Офисный центр STEND – пример редевелопмента промпредприятия

Commercial Property №10 (62) октябрь 2008

Развитие объектов офисной и торговой недвижимости путем перепрофилирования и реконструкции промышленных зданий широко применяется в европейской практике. Имущественные комплексы промышленных предприятий Киева являются сегодня очень привлекательным «материалом» для девелопмента. Примером редевелопмента промпредприятия в украинской столице является офисный центр STEND по ул. Васильковской. Проект центра развивается на базе «Киевского экспериментального машиностроительного завода «Стенд», прекратившего свою работу еще в 90-х годах XX века.

Текст: Татьяна Колчанова

КОНЦЕПЦИЯ

Проект офисного центра STEND по ул. Васильковской, 14, Киев

ПРОЕКТ: MEGADEVELOPMENT

Проект офисного центра STEND, позиционируемого девелопером в классе В, разработан на базе Киевского экспериментального машиностроительного завода «Стенд». В 90-х годах XX века рентабельность предприятия резко упала, в связи с чем акционерами было принято решение о прекращении производственной деятельности, а в последствии – и о перепрофилировании объекта. В результате был разработан проект редевелопмента промышленных сооружений в офисный центр. Собственник объекта, ОАО «Киевский экспериментальный машиностроительный завод «Стенд», остался неизменным.

Участок, на котором разместится офисный центр, имеет удобное расположение, поскольку находится на одной из значимых магистралей города – улице Васильковской, соединяющей проспект 40-летия Октября и Московскую площадь, центральный деловой район (ЦДР) с жилыми массивами на юго-западе Киева (Теремки-1 и Теремки-2). Следует отметить, что, в соответствии с Генпланом Киева, здесь предусмотрено создание новой дороги городского значения, которая соединит Лыбидскую площадь с проспектом Краснозвездным и Кольцевой дорогой и будет проходить между проспектом 40-летия Октября и Воздухофлотским проспектом. Ведется также строительство ст.м. «Амурская», которая будет расположена в 10 минутах ходьбы от офисного центра.

На сегодняшний день оформлен договор аренды земли для реконструкции предприятия под административно-бытовой комплекс с оздоровительным центром и подземным паркингом. Однако, если возникнет необходимость, компания Megadevelopment, девелопер проекта, готова осуществить выкуп участка.

КОМАНДА ПРОЕКТА

В разработке и реализации проекта офисного центра STEND принимают участие как украинские, так и международные компании. Рассказывает Александра Коваль, директор девелоперской компании Megadevelopment: «Девелопером проекта является Megadevelopment (Украина). Разработка концепции осуществлялась совместно с ведущим международным консультантом по недвижимости – Colliers International (Украина), с которым мы сотрудничаем и на стадии проектирования.

Проектной организацией выступила одна из известнейших архитектурных мастерских Киева – ТАМ «А. Пашенько». Вопрос с генподрядчиком будет решен путем проведения тендера. Выбирая подрядную организацию или компанию-поставщика, девелопер, в первую очередь, изучает ее опыт, реализованные проекты и рекомендации клиентов. Megadevelopment предпочитает работать с сильными игроками, зарекомендовавшими себя как профессионалы и надежные партнеры. Ведь именно командная работа всех участников проекта позволяет достичь качественного результата».

КОНСТРУКТИВНЫЕ И АРХИТЕКТУРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Проект офисного центра STEND представляет собой комплекс, состоящий из четырех отдельно стоящих зданий и трехуровневого подземного паркинга. Общая площадь комплекса составляет 75 342 м². Его высота не превышает 12 этажей, что продиктовано особенностями территории.

Общая площадь административно-лабораторного корпуса и здания механосборочного цеха, которые вошли в первую очередь редевелопмента, составляет 13 000 м², арендуемая – более 10 000 м². Комплекс состоит из 8- и 3-этажного зданий, расположенных буквой «Г».

Центр будет включать офисы с открытой планировкой (более 40 000 м²), оздоровительный комплекс (1200 м²), рестораны, конференц-зал, бытовые помещения.

Проектом предусмотрена организация отдельной входной группы для каждого здания. Во входных группах будут размещены лобби-бары, организован доступ к Интернету через Wi-Fi и т.д.

Что касается решений касательно освещения, то архитекторам удалось добиться, чтобы 90% офисных помещений бульшую половину дня находились в зоне активного дневного света.

Конструктивная особенность проектируемых зданий – железобетонный монолитный каркас с безбалочным перекрытием и сеткой колонн 8х8 метров. Данное архитектурное решение позволяет создать свободную планировку, а также запроектировать конструкции с повышенной несущей способностью для организации хранилищ, архивов и т.п., что особенно актуально для страховых компаний и банков.

Фасадное решение будет выполнено с использованием энергосберегающих светопрозрачных и вентилируемых фасадных систем.

Большинство инженерных и функциональных характеристик будет соответствовать требованиям, предъявляемым к офисным помещениям высокого класса. Автономная котельная и кондиционирование с регулировкой режима в каждом помещении позволят создать максимально комфортный климат. Современная система адресной пожарной сигнализации, автоматическая система пожаротушения, цифровое видеонаблюдение, система контроль-доступа и скоростные лифты грузоподъемностью 750-1000 килограмм сделают комплекс максимально удобным и безопасным.

Информация о работоспособности здания и управление всеми инженерными системами будет осуществляться централизовано с помощью так называемого «мозга» офисного центра – системы интеллектуального управления зданием BMS (Building Management System).

