ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ?Татьяна Казакова, заместитель директора, руководитель предоставления профессиональных услуг компанией DTZ в УкраинеДо третьего квартала 2008 года в большинстве своем заказчиками услуги оценки компании DTZ были представители девелоперских инвестиционных проектов. После изменения условий на украинском рынке многие разработчики масштабных проектов приступили к их пересмотру с целью оптимизации, привлечения финансирования и поэтапного ввода в эксплуатацию. Некоторые проекты были подвержены полному реформатированию для увеличения ликвидности и приближения к реалиям рынка в долгосрочной перспективе с учетом прогнозируемой вакантности площадей и потенциального дохода от аренды помещений в данных проектах.Большинство клиентов, ранее заинтересованных в оценке проектов для привлечения финансирования или разработке наилучшего и наиболее эффективного использования участков или зданий (highest and best use analysis), приостановили работу в направлении развития проектов. В связи с этим запросы по разработке концепции поступают в данный момент к консультантам в минимальном количестве. Сегодня девелоперские компании переориентировали запросы и обращаются в DTZ для проведения исследования состояния рынка офисной, торговой, жилой или промышленной недвижимости.Пальма первенства по заказу оценочных работ перешла к банкам, а также их клиентам, которые обращаются в компанию DTZ для определения рыночной стоимости залогового имущества. Такая недвижимость чаще всего уже находится в залоге у банка и требует либо актуализации рыночной стоимости, либо оценки для реструктуризации долга. В условиях медленного возобновления кредитования банками среди заказчиков оценки вновь появились те, кто обращается за услугой оценки для привлечения банковского финансирования. Для такого рода оценки присущ повышенный интерес банков к срокам экспозиции имущества на открытом рынке и, как следствие, взаимо связи этих сроков и вероятной цены реализации объекта. В целом банки заинтересованы в более детальных комментариях касательно ликвидности оцениваемых объектов.НОВЫЕ ТЕНДЕНЦИИПроект «Андреевский Плаза», Киевпроект: DTZВ числе новых тенденций можно назвать оценку залогового имущества для реализации. Чаще всего такие сделки являются закрытыми для рынка.Стабильным спросом пользуется услуга оценки согласно международным стандартам для целей финансовой отчетности. Такие работы проводятся регулярно для листинговых компаний или компаний, планирующих привлекать акционерный капитал после выхода из кризиса, а также для оценки активов компаний и банков. Запросы на переоценку активов являются регулярными и зависят от графиков финансовой отчетности клиентов. Чаще всего такая оценка проводится раз в год с последующей ее актуализацией в течение следующего полугодия или года.Для всех типов недвижимости, подлежащей оценке, присуще изменение стоимости в сравнении со стоимостью 2008 года. Безусловно, такие изменения зависели от типа, месторасположения и масштаба недвижимости, эффективности использования площадей, а для развивающихся проектов – еще и от стадии реализации. Бесспорно, качественная недвижимость с эффективными планировками, где возмещаемый коэффициент использования общих площадей минимален, с расположением, подходящим определенному типу недвижимости, претерпела наименьшее снижение стоимости. Наибольшей корректировке подверглась стоимость объектов, которые не характеризовались наилучшей ликвидностью и до кризиса. В среднем корректировка в сторону уменьшения стоимости произошла в среднем в пределах от 30% до 50% (в долларах США) от стоимости, актуальной по состоянию на середину 2008 года. Дальнейшее снижение цен было не столь значительным, и его можно зафиксировать в среднем на отметке 5% (в долларах США).СТОИМОСТЬ АКТИВОВ И КОЛЕБАНИЯ КУРСА ВАЛЮТИнтересным является факт влияния изменения курса валют на стоимость активов. Из-за ориентации рынка недвижимости Украины на курс доллара изменение стоимости, произошедшее с конца 2008 года, отразилось в основном на стоимостях, выраженных именно в долларах США. В некоторых случаях соответствующая стоимость, отражаемая в национальной валюте Украины, не претерпела значительных изменений. Нами были отмечены случаи, когда стоимость в гривнах даже имела незначительный рост в сравнении со стоимостью 2008 года из-за значительного падения курса национальной валюты.СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИПроект жилого комплекса «Новопечерские Липки», Киевпроект: DTZНа фоне значительного изменения стоимости недвижимости, а также уменьшения количества проводимых на рынке сделок для осуществления оценки с целью определения рыночной стоимости стал критично важным правильный подбор аналогов. В условиях кризисной ситуации, когда предлагаемые на реализацию объекты недвижимости относятся к двум основным категориям – объекты, продажа которых обусловлена необходимостью срочного получения средств, и объекты, которые выставлены на продажу без каких-либо отягощений, – при выборе аналога из массива предлагаемых объектов, важно понимание оценщиком, к какой именно категории относится тот или иной аналог. Неправильное использование данных приводит к получению завышенных или заниженных результатов проводимых работ.Многие игроки рынка недвижимости, наблюдая за происходящими изменениями в сегменте, как в сфере продажи помещений, так и аренды недвижимости, тем не менее, не готовы к уменьшению стоимости своих объектов. Участились случаи, когда клиенты отказываются принимать результаты оценки объекта по причине падения его стоимости в сравнении с оценкой докризисного периода. В этой ситуации оценочной компании и оценщику в частности необходимо проведение дополнительных встреч с целью объяснения логики подбора аналогов, примененных методов оценки и, собственно, убеждению клиента в правильности полученных результатов.Еще одним важным моментом, с которым столкнулись оценщики во время определения стоимости объектов в кризисный период, является правильный и обоснованный выбор метода оценки для определения стоимости. Из трех методов, которые возможно применить для определения рыночной стоимости, наиболее приемлемым, на наш взгляд, является метод сравнения продаж. В то же самое время, применение данного метода требует понимания использования корректировок на срок экспозиции и размер торга. Собственно, эти показатели являются определяющими для такой характеристики объекта как ликвидность.ПРОГНОЗЫМы надеемся, что на фоне медленной стабилизации финансовых рынков и экономической ситуации в Украине после выборов Президента Украины, появится большая уверенность в возможности привлечения инвесторов или получения банковского финансирования. Уже сейчас среди наших клиентов появляется большее количество листинговых компаний. Это, в свою очередь, гарантирует оживление в сегменте развития проектов. Такое оживление, скорее всего, будет проявляться не ранее второй половины 2010 – в 2011 году. По нашим прогнозам, в этот период среди клиентов DTZ появится больше компаний, заинтересованных в развитии проектов коммерческой и жилой недвижимости.
