Паркинги в Москве: поиск выхода из патовой ситуации
МАСШТАБ ПРОБЛЕМЫ
По данным экспертов, автопарк России в целом за последние десять лет увеличился в 2,5 раза, в Москве же темпы роста оказались в четыре раза выше: за то же время количество автомобилей, зарегистрированных в столице, увеличилось в 10 раз.
В настоящее время в Москве зарегистрировано более 3,5 миллиона автомобилей. Парковочными же местами – как в гаражах, так и на открытых стоянках – обеспечены только около 1 миллиона машин.
При этом лишь около четверти респондентов паркуют автомобиль на платной парковке, десятая часть – в гаражах, около 15% – в «ракушках», а примерно половина оставляет машину во дворе, а поиск места для ночной стоянки отнимает все больше времени и нервов.
Темпы гаражного строительства в Москве растут и вполне сопоставимы с объемами жилищного строительства. Однако, даже при таких темпах город не успевает обеспечить основную часть автомобилистов гаражами. Центр Москвы обеспечен паркингами всего на 20% – как для постоянно проживающих, так и для приезжающих по делам людей, хотя в целом по городу обеспеченность составляет около 30%. По мнению аналитиков, основная причина столь низкой обеспеченности организованными местами для стоянки заключается в том, что в свое время был неправильно сделан прогноз роста числа автомобилей и, соответственно, неверно запланировано увеличение парковочных мест для них. Так, даже согласно последнему Генеральному плану застройки Москвы, достижение 70-процентной обеспеченности жителей гаражами планируется только к 2020 году.
Как итог, подавляющее большинство автомобилей сегодня либо преграждает пешеходные дороги, либо затрудняет и без того непростой проезд транспорта в дневное время суток. Как отмечают эксперты, если убрать стоящие на проезжей части улицы автомобили, пропускная способность городских магистралей увеличится на 20%.
Еще одним последствием слишком стремительного увеличения автомобильного фонда стал существенный рост стоимости паркинга. Так, сегодня в Москве стоимость места на парковке в домах класса бизнес и люкс сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры в панельной многоэтажке. Более того, дефицит парковочных мест в Центральном округе настолько велик, что цены в паркингах некоторых домов достигают $150-200 тысяч. В среднем по Москве минимальная стоимость одного машиноместа в организованном паркинге составляет $20 тысяч. Довольно распространенной становится ситуация, при которой стоимость места для автомобиля существенно превышает стоимость самого автомобиля. И поддерживают эту тенденцию не только представители обеспеченных слоев населения. При этом, например, в Западной Европе стоимость гаража обычно составляет не более 30-40 % от стоимости автомобиля, который в нем располагается.
Эксперты отмечают, что в гаражной политике Москвы наметилась опасная тенденция – гаражей, предназначенных на продажу, строится достаточно, однако купить место в них может далеко не каждый, причина – высокие цены. Временные стоянки ни в центре города, ни на периферии почти не строятся, что объясняется отсутствием интереса к ним со стороны инвесторов. Так, с точки зрения эффективности инвестиций идеальный вариант паркинга – наземная автостоянка в престижном районе Москвы, места в которой продаются. При себестоимости строительства $50–100 за 1 м2 и быстрой реализации машиномест прибыль застройщика составляет минимум $500 на 1 м2. Ситуация с подземными гаражами гораздо сложнее. Поскольку себестоимость строительства подземного паркинга колеблется в пределах $500–1000 за м2 в зависимости от условий строительства и его масштабов, то при таких затратах инвестору гораздо выгоднее продавать готовые места, чем сдавать их в аренду. Однако, как уже отмечалось, покупка машиномест в таких паркингах сегодня мало привлекает автомобилистов.
