ГОСКОМСТАТ: УСЛУГИ АРХИТЕКТОРОВ И РИЭЛТОРОВ В ЦЕНЕ Объем предоставленных работ по сопровождению операций с недвижимостью в Украине в декабре 2003 вырос на 24,25% по сравнению с декабрем предыдущего года и составил 218 миллионов гривен. Об этом свидетельствуют данные статистического исследования Госкомстата. При этом населению были реализованы услуги на 112,8 миллиона гривен, что на 10,5% больше, чем за соответствующий период 2002 года. Доля услуг в сфере операций с недвижимостью, реализованных населению в декабре 2003, в общем объеме составила 51,6%. По сравнению с декабрем 2002 этот показатель снизился на 12,1%. Объем же предоставленных работ в сфере архитектуры и строительства Украины в декабре 2003 года вырос на 51% по сравнению с декабрем 2002 и составил 188 миллионов гривен. При этом населению были реализованы услуги на 27,9 миллиона гривен, что на 73,3% больше, чем за соответствующий период 2002 года. Доля услуг в сфере архитектуры и строительства, реализованных населению в декабре, в общем объеме составила 14,8%. По сравнению с декабрем 2002 года этот показатель вырос на 18,4%.
КГГА НАМЕРЕНА ДОБИТЬСЯ РЕАЛЬНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ В ВОПРОСЕ ВЫНОСА ПРОМЗОН Валерий Борисов, первый заместитель главы Киевской городской государственной администрации, заявил о намерении столичных властей в 2004 году добиться «реальных результатов» в вопросе перепрофилирования и выноса за черту города промышленных предприятий, в первую очередь экологически вредных. По словам Валерия Борисова, Главное управление земельных ресурсов КГГА и Главное управление коммунального имущества уже в 2004 году планируют завершить полную инвентаризацию земель и имущественных комплексов предприятий и организаций всех форм собственности, размещающихся на землях столицы. Акцент будет сделан на эффективном использовании этими предприятиями земельных ресурсов. Валерий Борисов также сообщил, что к предприятиям, которые неэффективно используют землю, будут применены меры по их банкротству, перепрофилированию, закрытию и вынесению за пределы Киева. «Такая работа уже осуществляется с некоторыми предприятиями», – заметил Валерий Борисов. Одним из исследуемых целесообразных шагов в процессе перехода на более рациональное целевое использование земель Киева является вынесение за пределы столицы складов и таможенных терминалов. Тем не менее отметим, что если передислокация крупных складских комплексов, логистических парков и таможенных терминалов за черту города более чем целесообразна (освобождение столицы от потоков грузового и транзитного транспорта), то вынесение за пределы Киева всех без исключения складских помещений среднего формата (существующих во всех крупных городах Европы и критично необходимых для организации базовых вторичных логистических и складских операций для объектов внутригородской торговли, сферы услуг и иных сегментов рынка), может привести к тяжелым экономическим последствиям и пагубно сказаться на всей экономике города.
ИНВЕСТПРОЕКТЫ КИЕВА В 2004 ГОДУ: СЧЕТ НА МИЛЛИАРДЫ Как сообщил Валерий Борисов, первый заместитель главы Киевской городской государственной администрации, КГГА в 2004 году запланировала выставить на конкурсы по привлечению инвестиций около 15 объектов на общую сумму более 1 миллиарда гривен. В результате проведенных конкурсов в бюджет столицы должно поступить около 100 миллионов гривен, которые будут определены на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города. Среди предлагаемых объектов – застройка территории Совских прудов с сохранением ее рекреационного назначения, с развитием объектов торгово-развлекательного назначения, а также аквапарка. На конкурсы будут выставлены несколько объектов на побережье Днепра, в частности, проект застройки Жукова острова, залива Верблюд. Относительно запланированной застройки Труханова острова Валерий Борисов отметил, что эта работа, возможно, будет завершена уже в 2004 году и проект выставят на инвестиционный конкурс. Кроме того, по данным Валерия Борисова, КГГА разрабатывает концепцию возможной застройки как набережной как правого, так и левого берега Днепра. Благодаря инвестиционным конкурсам 2003 года, на которых было выставлено около 20 объектов, в городской бюджет Киева поступило около 80 миллионов гривен на развитие социальной и инженерной транспортной инфраструктуры. Был проведен конкурс по строительству подземного торгового центра с переходом и вторым выходом возле станции метро «Дарница». По словам Валерия Борисова, на сегодняшний день завершается разработка проектно-экспертной документации по этому проекту. Возможно, в конце первого или начале второго полугодия начнутся работы, в первую очередь, по строительству второго выхода из метро «Дарница». Бюджет Киева на 2004 год предусматривает значительные средства для разработки плана детальной застройки территории Киева. Отмечается, что в дальнейшем строительство всех объектов жилой, коммерческой и социальной недвижимости будет проводиться на конкурсной основе в соответствии с планами детальной планировки. Валерий Борисов сообщил о продолжении работы по проектированию застройки набережной Днепра от Моста Метро до Почтовой площади. Подсчитана предварительная стоимость проекта, которая составляет около 1,7 миллиарда гривен. Сейчас инвестор проекта (дочернее предприятие со 100%-ми иностранными инвестициями «Союз Контракт Инвестмент») готовится к объявлению международного конкурса по созданию проекта застройки этой территории.
