Операции с коммерческой недвижимостью в Украине: налоговые аспекты

Рассмотрим основные налоговые риски, а также возможности налоговой оптимизации, которые необходимо принимать во внимание на каждом этапе инвестиционного процесса – при покупке, финансировании, девелопменте, эксплуатации и выходе из бизнеса. ЮРИСДИКЦИИ ДЛЯ ВЛАДЕНИЯ Рональд Барден, партнер компании «ПрайсвотерхаусКуперс Украина» Стратегическое решение о выборе юрисдикции для владения украинской компанией, являющейся собственником недвижимости, так называемой Компаниией Специального Назначения (КСН), в большой степени зависит от привлекательности условий договора об избежании двойного налогообложения (ДИДН) между Украиной и соответствующей иностранной юрисдикцией. ДИДН может существенно снизить налог на репатриацию (в отдельных случаях до 0%) на дивиденды, выплачиваемые за рубеж. Согласно законодательству Украины, ставка налога на репатриацию для дивидендов и доходов от прироста капитала, выплачиваемых нерезидентам, составляет 15%, если иное не предусмотрено международным договором, подписанным Украиной. Украина имеет более 60 действующих ДИДН. Наиболее распространенными юрисдикциями для владения объектами недвижимости в Украине являются Кипр и Нидерланды. ДИДН с этими странами предусматривают нулевую ставку налога на репатриацию для дивидендов, при соблюдении определенных инвестиционных условий. Кроме того, налоговое законодательство Кипра и Нидерландов позволяет не облагать налогом на доходы такие дивиденды при условии выполнения определенных требований. Некоторые инвесторы предпочитают создавать отдельные холдинговые компании для каждой из украинских КСН. Такой подход является более дорогим, чем использование одной компании для всех украинских КСН, однако обеспечивает больше возможностей для эффективного выхода из отдельных проектов. Светлана Билык, старший налоговый менеджер компании «ПрайсвотерхаусКуперс Украина» По данным официальной статистики, за последние годы Кипр стал одним из главных инвесторов в экономику Украины. Это результат исключительно благоприятных условий ДИДН между СССР и Кипром, правопреемником договора между которыми является Украина. Инвесторы из разных стран осуществляют свои инвестиции в Украину через Кипр, для того чтобы воспользоваться преимуществами существующего ДИДН. В Украине не существует концепции недобросовестного использования преимуществ договоров об избежании двойного налогообложения (treaty shopping), но они начинают развиваться, и об этом пойдет речь далее. Для того чтобы остановить использование инвесторами существующего благоприятного ДИДН с Кипром, Украина инициировала процесс пересмотра его условий. Обнародованный проект нового ДИДН является менее благоприятным, чем существующий. Ввиду нежелания кипрской стороны подписывать новый договор, Кабинет Министров Украины пытается провести через парламент закон о денонсации существующего ДИДН между Украиной и Кипром (две неудачные попытки были предприняты в 2008 году). В случае, если парламент все же примет закон об односторонней денонсации существующего договора с Кипром, будут применяться положения налогового законодательства Украины. В таком случае, при выплате дивидендов и доходов на прирост капитала в пользу резидента Кипра будет удерживаться 15-процентный налог на репатриацию. В связи с нестабильной политической ситуацией в Украине, на данный момент сложно предугадать с высокой степенью надежности время и вероятность денонсации существующего договора между Украиной и Кипром, либо же вступления в силу нового, менее привлекательного договора. Мы рекомендуем внимательно следить за развитием событий в отношении данного вопроса, так как изменение статуса существующего договора может значительно повлиять на налоговую эффективность планируемой структуры владения. Конечный выбор юрисдикции будет зависеть также от других важных факторов, включая политику компании относительно оффшорных юрисдикций, источники финансирования, особенности различных юрисдикций и предпочтения индивидуальных инвесторов и т.