Реализация абсолютно всех проектов в сфере недвижимости осуществляется при участии специализированных строительных компаний – подрядных организаций. Как правило, при поиске и выборе подрядчика инвестор руководствуется исключительно субъективными критериями – рекомендациями, именем, личными симпатиями и прочее. Более глубокого и объективного отбора заказчик обычно не может провести по причине отсутствия достаточных знаний и личного опыта, в особенности, когда такая помощь требуется впервые или на единоразовой основе. Правоотношения, которые устанавливаются в звене «заказчик-подрядчик», существенно отличаются от других отношений между субъектами хозяйствования и имеют ряд особенностей, обусловленных, в первую очередь, технологическим процессом, сроками осуществления проекта, его стоимостью и другими условиями. Важно понимать, что в процессе реализации проекта подрядчик всегда авансирует заказчика выполненными работами, за которые последний обязан рассчитаться после их принятия. На начальной стадии становления таких взаимоотношений заказчик имеет лидирующее положение, выраженное в праве выбора подрядчика, выставлении условий и прочее. Однако, с момента реализации сторонами своих прав в ходе строительства заказчик теряет такое лидерство и становится заложником добросовестного и качественного выполнения подрядчиком своих обязательств. В Украине сложилась практика, при которой заказчик, полагаясь на опыт подрядной организации, с небольшими замечаниями соглашается на проект подрядного договора, подготовленный и предложенный самим подрядчиком, таким образом, практически принимает правила игры, устанавливаемые последним. Во избежание серьезных ошибок и для достижения поставленной цели заказчик может и должен сохранить за собой лидерство в подрядных отношениях, разработать и установить жесткий и действенный механизм контроля за выполнением работ. Одним из элементов пути достижения этого и есть грамотно составленный подрядный договор.
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА Предположим, что заказчик, пройдя оформление отвода земельного участка, все стадии согласования и утверждения проекта, должным образом подготовив и оформив необходимую разрешительную документацию для начала работ, определившись с выбором подрядной организации, вплотную приблизился к этапу заключения подрядного договора. Перед заказчиком стоит вопрос подготовки текстовой части такого документа, выяснение набора и перечня статей, их содержательного наполнения, того, что в целом должно быть отражено в договоре и на что следует обратить особое внимание, чего стоит опасаться и как застраховать себя в случае возникновения проблемной, спорной или конфликтной ситуации. Ко всему прочему добавляется немаловажный фактор ответственности за реализацию такого проекта, грамотного и подконтрольного использования достаточно крупных, как правило, заемных, финансовых ресурсов. После короткого анализа заказчик оказывается перед выбором нескольких путей решения такой проблемы, а именно: приступить к самостоятельной подготовке проекта, прибегнуть к услугам юридической или управляющей компании или рассмотреть предложенный вариант подрядчика. Каждый из вариантов может быть применен и имеет как сильные, так и слабые стороны.
САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ПОДГОТОВКА ПРОЕКТА Для реализации такого варианта, скорее всего, потребуется отвлечение внутреннего юриста от основного направления деятельности компании, что, в свою очередь, может негативно отразиться на ее работе. Подготовка проекта договора требует большого и продолжительного подготовительного этапа по сбору и обобщению вспомогательной информации. В результате отсутствия строительной практики и опыта подготовки подобных документов будет написан весьма слабый договор с жесткими по отношению к подрядчику условиями дискриминационного характера. Вполне вероятно, что такой проект не сможет отразить всех требований, предъявляемых к нему, и не будет подписан в первоначальной форме, а потребует еще большего времени для его согласования сторонами. Пожалуй, единственным преимуществом такого выбора является экономия средств при его подготовке.
УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКОЙ ИЛИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Данный выбор может быть разделен на два варианта – услуги юридической и управляющей компаний. Юридическая компания. При таком решении возникает ситуация выбора непосредственно юридической компании, которой может быть делегирован такой заказ. Можно обратиться к самой известной компании, чье имя «на слуху». Практика и личный опыт показывают, что именно такие компании, руководствуясь своим авторитетом, принимая подобные заказы, иногда допускают скрытые, «тихие» ошибки. Причиной тому, как правило, является отсутствие строительной практики, непонимание сути и последовательности строительных этапов и процессов. Такой договор будет иметь характер скорее хрестоматийного, «научного» документа. Немаловажным аспектом является фактор дороговизны данных услуг. К положительным чертам избранного формата можно отнести то, что проект договора будет подготовлен относительно быстро, в нем будут юридически грамотно отражены все требования законодателя к подобным документам. Управляющая компания. Выбор не будет затруднен по причине небольшого количества таких компаний на рынке Украины. Вся история их бизнеса неразрывно связана с многолетней строительной практикой. Выбрав такого консультанта, заказчик наверняка сможет избежать самых распространенных ошибок, получить грамотный, взвешенный и применимый к конкретным условиям строительный договор. Скорее всего, будет также предложено полное сопровождение объекта до его сдачи в эксплуатацию. В случае, если инвестор ограничивается услугами управляющей компании лишь для написания подрядного договора, стоимость работы будет сравнима с услугами первоклассной юридической компании по подготовке аналогичного документа.
ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА ПОДРЯДЧИКОМ На рынке Украины такая ситуация является, пожалуй, самой распространенной и характерной. Заказчик принимает готовый «стандартный» договор и после небольших замечаний и корректив подписывает его. Практика исполнения таких договоров ставит заказчика в весьма жесткие условия, практически лишает его доминирующего положения в звене «заказчик-подрядчик», полностью исключает механизмы финансового и другого влияния на подрядчика в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения последним своих договорных обязательств. Преимуществом такого выбора является абсолютная экономия средств и времени на подготовку документа.
АНАЛИЗ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ Основными источниками права, регулирующими деятельность заказчика и подрядчика при выполнении договора подряда, являются: – Гражданский кодекс Украины (глава 61); – Хозяйственный кодекс (глава 33); – Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве» от 01.08.2005 г. № 668 (далее «Условия договоров»); – «Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины» от 15.12.93 г. (далее – «Положение»); – судебные решения, постановления; – прочее. Безусловно, сложность и многогранность подрядных отношений не может быть полностью урегулирована или предусмотрена каким-то одним документом. Законодатель устанавливает диспозитивные нормы, в рамках которых стороны самостоятельно определяют свои права и обязанности. Однако, и здесь законодатель часто сам путается и демонстрирует неопределенность своей позиции. Например, согласно Условиям договоров (пп. 83-87), заказчику необходимо предоставить план финансирования строительства. Такой план должен быть подготовлен и передан на утверждение подрядчику до начала выполнения работ. Отсутствие плана является основанием для задержки начала работ подрядчиком. Такая позиция законодателя представляется весьма странной, так как финансирование подрядчика является корреспондирующим условием своевременного и качественного выполнения им установленных и строго регламентированных работ согласно графику. Заказчик принимает на себя обязательства в полном объеме оплачивать выполненные и принятые работы, что не требует дополнительного подтверждения такого обязательства. В случае несоблюдения подрядчиком графика выполнения работ план финансирования теряет всякий смысл или же является лишним поводом для предъявления претензий в адрес заказчика. Основными интересами, которые стоят перед заказчиком на этапе строительства какого-либо объекта, остаются выполнение подрядчиком работ и сдача объекта в строго установленный срок, обеспечение качества работ, принятого для данной категории строительства, и соответствие стоимости объекта определенной смете, а основной интерес подрядчика – это, прежде всего, получение прибыли за выполненные строительно-монтажные работы. При этом мало какая украинская строительная компания в подрядном договоре укажет точную календарную дату сдачи объекта. Получив точный и гарантированный план финансовых поступлений, подрядчик практически обеспечивает достижение своих интересов, а приостановление работ на любом этапе не пугает его. При этом такая позиция абсолютно недопустима с точки зрения заказчика. Спорным моментом остается и норма, предусматривающая право подрядчика на удержание выполненных договором и неоплаченных работ (ст. 856 ГКУ, п. 97 Условия договоров). Законодатель не предусматривает случаев, при которых такая недоплата возможна, тем самым обеспечивая подрядчику гарантированную оплату либо порождая возможный скрытый конфликт в будущем.