КОНЦЕССИИ СТАНУТ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ Верховная Рада Украины приняла закон, согласно которому после окончания срока действия концессионного договора и в случае решения о приватизации имущества объекта, предоставленного в концессию, бывший концессионер получает право на его выкуп. Сокращается срок подачи и рассмотрения заявок на концессионный конкурс соответственно – с 120 до 60 дней и с 90 до 45 дней. Также уменьшается объем информации, которая публикуется в объявлениях о проведении концессионного конкурса. Принятый документ отменяет положение об обязательном использовании отечественной техники и технологий во время реализации концессионной деятельности. В случае предоставления концессии на объект незавершенного строительства или на создание нового объекта концессионные платежи вносятся со времени получения концессионером дохода от эксплуатации объекта концессии, но не позже, чем через 6 месяцев после введения такого объекта в эксплуатацию. Страхование имущества, переданного в концессию, относится к обязательным видам страхования.
ИНВЕСТОРАМ СОВЕТУЮТ БЫТЬ ОСТОРОЖНЫМИ Центр стратегических инициатив обнародовал свой отчет «Прогноз-рекомендация для стратегического инвестора по инвестированию в экономику Украины в 2004-2005 годах». В данном документе содержится информация, которая может быть полезной участникам рынка недвижимости. Владимир Стус, руководитель группы аналитики и прогнозирования Центра стратегических инициатив, указывает в отчете, что инвестиционная привлекательность украинской экономики в целом возрастет, несмотря на временное увеличение политических рисков, связанное с президентскими выборами. Наиболее динамично развивающимися отраслями украинской экономики, по его мнению, в частности, станут строительная отрасль и все виды деятельности, обеспечивающие транзитный потенциал Украины (в том числе и развитие логистической, складской недвижимости). В то же время, в число отраслей, которые постепенно сдадут свои позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности для украинского стратегического инвестора, отнесены оптовая и большинство секторов розничной торговли, а также инвестиции в строительство жилья в Киеве. По данным исследования, основными тенденциями в 2004-2005 годах станут углубляющиеся различия инвестиционных предпочтений отечественных, а также российских инвесторов, с одной стороны, и западных – с другой, наряду с продолжающимся доминированием стратегических долгосрочных инвестиций и медленным развитием фондового рынка. По мнению Владимира Стуса, строительный бум постепенно распространяется со столицы и Крыма в регионы Украины, хотя строительная отрасль и продолжает оставаться одной из самых непрозрачных. Поэтому среднему инвестору, не имеющему поддержки властей, не стоит вкладывать средства в проведение общестроительных работ. Более результативными будут инвестиции в высокотехнологичные виды отдельных строительных и отделочно-интерьерных работ или в новые виды и технологии производства стройматериалов. Еще хуже, по мнению аналитика, обстоят дела с оптовой торговлей и дистрибьюторской деятельностью. Конкурировать с иностранным капиталом в данных сегментах на украинском рынке будет все сложнее. Применение самых изощренных методик менеджмента и маркетинга позволит увеличить рентабельность максимум на несколько процентов. Это прекрасный результат для западного инвестора и совершенно неприемлемый для большинства отечественных. Хотя, в большинстве случаев, речь, скорее всего, идет о психологической, а не о макроэкономической проблеме, поскольку путь ее решения очевиден – либо продажа (покупка с целью концентрации и последующей продажи) оптово-дистрибьюторских сетей, либо интеграция с производителями или транспортно-экспедиционными структурами. Инвесторам рекомендуют существенно ограничить инвестиции в строительство жилой недвижимости в Киеве, поскольку темпы роста цен на нее существенно превышают средние темпы роста доходов домашних хозяйств. Понятно, что