Новый Налоговый кодекс Украины и сфера недвижимости

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ Марина Сыроватка, менеджер отдела налогово-юридических услуг компании «Эрнст энд Янг» Попытки внедрить налог на недвижимость в Украине безуспешно предпринимались на протяжении более десятка лет. С 1997 года налог на недвижимое имущество (недвижимость) лишь номинально значится в списке общегосударственных налогов и сборов, предусмотренных в статье 14 Закона Украины «О системе налогообложения». Однако специальные законодательные акты, регулирующие ставки и механизм администрирования данного налога, разработаны не были. Вопрос «быть или не быть» данному налогу в НК являлся предметом долгих дискуссий. В действующей версии проекта «налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка» фигурирует вновь, однако уже в числе местных налогов. При этом указывается, что данный налог обязательно должен быть установлен местными советами. Предполагается, что плательщиками налога будут физические и юридические лица (включая нерезидентов), являющиеся собственниками объектов недвижимости. Объектом налогообложения выступает только жилая недвижимость (за некоторыми исключениями), а именно: жилые дома и пристройки; жилые дома усадебного типа; квартиры; коттеджи; комнаты в коммунальных квартирах; садовые и дачные дома (за исключением одного дома площадью менее 40 м²). Налог будет применяться для жилых объектов общей площадью от 100 м² в черте города и от 200 м² в сельской местности и составит 10 гривен за 1 м² недвижимости. При этом, если в жилье зарегистрировано более двух человек (для города) или более пяти (для сельской местности), не облагается налогом площадь из расчета 40 м² на каждого зарегистрированного. Иными словами, для семьи из трех человек, проживающих в городской квартире, налог будет применяться только к площади свыше 120 м². Важно, что в случае, если налогоплательщик владеет несколькими объектами недвижимости, то освобождение от налога будет применяться только к одному такому объекту. Кроме этого, с учетом местоположения объекта и его технического состояния сельские, поселковые и городские советы могут устанавливать к ставке налога коэффициенты от 0,5 до 1,5. Решение относительно установления такого коэффициента принимаются не позже, чем за три месяца до начала отчетного года. Согласно проекту НК, базой налогообложения является общая площадь объекта недвижимости. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязаны будут ежеквартально подавать соответствующую информацию, необходимую для расчета налога, в налоговые органы. Обязательство по определению налоговой базы и размера налога возлагается на налоговые органы, если налогоплательщиком выступает физические лицо; в свою очередь юридические лица должны сделать это самостоятельно. В качестве отчетного налогового периода определен календарный год. Физические лица обязаны будут уплатить налог равными частями до 15 августа и 15 ноября, а юридические лица – ежеквартально до 30 числа, следующего за отчетным кварталом. Для новостроя расчет налога необходимо подать на протяжении месяца со дня возникновения права собственности на объект. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Прежде всего, отметим, что новый проект НК предусматривает поступательное снижение основной ставки налога на прибыль предприятий (с 19% в 2011 году до 16% в 2016 году). В проекте сохранена и доработана новая концепция расчета налога на прибыль, продиктованная попытками гармонизировать правила ведения налогового и бухгалтерского учета. Наиболее очевидные изменения коснулись правил налоговой амортизации. Как и в предыдущих версиях проекта, для целей налоговой амортизации предусмотрено 16 групп основных средств, из которых земельные участки будут формировать 1 группу, а строения, сооружения и передающие устройства – 3 группу. Права пользования имуществом (как то: право пользования земельным участком, кроме права постоянного пользования, право пользования сооружением, право на аренду помещений) прямо отнесены к нематериальным активам группы 2. Появились определения, частично заимствованные из национальных стандартов оценки и государственных стандартов классификации (как то: строения, сооружения, проч.). Учет основных средств предполагается вести по каждому объекту амортизации. При этом амортизация начисляется помесячно на протяжении срока полезного использования объекта, который устанавливается налогоплательщиком самостоятельно (однако не ниже минимально допустимых значений, в частности, 20 лет для строений и 15 – для сооружений). Амортизационные отчисления расчетного квартала определяются как сумма амортизации за соответствующие 3 месяца. Аналогично бухучету, законопроектом предусмотрено 5 возможных методов амортизации основных средств (прямолинейный, уменьшения остаточной стоимости, ускоренный, кумулятивный и производственный). Очевидно, метод ускоренного уменьшения остаточной стоимости будет неприменим к объектам недвижимости. Налогоплательщик вправе выбирать и менять метод амортизации самостоятельно; данное решение должно быть зафиксировано в приказе об учетной политике для целей составления финансовой отчетности. Основные средства зачисляются на баланс по первичной стоимости, которая определяется по правилам, аналогичным П(С)БУ 7. Таким образом, более четко урегулирован вопрос налогового учета процентных расходов, понесенных в связи с приобретением/строительством объектов недвижимости. В частности, проектом прямо предусмотрено, что амортизации подлежат лишь финансовые затраты, которые включаются в состав себестоимости квалификационных активов в соответствии с положениями (стандартами) бухучета. Осуществляя продажу недвижимости, налогоплательщик должен, как и ныне, включить в налогооблагаемый доход сумму превышения доходов от продажи такой недвижимости над ее балансовой стоимостью, а сумму превышения балансовой стоимости над доходами от такой продажи – в затраты. При этом проект НК предлагает определять доход от продажи недвижимости (или другого объекта основных фондов) в соответствии с договором, но не ниже обычной цены такого объекта. В проекте НК продублированы положения действующего законодательства касательно того, что операции по купле-продаже земли как отдельного объекта собственности должны учитываться налогоплательщиком