Особенности формулировки существенных положений договоров аренды
Наталия Бочарова, адвокат юридической фирмы «Волков и Партнеры» фото: Дмитрий Лисовский
В соответствии со статьей 638 Гражданского кодекса Украины, договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли соглашения по всем существенным условиям, каковыми являются: – условия о предмете договора; – условия, которые определены законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида; – условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Вопрос существенных условий рассматривается также в части 2 статьи 180 Хозяйственного кодекса Украины и конкретизируется частью 3 этой же статьи. Так, к примеру, базовыми существенными условиями хозяйственного договора являются предмет, цена и срок действия договора. Данный перечень, конечно, не может быть исчерпывающим, поскольку набор существенных условий зависит от вида хозяйственного или гражданско-правового договора. Что касается предмета договора аренды, то неверное или неполное его указание может привести к тому, что договор будет считаться незаключенным. Это значит, что сделка просто не состоялась, а правовые последствия могут оказаться весьма плачевными. К примеру, при государственной регистрации юридического лица, в том числе и в органах налоговой инспекции, в качестве места нахождения указывается адрес арендованного офиса. Если выяснится, что договор аренды получил статус незаключенного и арендодатель потребовал выселения, то, во-первых, придется в экстренном порядке искать новое помещение и вновь заключать договор аренды (конечно, если не принято решение о приобретении офисного помещения в собственность); во-вторых, организовывать переезд; в-третьих, извещать о смене своего адреса и телефонов контр- агентов и клиентов. Помимо этого, в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей» (далее – Закон №755), в случае изменения местонахождения юридического лица, последнее обязано подать предусмотренный статьей 9 Закона №755 пакет документов для замены свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности, а также провести государственную регистрацию изменений, внесенных в учредительные документы юридического лица, в соответствии со статьей 29 Закона №755. Органы налоговой инспекции также должны быть уведомлены о смене адреса юридического лица. Важно помнить, что в случае переезда из одного района города в другой осуществляются процедуры, предусмотренные законодательством и связанные с передачей дела юридического лица из одной налоговой инспекции в другую, а сроки для проведения таких процедур могут варьироваться от 2 до 6-8 месяцев. Такая ситуация будет весьма неприятна, в особенности для представителей малого и среднего бизнеса, тем более что для любой компании это может усугубиться потерей части постоянной клиентуры, а работодатели рискуют недосчитаться некоторых сотрудников, так как тем просто далеко или неудобно станет добираться до нового места работы. Помимо четкой конкретизации объекта недвижимости, передаваемого в аренду (адрес, площадь, оценочная стоимость, подтверждение права собственности и т.п.), в разделе договора «Предмет» важно указывать и второстепенные характеристики объекта (состояние помещения, наличие или отсутствие коммуникаций), а также прилагать перечень имущества, которое передается вместе с помещением (например, мебель, кондиционеры и т.д.). В перечень имущества желательно включать не только количество передаваемого имущества, но и его стоимость. Эти данные целесообразнее излагать в соответствующем дополнении, указывая, что таковое является неотъемлемой частью договора. Кроме того, в договоре желательно предусмотреть возможность применения финансовых санкций к арендатору за вред, нанесенный имуществу. При отсутствии такого пункта в договоре и в случае возникновения ущерба арендодателю придется обращаться в суд. Конечно же, такой шаг предпринимается при отсутствии доброй воли арендатора возместить нанесенный имуществу ущерб. Если обратиться к нормам законодательства, то понятие «незаключенный договор» аналогично или тождественно понятию «договор, который не состоялся», что подтверждается нормой статьи 181 Хозяйственного кодекса Украины. Другими словами, «незаключенный договор» не существует как юридический факт и, следовательно, не может порождать определенные права и обязанности сторон. В судебной практике указанная правовая ситуация рассматривается в двух вариантах: – на основании переданных в суд документов, в частности, договора, невозможно установить, о чем именно договорились стороны; – достигнутые договоренности не могут быть выполнены из-за неопределенности условий договора и требований должника. Как пример можно привести дело из архива Хозяйственного суда Киева, которое неоднократно рассматривалось судами. Постановлением Высшего арбитражного суда Украины арендодателю было отказано в иске к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате именно из-за признания договора аренды и дополнительного соглашения к нему незаключенными. Причиной послужило отсутствие в спорном договоре и