Оценка в условиях кризиса: цели, проблемы, ошибки, решения

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ: ЦЕЛИ И ДАЛЬНЕЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Татьяна Казакова, заместитель директора, руководитель департамента по предоставлению профессиональных услуг компании DTZ в Украине На украинском рынке проведение оценки, в основе которой лежит определение рыночной стоимости объекта недвижимости, как правило, осуществляется с целью привлечения банковского капитала (определение рыночной стоимости объекта залога), ведения международной финансовой отчетности, привлечения акционерного капитала путем размещения акций компаний частным или публичным образом, привлечения частного инвестиционного капитала, купли/продажи объекта недвижимости, либо для внутренних целей компании-заказчика оценки, в частности, для понимания масштабности изменения рыночной стоимости объекта. На фоне усиливающегося кризиса ликвидности и приостановки банковского финансирования практически невостребованными стали услуги по оценке объектов недвижимости в целях банковского залога. Чаще всего востребована переоценка для актуализации рыночной стоимости имущества, уже находящегося в залоге. Потребность в оценке с целью залога может такжевозникать и в случае, когда банк требует дополнительного обеспечения для реструктуризации текущего долга. При этом банки ужесточают требования к содержанию отчета и интересуются не только денежным выражением рыночной стоимости, но и качеством объекта залога, его конкурентоспособностью, общей рыночной презентабельностью по сравнению с другими объектами, а также основным показателем – ликвидностью объекта. Адекватная оценка ликвидности объекта в сложившихся условиях имеет определенные трудности ввиду отсутствия системы показателей, позволяющих оценить ликвидность. Выражение ликвидности объекта в сроке, за который объект может быть реализован на рынке, также является очень субъективным и, по нашему мнению, не несет большой смысловой нагрузки. Дэвид Хант, квалифицированный член RICS, заместитель директора компании DTZ в Украине Периодические оценки, в частности, для ведения финансовой отчетности по международным стандартам остаются востребованными на рынке прежде всего со стороны листинговых компаний или компаний, планирующих привлекать акционерный капитал. Следует отметить, что компании, которые периодически проводят оценки своих портфелей даже в условиях кризиса, могут иметь после выхода из кризиса значительные преимущества при привлечении инвестиционного капитала, демонстрируя историю проведенных переоценок и положительную динамику развития своих активов. В текущих рыночных условиях неактуальной стала оценка девелоперских инвестиционных проектов. Девелоперы останавливают развитие проектов, отказываются от стратегий расширения и более взвешенно подходят к оптимизации своих портфелей. Так, основными направлениями оптимизации являются вывод из состава портфеля масштабных проектов, требующих значительного объема инвестиций и более длительного согласовательного периода, либо реформатирование таких объектов на меньшие по размеру, которые можно вводить в эксплуатацию поэтапно. Предпочтения инвесторов смещаются к объектам недвижимости, приносящим стабильный арендный доход в небольших объемах. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ТАКЖЕ НЕГАТИВНО ОТРАЗИЛАСЬ И НА СТОИМОСТИ ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ, КОТОРАЯ СНИЗИЛАСЬ В НЕСКОЛЬКО РАЗ В перспективе мы ожидаем рост количества запросов на проведение оценки с целью продажи объектов недвижимости или доли портфелей, слияний или поглощений, а также для проведения процедуры банкротства, где рыночная стоимость является базой для определения ликвидационной стоимости активов компании-банкрота. Как частный случай оценочной услуги, востребованной может стать услуга по составлению письма-мнения независимого эксперта о рыночной стоимости объекта, справедливой арендной ставке в случае отсутствия договоренностей между сторонами. Таким образом, в сложившихся кризисных условиях в целом объемы работ по оценке снизились. Сегодня они проводятся в основном с целью актуализации рыночной стоимости объектов залога, ведения финансовой отчетности, реже – продажи объекта недвижимости или для внутренних целей заказчика. Текущая ситуация на рынке также негативно отразилась и на стоимости оценочных услуг, которая снизилась в несколько раз. ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРИЧИНЫ ИХ ВОЗНИКНОВЕНИЯ Специалисты компании DTZ регулярно проводят оценку активов «Укрсоцбанка» фото: DTZ Ошибки в оценке могут быть вызваны самыми различными причинами: от элементарной невнимательности (человеческого фактора) до более серьезных причин, к примеру, таких как отсутствие достаточного профессионального опыта и «ощущения» рынка, непонимание сути и неправильное обращение с основными финансовыми параметрами, использование непроверенных данных о рынке, незнание основных юридических норм, субъективность суждений, предвзятость, а также другие просчеты со стороны оценщика, связанные с нарушением норм профессиональной этики. Наличие в команде оценщиков систем контроля полученных результатов и качества составленных отчетов, повторных проверок (peer reviews), сводок основных допущений и базы результатов ранее проведенных оценок, правил мониторинга и проверок исходных данных, а также тесное сотрудничество с игроками рынка недвижимости позволит свести к минимуму риски, связанные с проявлением непрофессионализма и отсутствия достаточного опыта. «Ощущение» рынка – великий дар, которым обладает далеко не всякий оценщик. Даже самые опытные специалисты рынка недвижимости далеко не всегда осознают, в какой именно точке экономического цикла находится рынок, и насколько уже раздут ценовой пузырь. А ведь именно ожидания относительно уровня доходности на вложенный капитал «среднерыночного» пула инвесторов и создают основу для формирования таких фундаментальных для оценки параметров, как ставка дисконтирования и ставка капитализации. Непонимание финансового смысла этих показателей может привести к так называемому «двойному счету», когда ожидаемый рост закладывается как в доход, так и в ставку капитализации, что «неявно» скрывается в ее заниженном значении. Как правило, ставка начальной доходности (initial yield), применяемая к арендному доходу, уже включает в себя ожидания инвесторов относительно изменения дохода и риски, связанные со сроком договоров, наличием условий досрочного расторжения и надежностью арендаторов. При проведении оценки методом прямой капитализации дохода, генерируемого набором прав аренды, целесообразно применение дифференцированных ставок капитализации к доходу, получаемому от различных арендаторов с учетом конкретных условий договора аренды и репутации арендатора. Существует также и обратный эффект неумелого применения показателей доходности – «увесистые» ставки дисконтирования, которые могут быть использованы для перестраховки от всех возможных рисков. Это может привести к недооценке актива. Целесообразнее учитывать риски путем корректировок исходных допущений, формирующих денежный поток, а именно арендных ставок, цен продаж, затрат, периодов продаж и стабилизации арендного дохода. ДАЖЕ САМЫЕ ОПЫТНЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДАЛЕКО НЕ ВСЕГДА ОСОЗНАЮТ, В КАКОЙ ИМЕННО ТОЧКЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЦИКЛА НАХОДИТСЯ РЫНОК, И НАСКОЛЬКО УЖЕ РАЗДУТ ЦЕНОВОЙ ПУЗЫРЬ Необъективность (bias) при проведении оценки может иметь место из-за отсутствия полной картины как макросреды, так и микросреды объекта оценки. Очень часто такие важные моменты, как начало ухудшения общего экономического климата в стране, первые тревожные сигналы с фондовых рынков, рост процентных ставок, а также отсутствие или игнорирование информации о планируемых объектах, составляющих конкурентную среду, приводят к однобокому и необъективному подходу к объекту оценки. Вне зависимости от причин, их вызвавших, ошибки в оценках могут иметь очень серьезные отрицательные последствия для развития всего рынка, которые, к сожалению, ощутимы далеко не сразу. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА БЦ «Подол Плаза» по ул. Спасской, 30 в Киеве – в числе объектов, оценку которых проводила компания DTZ фото: «CP» Общие проблемы, характерные для развивающихся рынков, – ограниченные возможности доступа к информации о совершаемых трансакциях, непрозрачность юридических структур и прав собственности на активы, сложность выбора метода проведения оценки (подробно рассмотрены в статье Натальи Стельмах в «Commercial Property» № 8(60) 2008) – только усугубились в условиях нынешней кризисной ситуации и значительно осложнили процесс оценки. Одна из главных трудностей, с которой столкнулись оценщики в кризисный период, – это снижение рыночной активности и практически отсутствие завершенных инвестиционных сделок. Не секрет, что наличие базы данных о сопоставимых рыночных сделках и закладываемых уровнях доходности является основой при проведении оценки объектов недвижимости. Критичным в кризисной ситуации становится также снижение уровня достоверности информации о проводимых или планируемых к заключению сделках. Снижение уровня достоверности связано с возможными специфическими условиями, сопровождающими сделку, заведомо ложными публичными заявлениями об условиях сделки с целью искажения картины рынка, высокой вероятностью непостоянства запрашиваемых цен или трансакций. По мнению специалистов, первые сделки, которые планируются к завершению на украинском рынке, будут представлены продажей «проблемных» активов (distressed assets), генерирующих доход, который не покрывает выплаты по обслуживанию кредита; или ограниченными во времени продажами активов компаниями, имеющими проблемы с ликвидностью и оптимизирующими структуру своих портфелей и операционную деятельность. Дилеммой является определение того, насколько эти трансакции являются индикативными для определения рыночной стоимости и попадают ли они в категорию сделок, совершенных на коммерческих началах без отягощающих обстоятельств и принуждения между заинтересованными продавцом и покупателем. Есть и другие вопросы, требующие серьезного рассмотрения. Насколько являются адекватными и объективно отражающими действительное состояние рынка появляющиеся инвестиционные предложения? Не являются ли ожидаемые