Особенности юридического сопровождения девелопмента

ПРИВЛЕЧЕНИЕ НЕЗАВИСИМОГО ЮРИСТА К РАБОТЕ НАД ПРОЕКТОМ


Андрей Мак, партнер юридической фирмы «Магистр и партнеры»
фото: «Магистр и партнеры»

Специфика работы компании-девелопера над проектом предусматривает его участие в ряде правоотношений: при оформлении юридических прав на земельный участок и объект недвижимости, привлечении инвестиций, разработке и согласовании договоров, получении ряда разрешительных документов и т.д. Успех работы девелопера и всего проекта во многом зависит от юридически верного ведения дел на всех этапах работы, в том числе юридического анализа выбранного земельного участка, полной и своевременной подготовки договорной базы, ведения юридически грамотного диалога с властными структурами для обеспечения своевременного получения всех необходимых разрешительных документов и согласований. Таким образом, на всех этапах работы над проектом девелоперу не обойтись без квалифицированной юридической помощи, а при реализации крупных международных девелоперских проектов юридическая поддержка требуется как на отечественном, так и на международном уровнях.
Как правило, девелоперская компания имеет в своем штате персонал, занимающийся юридической стороной реализации проекта. Однако особенности рынка недвижимости Украины, специфика правового поля, масштаб и характер девелоперского проекта подчас диктуют необходимость привлечения независимого, более квалифицированного юридического персонала, имеющего профессиональный опыт и юридические знания, необходимые девелоперу.


ВЫБОР НЕЗАВИСИМОГО ЮРИДИЧЕСКОГО СОВЕТНИКА
Выбирая юридического советника, очень важно не допустить ошибки. Вынужденная смена юридического консультанта вследствие неудовлетворенности его работой вряд ли положительно отразится на результатах девелоперской деятельности, более того, зачастую приведет к замедлению процесса работы (необходимости возвращаться назад и исправлять допущенные ошибки или доделывать невыполненное) и дополнительным затратам девелопера (которых можно было бы избежать, обратившись к квалифицированным специалистам сразу). Выбирая юридического советника, необходимо исходить из того, что последний будет с вами на всех этапах работы – от начала проекта до полного его завершения, поэтому он должен отвечать всем жестким требованиям, предъявляемым вами.
При выборе юридического консультанта, прежде всего, важен профессионализм и опыт работы юридического советника на рынке недвижимости Украины. Прежде, чем сделать выбор, девелопер должен удостовериться, что специализация юридической фирмы покрывает все аспекты юридической деятельности, востребованной в сфере девелопмента на рынке недвижимости. В частности, по запросу юридический консультант должен предложить следующие услуги: юридический аудит объектов инвестирования, правовой консалтинг и анализ правоприменительных законодательных актов, договорную работу (разработку и правовой анализ проектов предварительных договоров, договоров купли-продажи, мены, дарения и аренды, договоров на долевое участие в строительстве, инвестиционных контрактов, подрядных договоров); участие в переговорах, в том числе с уполномоченными государственными структурами, досудебное урегулирование споров, защиту интересов девелопера в суде и т.д.
Кроме того, немаловажную роль играет репутация фирмы, ее имя как на рынке юридических услуг, так и на рынке недвижимости Украины. Учитывая несовершенство правового поля и отсутствие четкого законодательного определения механизмов и сроков, применимых в сфере девелопмента, подчас имя юридического советника может сыграть решающую роль в оптимизации процесса выполнения задач путем своевременного получения всех необходимых разрешительных и других документов, оформления имущественных прав и т.д.
К тому же, определить профессионала среди множества компаний, предлагающих юридические услуги, поможет объективный подход юриста к поставленной задаче. Не стоит ждать от квалифицированного специалиста скорых обещаний и заверений в быстроте выполнения поставленных задач, более того, – такое отношение должно только настораживать. Профессиональный подход юриста заключается в объективной и всесторонней оценке девелоперского проекта и юридической работы в его рамках, которая, прежде всего, начинается с выявления всех возможных рисков для девелопера и инвестора и определении путей их минимизации.
Наконец, критерием правильного выбора являются знания или связи юридического консультанта с западными коллегами, специалистами в сфере законодательства западных стран. Выбранный юридический консультант должен предложить юридическую поддержку как в сфере украинского законодательства для построения правоотношений между резидентами Украины, так и в сфере, скажем, английского, наиболее применимого в правоотношениях между представителями различных государств, права. Такая потребность объясняется ростом числа крупных международных проектов, реализуемых в Украине.


