CP: Какова структура компании Incons и основные направления деятельности? Инвестиционно-консалтинговая компания Incons была основана в 1992 году. На сегодняшний день в нее входят подразделения по жилой недвижимости, стратегическому консалтингу, оценке объектов, инвестиционных проектов, а также маркетингу. CP: Каков состав участников проекта создания офисно-торгового комплекса Lifestyle Center? Заказчиком проекта является АО «Киевхимснаб», финансовым партнером – «ТАС-Комерцбанк». Стратегический консалтинг осуществляет компания Incons, разработчиком концепции торговой части комплекса является «Украинская Торговая Гильдия», которая, возможно, в дальнейшем будет заниматься броккериджем его площадей. Архитектурную часть проекта разрабатывает ТАМ Николая Демина. В настоящий момент мы консультируемся с несколькими строительными компаниями, которые примут участие в тендере по выбору генподрядчика. Сейчас наше общение носит характер консультаций, мы присматриваемся друг к другу и знакомимся с построенными объектами. CP: Какова история проекта Lifestyle Center по Московскому проспекту? Заказчик строительства – компания «Киевхимснаб» – отвела эту площадку для строительства общественно-торгового центра в 2004 году. Изначально здесь планировалось строительство общественно-торгового центра в значительно меньших объемах, чем это делается сейчас. Однако в силу стремительного развития рынка торговли первоначальный замысел претерпел существенные изменения. Когда мы ознакомились с ситуацией в этом месте города, то пришли к решению, что объект должен быть гораздо больших масштабов. Исходя из разработанной концепции, мы предложили архитектурной мастерской Николая Демина продумать конкретные варианты решения проекта. В итоге мы получили 2 функции – торговую и офисную (общая площадь каждой из функций составляет около 60 и 50 тысяч м2 соответственно), в состав которых входят конференц-залы, а также многоуровневый паркинг приблизительно на 1600 машиномест. CP: Расскажите, пожалуйста, о концепции торговой части комплекса? Торговый центр будет выполнен в трех уровнях, в его составе будет очень много развлечений, в том числе каток, фанплекс для детей. Помимо этого, рядом с нашим участком строится торгово-развлекательный комплекс с большим кинотеатром на 14 залов компании «Мультиплекс-Холдинг». В наших проектах предусмотрено соединение двух этих центров галереей на 3-м этаже. Таким образом, к развлекательной функции добавится кинотеатр. Для посетителей это будет единое пространство, тем самым мы надеемся достичь дополнительного синергетического эффекта. Концепция торгового центра предполагает размещение на первом этаже трех якорных арендаторов: продуктового гипермаркета, супермаркетов DIY и электроники. Также мы планируем привлечь в качестве «якоря» супермаркет одежды. В силу того, что 2 якорных арендатора – продуктовый супермаркет и DIY – имеют технологически разные требования, в частности по высоте потолка, в проекте центра у нас разнесены уровни. Посетители супермаркетов всегда будут попадать на соответствующий уровень паркинга. Также у нас запланирован большой атриум, который обеспечивает обзорность всего центра. Из каждого супермаркета будет открываться вид на второй, расположенный ниже, за счет чего мы даем возможность покупателям видеть все магазины, расположенные в центре. На сегодняшний день у нас уже есть несколько предложений от операторов, в том числе и международных, по гипермаркету, а также супермаркету электроники. Вполне возможно, что якорными арендаторами будут те компании, которые еще не представлены на рынке Украины. На данной стадии развития проекта мы еще не знаем, кто займется катком. Но так как этот бизнес уже становится просчитываемым и прибыльным, думаю, что ко времени начала строительных работ мы найдем заинтересованного оператора. Валерий Миколюк, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Incons фото: Олег Герасименко