так долго продолжаться не может; цены на жилье в Киеве сравнялись, а во многих случаях превышают цены на соответствующую жилую недвижимость большинства столиц стран Восточно-Центральной Европы, притом, что уровень жизни у нас существенно ниже. Уменьшается уровень централизации финансовых потоков Украины; государство постепенно выводит жилищное строительство и операции с недвижимостью из сферы льготного налогообложения. Введение НДС на первичную продажу жилья сделает его менее конкурентоспособным сравнительно со вторичным рынком по меньшей мере в течение 2-3 лет; подавляющая часть частного финансирования жилищного строительства в Киеве носит спекулятивный характер, то есть, в большинстве случаев осуществляется для последующей перепродажи жилья или сдачи его в аренду, а не для непосредственного проживания в нем первичных инвесторов; истощение возможностей существующей городской инфраструктуры требует строительства не просто торговых точек на первых этажах зданий, а полного комплекса объектов социальной сферы, включая школы, больницы и так далее. Кроме того, необходимо строить новые инженерно-транспортные сети и коммуникации большой пропускной способности. Переход от простого строительства зданий к необходимости комплексной застройки целых микрорайонов ведет к значительному увеличению себестоимости жилья, а возможности для дальнейшего расширения ипотечного кредитования весьма ограничены. Почти все, кто хотел заключить ипотечный договор по существующим средним кредитным ставкам, уже сделал это. Дальнейшее их существенное снижение в 2004 году представляется крайне маловероятным. Если в Европе с более прогнозируемым уровнем доходов населения и сравнительно низкими кредитными ставками по ипотечным договорам от 7 до 12% всех заемщиков не в состоянии рассчитаться, то не нужно быть крупным специалистом, чтобы прогнозировать, что в Украине этот процент будет как минимум в 2 раза выше. Отказные квартиры уже начинают появляться на рынке, и в дальнейшем их количество будет возрастать. Некоторые косвенные процессы, по мнению аналитиков, явственно свидетельствуют о том, что рост цен на жилую недвижимость в рассматриваемом периоде остановится: это проблемы со сбытом на первичном рынке элитного жилья осенью 2003 года и наметившаяся стагнация цен в начале 2004, уменьшение рентабельности бизнеса по аренде жилой недвижимости. Цены на недвижимость в основном растут более быстрыми темпами, чем средние ставки арендной платы. Еще более показательна ситуация в секторе офисной недвижимости, где средние арендные ставки вообще снижаются. Инвестиции в строительство для их максимальной результативности должны соответствовать срокам проектно-строительных работ и даже превышать их.
С ЮЖНОЙ БОРЩАГОВКИ В ЦЕНТР КИЕВА ЗА ДВЕ МИНУТЫ? В ходе совместной пресс-конференции с мэром Москвы Юрием Лужковым киевский городской голова Александр Омельченко заявил о возможном создании новой линии киевского метрополитена «легкого» типа с Южной Борщаговки до Центрального ж/д вокзала протяженностью 14 км, которую планируется построить на месте нынешнего маршрута скоростного трамвая. Монорельсовая дорога в Москве фото: IM
По словам Александра Омельченко, решение по данному вопросу уже практически принято, сам же срок строительства данной ветки «легкого метрополитена», который фактически будет являться монорельсовой дорогой, можно обозначить в 30 месяцев. Скорее всего, киевского градоначальника воодушевил опыт создания монорельсовой дороги в столице России, который уже засвидетельствовал целый ряд преимуществ данного новаторского вида городского транспорта: двукратное преимущество по себестоимости строительства сравнительно с подземным метрополитеном и экологичность. В настоящее время в Москве сдана в эксплуатацию первая фаза ветки «легкого» монорельсового метрополитена на 5 станций. Более того, современные технологии прокладки монорельсового полотна позволяют поездам развивать скорость до 550 км/ч, что сравнимо со скоростью движения авиатранспорта.