дополнительном соглашении существенных условий аренды, а именно: определения размера арендной платы (суд высказал в своем постановлении сомнения относительно того, является ли указанная в спорных документах денежная сумма размером арендной платы за объект аренды в целом, или же это ставка арендной платы за 1 м2 арендованной площади); отсутствие порядка использования амортизационных отчислений. Далее суд определил, что материалы дела свидетельствуют о разном понимании сторонами условия дополнительного соглашения (именно это обстоятельство и стало причиной спора), в связи с чем нельзя считать, что сторонами достигнуто согласие по такому условию договора, как арендная плата. По мнению некоторых специалистов, рассматривая вопрос о том, был ли заключен договор, необходимо различать такие случаи: – отсутствие фиксации в тексте договора существенного условия; – фактическое отсутствие согласия сторон относительно существенных условий. В статье 640 Гражданского кодекса Украины отмечаются дополнительные критерии признания договоров заключенными, а именно: – если в соответствии с актом гражданского законодательства для заключения договора необходимо также передать имущество или совершить иное действие, договор является заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия; – договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае осуществления обоих этих условий – с момента государственной регистрации. Таким образом, в контексте судебной практики перечень требований и критериев, по которым договор может признаваться заключенным, увеличен статьей 640 Гражданского кодекса Украины. Кроме требований о согласовании сторонами существенных условий, предъявляются требования касательно формы договора или требования о предварительном выполнении определенных условий (действий), составляющих содержание таких договоров. Следует отметить, что практика заключения договоров, связанных с отчуждением недвижимости, в том числе и коммерческой, а также порядок заключения договоров аренды на срок три года и более будет претерпевать существенные изменения, поскольку соответствующие документы могут считаться недействительными до тех пор, пока заинтересованная сторона не осуществит регистрацию в Бюро технической инвентаризации. При таких условиях может меняться и правовая оценка денежных сумм, которые стороны считают задатком в соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса Украины. Если эти суммы переданы до завершения государственной регистрации операций с недвижимостью, то в соответствии с частью 3 статьи 640 Гражданского кодекса Украины, действия по передаче задатка осуществлены еще до возникновения самого обязательства, которое может быть обеспечено задатком, то есть отсутствует предмет обеспечения. Таким образом, при заключении договоров, особенно связанных с отчуждением объектов недвижимости или же договоров аренды объектов недвижимости, необходимо принимать во внимание нормы, касающиеся самого процесса заключения договоров, а также регулирующие следующую стадию – выполнение договоров и требования касательно формы и государственной регистрации договора. Довольно часто в договорах аренды указывается, что в случае возникновения споров отношения сторон регулируются действующим законодательством Украины. При регулировании арендных отношений под определение «действующее законодательство Украины» подпадают как нормы Гражданского кодекса, так и нормы Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон №2269). Данным законом установлено 11 существенных условий, по которым стороны должны достигнуть согласия при заключении договора. Если же в договоре аренды не оговорено хотя бы одно из этих условий, любая из сторон может обратиться в суд уже после его заключения. Для того чтобы в будущем стороны могли снизить риск признания договора незаключенным по причине отсутствия в договоре всех необходимых существенных условий либо согласия по ним, важно указывать, что арендные отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Украины, а нормы Закона №2269 к положениям договора не применяются (конечно, в том случае, если стороны не хотят подчинять договор данным нормам). При заключении договора аренды особое внимание стоит уделять вопросам, регулирующим порядок проведения арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении либо работ, связанных с улучшением имущества. Довольно часто в договорах аренды встречается формулировка, позволяющая арендатору проводить ремонтные работы в помещении, уведомляя при этом арендодателя только о стоимости проведенных работ. Согласно такой формулировке, стоимость работ, произведенных арендатором в арендуемом помещении, либо подлежит возмещению со стороны арендодателя, либо может заноситься в счет арендных платежей. Если в договоре не будет закреплено обязательное согласование стоимости планируемых улучшений или проведения ремонта с собственником помещения, арендатор может существенно завысить смету работ, после чего потребовать включения этих средств в счет арендных платежей. В случае досрочного расторжения договора арендатор может