ПАРКИНГ

С целью рационального использования участка предусмотрен трехуровневый подземный паркинг на 700 машиномест. «Девелопер сознательно пошел на увеличение себестоимости строительства, поскольку понимает, что высокий парковочный индекс для бизнес-центра, расположенного за пределами CBD, обеспечит проекту конкурентное преимущество, – объясняет Александра Коваль. – Учитывая тенденции рынка, а также исходя из планируемого количества машиномест в проектируемых БЦ, в офисном центре STEND предусмотрено одно машиноместо на 50 м² арендуемых площадей – оптимальное соотношение для данного месторасположения. С целью увеличить пропускную способность паркинга девелопер настоял на организации дополнительных заездов/выездов. Паркинг обеспечен автомойкой на 6 машиномест. Запланированы также гостевые парковки».

АРЕНДАТОРЫ ОФИСНОГО ЦЕНТРА

«В договоре аренды компания Mega- development старается предусмотреть все до мелочей, все нюансы, – рассказывает Александра Коваль. – Однако есть основные позиции, которые составляют суть договора – это срок аренды, арендная ставка, порядок совершения платежей, приема/передачи помещения, возможность субаренды и пр. При подписании договора арендатор оплачивает аванс в размере 2-месячной арендной платы, который покрывает стоимость аренды за два последних месяца действия договора. В договоре обязательно прописывается целевое использование помещения. Существуют также «Правила пользования ОЦ», предусматривающие порядок эксплуатации объекта аренды, общественных мест, территории, пропускного режима и охраны здания». Сейчас минимальный срок аренды составляет один год. На какой срок будут подписываться договора в будущем, покажет рыночная ситуация и особенности арендаторов.

По словам Александры Коваль, «на сегодняшний день арендаторами первой очереди офисного центра STEND являются «Автомир «ГранПри», «Арисент Украина», «Беймарк Юкрейн», «Индиго Софт», «Люксофт-Украина», «Рейнарс Украина», «Саммит-Агро Юкрейн», «Сингента» и др. Более того – с некоторыми из арендаторов первой очереди, планирующих расширение, уже подписаны предварительные договора аренды по второй очереди. Ведутся переговоры и с крупными международными компаниями».

СТАДИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

Работа длится уже около года, на протяжении которого была сформирована концепция, подготовлено и согласовано градостроительное обоснование. Сейчас ведется активное проектирование. В конце ноября 2008 года разработки будут представлены на градостроительном совете.

В результате ситуации, сложившейся на рынке на данный момент, девелопер внес коррективы в процесс реализации проекта: объект будет построен в три этапа, а не в два, как планировалось ранее. Завершение первой фазы строительства и сдача в эксплуатацию 30 000 м² запланирована на 2011 год.

ФИНАНСИРОВАНИЕ

Проект офисного центра STEND разработан на базе «Киевского экспериментального машиностроительного завода «Стенд»

ПРОЕКТ: MEGADEVELOPMENT

Общий объем инвестиций в реализацию проекта составит порядка $140 миллионов. В современных сложных условиях рынка это довольно большой объем инвестиций, однако, учитывая, что проект предполагает несколько этапов строительства, риски сокращаются.

Финансирование проекта осуществляется за счет средств девелоперской компании (30%), а также заемных средств (70%). На сегодняшний день девелопер рассматривает возможность реализации проекта с привлечением партнера.

ОФИСНЫЙ ЦЕНТР STEND, КИЕВ

Месторасположение: ул. Васильковская, 14, Киев

Девелопер и управляющая компания: ООО Megadevelopment

Консультант: Colliers International (Украина)

Проектная организация: ТАМ «А. Пашенько»

Общая площадь комплекса: 75 342 м²

Общая площадь офисного центра: 40 000 м²

Паркинг: 700 машиномест

Инфраструктура: оздоровительный комплекс, рестораны, конференц-зал, бытовые помещения

Начало строительных работ: 2009 год

Дата ввода в эксплуатацию первой очереди строительства: 2011 год

Общий объем инвестиций: $140 миллионов.

MEGADEVELOPMENT

Компания Megadevelopment создана с целью реализации собственных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Специалисты компании имеют 8-летний опыт работы на рынке. Основными направлениями деятельности компании являются развитие собственных проектов и предоставление полного спектра услуг владельцам коммерческой недвижимости, а именно: анализ проектов, разработка концепции, проектный инжиниринг, выполнение функций заказчика, управление проектом на стадии строительства (организация и сопровождение строительных работ, ввод объекта в эксплуатацию), запуск бизнеса и управление объектом.

В портфеле компании имеется ряд проектов в Киеве и региональных центрах Украины, общий объем инвестиций в реализацию которых составляет более $175 миллионов. В управлении компании находится более 50 000 м² офисных площадей разного класса.

Портфель Megadevelopment включает:

– функционирующий офисный центр STEND (первая очередь) общей площадью 13 000 м² (ул. Васильковская, 14, Киев);

– функционирующий офисный центр Fermmash общей площадью 8600 м² (ул. Дегтяревская, 62, Киев);

– офисный центр IRVA (ул. Радищева, 10/14, Киев). Первая очередь центра была введена в эксплуатацию в феврале 2007 года. Открытие второй, представленной 8-этажным зданием (12 000 м²), запланировано на конец 2008 года. Сегодня около 85% площадей второй очереди сданы в аренду. После введения ее в эксплуатацию общая площадь офисного центра IRVA составит 26 000 м²;

– ТЦ «Варшавский» (Луцк), находящийся на завершающем этапе строительных работ. Общая площадь ТЦ составляет 6570 м², торговая – 3650 м².