«ГИПРОГРАД» РАСПЛАНИРОВАЛ ЛУГАНЩИНУ Как сообщили в пресс-службе Луганской ОГА, властями одобрена первая очередь проекта схемы планирования территории Луганской области, разработанная киевским институтом «Гипроград». Работа над проектом будет продолжена и в 2004 году. Этим же институтом в 2003 были разработаны концепции генеральных планов развития городов Петровское и Старобельск Луганской области, а также начата разработка концепции генерального плана города Брянка. Донбасский государственный научно-исследовательский и проектно-технологический институт строительного производства подготовил нормативно-методические документы по региональной программе модернизации (ликвидации) аварийно опасных зданий. Реализация этой программы будет осуществляться в 2004 году. В рамках программы сотрудничества между Москвой и Луганской областью киевскими специалистами проработаны варианты размещения групп жилых домов в Луганске, застройки центральной части города со строительством универсального спортивного комплекса. В 2003 году в Луганской области были введены в эксплуатацию 630 объектов жилой и коммерческой недвижимости, что на 80 объектов больше, чем в 2002 году.
ЛЬВОВСКАЯ ПЛОЩАДЬ ПОКА ОСТАЕТСЯ БЕЗ ИНВЕСТОРА КГГА признала тендер на инвестирование реконструкции Львовской площади, объявленный в декабре 2003 года, несостоявшимся из-за отсутствия заявок. Предполагается, что он будет объявлен повторно. Согласно инвестиционному проекту, на Львовской площади планируется построить торговый центр с подземной и наземной частью и паркинг на 200 машиномест. Напомним: общая площадь строительства по инвестиционному проекту составляет 22,96 тысячи м2, в том числе подземного торгового комплекса – 6,4 тысячи м2, наземного – 2,9 тысячи м2, паркинга – 12,66 тысячи м2, подземного пешеходного перехода – 1 тысяча м2. Ориентировочная стоимость реализации проекта – 81,27 миллиона гривен с учетом НДС. Условия конкурса по привлечению инвестиций на реконструкцию Львовской площади и строительство выхода из метро могут быть откорректированы после обсуждения градостроительным советом Киева концепции реконструкции площади. Такое решение принято на заседании постоянно действующей комиссии по привлечению инвестиций на финансирование строительства или реконструкции станций метрополитена, подземных переходов, автодорог, площадей и других объектов жилой и социальной инфраструктуры города. Решение о выносе концепции на обсуждение градостроительного совета принято с учетом особой инженерной сложности объекта и его значения для инфраструктуры Киева.
ХАРЬКОВ: ЗЕМЕЛЬНАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ИЗ КОСМОСА Городской совет Харькова выступит заказчиком космической и аэрофотосъемки Харькова, что позволит провести инвентаризацию всего земельного хозяйства не только самого города, но и харьковского мегаполиса. О начале тотальной инвентаризации земельных ресурсов Харькова было объявлено городскими властями в начале 2004 года. Данные работы проводятся с целью увеличения поступлений в бюджет города от аренды земли. В бюджете Харькова на ревизию землеотвода и его инвентаризацию предусмотрено выделение средств в размере 1 миллиона гривен. Причиной проведения инвентаризации является нахождение большей части городских земель вне фискального учета: в процентном соотношении это около 62% всей площади города (иными словами – 18 931 гектар).