уровни доходности, лежащие в основе предложений, слишком агрессивными по отношению к выставляемым на продажу активам ввиду факта их «проблемного» состояния? Возвращаясь к реалиям украинского рынка, с одной стороны, сделки с проблемными активами будут доминировать на рынке, с другой стороны – понятие «вынужденной продажи или продажи под давлением» никоим образом не попадает под концептуальное определение «рыночной стоимости» согласно международным стандартам, и, следовательно, эти сделки не могут являться индикаторами (детерминантами) рыночной стоимости. Мнения специалистов, как зарубежных, так и отечественных, в этом вопросе расходятся. Некоторые эксперты считают, что если бы гипотетический владелец актива не находился в критичной ситуации, то он его не продавал бы, а в перспективе смог бы получить за него более высокую цену. В связи с этим существует мнение, что объект недвижимости следует оценивать с привязкой к его долгосрочной стоимости. Подобное утверждение сразу же ставится под сомнение ввиду невозможности делать какие-либо прогнозы в условиях рыночной неопределенности и, как следствие, очень размытого понимания «долгосрочной стоимости». На практике оценка привязана к конкретному моменту времени и рыночным условиям, поэтому допущения о каком-то гипотетическом рынке или рынке, который мог бы существовать, запрещены международными стандартами оценки. Компания DTZ проводила оценку активов для «Первого Украинского Международного Банка» фото: DTZ Диаметрально противоположным является мнение о том, что, ввиду ограниченного количества потенциальных покупателей на рынке, оценка должна учитывать пожелания потенциального инвестора и состояние «нездорового» рынка. Поэтому определение того, является ли трансакция «вынужденной» или же попадает под категорию совершенной на коммерческих началах без отягощающих условий и принуждения для каждой из сторон, требует взвешенного подхода и профессионального суждения оценщика. Например, сделка с «проблемным» активом, владелец которого достаточно мотивирован его продать для улучшения своей операционной деятельности и частичного покрытия своего долгового обязательства, а также имеет возможность рассмотреть несколько инвестиционных предложений и выбрать самое привлекательное, могла бы быть индикативной для формирования мнения о рыночной стоимости сопоставимого по определенным параметрам актива. «Проблемное» состояние актива провоцируется долговым обязательством, превышающим его рыночную стоимость. А падение рыночной стоимости объектов недвижимости сегодня вполне объективно и закономерно, и объясняется снижением доходного потенциала объектов (связанного с девальвацией национальной валюты, сокращением деловой активности в стране, низким платежеспособным спросом), ростом внутристрановых рисков под влиянием политической нестабильности, «расшатанностью» финансовой и банковской системы, ограниченными возможностями доступа к заемному капиталу, удорожанием венчурного капитала. Ожидаемая рыночная норма доходности возрастает также по причине высокой степени неопределенности будущего арендного дохода из-за высокой ротации арендаторов и пересмотров условий договоров аренды. Несомненно сложившаяся рыночная ситуация добавит заключениям о рыночной стоимости субъективности. Наличие в отчете об оценке подобных заключений со ссылками на высокую степень неопределенности никоим образом не должно ставить под сомнение профессионализм оценщика и его мнение. ЖЕЛАНИЕ НЕКОТОРЫХ ЗАКАЗЧИКОВ ВИДЕТЬ ЗАВЫШЕННЫЕ ЦИФРЫ В ОТЧЕТЕ ВЫНУЖДАЕТ ИХ К ПРИМЕНЕНИЮ РАЗЛИЧНЫХ МЕР, САМОЙ ПОПУЛЯРНОЙ ИЗ КОТОРЫХ В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ СТАЛО ПРОВЕДЕНИЕ ТАК НАЗЫВАЕМОГО ТЕНДЕРА СРЕДИ ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЙ НА ПРЕДМЕТ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ЗАКЛЮЧЕНИЙ О СТОИМОСТИ И ПОСЛЕДУЮЩИМ ВЫБОРОМ ТОЙ, КОТОРАЯ ПРЕДУГАДАЕТ «НАИБОЛЬШИЙ РЕЗУЛЬТАТ» Согласно руководству 5 Стандартов Оценки RICS «Неопределенность при проведении оценки», оценщик обязан диагностировать рыночные потрясения, доносить их до клиента в открытой и непредвзятой форме и давать конструктивное понимание того, как это может повлиять на предоставленные результаты. Отягощающим последствием фактора неопределенности может оказаться давление на независимого оценщика со стороны заказчика. Желание заказчика видеть завышенные цифры в отчете вынуждает его к применению различных мер, самой популярной из которых в последнее время стало проведение так называемого тендера среди оценочных компаний на предмет предоставления предварительных заключений о стоимости и последующим выбором той, которая предугадает «наибольший результат». Какие-либо комментарии здесь излишни. Это дело морали, профессиональной этики и репутации компании-оценщика, с которой она выйдет из кризиса. В сложившихся условиях хочется отметить положительные моменты для оценочной деятельности, вызванные прежде всего повышением качества оценочных услуг, связанным с более критичным и скрупулезным подходом к каждому конкретно взятому объекту оценки. Хочется верить, что вынесенные из кризиса уроки в перспективе добавят оценкам консервативности, более высокого уровня объективности и непредвзятости.