Оксана Елманова: «Работать на украинском рынке недвижимости могут лишь девелоперы, имеющие капитал, патриотические чувства и время для достижения результата»

Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM
фото: Олег Герасименко

CP: Охарактеризуйте современное состояние рынка складской недвижимости Киева и региональных центров Украины.
Последние три года украинский рынок складской недвижимости был очень подогрет в значительной степени из-за частых публикаций в прессе о высокой рентабельности сегмента.
В СМИ постоянно появлялась информация о том, что спрос поглощает все объекты складской недвижимости, включая старые постройки советских времен. Это в какой-то мере и послужило толчком для активного развития сегмента. Началась массово приобретаться земля. При этом даже более-менее ровный участок считался вполне приемлемым для реализации складского проекта. Многочисленные проекты, заявленные к реализации, обещали насытить украинский рынок объектами складской недвижимости. Однако профессиональный бизнес всегда очень осторожный, поэтому, проведя расчеты, касающиеся практической стороны реализации проектов, большинство девелоперов отказалось от мысли работать в сегменте складской недвижимости. В результате многие заявления о реализации проектов остались декларативными.
Перспективными являются проекты общей площадью более 100 тысяч м². Такие проекты демонстрируют стремление девелопера мощно выйти на украинский рынок складской недвижимости. По моему мнению, небольшие объекты площадью 25, 30, 50 тысяч м² не будут реализованы.
Финансовый кризис, начавшийся в конце 2007 года и охвативший мировую экономику, не мог не затронуть Украину. Сегодня ситуация на рынке коммерческой недвижимости становится сложной. Однако любой рынок преодолевает кризисные явления в более-менее прогнозируемые сроки, поэтому крупные проекты складской недвижимости примут львиную долю будущих потребителей. Если, конечно же, не просчитаются с локацией.


Логистический комплекс FIM Service, Петропавловская Борщаговка, Киевская область
фото: группа компаний fim

Расположение – очень значимый момент в девелопменте складской недвижимости. Важно разместить объект правильно с точки зрения как удаленности от города, так и приближенности. Локация, характеризующаяся приближенностью к городу чревата рядом негативных последствий: город начинает разрастаться и соседство склада с объектами жилой недвижимости мешает нормальному развитию логистики.
Проблемы возникают и при очень удаленном расположении от города. Приведу в качестве примера логистический парк «Комодор» компании Giffels, расположенный в Житомирском направлении. Несмотря на то, что спрос превышает предложение, данный комплекс остается невостребованным, т.к. его отдаленность влияет на себестоимость услуг логистических операторов. Это очень невыгодно для логистов, считающих стоимость каждого километра. Затраты на дорогу увеличивают себестоимость предоставляемых ими услуг. Себестоимость переходит в стоимость потребительских товаров, что в свою очередь влияет на платежеспособность населения.
CP: Кто сегодня формирует спрос на качественные складские помещения?
Как правило, мы выделяем четыре сегмента игроков. Первый сегмент – торговые сети, предпочитающие заниматься логистикой самостоятельно. Некоторые из них традиционно функции логиста выполняют самостоятельно. К примеру, компания Mary Kay, управляющая логистикой своих товаров. Второй сегмент – дистрибьюторские сети, третий – производители, четвертый – профессиональные логистические компании. На мой взгляд, самый устойчивый игрок, на которого стоит делать ставку девелоперу складской недвижимости, – это логисты. Логистические компании – это профессионалы, с которыми мы всегда пытаемся взаимодействовать. Мы не делаем ставку на торговые сети, поскольку они могут оказаться временными игроками. К примеру, сегодня торговый оператор, пытаясь сэкономить, не пользуется услугами логистического оператора. Однако в условиях стремительного роста рынка он откажется от такой практики, как поступила компания Procter & Gamble, арендовавшая складские помещения у компании «Комора-С». В свое время «Комора-С» сделала ставку на одного клиента – Procter & Gamble, под бизнес-процессы которого были приспособлены помещения склада. Однако последний принял решение передать логистические функции профессиональному логисту и отказалась от услуг «Коморы-С», для которой это стало серьезным потрясением: компания осталась без арендатора в помещении, требующем серьезного редевелопмента.