МОСТ ПАТОНА ОТРЕМОНТИРУЮТ Мост Патона через Днепр в Киеве, капитальный ремонт которого начнется в 2004 году, не будет полностью закрыт для движения автотранспорта во время проведения реконструкционных работ. По словам Владимира Жукова, генерального директора коммунальной корпорации «Киевавтодор», в 2004 году в городском бюджете Киева предусмотрено 9 миллионов гривен на комплекс подготовительных работ, в том числе на разработку документации по реконструкции моста Патона. На сегодняшний день заканчивается разработка технико-экономического обоснования капитального ремонта моста. В данный момент рассматривается два варианта капитального ремонта – с сооружением монолитной железобетонной или металлической плиты. Первый вариант дешевле в 1,5 раза, поэтому специалисты считают его более реальным. Согласно проекту организации работ, для проведения ремонта пролетное строение моста будет разрезано вдоль, и одну половину отдадут для ремонта, в то время, как по второй будет продолжаться движение автотранспорта. фото: Сергей Хитрый
На первом этапе предполагается осуществить демонтаж трамвайных путей и пролетного строения моста, а также поперечных балок. Затем на оставшихся продольных балках будет смонтирован каркас, на котором соорудят монолитную железобетонную плиту. По совместному решению Национальной академии наук и коллегии КГГА, движение трамваев по мосту будет осуществляться до непосредственного начала капитального ремонта. Ремонт моста Патона будет сопровождаться реконструкцией проспекта Воссоединения на участке от моста до Ленинградской площади. После реконструкции моста и проспекта их проезжая часть станет шестиполосной. Кроме того, будут реконструированы подземные пешеходные переходы на проспекте Воссоединения. В дальнейшем предполагается также осуществить реконструкцию проспекта Гагарина с выводом транспортных потоков с моста Патона на Броварское шоссе. Мост Патона был построен в 1953 году. Он полностью металлический и цельносварной. Мост получил свое название в честь директора Института электросварки Евгения Патона. В настоящее время в связи с износом конструкций мост перестал справляться с обслуживанием транспортных потоков – сейчас нагрузка на него превышает расчетную в 7 раз.
БАЗАР ОКОНЧЕН. БАЗАРЫ – ПОД СНОС, РЫНКИ – ПОД РЕКОНСТРУКЦИЮ До конца 2005 года руководство КГГА планирует привести в порядок традиционную сферу ритейла Киева и уличную торговлю. Речь идет о 118 рынках, существующих ныне в столице (36 продовольственных, 24 непродовольственных, 46 продовольственно-вещевых и 12 оптово-розничных; количество населения, работающего на данных объектах, составляет 55 тысяч человек). Таковы итоги аппаратного совещания в КГГА с участием мэра Киева Александра Омельченко. Нормализация рыночной торговли будет производиться посредством реконструкции рынков по стандартному сценарию: обеспечение их достаточным количеством санитарных узлов, установка навесных крыш над торговыми рядами (павильонных каркасов), устройство удобных проходов и входных групп, увеличение количества складских помещений, числа осветительных приборов и так далее. Кроме того, в ходе реконструкции столичных рынков планируется возложить на их владельцев обязанность проработать сопутствующую инфраструктуру – создать на территории рынков объекты общественного питания, пункты обмена валют, социально-бытовых сервисов. Как сообщил Василий Щербенко, руководитель Главного управления бытового обслуживания КГГА, на сегодняшний день в Киеве уже завершена реконструкция 6 рынков, еще на 19 объектах она находится в процессе осуществления. 7 рынков в настоящее время разрабатывают проектную и сметную документацию по реконструкции. В связи с этим мэр Киева предложил их владельцам объединиться в ассоциацию рынков Киева для создания единой профсоюзной организации, чтобы активнее обмениваться позитивным опытом и защищать собственные интересы. Однако наибольшую обеспокоенность градоначальников вызывает существование не рынков как таковых, а мест стихийной торговли, которых в Киеве сейчас насчитывается порядка 90 с количеством торгующих около 2500 человек. Относительно этих торговых «объектов» Василий Щербенко заметил, что они не соответствуют реалиям сегодняшнего дня: «Когда в городе развиваются современные торговые форматы в виде супермаркетов «Сільпо», «Велика кишеня» и других, возникает вопрос о целесообразности существования таких объектов». Коллегия КГГА приняла решение Главному управлению МВД в городе Киеве и районным государственным администрациям активизировать работу по предупреждению и ликвидации стихийной торговли.
ИНВЕСТОРЫ ОПТИМИСТИЧНЫ В ОТНОШЕНИИ УКРАИНЫ «Конкурентоспособность в странах Восточной Европы» – такой была тема ежегодного финансово-инвестиционного форума, состоявшегося под эгидой авторитетного европейского журналом Euromoney в Вене (Австрия) 13-14 января. В 2004 году форум собрал около 700 участников, представителей деловых кругов стран Восточной и Западной Европы, руководителей инвестиционных и финансовых компаний, крупных банкиров, президентов национальных банков, министров финансов. Украинскую сторону на форуме представляло Министерство финансов. Представители зарубежных компаний, а также западные портфельные инвесторы проявили большой интерес к Украине. Они отметили, что наша страна имеет большое количество конкурентных преимуществ, которые могут заинтересовать инвестора: недорогая рабочая сила, образованные кадры, большой рынок потребления, высокие показатели экономического роста. На эти показатели в первую очередь обращали внимание портфельные инвесторы из США, Великобритании и Швейцарии. Еще одним фактором, который повлиял на оживленный интерес к Украине, стало то, что Украина по сравнению с той же Россией оказалась недооценена. А после того, как инвесторы изучили для себя российский рынок, они переключились на Украину, о которой информации на Западе значительно меньше. Участники форума отметили, что сейчас в Европе появилось гораздо больше людей, оптимистично рассматривающих экономическое будущее Украины.