ФЕНОМЕН «РАКУШКИ»
Практически неизвестный для жителей Киева способ решения проблем парковки – «ракушка» – в Москве получил очень широкое распространение. «Ракушка» – металлический тент, полностью накрывающий машину – оказалась наиболее дешевым и демократичным пристанищем автомобиля. В настоящее время, по экспертным оценкам, около 15% автотранспорта находится в укрытиях такого типа, хотя разрешений на их установку получено меньше чем на половину. Невысокая стоимость, мобильность и простота монтажа «ракушек» позволили им завоевать свой сегмент рынка. В среднем стоимость «ракушки» определяется ценой производителя, затратами на доставку, сборку, а также оформление разрешения на установку, и в зависимости от района может варьироваться в пределах от $1,5 до 3 тысяч.
Незаконные «ракушки» затрудняют работу коммунальных служб и создают множество неудобств для пешеходов, не говоря уже об эстетической привлекательности прилегающей к жилым домам территории. Правительство Москвы не раз меняло свое отношение к «ракушкам», но все же в конечном итоге пришло к мнению о разумной регламентации их размещения и регистрации. Было также объявлено, что по результатам проводящейся в настоящее время инвентаризации все «ракушки», признанные незаконными, будут снесены. Решение о сносе в каждом отдельном случае будет принимать суд. Мэр столицы заявил, что зарегистрированные «ракушки» сносить не будут, однако политика гаражного строительства в Москве несколько изменится. Правительство утвердило порядок выдачи разрешений на установку «ракушек». Мэрия запрещает их расположение на спортивных и детских площадках, пешеходных дорожках, над инженерными сетями.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ПОЛИТИКА
Строительство новых гаражей, паркингов и стоянок в Москве стало стратегической задачей властей, так как рост парка автомобилей вызывает опасения относительно способности столицы разместить их в городской системе. Согласно одобренному Московским правительством Законопроекту «О размещении автотранспортных средств на территории города», в целом по Москве к 2007 году планируется построить паркинги на 1,3 миллиона машиномест. На сегодняшний день в рамках городской программы гаражного строительства уже построено порядка 500 тысяч машиномест.
Специалисты Института Генплана уже подобрали площадки для строительства подземных и надземных паркингов. Всего выбрано 87 площадок, 38 из которых будут застроены за счет городского бюджета, остальные – на инвестиционной основе. Частично участки расположены в местах обитания «ракушечников», которым в порядке компенсации будут выделены другие участки.
В целом, в программе гаражного строительства предусмотрено несколько направлений: программа «Народный гараж», стоянки при социальном жилье, а также сооружение гаражных комплексов за счет внебюджетных источников.
В числе важнейших организационных мероприятий, предусмотренных для развития гаражного строительства, стоит отметить:
– создание координационных рабочих групп по комплексу проблем, связанных с проектированием и организацией строительства гаражей;
– создание новой нормативной базы для проектирования стоянок легковых автомобилей индивидуальных владельцев;
– введение системы льгот для участников программы, направленных на снижение себестоимости строительства;
– снижение арендной платы на землю на период проектирования и строительства до 3% от базовой ставки арендной платы;
– освобождение от оплаты долевого участия в строительстве инженерных сооружений в виде выдачи компенсаций за это строительство от Департамента экономической политики правительства Москвы;
– разрешение строительства гаражей-стоянок без осуществления инженерно-технических мероприятий гражданской обороны;
– упрощение оформления прав собственности на гаражи;
– упорядочение (фактически – запрет) размещения металлических тентов типа «ракушка».
Проект закона предусматривает строительство во дворах домов трех типов гаражей: открытые стоянки (первоначальный взнос – от 17 000 рублей, плата за охрану – от 200 рублей в месяц), 2-3-этажные полукрытые паркинги (от 25 000 и плата – от 400 рублей в месяц соответственно) и подземные паркинги двух типов – под домом (в новостройках и в центре, где нет свободных земельных участков) и на придворовой территории с согласия жильцов (стоимость – от $8000 и плата – от 600 рублей в месяц). При этом, по словам представителей мэрии, новые паркинги будут более дешевыми за счет снижения материалоемкости, средняя стоимость машиноместа будет колебаться в пределах $1700-2500.