Проект бизнес-центра FIM Center по улице Владимиро-Лыбидской, 25, Киев
фото: группа компаний fim

Есть компании, логистическое направление деятельности в которых «вызревает» из ключевого бизнеса. Например, логистическая компания «Фордон» основана в структуре известной водочной компании Nemiroff, которая имеет солидный багаж знаний в вопросах логистики.
Холдинг Fozzy Group в рамках своей деятельности выделил логистическую компанию «Українські Вантажні Кур'єри» («УВК»), которая была куплена у Владимира Школьника, председателя наблюдательного совета ОАО «Славутич». Ранее «УВК» была торговой компанией, но в последствии сосредоточились на логистике.
Сегодня сложно судить, насколько конкурентоспособны такие игроки на профессиональном рынке. В свое время мы не рискнули идти в сегмент логистики, поскольку одними из первых на украинском рынке поняли, насколько это емкий процесс. Без мировой практики и собственного горького опыта выстроить логистику достаточно сложно. В конце 1998-1999 году мы осуществили сделку по продаже своего склада компании Kuehne + Nagel. Сделка длилась около года, и все это время мы были очевидцами того, насколько сложными являются логистические операции даже при поддержке опытных специалистов головных европейских офисов.
CP: Почему киевский рынок складской недвижимости демонстрирует более активные темпы развития в сравнении с региональными рынками?
В столице процент концентрации профессиональных логистических компаний более высокий, чем в региональных центрах. Все стремятся сосредоточить свою продукцию на складах в Киеве, поскольку любой логист может доставить товар из центра в самый отдаленный уголок Украины в течение 24 часов. Помимо этого, в Киеве, как и в любой другой европейской столице, сконцентрирована основная часть инвестиций. Именно здесь начали появляться первые качественные складские объекты, на которые есть спрос со стороны профессиональных логистов. Кроме того, Киев располагает значительным трудовым ресурсом, имеющим определенный опыт и багаж знаний.