ГОССТРОЙ – ЗА ОДНОЗНАЧНЫЕ ТРАКТОВКИ Государственный комитет по строительству и архитектуре Украины приказом, зарегистрированным в Министерстве юстиции 8 декабря 2003 года, расширил перечень объектов, строительство которых не требует комплексной государственной экспертизы. Как сообщил Петр Губень, начальник Управления ценовой политики, экспертизы и контроля стоимости в строительстве Госстроя, вновь утвержденный список позволит однозначно трактовать необходимость проведения государственной экспертизы. В частности, для жилых домов сняты ограничения по площади и введены понятия категорий сложности, для автостоянок открытого типа сняты ограничения по количеству парковочных мест. Кроме того, Петр Губень сообщил, что благодаря новому перечню объектов исчезла необходимость в получении справок о возможности не проводить государственную экспертизу, которые ранее должны были получать инвесторы строительства малых объектов в областных службах «Укринвестэкспертизы». Вместе с тем, Государственный комитет по строительству и архитектуре Украины с 1 января 2004 года установил среднюю стоимость строительства жилья в размере 1587 гривен за м2 с учетом НДС. При этом максимальная стоимость строительства установлена для Киева в размере 1738 гривен с НДС, минимальная – для Тернопольской области в размере 1375 гривен с НДС. Усредненный показатель по Украине, действовавший в четвертом квартале 2003 года, составлял 1548 гривен за м2. В Киеве в октябре-декабре 2003 стоимость строительства определялась на уровне 1696 гривен за м2.
В ЗАПОРОЖЬЕ РЕКОНСТРУИРУЮТ НАБЕРЕЖНУЮ В марте 2004 года начнется первый этап реконструкции придорожной части Набережной магистрали в Запорожье. Завершить проект реконструкции и благоустройства «речных ворот» Запорожья городской голова Евгений Карташов в ходе рабочего совещания поручил главному архитектору города Виктору Трубину. Как сообщили в пресс-службе горсовета, Запорожской главархитектуре поручено провести технические согласования, привлечь к разработке и реализации проекта собственников объектов недвижимости, расположенных на территории набережной. Виктор Трубин предложил ввести мораторий на освоение территории набережной до выполнения проекта реконструкции. В то же время, Евгений Карташов поставил первоочередную задачу – реконструировать и благоустроить территорию Набережной магистрали в районе речной пристани и Ждановского пляжа в срок до 1 июня 2004 года.
ЯЛТА: ГОСТИНИЦА «ОРЕАНДА» ПОПОЛНЯЕТ ОБОРОТНЫЕ СРЕДСТВА Ялтинское ЗАО «Гостиница «Ореанда» планирует выпустить 10-летние простые именные облигации с доходностью 12% годовых по первым двум купонным периодам. Размещение облигаций будет осуществляться путем открытой продажи среди юридических и физических лиц. Размещение облигаций на биржах и во внебиржевых торгово-информационных системах не планируется. Срок обращения облигаций – с 17 февраля 2004 года до 10 февраля 2014. При этом погашение будет осуществляться по номинальной стоимости с 11 по 17 февраля 2014 года. Лид-менеджером размещения облигаций «Ореанды» выступает Первый Инвестиционный Банк (Киев). Размер эмиссии и номинальная стоимость облигаций будут озвучены в официальной информации о выпуске ценных бумаг. Как сообщил Владимир Цымбал, финансовый директор гостиницы «Ореанда», капитал, привлеченный в результате эмиссии, будет использован для завершения расчетов по результатам реконструкции и для пополнения оборотных средств в течение зимних периодов. Кроме того, в 2003 загрузка гостиницы выросла на 10-15%, а финансовый результат работы ЗАО за прошлый год позволил погасить часть убытков за предыдущие. В августе 2003 ялтинская гостиница «Ореанда» вошла в сеть Premier Hotels, став ее третьим участником. Она располагается на набережной Ялты в центре города, состоит из 114 номеров, в их числе пять апартаментов, 14 люксов, 21 полулюкс. В отеле также работают бизнес-центр, рестораны и бары, казино, дайвинг-клуб.