Запрет на парковку. Согласно принятому Мосгордумой 14 апреля 2004 года и вступающему в силу 1 января 2007 года Закону «О размещении транспортных средств на территории города», парковка на городской территории, в том числе во дворах, будет запрещена. В частности, автомобилисты не смогут оставлять машины во дворах жилых домов, в межквартальных проездах, на тротуарах в центре города и вдоль оживленных трасс. Бесплатно парковать машину можно будет лишь вблизи объектов социальной сферы: государственных, образовательных и медицинских учреждений. Основная цель данного законопроекта – стимулирование строительства паркингов в городе, борьба с пробками и разгрузка центральной части Москвы.
За парковку в запрещенном месте предусмотрен штраф. Автовладельцам придется выбирать – либо тратить на покупку машиноместа, либо каждый день платить штраф от 100 до 300 рублей. Похоже, что городские власти своего добьются: сумма штрафов, выплаченных за год (порядка $4000), сопоставима со стоимостью машиноместа – по крайней мере, если ориентироваться на планы властей по снижению себестоимости строительства паркингов.
Несмотря на серьезность намерений городских властей, эксперты уверены, что право парковать автомобиль без штрафа будет продлено как минимум на год, если исходить из нынешних темпов гаражного девелопмента.
НОВЫЕ НОРМЫ
Одной из мер, направленных если не на исправление сложившейся ситуации, то хотя бы на ее стабилизацию, стало ужесточение норм. В первую очередь, повысилась основная норма гаражного строительства, согласно которой предполагается наличие 330 машиномест на тысячу граждан, в то время как предыдущий показатель составлял 210 машиномест.
В феврале 2006 года московский мэр Юрий Лужков подписал постановление, ужесточающее требования к строительству городских парковок. Документ «О внесении дополнений и изменений в ППМ №49» обязал застройщиков увеличить количество парковочных мест в 2,5-3 раза, причем не только в структуре строящихся жилых домов, но и новых развлекательных, торговых и офисных центров столицы.
Согласно новому постановлению, количество машиномест будет определяться индивидуально для каждой категории объектов недвижимости. Согласно прежним нормативам, количество мест в паркинге офисных зданий рассчитывалось исходя из количества людей, работающих в офисе. При этом площадь офисного помещения могла быть существенной, но инвестор, утверждая, что на самом деле здесь будет работать тридцать-сорок человек, а остальные помещения будут отведены под огромные кабинеты руководителей, столовую, приемную и т.д., имел полное право изначально занижать емкость паркинга по заявленному проекту.
В сфере торговой недвижимости до принятия новых норм часто можно было встретить ситуации (имеющие место сегодня в Киеве, – ред.), когда инвестор заявлял, что, несмотря на огромную площадь помещения в торговом центре, проект которого согласовывается, торговая площадь занимает очень незначительную долю, а все остальное – это склады, подсобки, фойе и т.д. Количество же машиномест в предыдущей версии нормативов было привязано именно к торговой площади, а не к общей.
За последние 3 года специально созданная комиссия провела мониторинг множества офисных и торговых объектов столицы. Как оказалось, в торговых центрах доля непосредственно торговой площади существенно превышает заявленную, в офисах на каждого сотрудника приходится в лучшем случае 5 м2 общей площади, а паркинг рассчитан исходя из того, что этот показатель составляет, например, 20 м2. В этой ситуации что-то менять уже поздно, однако не допустить повторения таких случаев возможно, для чего и было принято решение пересмотреть сам подход: новые нормы вместительности паркинга в офисных и торговых центрах привязаны исключительно к общей площади объекта, сами же нормы не повысились.
В целом, все строящиеся нежилые объекты поделены на 45 типов, причем для каждого установлены свои нормы. Так, для коммерческо-деловых центров, находящихся внутри Садового кольца, одно машиноместо предусмотрено на каждые 50-60 м2, а для расположенных за Садовым кольцом – на каждые 70-80 м2. Для кинотеатров одно машиноместо должно приходиться на 15-20 зрительских мест, для дискотек, ночных клубов и залов игровых автоматов – на 8-10 посетителей.
