Юрий Брикайло, юрист АК «Коннов и Созановский» фото: Олег Герасименко
Оценочная деятельность начала возрождаться на Украине в начале девяностых, с переходом экономики страны в рыночные условия. Однако первое время практически полностью отсутствовала нормативно-правовая база, необходимая для осуществления данной деятельности. С началом приватизации связано официальное появление профессии оценщиков и развитие оценочной деятельности в нашей стране. Приватизационные процессы потребовали оценки зданий, сооружений, помещений, целостных имущественных комплексов небольших государственных предприятий, незавершенных объектов и т.д. В последующем, в связи с приватизацией крупных государственных предприятий (особенно с переходом к ее денежной форме), появилась реальная потребность в экспертной (независимой) оценке бизнеса: действующих предприятий, пакетов акций (долей, паев в хозяйственных обществах открытого и закрытого типов, а также других нематериальных активов). Правовой базой на данном этапе послужили законы Украины «О приватизации государственного имущества» и «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)». Через несколько лет – в феврале 1995 года – украинские оценщики объединились в профессиональную общественную организацию «Украинское общество оценщиков» (УОО). В том же году был образован «Украинский институт оценки», объединивший юридических лиц, занимающихся оценочной деятельностью. В то время оценочная деятельность на Украине регулировалась в основном «Нормами профессиональной деятельности оценщика», утвержденными Советом УОО в апреле 1995 года. Этот документ был разработан на основе Международных стандартов оценки. На сегодняшний день оценочная деятельность регулируется в основном следующими документами: – Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» (далее – Закон об оценке); – Национальным стандартом №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав»; – «Нормами профессиональной деятельности оценщика»; – разнообразными методиками, разъяснениями, письмами и другими нормативно-правовыми актами, касающимися оценочной деятельности. При проведении независимой оценки на практике используются также «Международные стандарты оценки» и «Европейские стандарты оценки недвижимого имущества». В настоящий момент деятельность оценщиков наравне с деятельностью юристов, аудиторов, риэлторов и других участников рынка услуг, связанных с защитой и оборотом прав собственности, занимает достаточно прочные позиции и играет немаловажную роль в его формировании и развитии. Однако, несмотря на все вышесказанное, по утверждениям оценщиков, на сегодняшний день нормативная база, регулирующая оценочную деятельность на Украине, несовершенна и содержит много недочетов и пробелов.
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РАЗНЫХ ВИДОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Проводя оценку конкретного объекта недвижимости, оценщик должен учитывать много разных характеристик и специфических особенностей, присущих данному объекту. Что касается оценки объектов коммерческой недвижимости в Киеве, то на данный момент все они могут быть условно разделены на две большие группы: 1) торгово-офисная (к этой группе относятся объекты офисной, торговой, гостиничной и другой недвижимости); 2) промышленная (заводы, склады и т.д.). Данное деление связано с тем, что при оценке объектов, входящих в одну группу, используются практически идентичные подходы и критерии (при сохранении определенных различий в оценке объектов каждой из групп). От того, какой объект оценивается, зависит использование либо игнорирование определенных характеристик, например: – престижность района расположения; – уникальность объекта; – месторасположение относительно основных клиентских потоков; – соседство конкурирующих предприятий; – вид фасада, наличие парковки, доступность общественного транспорта; – репутация ранее действующего предприятия; – перспектива развития предполагаемого бизнеса в регионе. Что касается торгово-офисной недвижимости, то на сегодняшний день одним из основных критериев является приближенность к центру города (за редким исключением). К объектам этой группы могут применяться практически все вышеперечисленные критерии, хотя есть и специфические характеристики, присущие конкретному объекту. Задача оценщика – понять, можно ли с толком использовать имеющиеся площади, сделать их более функциональными. В этом случае необходимо также учитывать, какие затраты понесет собственник, переделывая тот или иной объект под свои нужды (если это необходимо) либо добавляя ему функциональности. В первую очередь оценщик руководствуется тем, что, например, офис всегда покупается или арендуется для работы сотрудников, а магазин – для ведения торговли. И именно с этой точки зрения выстраивается весь последующий оценочный процесс. Офисная недвижимость, как правило, оценивается с точки зрения получения будущих доходов от аренды, торговая – с точки зрения получения доходов от продаж. При оценке магазина особое внимание уделяется торговому залу и обороту. Учитывается, например, величина торгового зала, рассчитывается, насколько он удобен, сколько стеллажей может в нем поместиться и т.д. Ценность торговых помещений в значительной степени обуславливается такими факторами, как расположение на центральных улицах и перекрестках, длина фасада здания, выходящего на центральные магистрали. Кроме того, как уже было сказано, имеет значение глубина торговых помещений, наличие складских помещений, возможность осуществления погрузочно-разгрузочных работ. Немаловажно также близкое расположение универмагов, остановок транспорта, железнодорожных станций, развлекательных центров. На стоимость офисной недвижимости влияют такие факторы, как близость здания к административному центру города, оснащенность будущего офиса современными средствами коммуникации, наличие парковки и охраны. Если эти факторы отсутствуют, «категория» офисного здания падает. Может быть учтено наличие дополнительных услуг: предоставление помещений для различных мероприятий, секретарские услуги, услуги перевода и т.д. Если же говорить об объектах промышленной недвижимости, то здесь, прежде всего, учитывается степень развитости всей инфраструктуры: транспорт, электричество, газ и т.д. Также принимается во внимание, насколько оптимален тот вид деятельности, который развернут на данной площади и возможно ли там, например, запустить более выгодное производство.
ЮРИДИЧЕСКАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ Для того, чтобы определить реальную цену того или иного объекта, недостаточно проведения различных сугубо математических операций, поскольку очень важную роль при определении стоимости объекта играет «состояние» документов, которые подтверждают право собственности на оцениваемый объект. Однако, стоит отметить, что обязанности проверять правоустанавливающие документы, равно как и прослеживать «прошлое» объекта у оценщиков нет. Право собственности на недвижимое имущество в Украине определяется Свидетельством о праве собственности, но не стоит забывать, что в случае признания одной из сделок в цепочке перехода права собственности на объект недействительной, покупатель может столкнуться с очень серьезными проблемами. Для того, чтобы избежать проблем в будущем, при проведении оценки необходимо также осуществить комплексную юридическую проверку права собственности. В случае негативных результатов такой проверки покупателю стоит задуматься о целесообразности проведения сделки. Ведь без права собственности здание практически ничего не стоит, не говоря уж о потенциальных убытках по судебным тяжбам. В некоторых случаях уместно говорить о приобретении объекта с пороком права по сниженной цене при условии существования действенных средств судебной защиты, которые определяются юристом в каждом конкретном случае. Пороки права собственности можно условно разделить на три категории: обременения права, реализуемые интересы третьих лиц и ограничения по использованию. Обременения обычно указываются в свидетельстве о праве собственности на объект, но очень часто они обнаруживаются только в процессе юридической проверки. Не углубляясь в детали, можно назвать лишь некоторые из обременений, которые необходимо выявить: долгосрочные, но незарегистрированные договора аренды, любые незарегистрированные формы залога или долговых обязательств по объекту, а также случаи невыявленного банкротства и ожидаемого ареста всей собственности продавца по долговым обязательствам. К порокам права в виде интересов третьих лиц условно относятся, прежде всего, случаи незаконной приватизации, незаконной ликвидации компаний – бывших собственников, совершение сделки неуполномоченными лицами или при отсутствии решения совета учредителей о продаже объекта за установленную цену, а также любые нарушения законодательства, в результате которых хотя бы одна сделка по данному объекту может быть признана недействительной или ничтожной. Ограничения по использованию относятся скорее к исправимым дефектам права собственности, но в большинстве случаев они связаны со значительными затратами времени и средств на бюрократические согласования и разрешения, причем безо всяких гарантий положительного результата. Серьезными являются ограничения, касающиеся целевого назначения объекта недвижимости или соответствующего земельного участка. Например, участки, выделенные под жилые здания, не могут использоваться под объекты коммерческой недвижимости. Для того, чтобы изменить функциональный профиль здания или помещений, потребуется официальное постановление городской администрации с прохождением всех соответствующих инстанций – от архитектуры до СЭС. Формально к ограничениям по использованию относится местонахождение объекта в зоне будущей застройки, реконструкции городских инженерных сетей или возведения транспортных коммуникаций. Не стоит забывать и о скрытых дефектах здания – зачастую из-за них возникают очень серьезные проблемы. Выявить такие дефекты возможно, только подключив к формальной юридической проверке специалистов по инженерно-строительной экспертизе. Особенно это касается помещений в старых зданиях в центре городов, которые иногда дешевле снести, чем восстановить.
ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ Ведя речь об оценке, необходимо отметить некоторые особенности отечественного рынка недвижимости. Во-первых, исходя из того, что спрос на коммерческую недвижимость пока значительно превышает предложение, цены буквально навязываются собственниками этой недвижимости и практически ничем не мотивированы. Во-вторых, невозможно точно узнать реальную цену, за которую был продан объект, учитывая, что в большинстве сделок официально указывается лишь часть выплаченной суммы. В-третьих, логично было бы предположить, что продавец должен подготовить объект к продаже – собрать полный пакет юридической и технической документации, дающей убедительное представление об объекте и его качестве. Однако этого не происходит, и зачастую покупателю приходится выполнять эту работу самому. И в-четвертых, объективная сравнительная рыночная оценка на Украине невозможна по двум причинам: отсутствие открытой информации о праве собственности и отсутствие эффективного страхования утраты этого права добросовестными приобретателями.
ЧТО КАСАЕТСЯ ЗЕМЛИ, ТО... На сегодня (в большинстве случаев) основная составляющая недвижимости – земельный участок – не может формально считаться материальным активом, поскольку очень часто он не является собственностью владельца улучшений (зданий, сооружений и т.д.), находящихся на этом участке. В таком случае можно оценивать только право пользования этим участком. Проводить независимую оценку недвижимости в составе земельного участка и улучшений можно только в том случае, если имеется документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д. P.S.: Законом об оценке установлена ответственность субъектов оценочной деятельности в случае нарушения требований вышеназванного закона, а также введен контроль над их профессиональной деятельностью и этикой поведения как со стороны государства, так и со стороны общественных организаций.