Мария Харахаш, юрист юридической фирмы «Магистр и партнеры»
фото: «Магистр и партнеры»

На сегодняшний день число юридических компаний, готовых предложить подобный уровень услуг, на рынке Украины достаточно ограничен. Как правило, это представительства крупных западных юридических компаний или ведущие украинские компании, имеющие тесные связи с западными коллегами и успешно сотрудничающие с ними в процессе работы над совместными проектами.
Безусловно, расценки компаний, отвечающих таким критериям, достаточно высоки и девелоперу следует взвесить и объективно оценить свои материальные возможности. Однако всегда следует помнить о том, что успешная экономия – это разумная экономия, а квалифицированный юридический персонал – это залог успешности девелопера и его защита от рисков, связанных, в том числе, и с потерей вложенных средств.
Кроме того, существуют определенные механизмы экономии затрат на юридическое сопровождение девелоперских проектов. Одним из таких механизмов является контрактная оплата юридических услуг. Как правило, юридические компании предусматривают оплату услуг своего персонала по часовым ставкам. Однако в случае, если спектр работ имеет свою специфику (в частности, предусматривается в рамках одного проекта), а объем заявленных услуг в рамках этого проекта достаточно широк, по просьбе клиента юридические фирмы переходят на контрактную оплату, то есть согласовывают с клиентом сумму и объем работ, который будет осуществляться в рамках указанной суммы. Зачастую контрактная сумма ниже, чем сумма предполагаемых затрат девелопера на оплату по часовым ставкам, и более выгодна для клиента.
Другим механизмом экономии затрат девелопера является разумное сочетание затрат на дорогую юридическую фирму-советника с затратами на фирму, предлагающую более выгодные в материальном отношении условия сотрудничества. В частности, юридическая работа в рамках девелоперского проекта включает в себя как аналитическую (юридический аудит объектов инвестирования, определение механизмов оформления имущественных и иных прав и т.д.), так и сугубо техническую (предоставление пакета необходимых документов и получение разрешительных документов, лицензий в уполномоченных государственных структурах и т.д.) работу. Поручать техническую работу дорогостоящему персоналу экономически невыгодно, ведь не секрет, что специфика бюрократической системы предполагает иногда неразумные затраты времени юриста (стояние в очередях при получении разрешительных документов и т.д.), а значит, и неразумные материальные затраты клиента. Поэтому в целях разумной экономии сугубо техническую работу следует поручать более «выгодной» юридической фирме, минимизировав при этом риски, связанные с некачественной юридической аналитикой – основным фактором риска успешности проекта.
Следует также учесть, что для работы, пусть даже над крупным долгосрочным девелоперским проектом, зачастую нет особой надобности в участии большого количества квалифицированных высокооплачиваемых юристов. Исходя из нашего многолетнего опыта работы в рамках крупных международных проектов, для успешной реализации девелоперского проекта достаточно участие двух-трех опытных украинских юристов и одного-двух юристов, специализирующихся на английском праве.


ДОГОВОР О ЮРИДИЧЕСКОМ ОБСЛУЖИВАНИИ
Условия предоставления девелоперу юридических услуг независимым юридическим консультантом оформляются договором о юридическом обслуживании. Как правило, юридические компании сами разрабатывают шаблон договора и предоставляют его своим клиентам. Основными (существенными) положениями договора, на которые следует обратить внимание девелоперу, являются: 1) предмет договора (перечень юридических услуг, предоставляемых юридическим советником); 2) срок действия договора; 3) стоимость и форма оплаты услуг. Как уже было сказано, политика крупных юридических фирм предполагает почасовую оплату работы персонала, при этом в ведущих юридических фирмах клиент оплачивает работу как юридического, так и административного персонала, привлеченного к работе по проекту клиента. Кроме того, девелоперу следует учесть, что дополнительные расходы персонала ведущих юридических фирм (командировочные расходы, телефонные звонки, отправка факсов и ксерокопирование) оплачиваются, как правило, отдельно. В качестве альтернативы по согласованию с клиентом может быть установлена контрактная стоимость услуг. Как уже было отмечено, последняя зачастую более выгодна клиенту и применяется юридическими фирмами, как правило, для постоянных клиентов или при работе над крупными проектами.
Кроме существенных условий договора о юридическом обслуживании, мы рекомендуем девелоперу обратить внимание также на положение договора о конфиденциальности. Как правило, девелопер не заинтересован в разглашении информации о проекте. Обязательство третьих лиц не раскрывать информацию, которую клиент считает конфиденциальной, следует закрепить в договоре о юридическом обслуживании отдельным положением.