В жилых домах, согласно постановлению, площадь парковочных мест в структуре каждого объекта будет увеличена в 2,5-3 раза. Согласно существовавшим до принятия документа нормам, на каждую квартиру в новостройке приходилось одно-полтора машиноместа. Согласно новым правилам, жилье теперь делится на три категории. К первой относятся дома повышенной комфортности, в которых на человека приходится свыше 50 м2 жилой площади. В таких домах на каждую квартиру предусмотрено не менее двух машиномест. Дома второй категории, где нормы жилплощади составляют от 30 до 50 м2 на человека, должны иметь в среднем по 1,7 машиноместа на квартиру. Для муниципальных домов (третья категория), где жилплощадь не превышает 30 м2 на человека, должен предусматриваться паркинг из расчета не менее 1 машиноместа на квартиру.
В новом постановлении все нормы четко прописаны и легко просчитываются, поэтому обойти их будет очень трудно. По крайней мере, так считают разработчики.
ПЕРЕХВАТЫВАЮЩАЯ ПАРКОВКА
В конце лета – начале осени этого года под площадью Гагарина в юго-западной части Москвы начнет работу первая из предусмотренных правительственной программой муниципальная подземная перехватывающая парковка, предложенная в качестве одного из способов избавления центральной части города от пробок. Принцип работы перехватывающих парковок заключается в следующем – доехав до них, автомобилисты оставляют здесь свои машины, а до места работы добираются на метро. До недавнего времени реализация масштабной программы ограничивалась нехваткой наземных площадей, в конечном итоге было найдено решение – подземный вариант.
Паркинг, расположенный в подэстакадном пространстве на площади Гагарина и рассчитанный на 630 машиномест, будет первым полноценным перехватывающим паркингом в Москве. Это муниципальная парковка, главная задача которой – не обеспечить возврат бюджетных средств за короткий период времени, а предоставить городу удобное решение проблемы и полный комплекс услуг для автовладельцев. На примере этого паркинга московские власти намерены отработать эффективно действующую модель его использования и затем ее тиражировать.
У паркинга будет еще одна задача: ночью он сможет принимать автомобили жителей близлежащих домов. Ориентировочная стоимость парковки составит 10 рублей в час. Если эксперимент будет признан удачным, по аналогичной схеме в городе построят еще около десяти объектов вместительностью более 500 машиномест каждый. Большинство из них будет размещено в местах пересечения третьего транспортного кольца с «выходящими» магистралями.
Однако, несмотря на все плюсы, столь многообещающая идея пока не нашла поддержки среди автомобилистов. Москвичи предпочитают пораньше выезжать из дома, стоять в «пробках», но добираться на машине прямо до работы. Перехватывающая парковка на площади Крестьянской заставы пустует.
Однако, у отцов города своя логика. Они увлечены идеей «перехватывать» автовладельцев еще до МКАД или в нескольких сотнях метров от нее, освобождая город от подмосковных машин, каждое утро направляющихся в столицу.
Независимые эксперты, в свою очередь, предсказывают, что, скорее всего, будет реализован другой сценарий – паркинги вблизи МКАД все-таки будут построены, но парковаться в них даже по льготным тарифам, обещанным мэрией, никто не захочет. Основная причина – рядом с МКАД практически отсутствуют станции метро.
НАРОДНЫЙ ГАРАЖ
Как отмечают эксперты, решить для себя гаражный вопрос в Москве могут или очень богатые, или очень бедные автовладельцы. Первые могут вложить деньги в строительство коммерческого гаража, вторые – получить место на муниципальном паркинге. Стоит отметить, что сейчас около 90% всех гаражей в столице возводится на коммерческой основе. Для автомобилистов, принадлежащих к среднему классу, правительство Москвы разработало и утвердило постановлением от 08.11.2005 года программу «Народный гараж», особенность которой изначально заключалась в привлечении средств жителей еще на этапе строительства паркингов. При этом предполагалось, что после введения в эксплуатацию каждый участник получает права собственности на гаражи.
