НСМ: построить – не главное, главное – правильно построить
Commercial Property №2 (2) октябрь 2003
В Киеве на сегодняшний день не так уж много девелоперов, стабильно работающих с целым рядом проектов коммерческой недвижимости. Среди них особо стоит отметить компанию HCM, которая сейчас, в частности, ведет реализацию крупного проекта офисной недвижимости на Подоле с рабочим названием «Ласточка». В результате вывода на рынок этого проекта в столице должен появиться большой объем новых качественных офисных и торговых площадей. О проектах НСМ рассказывает Вадим Кушников, руководитель отдела недвижимости компании HCM Property Management.Текст: Александр Пивень
фото: Александр Пивень
CP: Какие проекты офисной недвижимости находятся сейчас у вас в работе?
Сейчас наша компания развивает несколько проектов – это «Панорама», «Олимпик Плаза». Также на Подоле, между улицами Ильинская, Братская, Борисоглебская, где ранее полквартала занимала швейная фабрика «Ласточка», мы ведем строительство торгово-офисного центра. Кроме этих объектов продолжаем реконструировать еще одно здание на Подоле по улице Глубочицкой, 17, занимаемся проектированием офисного центра по улице Михайловской.
В ближайшее время компанией HCM готовится ряд жилых комплексов со всеми объектами инфраструктуры на Печерске и Оболони. Но пока не начаты строительные работы, говорить о них еще рано.
CP: Расскажите о проекте торгово-офисного центра «Ласточка».
Пока что этот объект не имеет своего окончательного названия. Рабочее же его название остается тем же, что было до реконструкции, – «Ласточка». Сейчас мы осуществляем реконструкцию с заменой всех необходимых коммуникаций, несущих конструкций и так далее. В первой очереди объекта мы выведем на рынок порядка 18 тысяч м2 офисных и торговых площадей. Вторая очередь «Ласточки» позволит увеличить мощность комплекса до 50 тысяч м2. Мы ведем работу поэтапно, но уже сейчас часть площадей готова к эксплуатации, остальные же находятся в завершающей стадии строительных работ. Также во второй очереди для объекта предусмотрено строительство подземного паркинга на 200 машиномест.
фото: Александр Микула
Все площади торгово-офисного комплекса «Ласточка» поступят в аренду. Ставка аренды для одного м2 офисных помещений составит $25, арендная ставка для одного м2 торговых помещений колеблется от $40 до $50. Выставлять площади «Ласточки» на продажу мы не будем. Это объяснимо – торгово-офисный центр очень большой, и если бы мы пошли на продажу помещений, то в итоге создали бы своего рода «коммунальную квартиру» со всеми присущими этому понятию проблемами. Такой подход, когда часть площадей сдается в аренду, а другая часть продается, неразумен: он сильно усложнил бы эксплуатацию комплекса.
CP: Может ли наличие сразу двух проектов на Подоле свидетельствовать о том, что вы считаете этот район зоной перспективного развития офисных проектов?
Именно так. Подол – это один из немногих экономически выгодных районов Киева. Иметь в таком месте как Подол производственные предприятия – просто грех. От «Ласточки» в нескольких секундах ходьбы находится Контрактовая площадь, рядом расположены государственные учреждения. Помимо того, Подол сам по себе интересен как старейший район Киева. Он и сейчас является одним из центров деловой и культурной жизни нашей столицы.
К тому же, по сравнению с центром, Подол менее загружен транспортом, что тоже немаловажно. В этом районе четко налажено транспортное сообщение; как раньше говорили, «на хорошем уровне социально-бытовая сфера», много магазинов, точек общественного питания, зон для отдыха.
CP: Расскажите, пожалуйста, об «Олимпик Плаза».
В «Олимпик Плаза» не будет ни одного квадратного метра офисных помещений, это исключительно торгово-развлекательный комплекс общей площадью около 90 тысяч м2, из которых 38 тысяч м2 площадей предназначены для сдачи в аренду под торговые помещения. В структуре «Олимпик Плаза» предусмотрено строительство паркинга, способного вместить 1500 автомобилей.<
Данный объект запланирован к сдаче в эксплуатацию в полном объеме в 2005 году. Для его разработки мы привлекали западных консультантов в части объема планировочных решений и зонирования. Ведь на западе культура строительства торгово-развлекательных центров имеет гораздо более длинную историю, нежели у нас. Соответственно нам есть чему поучиться у западных профессионалов.