Бизнес-центр FIM Center по улице Линейной, 17, Киев
фото: группа компаний fim

CP: Назовите текущий объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения в Киевском регионе.
На вопрос относительно неудовлетворенного спроса отвечать сложно, поскольку на рынке цифры варьируются от 700 тысяч м² до 1,5-1,8 миллиона м². Если взять за основу данные логистических компаний, то мы больше склонны верить первому показателю. Хотя спрос постоянно возрастает на 20-25% ежегодно. Поэтому, даже при успешной реализации заявленных объектов, пока рано говорить о насыщении рынка.
CP: Каков потенциал киевского и регионального рынков инвестиционных продаж в сегменте складской недвижимости?
Сейчас, не видя реального предложения, очень сложно говорить о потенциале. Инвесторы заинтересованы покупать объекты и проекты на стадии реализации, при условии, что будет решен вопрос с земельным участком и оформлены необходимые документы. В целом, инвестиционная активность достаточно низкая, что объясняется нечетко сформированным предложением .
CP: Какой уровень предложения наблюдается сегодня на складском рынке Киева?
На конец 2007 года общее предложение профессиональных складов класса А и В составило около 400 тысяч м². За первое полугодие 2008 года глобальных изменений на рынке не произошло. Введение в эксплуатацию большинства объектов заявлено на второе полугодие 2008 года.
Сегодня предложение на рынке попросту отсутствует. Многие компании, принявшие решение о начале строительства, откладывают реализацию проектов складской недвижимости. Одна из причин – сложная прогнозированность спроса. Еще на стадии идеи проекта складской недвижимости необходимо проанализировать, кто станет арендатором объекта, то есть конечным потребителем площадей. Для девелопера выгодно подписывать предконтракт. В противном случае объект может оказаться невостребованным.
Однако заключение предварительного договора также составляет определенный риск для девелопера. Если экономика даст серьезный сбой, можно остаться без арендаторов.
Сегодня мы ведем переговоры с тремя международными логистическими операторами и постоянно дискутируем с ними относительно количества площадей, необходимых для выхода на украинский рынок. Они медлят с ответом, поскольку ситуация на рынке постоянно меняется. Логистические операторы делают ставку на развитие своих ключевых клиентов. Пока что спрос высокий, поэтому приходится часто слышать от представителей компаний, что площади были нужны им «на вчера». Мы, со своей стороны, стараемся не только обеспечить их помещениями сегодня, но и спланировать наши действия на будущее. Однако планировать очень сложно из-за непредсказуемости рынка. Только компании, делающие ставку на спекуляцию, закладывают бюджеты, позволяющие им идти на определенные риски.
CP: Какой уровень арендных ставок установлен сегодня на складские помещения Киева?
Ставка аренды на профессиональные площади класса А в среднем составляет $9,5-10/м²/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса В – порядка $7,5/м²/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
CP: На какой срок обычно заключаются договора аренды?
В среднем договора аренды с арендаторами заключаются на 5-7 лет.
CP: Как в Украине решается вопрос топ-менеджмента в сегменте логистики?
Как правило, на рынок складской недвижимости выходят компании, владеющие серьезным опытом работы в данном сегменте, имеющие собственные технологии и философию обучения топ-менеджеров. В обязанности руководителя, возглавляющего офис такой компании, входит обучение персонала согласно стандартам и методикам, выработанным внутри материнской компании.
CP: Какие на сегодняшний день проблемы и сложности при реализации проектов складских комплексов в Украине Вы можете назвать?
Проблем много. В частности, перед любым девелопером, независимо от особенностей реализуемого проекта, стоит проблема подключения к сетям. Нельзя просто построить красивое здание без подведенных к нему жизнеобеспечивающих элементов, таких как вода, свет и т.д. Еще 6-7 лет назад большой нагрузки на сети не было. Проблемы возникли, когда девелоперы начали реализовать масштабные проекты за пределами города. Сейчас энергоресурсы исчерпаны практически на 100%, существующие сети перегружены, а новые, что самое страшное, не строятся. Ранее, когда девелопер выходил за пределы города, ему приходилось тянуть сети на несколько километров, чтобы создавать мощности для своего объекта. Все сети передавались на баланс специализированных управлений (облэнерго и т.д.).
Энергообеспечение – это проблема всей страны. Однако государство не способствует развитию отрасли энергоресурсов. Если сегодня мы не будем задумываться о проблеме энергоресурсов, последствия могут быть самыми плачевными. Выходом может стать использование альтернативных источников энергии на каждом объекте или группе объектов. Отмечу, что логистические комплексы и индустриальные парки важно размещать в единой зоне, поскольку общими усилиями намного проще решать масштабные проблемы.
Хочу отдельно остановиться на вопросе зонирования для девелопмента складской недвижимости. Территориальное распределение является первоочередной задачей государственных органов управления. Именно местные власти планируют логику развития городов. Существует масса институтов, консалтинговых компаний, которые разрабатывают серьезную аналитику для хозяйственной деятельности государственных структур. Сегодня в Киеве наблюдается тотальный хаос во многих вопросах градостроительства: отсутствует видение и понимание развития города с точки зрения заселения, территориального расширения, привлечения инвестиций. Все проблемы в городе связаны с нестабильной политической ситуацией, непрофессиональностью команд, приходящих к власти. Каждая из политических групп, претендовавших на кресла в Киевской городской государственной администрации, выдвигала лозунги о зонировании территории, до конца не понимая сути собственных заявлений.
Сегодня многие реализующиеся проекты входят в зону конфликта, поскольку развитие этих территорий противоречит правилам и логике застройки территории. (Более подробно о проблеме зонирования читайте в ближайших номерах «СР» – ред.).
CP: Рассматриваете ли Вы возможность партнерства в процессе реализации проектов складских комплексов?
