Офисная недвижимость Европы и США: есть ли повод для оптимизма?

ЕВРОПЕЙСКИЙ РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Арендные ставки По данным отчета European Office Rental Clock, подготовленного компанией Jones Lang LaSalle на основании показателей 24 европейских рынков, за II квартал 2009 года максимальные базовые ставки аренды на ключевых европейских офисных рынках снизились на 4,6% в сравнении с I кварталом текущего года. При этом ставки аренды на конец второго квартала 2009 года в среднем на 15,4% ниже, чем во II квартале 2008 года. ЗНАЧИТЕЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО АРЕНДАТОРОВ ПО ВСЕЙ ЕВРОПЕ ПРОДОЛЖАЮТ СОКРАЩАТЬ ПЕРСОНАЛ И СТРЕМЯТСЯ ИЗБЕГАТЬ ЗАТРАТ, СВЯЗАННЫХ СО СМЕНОЙ ОФИСОВ Наиболее значительное падение арендных ставок за второй квартал 2009 года в сравнении с аналогичным периодом 2008 года наблюдалось в Москве (-30%), за которой следуют Дублин (-18%) и Мадрид (-10%).

Максимальные базовые ставки аренды на основных офисных рынках Европы во II квартале 2009 года, евро/м2/в год

Источник: Jones Lang LaSalle Крис Стейвли (Chris Staveley), глава межрегионального отдела компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал результаты исследования: «Несмотря на некоторые признаки улучшения экономических и деловых настроений, значительное количество арендаторов по всей Европе продолжают сокращать персонал и стремятся избегать затрат, связанных со сменой офисов. Несмотря на то, что некоторые арендаторы пытаются воспользоваться рыночными возможностями и занять качественные площади в наилучших объектах, в целом спрос на офисную недвижимость в Европе остается низким». Предложение По итогам II квартала 2009 года в США арендаторы освободили более 2 миллионов м² офисных помещений фото: IS По данным Jones Lang LaSalle, по сравнению с I кварталом 2009 года во втором квартале объем поглощенных (арендованных) офисных площадей на европейском рынке увеличился на 9% и составил 2,1 миллиона м². Однако этот показатель на 35% ниже объема II квартала 2008 года и почти на 30% ниже среднего показателя за последние пять лет. Объем поглощенных площадей в Центральной и Восточной Европе увеличился до 0,6 миллиона м² и теперь превышает средний пятилетний показатель на 14%. На некоторых крупных западноевропейских рынках было отмечено значительное увеличение объема арендованных площадей, в первую очередь в Брюсселе (+51%), Мадриде (+46%) и Лондоне (+43%). Следует отметить, что объем ввода новых офисных площадей во втором квартале 2009 года на 30% превышает средний уровень за последние пять лет, однако во II квартале в Европе началось строительство всего нескольких проектов офисной недвижимости, что позже значительным образом отразится на данном показателе. Несмотря на сложную ситуацию в сегменте аренды офисов, во втором квартале 2009 года на рынок было выведено 1,9 миллиона м² новых площадей. Тем не менее, этот показатель упал на 10% по сравнению с первым кварталом из-за проектов, которые были заморожены или от которых девелоперы вовсе отказались. Уровень вакантности Общая доля вакантных площадей по всей Европе увеличилась на 80 базисных пунктов и составила на конец второго квартала 2009 года 9,3%. Средняя доля вакантных площадей значительно увеличилась в странах Центральной и Восточной Европы, где она составила 14,6%, что является самым высоким показателем с 1999 года. Средний показатель по Западной Европе достиг 8,8%. В Дублине была зафиксирована самая высокая доля вакантных площадей (21,2%), за ним следуют Москва (18%) и Будапешт (15%). В Люксембурге была отмечена самая низкая доля вакантных площадей (3,7%), а Париж и Лондон оказались среди рынков, где доля вакантных площадей была ниже среднего уровня по Европе. «До конца 2009 года на рынок будут выведены дополнительные 4 миллиона м² площадей, а спрос на офисную площадь, скорее всего, останется слабым, – отметил Крис Стейвли. – Таким образом, доля вакантных площадей продолжит увеличиваться в этом году, и общий показатель по Европе до конца года может превысить 10%».