CP: Считаете ли вы, что застройщики жилой недвижимости могут вскоре самостоятельно выйти на рынок развития офисных объектов?
Я думаю, что киевские компании-застройщики жилой недвижимости в недалеком будущем смогут строить и офисные центры. Ведь при общих тенденциях нашего рынка сейчас квартиры на первых и даже вторых этажах не пользуются спросом как жилая площадь. Соответственно, даже в жилом доме в данный момент первые этажи строятся с тем расчетом, что на них разместятся торговые площади, либо офисы. Поэтому нельзя говорить о том, что компании, строящие жилые дома не имеют опыта строительства офисов.
Но с другой стороны, на этот вопрос сложно ответить однозначно. Потому что просто построить – далеко не главное. Главное – грамотно определить параметры офисного проекта, правильно выбрать место, разработать концепцию. Необходимо, чтобы объект был удобен, продуман и, соответственно, востребован.
CP: Не боитесь ли вы конкуренции со стороны новых крупных проектов, которые девелоперы намерены вывести на киевский рынок в ближайшие 2-3 года?
Конкуренция – это двигатель прогресса, и я являюсь ее сторонником. Я считаю, что соперничество или какие-то соревновательные отношения между компаниями побуждают работать быстрее и качественнее.
фото: Михаил Антипов, ПП «ФОРМАТ»
CP: Тяжело ли вам было приобрести землю под свои объекты?
Скажем так, приобрести землю в Киеве под застройку не очень легко. Здесь есть определенные трудности, главная из которых – обширный перечень согласований. Ведь су ществует и архитектурный градостроитель ный совет, который рассматривает целесообразность и ценность того или иного предлагаемого здания, существует Управление охраны памятников истории, культуры и исторической среды КГГА, которое дает свое заключение. Также, кроме этих структур, существует еще целый ряд организаций и должностных лиц, следящих за пропорциональностью и органичностью использования той или иной площадки.
Еще одна трудность заключается в том, что центр Киева достаточно интенсивно застроен, и найти свободную территорию очень сложно. Если же на первый взгляд свободная и доступная площадка найдена, то она все равно, как правило, имеет свою «историю». Участок может быть закреплен еще практически «с советских» времен за каким-то предприятием или организацией, которые весьма инертны; либо закреплен за каким-то ранее пришедшим инвестором, который по определенным причинам не развивает площадку и по сей день. Однако с вышеперечисленными трудностями сталкиваются все, не только наша компания.
С другой стороны, если бы все было просто – пришел и тебе дали площадку – наверное, так было бы тоже неправильно. Тогда поток некомпетентных людей, чьи способности и деловые качества не проверены временем и рынком, просто захлестнул бы строительные площади Киева.
CP: Ваши объекты, за исключением, разве что «Панорамы» – это реконструкции. Считаете ли вы правильной ставку на такой сценарий развития офисной недвижимости?
Не совсем. Но, исходя из того, что в центре Киева на сегодня осталось не так уж и много свободных площадок, а еще меньше тех площадок, на которых можно построить, как говорится, «все, что душе угодно», приходится адаптироваться и заниматься реконструкцией.
CP: Привлекаете ли вы консультантов, маркетинговые компании и агентов по сдаче в аренду для реализации своих проектов?
У НСМ есть собственные специалисты по консалтингу и маркетингу проектов. Что же касается агентов, то мы с ними активно сотрудничаем. У нас есть где-то полтора десятка проверенных агентств по недвижимости, с которыми мы постоянно работаем. Выделять кого-то не хотелось бы. Но отмечу, что мы всегда открыты для общения со всеми компетентными специалистами рынка.
CP: Какие компании привлекались вами как генподрядчики и подрядчики в реализации проектов, или же вы осуществляете полный цикл работ самостоятельно?
Так или иначе, у нас есть целый ряд партнерских компаний. Начиная теми, что занимаются проектированием, до тех, что занимаются непосредственно строительством, субподрядными работами, инженерией, вентиляцией, телефонизацией. Эти компании проверены и временем, и делом.