Мы никогда не отказывались от партнерства, однако всегда подходили к этому вопросу очень щепетильно. Выбор партнеров всегда определяется четко поставленными целями. Реализация некоторых проектах требует участия компетентных партнеров с серьезным опытом и солидным багажом знаний. Поскольку рынок логистической, складской и индустриальной недвижимости очень финансово- и инвестиционноемкий, мы всегда были нацелены на взаимодействие с финансовым партнером. Партнерами проектов являются также консультанты. Мы начинали работу на рынке складской недвижимости без консультантов. В последствии мы создали собственное консалтинговое подразделение, которое сейчас активно предоставляет услуги управления проектами девелопмента на внешнем рынке. Опыт консалтинга основан на успешно реализованных нами проектах. Однако, если мы работаем как девелопер в специфическом сегменте, в котором у нас недостаточно опыта, мы начинаем взаимодействовать с теми, у кого этот опыт есть. При сотрудничестве с такими компаниями нам важно не имя, а опыт команды.
CP: Давайте обратимся к теме градостроительной сферы Киева. Какие вопросы, по Вашему мнению, требуют первоочередного решения?
В сфере градостроительства Киева царит хаос. Попытки контролировать застройку ни к чему не приводят. Цивилизованные страны давно придумали и внедрили инструменты воздействия на градостроительную ситуацию. В Лондоне, к примеру, все вопросы градостроительства рассматриваются в «Доме города» – общественной организации, во главе которой стоят представители многих коммерческих и некоммерческих организаций, контролирующих ситуацию в городе. «Дом города» – это своеобразная площадка, где происходит общение всех конфликтующих и взаимодействующих в процессе девелопмента сторон (коммерческие организации, общественность и т.д.). Все новые строения, судьба которых выносится на суд общественности, размещаются на огромном макете Лондона, благодаря чему можно сразу определить, насколько проект вписывается в общую стилистику того или иного квартала. В «Доме города» действует принцип наших общественных слушаний, однако несколько иного характера. Общественная организация обеспечивает все необходимые административные функции, связанные с согласованием нового строительства с общественностью. Любой человек, пришедший в «Дом города», может оставить отзывы о проекте. Вся информация о проекте обрабатывается и анализируется компетентными органами. На основании многочисленных отзывов принимается адекватное решение, быть или не быть тому или иному проекту. Данная модель градостроительства в Великобритании перенесена на многие города, к примеру, Ливерпуль.
Нерешенным вопросом в Киеве до сих пор остается строительство новой Окружной дороги. Мы давно выросли из существующего кольца, и для того, чтобы развиваться дальше и не задохнуться в существующих границах, необходима новая дорога. Ее проект разработан, однако мы не можем приступить к строительству, поскольку остается нерешенным земельный вопрос: трасса Окружной дороги должна быть проложена через земли, находящиеся в частной собственности, которые необходимо перевести в собственность государства. Мы не можем найти решение этой проблемы, в то время, как мировая практика дает целый ряд решений. Так, в Великобритании действует закон «Об обязательном выкупе», согласно которому, земельные участки, попадающие в границы строительства социально-значимых объектов, выкупаются в обязательном порядке. Этот закон распространяется на всех и не имеет исключений.
Функциональная продуманность – жизненная необходимость для формирования современной городской среды. В идеале должен проводиться глубокий анализ задач и направлений дальнейшего развития города, осуществляться прогноз модели локации новых районов и территорий.
Пример того, как должна развиваться та же логистика, следует брать с уже сформировавшихся рынков. Решение всех сложностей, с которыми мы сталкиваемся сегодня, давно найдено.
Прекрасным примером является Лондон, совсем недавно переживший хаос в сфере логистики. Около 7 лет назад каждый из его районов существовал как отдельная территория, живущая по своим законам. С каждым годом это усугубляло развитие города как целостной административной единицы. Город не мог развиваться дальше, поэтому возникла необходимость организовать целостную структуру, которая могла бы решить все проблемы. В результате был создан институт мэрии, сумевший улучшить состояние города, прежде всего, логистику. Сегодня передвигаться в Лондоне стало гораздо проще. Англичане сформулировали жесткие правила и законы, ставшие мощными инструментами в процессе развития города.
CP: Каковы Ваши прогнозы относительно развития украинского рынка коммерческой недвижимости на ближайшие годы?
В ближайшие 2-3 года, думаю, нам придется пережить кризис в экономике, который неминуемо отразится на рынке коммерческой недвижимости. В сфере девелопмента нас ожидают достаточно серьезные проблемы. Как результат – произойдет замедление процессов девелопмента, то есть, своего рода замирание рынка. Сегодня много строек консервируется, большое количество проектов на начальной стадии развития не может найти инвесторов. Инвестиционный капитал перенаправляется в другие сферы. Чтобы пережить кризисные времена, девелоперу уже сегодня следует сгруппироваться: пересмотреть все активы, пессимистически рассчитать, какие проекты собственного портфеля будут прибыльными. Менее прибыльные проекты следует законсервировать, если, конечно, консервация не приведет к падению стоимости уже вложенного капитала. В противном случае – попытаться продать проекты их на рынке.
Уверена, что не стоит рассчитывать на публичные рынки капитала, которые в момент кризиса ведут себя весьма осторожно. Если весь план действий развития компании построен на вливании капиталов, заимствованных на публичных рынках, риск не получить эти средства очень высок. Если у вас продуман только один план развития в кризисных условиях (а их должно быть как минимум три) это чревато огромными проблемами для всей компании.
CP: Какие прогнозы Вы можете дать относительно действий инвесторов в неблагоприятных для девелопмента условиях?
Как это ни грустно, в Украине созданы все условия, чтобы препятствовать притоку инвестиций. Инвестиции не могут быть неограниченными, поэтому следует заботиться о комфортных условиях для их поступления. Прагматичный инвестор, видя большое количество проблем, перекладывающихся на него, а также риски, которым подвергаются его капиталы, понимает, что перед ним – уравнение со всеми неизвестными и построить оптимистический прогноз сложно. Потерпев неудачу один раз, он может перенаправить капитал в другую страну. Если бизнесмен переступает порог допустимых норм по затратам, значит бизнес для него – это просто времяпровождение.