потребовать компенсировать ему затраты (завышенные) на ремонт или произведенные улучшения. Исходя из сказанного, в договоре следует зафиксировать положения о том, что любые улучшения или ремонтные работы проводятся исключительно с согласия арендодателя, причем последний согласовывает и план изменений, и сумму, которую арендатор собирается потратить. При этом любые изменения, произведенные без согласия собственника помещения, не компенсируются. Также возможно предусмотреть штрафные санкции, если, по мнению собственника, выполненные работы нанесли вред имуществу. Нарушение этого пункта договора может служить основанием для его расторжения по инициативе арендодателя. Что касается целевого назначения арендуемого помещения, то в договоре аренды не стоит ограничиваться фразой о том, что помещение передается в аренду для использования в хозяйственной деятельности арендатора, поскольку такая формулировка оставляет последнему слишком большой простор для маневра. Так как в уставах юридических лиц, как правило, указывается довольно обширный перечень видов деятельности, то, по сути, арендатор может заниматься одним из ее видов, начиная с размещения административного офиса и заканчивая организацией точки общепита (большой поток посетителей в ресторан быстрого питания может быть весьма нежелателен для собственника помещения). При этом, не указав конкретно, с какой целью помещение предоставляется в аренду, арендодателю весьма затруднительно будет расторгнуть договор по собственной инициативе. Таким образом, при заключении договора аренды рекомендуем указывать целевое назначение арендуемого помещения: размещение административного офиса, организация залов игровых автоматов, ресторанов быстрого питания, аптек, магазинов и т.д. Чем четче прописано целевое назначение арендуемого помещения, тем прозрачнее будут строиться отношения между сторонами договора. фото: Олег Герасименко
Еще один важный момент договора аренды – определение понятия арендной платы. Зачастую в договорах указывается, что арендная плата составляет определенную сумму за один квадратный метр, которую арендатор обязуется вносить своевременно и в полном объеме; арендная плата за каждый месяц осуществляется с учетом индексации за предыдущий месяц. Благодаря неточным формулировкам, арендатор имеет возможность задерживать платежи либо наоборот, вносить арендную плату авансом, что сделает невозможным индексирование платежей. В случае, если договором не предусмотрен порядок увеличения размера арендной платы, между арендатором и арендодателем в дальнейшем может возникнуть множество споров. Таким образом, во избежание недоразумений между сторонами, в договоре следует четко указывать порядок внесения арендной платы с указанием конкретного числа, не позднее которого она должна быть внесена. Можно также предусмотреть начисление и уплату пени за просрочку арендных платежей. Кроме того, стоит предусмотреть порядок изменения суммы арендных платежей в связи с колебаниями курса основных валют, чтобы стоимость аренды корректировалась соответственно курсовым изменениям. Отдельно следует зафиксировать порядок пересмотра арендной платы в связи с ростом арендных платежей на рынке недвижимости и инфляцией. Арендодатель имеет право пересматривать ставку раз в полгода (в год). При этом не стоит забывать о том, что в случае повышения арендной платы необходимо уведомить арендатора за определенный срок, установленный договором, чтобы он имел возможность выбора. Также, в соответствии со статьей 762 Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет право требовать уменьшения платы в случае возникновения обстоятельств, за которые он не отвечает и при которых возможность использования арендуемого помещения существенно уменьшилась. Для реализации указанной нормы необходимо четко прописать процедуру фиксации обстоятельств, при которых невозможно использовать помещение либо его использование весьма ограничено; процедуру уменьшения арендной платы (например, срок, за который арендатор должен сообщить арендодателю о возникших обстоятельствах; срок для ответа арендодателя; возможно, минимальную границу размера арендной платы, ниже которой арендодатель «не опуститься») и т.д. Также в договоре целесообразно предусматривать перечень обстоятельств, вследствие наступления которых арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы. При наличии же обстоятельств, вследствие которых арендатор вообще не может использовать арендуемое помещение по назначению, в соответствии с пунктом 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины, он освобождается от внесения арендной платы. В заключение хотелось бы отметить, что стороны, а особенно арендатор, могут попытаться избежать ответственности по договору аренды, ссылаясь на то, что существенные условия договора аренды были им (ему) непонятны. В связи с этим, в договор аренды следует включить пункт, указывающий на то, что стороны не только пребывают в трезвом уме и здравой памяти, но и действуют добровольно, с текстом договора ознакомлены, согласны, и все условия договора им понятны и приняты.