п. ПОКУПКА АКТИВОВ И ПОКУПКА АКЦИЙ (КОРПОРАТИВНЫХ ПРАВ): ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ Компании, которые занимаются строительством, подвергаются риску: на начальных этапах деятельности расходы на строительство превышают доходы, в результате чего может возникнуть невыполнение «правила чистых активов» фото: ИВАН РУДЮК При анализе последствий сделки посредством покупки акций или покупки активов окончательный выбор основывается на множестве аспектов, хотя вопросы налогообложения все же преобладают. Покупка акций (корпоративных прав) украинской компании, владеющей объектом недвижимости, позволяет покупателю избежать уплаты НДС и других налогов (сбор в Пенсионный фонд, госпошлина). Таким образом, покупка акций сопряжена с меньшими затратами и отвлечением денежных средств. Основным недостатком такого типа сделок для покупателя является высокая эффективная ставка налога на доходы от аренды ввиду низкой балансовой стоимости активов в налоговом учете компании и ограниченных возможностей отнесения процентов на валовые расходы. Кроме того, покупка акций компании означает, что возможные риски и обязательства покупаемой компании переходят к покупателю. Это может быть неприемлемо для покупателя, если в процессе проверки предприятия были выявлены существенные риски. Продавцы обычно предпочитают продажу акций (корпоративных прав) как более простой выход из бизнеса. Продавец освобождается от необходимости проводить процедуру ликвидации. При правильном структурировании продавец также может избежать налога на репатриацию и налогообложения доходов от продажи акций в юрисдикции холдинговой компании. Однако если продавец предлагает к продаже оффшорную холдинговую структуру, существуют дополнительные риски, которые необходимо проанализировать во время покупки. Покупка активов имеет определенные преимущества для покупателя. В первую очередь, покупатель получает возможность увеличить налоговую балансовую стоимость имущества и, соответственно, увеличить налоговую амортизацию. Максимально возможная ставка амортизации для зданий и сооружений составляет 2% в квартал (до 1 января 2004 года ставка была 1,25%). Покупка активов также позволяет приобретающей компании взять кредит под покупку. Проценты по кредиту уменьшат налогооблагаемый доход от аренды. Преимуществом покупки активов является также то, что риски покупаемого предприятия не переходят к компании-покупателю. Основной недостаток с точки зрения покупателя – это то, что продажа зданий является объектом обложения НДС по ставке 20%. Потенциальные сложности при получении возмещения НДС считаются одной из основных проблем для компаний, инвестирующих в объекты недвижимости в Украине. Многие инвесторы при разработке бизнес-планов исходят из предположения, что возмещение входного НДС будет осуществлено за счет уменьшения обязательств по НДС от сдачи объекта в аренду в течение периода от 3 до 5 лет. Сделка путем продажи активов является невыгодной для продавца, поскольку он должен будет заплатить налог на прибыль от продажи недвижимости, который может быть существенным. Также продажа активов является более сложной, поскольку включает в себя передачу прав и процесс регистрации. На практике очень мало продавцов соглашается на такой вариант сделки. Окончательное решение инвестора – это всегда компромисс между преимуществами одного типа сделки и недостатками другого. ФИНАНСИРОВАНИЕ Чтобы обеспечить финансирование текущих проектов, многие девелоперы вынуждены предлагать к продаже часть своего бизнеса фото: ИВАН РУДЮК Традиционно, компании, которые специализируются на операциях с недвижимостью, имеют высокий уровень левериджа, то есть размер заемных средств значительно превышает размер собственного капитала. Это объясняется тем, что отнесение процентов на валовые расходы минимизирует налоговую нагрузку, позволяет эффективно репатриировать деньги из Украины, эффективно справляться с проблемами «trapped cash», когда часть денег может быть «заморожена» на уровне КСН по причине наличия бухгалтерских расходов в не денежной форме, например, амортизации. В соответствии с украинским законодательством, расходы по выплате процентов по кредитам вычитаются для целей налогообложения, если они понесены в связи с хозяйственной деятельностью компании. Хотя в Украине нет правил «тонкой капитализации», украинское законодательство содержит ограничение на вычитание процентов, распространяющееся на выплату процентов нерезидентам, которым принадлежит 50% или более уставного фонда заемщика (или связанным лицам таких нерезидентов). Если вышеперечисленные условия выполняются, то в текущем налоговом