Бизнес-центр «Миллениум», Киев фото: Олег герасименко
О том, что американская компания NCH Advisors Inc. продала бизнес-центр «Миллениум» группе компаний «Приват», на киевском рынке стало известно еще в начале 2007 года. Основным арендатором бизнес-центра офисной площадью около 6,5 тысячи м2 является компания «ТНК-ВР Украина», у которой, в свою очередь, с предыдущим собственником был заключен безразрывный договор аренды на длительное время с оговоренной ставкой на весь срок договора. В случае с «ТНК-ВР Украина», поданная в различных СМИ версия о том, что новый собственник просто оказался неудовлетворен уровнем арендной ставки, прописанной в договоре между NCH Advisors Inc. и «ТНК-ВР Украина», и решил пересмотреть существующие условия аренды, скорее всего, не является причиной возникшего конфликта. Как можно предположить, группа компаний «Приват» изначально покупала бизнес-центр «Миллениум» не с целью получения дохода от владения им (за счет потоков арендных платежей), а с намерением разместить в этом бизнес-центре офис своей компании и не планировала владение зданием с позиции получения дохода от аренды. Подтверждением этого служит тот факт, что сегодня «Миллениум» нигде не фигурирует на рынке как здание, предлагающееся в аренду. В сложившейся ситуации на сегодняшний день компания «ТНК-ВР Украина» приняла решение о смене офисного помещения. Как отмечает Ирина Ковальчук, заместитель директора департамента по рекламе и PR «ТНК-ВР Украина», на данный момент компания ведет активную работу по поиску и анализу всех имеющихся на рынке предложений, и до конца 2007 года планирует освободить арендуемые в БЦ «Миллениум» площади. Действия группы компании «Приват» по отношению к арендаторам центра Ирина Ковальчук комментировать отказалась. Также отказом на запрос «СР», сославшись на отсутствие разрешения со стороны клиента, ответила юридическая компания, сопровождавшая сделку по купле-продаже этого бизнес-центра. Можно и далее пытаться подробно разобраться в возникшем конфликте относительно офисного центра «Миллениум», но гораздо важнее понять саму суть взаимоотношений «арендодатель-арендатор» при смене собственника объекта недвижимости. На цивилизованном рынке специфика сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости заключается в том, что новый собственник автоматически принимает на себя обязательства предыдущего владельца по отношению к арендаторам здания. Неизменными остаются и обязательства арендаторов, которые имеют силу в рамках тех договоренностей и условий, зафиксированных в договорах аренды и регулирующиеся ими. Сам факт того, что покупатель идет на эту сделку, говорит о том, что его устраивает не только само здание, но и набор арендаторов, а также сроки и ставки аренды. Ради справедливости стоит отметить, что, приобретая работающий бизнес, а именно актив в виде объекта коммерческой недвижимости, новый собственник всегда анализирует возможные пути повышения его эффективности и улучшения самого продукта, что может предусматривать: – увеличение арендной ставки; – качественное улучшение состава арендаторов. Однако новый владелец вправе предпринимать такие шаги только в тех случаях, когда это не противоречит заключенным договорам аренды (то есть, это возможно в случае истечения договоров аренды либо при наличии соответствующих условий в договорах). Иными словами, новый владелец должен действовать в рамках правил, а именно – не нарушая тех обязательств, которые были приняты в форме договоров аренды предыдущим собственником. Поэтому смена собственника объекта при цивилизованных взаимоотношениях, как правило, никак не отражается на деятельности компаний-арендаторов, которые имеют соответствующие договора аренды. Более того – в большинстве случаев к новому собственнику переходит и договор с управляющей компанией объекта, которая по-прежнему продолжает оказывать услуги по проперти- и фасилити-менеджменту, и арендатор в ряде случаев вообще не замечает каких-либо изменений. Тем не менее, на рынке арендодателя некоторые собственники недвижимости могут поступать иначе, руководствуясь другими принципами в своих взаимоотношениях с арендаторами. При этом, несмотря на подписанные договора аренды, собственники могут применять различные технологии для достижения поставленной ими цели. В ход могут идти попытки найти какие-либо изъяны в договорах аренды, которые позволили бы признать договор аренды недействительным, либо еще более простой способ – шантаж с «обещаниями» сделать пребывание арендатора в здании невыносимым (например, постоянные отключения основных инженерных систем вследствие «неожиданных поломок» и соответствующего выполнения «ремонтных работ»). Согласно данным ряда игроков рынка, в Киеве уже было несколько примеров подобного поведения со стороны владельцев крупных объектов недвижимости. При этом абсолютно очевидно, что рано или поздно информация о «порядочности» конкретного арендодателя распространится по всему рынку. «Подмоченная» репутация – это наверняка самое худшее для того игрока на рынке, который планирует пребывать на нем продолжительный период времени. На сегодняшний день, к сожалению, далеко не все игроки украинского рынка коммерческой недвижимости понимают, что рынок по своей сути цикличен, и что рынок арендодателя с течением времени сменяется рынком арендатора, где вопрос репутации благонадежного партнера является основным преимуществом в конкурентной борьбе между собственниками помещений за арендатора.