CP: В каком классе в составе проекта будет реализован офисный комплекс и каковы его основные показатели? Высота офисного центра составит 24 этажа – максимально разрешенный показатель по Киеву. Общая площадь центра – 50 тысяч м2, площадь типового этажа составляет чуть более 2 тысяч м2. Это будет монолитно-каркасное здание с концепцией open space и стандартной сеткой колонн. При разработке концепции офисного комплекса мы использовали данные собственных маркетинговых исследований. Что касается класса офисных площадей, то это будет В или В+. В принципе, требования к классу А мы не выполним только по расположению. Все инженерные системы центра будут соответствовать классу А. На сегодняшний день мы еще не сформировали принцип реализации площадей офисного центра. Возможно, часть из них будет продана, поскольку сегодня мы ощущаем колоссальный неудовлетворенный спрос именно на приобретение профессиональных офисных площадей в собственность. CP: Какой объем финансирования запланирован вами для реализации проекта? Учитывая сегодняшнюю небольшую детализацию проекта, объем инвестиций в проект составит около $100-120 миллионов. Но более точно, в какую сумму нам обойдется проект, мы сможем посчитать только когда завершим последнюю стадию проектирования. CP: Каким образом в проекте решается вопрос с паркингом? В проекте запроектирован паркинг на 1600 машиномест. Каждый из сегментов комплекса имеет свой паркинг с заездами и выездами. Однако паркинг запроектирован так, чтобы в случае необходимости посетители и сотрудники офисного и торгового центров могли оставлять машины в соседней части. Таким образом мы значительно оптимизируем работу паркинга, так как основной поток посетителей в торговый центр будет приходиться на выходные, а сотрудников офиса – в будние дни. Отмечу, что если бы мы строили паркинг отдельно для каждой из функций, то его бы пришлось делать на 40% больше. CP: С какими трудностями вы столкнулись в процессе работы над проектом? В ходе выполнения предпроектных проработок выяснилось, что участок нуждается в дополнительном транспортном развитии. Сегодня, как известно, территория вдоль Московского проспекта развивается довольно активно, там строятся торговые и торгово-офисные объекты, однако никто из инвесторов до сих пор не задумывался о том, чтобы упорядочить данное строительство. Уже сейчас заезд и выезд на Московский проспект довольно проблематичен и данный район нуждается в создании дороги-сателлита проспекту с выведением ее на улицу Электриков. В итоге нами и мастерской Николая Демина было разработано и предложено вниманию членов градсовета градостроительное обоснование строительства данной дороги, и эта работа была воспринята с воодушевлением и одобрением. В настоящий момент мы подтвердили возможность и необходимость создания такой дорожной сетки. В дальнейшем мы планируем выходить с этим обоснованием на сессию Киевсовета, чтобы утвердить данное расположение дорог, заказывать проектному институту детальную разработку и решать вопросы ее финансирования. Отметим, что всеми этими вопросами мы занимались в течение 2005 года. CP: На чьи плечи ляжет финансирование строительства дороги-сателлита? Я думаю, что город предложит долевое участие в создании данной дороги инвесторам, развивающим проекты на этих участках. Необходимо отметить, что с этой дорогой и без нее формируются две совершенно разные градостроительные ситуации. Сегодня в районе улицы Героев Сталинграда мы имеем престижный район, в котором насчитывается около 50 тысяч домохозяйств с самым высоким доходом на душу населения по городу. С возникновением этой дороги вся торговая зона приобретает новое качество, поскольку мы подключаем этого потребителя через Героев Сталинграда к себе и имеем качественно иную потребительскую ситуацию. Когда этой дороги нет, вся панель от ст.м. «Петровка» до Московского моста работает на посетителей, которые едут вечером домой. Таким образом, строительство этой дороги удваивает нашу целевую аудиторию. Поэтому я не думаю, что все, кто здесь строит свои торговые объекты, будут возражать против участия в создании этой дороги. CP: На какой стадии реализации находится данный проект? На какой период запланирована дата ввода объекта в эксплуатацию? На сегодняшний день мы завершили стадию предпроектных разработок и защитили их на градостроительном совете наряду с градостроительным обоснованием. Проектирование и получение разрешения на строительство займет еще где-то полтора года. Мы не можем двигаться быстрее, потому что у нас очень большой совокупный объем здания – около 180 тысяч м2. С вводом в эксплуатацию мы ориентируемся на 2009 год.