периоде можно отнести на валовые расходы сумму процентов, которая не превышает суммы доходов в виде процентов плюс 50% от прибыли без учета процентных доходов и расходов, а также амортизации. Проценты, превышающие эту сумму, «замораживаются» и переносятся на следующие периоды без временных ограничений. Кроме того, если проценты выплачиваются нерезидентам, расположенным в оффшорных зонах, такие проценты могут вычитаться в размере 85% от общей суммы процентных платежей. Список стран, которые имеют статус оффшорных, устанавливается Кабинетом Министров (в настоящее время Кипр не входит в этот список). Финансирование обычно осуществляется через юрисдикции, ДИДН с которыми предусматривают нулевую или низкую ставку налога на репатриацию для процентов. Перечень таких юрисдикций включает Кипр, Великобританию, США, Швейцарию, Испанию, Австрию, Бельгию, Францию, Германию и Нидерланды. Кредитные договора с нерезидентами подлежат регистрации Национальным Банком Украины (НБУ) до фактического получения кредита. Несоблюдение данного правила ведет к штрафу в размере 1% от суммы кредита, полученного до регистрации. Процент по краткосрочным кредитным договорам (со сроком погашения менее года) не может превышать максимально допустимый размер, иначе НБУ его попросту не зарегистрирует. Сегодня максимально допустимый размер процентных ставок для таких кредитов составляет 11%. Большинство компаний, которые работают с недвижимостью, поддерживают уставный капитал на уровне минимально разрешенного размера. В настоящее время минимальный размер уставного капитала для общества с ограниченной ответственностью составляет 62 500 гривен, для акционерного общества – 781 250 гривен. Это не удивительно, так как с налоговой точки зрения собственный капитал не дает тех преимуществ, что заемные средства. Однако необходимо также учитывать «правило чистых активов». В соответствии с Гражданским кодексом Украины, если стоимость чистых активов компании на конец второго или каждого последующего финансового года меньше размера уставного капитала, компания должна уменьшить свой уставный капитал и внести соответствующие изменения в устав, либо акционеры должны сделать дополнительные взносы. Если сумма чистых активов становится ниже минимально допустимого размера уставного капитала, компания подлежит ликвидации. В связи с этим компании, которые занимаются строительством, подвергаются риску: на начальных этапах деятельности расходы на строительство превышают доходы, в результате чего может возникнуть невыполнение «правила чистых активов». Разрешения на строительство выдаются на имя конкретной компании и не могут быть переданы правопреемникам при ликвидации. Поэтому хотя до настоящего времени контролирующие органы не применяли «правило чистых активов» на практике, инвесторы должны учитывать его при определении размера собственного капитала украинских КСН. Кроме того, инвесторы должны также принимать во внимание потенциальное ограничение на перенос налоговых убытков. Согласно закону, компании имеют право переносить налоговые убытки на будущие периоды без ограничений. Однако на практике в 2004-2007 годах ежегодным законом «О Государственном бюджете Украины» вводились ограничения на использование таких убытков. Такого ограничения не было в 2008 году. Недавно Кабинет Министров Украины сделал попытку ограничить использование налоговых убытков, которые были понесены в 2008 году и ранее, в 2009 налоговом году. На сегодняшний день данное ограничение не вступило в силу. Неясно, будет ли такое ограничение применяться в будущем. Наличие этой потенциальной проблемы должно быть учтено при планировании деятельности компании. Ввиду возможных ограничений на перенос убытков, налогоплательщики могут рассмотреть возможность капитализации с последующей амортизацией в налоговом учете процентов, которые были понесены в связи с покупкой/строительством инвестиционной недвижимости, руководствуясь национальными стандартами бухгалтерского учета, при условии, что эта возможность прямо предусмотрена учетной политикой налогоплательщика. Во избежание споров с налоговыми органами, мы рекомендуем тщательно подойти к составлению документа об учетной политике компании с тем, чтобы она соответствовала предпочтительному методу вычета процентов для налоговых целей. Продолжение статьи читайте в июльском номере «СР» №7(71).