Расположение основных европейских офисных рынков в пределах циклов арендных ставок в конце июня 2009 года

Диаграмма иллюстрирует оценку компанией Jones Lang LaSalle расположения основных европейских офисных рынков в пределах циклов арендных ставок по состоянию на конец июня 2009 года. Рынки могут двигаться по кругу с разной скоростью и в разных направлениях. Позиция рынков на диаграмме основана, прежде всего, на базовых значениях арендных ставок. Источник: Jones Lang LaSalle Ситуацию на московском рынке прокомментировала Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисной недвижимости Jones Lang LaSalle: «По сравнению с I кварталом во II квартале 2009 года на московском офисном рынке наблюдалось оживление спроса, однако он остается существенно ниже докризисного уровня. Продолжающийся активный рост предложения на фоне достаточно низкого спроса привел к росту доли пустующих площадей в Москве до 18%, что способствовало дальнейшему падению максимальных базовых ставок арендной платы. За II квартал ставки снизились на 30%, составив $700/м²/в год. Несмотря на то, что с выходом нового предложения доля пустующих площадей в ближайшее время продолжит расти, основная коррекция ставок уже произошла. Во второй половине 2009 года мы ожидаем постепенную стабилизацию арендных ставок на офисные помещения». РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ США Новое предложение и уровень вакантности Во втором квартале 2009 года на рынок Европы было выведено 1,9 миллиона м² новых площадей фото: IS По данным компании Colliers International, во II квартале 2009 года в США по-прежнему продолжал ощущаться эффект рецессии. Арендаторы офисных помещений освободили более 2 миллионов м² офисных помещений. Как и в I квартале текущего года, уровень вакантности продолжал расти и увеличился практически на 1% (с 14,48% в конце I квартала до 15,45% с конца апреля по июнь). Увеличение вакантности коснулось как центральных районов, так и периферийных рынков офисных помещений всех классов. Более старые и поэтому менее востребованные офисные площади с нецентральным месторасположением продемонстрировали наибольший уровень вакантности, в то время как помещения премиум-сегмента, расположенные в центре города, соответственно, наименьший. Более того, из 61 города, проанализированного компанией Colliers International, в 51 отмечены негативные показатели поглощения во II квартале на уровне «минус 2,34 миллиона м²». По мнению экспертов, это мизерное улучшение по сравнению с «минус 2,35 миллиона м²», зафиксированное в I квартале 2009 года. По состоянию на середину 2009 года 6 миллионов м² офисных площадей были все еще на этапе строительства. Это предложение равномерно распределено между ЦДР и нецентральными районами. По прогнозам Colliers International, в США ожидается дальнейшее снижение строительной активности. На данный момент на стадии строительства находится лишь половина объема площадей, заявленных в 2008 году. Арендные ставки Арендные ставки на офисные помещения снижаются практически на всех рынках США, исследуемых компанией Colliers International. В целом, средние арендные ставки на офисные помещения класса А в ЦДР составляют $36,91/м², что на 5,1% меньше по сравнению с концом I квартала 2009 года. С конца 2008 года, когда арендные ставки составляли $41,15/м², они упали на 10,3%. В нецентральных районах арендные ставки на офисные помещения в среднем составляют $24,57/м², уменьшившись на 1,2% на протяжении II квартала. «На данный момент складывается впечатление, что все плохое уже позади. Ожидается, что экономика США и, что более важно, рынок труда предполагают вялый, но рост в ближайшей перспективе. Эти факторы будут влиять на чрезвычайно инертный рынок офисной недвижимости, – отметил Росс Мур, исполнительный вице-президент и директор исследовательского направления Colliers International. – Сейчас есть больше оснований для оптимизма, чем несколько месяцев назад. Но такие индикаторы, как недавно выпущенные данные по заимствованиям, показывают, что компании имеют довольно умеренные аппетиты по экспансии и продолжают фокусироваться на сокращении затрат. В целом мы ожидаем дальнейшее увеличение вакантности офисных помещений и падение арендных ставок в США в 2009 году».