отдельно. Однако Закон «О налогообложении прибыли предприятий» предусматривает, при определенных условиях, возможность амортизации совокупной стоимости земли и объекта недвижимости, приобретенных вместе. В проекте НК данная норма претерпела изменения. В частности, амортизации подлежит только стоимость объекта недвижимости (в сумме, не превышающей обычную цену без учета стоимости земли). Интерес представляют переходные положения, в которых оговорены правила перехода к новым правилам. Так, для определения перечня объектов основных средств по новым группам с целью начисления амортизации (с момента вступления Кодекса в силу), применяются данные инвентаризации, проведенной перед составлением годового финансового отчета за предыдущий год. Стоимость, подлежащая амортизации, определяется как первичная или переоцененная стоимость основных средств по данным бухучета. При этом, если общая стоимость всех групп основных средств по данным бухучета менее общей стоимости всех групп основных средств по данным налогового учета, то возникшая временная налоговая разница подлежит амортизации как отдельный объект с использованием прямолинейного метода на протяжении трех лет. Данное правило, безусловно, может иметь неплохой потенциал для целей эффективного управления налоговой нагрузкой. ЕДИНЫЙ НАЛОГ В новом проекте НК упрощенная система налогообложения пережила ряд концептуальных изменений, которые могут затронуть, в том числе, и риелторов. Ужесточены критерии и требования к плательщикам единого налога. Для физических лиц ограничены пороговые показатели максимально допустимого объема годового дохода (с 500 до 300 тысяч гривен), а также количества наемных сотрудников (с 10 до 2 человек). Также операции с недвижимостью исключены из списка видов деятельности, на которые может распространяться упрощенная система налогообложения. Напомним, что согласно КВЕДу, операции с недвижимостью определены достаточно широко и включают, наряду с куплей/продажей и сдачей собственного имущества в аренду, также операции с недвижимостью по поручению третьих лиц. Юридические лица исключены из списка плательщиков единого налога. И хотя в Разделе ІІІ «Налог на прибыль» предусмотрены своего рода налоговые каникулы с 1 января 2011 года по 1 января 2016 года для вновь созданных и небольших компаний, данная льгота также не распространяется на субъекты хозяйствования, которые осуществляют операции с недвижимым имуществом. ПРОЧИЕ ИЗМЕНЕНИЯ В прочих разделах НК нормы, регулирующие общие вопросы налогообложения операций с недвижимостью, не претерпели кардинальних изменений. В области налога на добавленную стоимость важно отметить планируемый пересмотр действующей ставки НДС с 20% на 17% с 1 января 2014 года. В остальном же порядок налогообложения НДС операций по поставке/аренде недвижимости (в том числе по ставке жилья и земельных участков вместе с объектами недвижимости) в основном сохранен на уровне действующего законодательства. В части налога на доходы физических лиц по-прежнему превалирует концепция налогообложения дохода (а не прибыли), полученного налогоплательщиком от осуществления операций с недвижимостью. При первой продаже/обмене (в течение года) жилого дома, квартиры и некоторых других объектов недвижимости доход физического лица освобожден от уплаты НДФЛ независимо от площади объекта. В случае продажи в течение года более одного объекта недвижимости, ставка налога составит, как и ныне, 5% от суммы дохода. Нотариусы обязаны по-прежнему информировать налоговые органы о сделках по продаже недвижимости физическими лицами, однако они более не именуются налоговыми агентами. В случае, если покупателем недвижимости выступает физическое лицо, то продавец обязан самостоятельно определить сумму налога и уплатить ее до момента нотариального засвидетельствования договора. Если же покупатель – юридическое лицо или физическое лицо – предприниматель, то он будет выступать налоговым агентом, обязанным начислить, удержать и уплатить налог. В случае сдачи физическим лицом имущества в аренду, на риелторов возлагается обязанность предоставлять информацию о заключенных с их участием гражданско-правовых договоров в органы налоговой службы. За нарушение этого требования риелтор несет ответственность, предусмотренную законодательством за нарушение порядка или сроков сдачи налоговой отчетности. Новшеством НК является замена понятия «налоговый кредит» так называемой «налоговой скидкой». В целом, природа данных терминов схожа, однако налоговая скидка предполагает возможность уменьшения годового налогооблагаемого дохода лишь в виде заработной платы. Сумма процентов, уплаченных физлицом за пользование ипотечным кредитом, по-прежнему может включаться в состав налоговой скидки (при соблюдении ряда условий). Однако нормы, регулирующие порядок расчета разрешенной скидки, несколько уточнены. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ЗА ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Вопреки ожиданиям проект НК не упразднил уплату государственной пошлины при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимости. Так, переходными положениями определено, что уплата госпошлины продолжает осуществляться согласно Декрету Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» №7-93 от 21 января 1993 года, то есть в размере 1% от суммы договора купли-продажи. Касательно требования об уплате 1% сбора в Пенсионный фонд при покупке недвижимости, информации о перспективах действия данной нормы в настоящее время нет. Однако логично предположить, что в контексте пенсионной реформы этот вид затрат будет отменен или претерпит изменения. В настоящее время процесс рассмотрения проекта НК являет собой весьма динамичный и трудно прогнозируемый процесс. Вряд ли найдется сфера деятельности, которую обойдут стороной грядущие изменения. Учитывая амбициозность заявленных планов, наши шансы встретить новый год с новым сводом налоговых правил весьма велики. Остается надеяться, что налогоплательщикам предоставят реалистичную возможность адаптироваться к нововведениям, своевременно оценить влияние изменений на свой бизнес и адекватно перестроить свою налоговую политику. Автор благодарит за помощь в подготовке материала Татьяну Жуланову, старшего консультанта, и Викторию Столярчук, консультанта налогово-юридического отдела «Эрнст энд Янг».