Однако, практически сразу же в программу были внесены некоторые изменения. Так, городские власти решили изменить заложенный в ее основу механизм финансирования. Если согласно старой схеме москвичи должны были сами инвестировать строительство, то теперь это будет делать город. Получив бюджетный кредит, ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» начнет проведение строительных работ и одновременно, вместе с префектурой соответствующего административного округа, будет продавать машиноместа местным жителям. При этом места в паркингах будут продаваться по рыночным ценам только в том случае, если их не приобретут на условиях программы жители окрестных домов. Как отмечается, новая версия программы «Народный гараж» позволит большему количеству москвичей приобретать машиноместа, стоимость которых не превышает 150 тысяч рублей (порядка $5,5 тысячи) в наземном паркинге и 600 тысяч рублей (чуть более $22 тысяч) в подземном. При этом цена нового машиноместа, построенного в рамках программы «Народный гараж», будет зависеть, прежде всего, от проектного решения и условий строительства. Однако, как отмечают эксперты, место, расположенное в многоэтажном гараже манежного типа даже в самом простом исполнении, обойдется автовладельцу не менее чем в $4 тысячи.
Основными факторами, определяющими низкую себестоимость строительства паркингов под эгидой программы «Новый гараж», являются следующие льготы:
– освобождение от выкупа права аренды земельного участка (постановление Правительства Москвы от 26.12.2000 №1013 «О дополнительных мерах по совершенствованию гаражного строительства в городе Москве на 2001-2004 годы»);
– применение льготных ставок арендной платы за землю в размере 3% от базовой ставки арендных платежей на период строительства гаража-стоянки и 10% – на период эксплуатации (распоряжение мэра Москвы от 25.09.98 № 980-РМ «Об арендной плате за землю в городе Москве»);
– компенсация затрат застройщиков гаражей-стоянок на строительство городских магистральных инженерных коммуникаций и сооружений (постановление Правительства Москвы от 30 сентября 2003 года №815-ПП «О финансировании реализации городских программ строительства и комплексной реконструкции инженерных сетей и сооружений районов застройки»);
– освобождение от оплаты долевого участия в строительстве городских питающих центров, головных сооружений, сетей, коммуникаций и объектов инженерного обеспечения (постановление Правительства Москвы от 12.03.96 №216 «О программе массового строительства многоэтажных гаражей-стоянок на 500 тысяч машиномест и организации ее выполнения»).
Как ожидается, программа получит широкую популярность у москвичей. Ведь по данным проведенного в столице опроса, около трети респондентов, имеющих автомобиль, выразили готовность приобрести гараж в течение ближайших 5 лет, а 40% заявили о готовности инвестировать в строительство собственного гаража.
На данный момент в рамках этой программы уже ведется активная работа. Так, расположение новых гаражей было определено еще в конце прошлого года, когда соответствующим постановлением правительства Москвы был утвержден базовый адресный перечень участков под гаражи. По 33-м объектам определены проектные организации, отобранные на конкурсной основе. Они уже занимаются разработкой проектной документации, которая должна завершиться к концу этого года, а сдача объектов заявлена на первую половину 2006 года.
В целом, по словам представителей правительства Москвы, в 2006-2007 годах по программе «Народный гараж» планируется построить более 330 тысяч машиномест, что составляет более 6 миллионов м2 общей площади. Для реализации программы до конца 2007 запланировано выделить 600 миллионов рублей.
При всем позитиве нововведения, как отмечают эксперты, такие инициативы городских властей можно было бы только приветствовать, если бы проблема паркингов в Москве не стояла настолько остро. В нынешнем виде городская программа эту проблему не решает. Даже если проект будет реализован в полной мере, к началу 2007 года обеспеченность автомобилей парковочными местами в городе вырастет с 30 до 40%.
Кроме того, запланированный объем государственных средств не так велик, как кажется на первый взгляд. 600 миллионов рублей из расчета минимальной себестоимости строительства 1 машиноместа в паркинге ($4 тысячи) хватит не более чем на 6000 машиномест. Поэтому остается надеяться либо на повышение затратной статьи бюджета, либо на активность инвесторов, которые, как показывают первые месяцы реализации программы, ведут себя довольно активно, но не настолько, чтобы с уверенностью говорить о попадании в «яблочко».