НОУ-ХАУ ДЛЯ КИЕВСКИХ УЛИЦ Коммунальная корпорация «Киевавтодор» заявила о начале использования в 2004 году термопластических составов для осуществления разметки дорог столицы, которые призваны прийти на смену обычной краске. Как сообщил Владимир Жуков, генеральный директор КП «Киевавтодор», его корпорация совместно с компанией «Лакма» сейчас разрабатывает оптимальные решения по термопластическим покрытиям. Прежде всего, проведение разметки дорожного полотна планируется осуществлять у школ, вузов и на дорогах с интенсивным автомобильным движением. По предварительным данным, термопластическое покрытие является более износостойким по сравнению со стандартным и не будет требовать обновления до 2,5 лет, в то время как используемые ныне материалы и технологии нуждаются в практически ежегодном обновлении. Однако, новые составы для покрытия и разметки дорожного полотна окажутся дороже в 1,5-2 раза. По словам Владимира Жукова, в 2003 году КП «Киевавтодор» для проведения разметки улиц Киева были использованы средства размером 2,6 миллиона гривен.
ИПОТЕКА – ДЕЛО РИСКОВОЕ? По мнению Сергея Волкова, исполнительного директора Украинской независимой ипотечной ассоциации (УНИА), отсутствие системы государственной регистрации ипотеки, которая предусмотрена вступившим в силу с 1 января 2004 года законом «Об ипотеке», снижает объемы ипотечного кредитования, поскольку делает договора по нему нелегитимными. «Банки не то, чтобы не хотят, а не имеют возможности регистрировать ипотеку, что делает ее нелегитимной», – сказал он, отметив при этом, что над созданием механизма государственной регистрации ипотеки на сегодняшний день работают разные ведомства. Сергей Волков отметил, что в настоящий момент оценивать влияние вступившего в действие закона об ипотеке рано, так как для полноценного функционирования рынка необходимо принятие также законов об ипотечных ценных бумагах и регистрации прав собственности и обременений на недвижимое имущество, а также целого ряда нормативных актов, в том числе стандартов ипотечного кредитования. «Закон об ипотеке – это базовый закон, который сам по себе ситуацию на рынке изменить не может», – отмечает Сергей Волков. При этом, по словам эксперта, ускорение темпов роста цен на недвижимость и, в частности, жилье, наблюдавшееся в июле-сентябре 2003 года, сопровождалось снижением объемов предоставленных коммерческими банками ипотечных жилищных кредитов. «Июль – сентябрь 2003 года нас насторожили. Многие могут считать это сезонным колебанием, но в прошлом мы такого не наблюдали», – сказал Сергей Волков. По оценкам УНИА, объем кредитов, обеспеченных ипотекой, в Украине в настоящий момент составляет около 4,5 миллиарда гривен – менее 2% общего кредитного портфеля коммерческих банков при ежегодно удваивающемся рынке ипотечного кредитования. Около 70% этого рынка сосредоточено в Киеве, поскольку жилищное строительство в столице развивается наиболее активно, столько же процентов рынка занимают 12 крупных банков. Всего программы ипотечного кредитования на сегодня предоставляют 35 банковских учреждений. При этом, по мнению исполнительного директора Украинской независимой ипотечной ассоциации, в ипотечном кредитном портфеле украинских банков объем кредитов, выданных в иностранной валюте, значительно превышает объем кредитования в гривнах, что в перспективе может привести к повышению кредитных рисков и рисков ликвидности. Объем ипотечного кредитования в иностранной валюте по состоянию на 1 декабря 2003 года составил 795 миллионов гривен, а объем ипотечных кредитов, выданных в гривне – 445 миллионов. Он отметил, что когда граждане имеют доходы в гривне, а банки их кредитуют в иностранной валюте, то в долгосрочной перспективе, при существенном снижении курса гривны, это может обострить кредитные риски. «Однако в случае роста курса гривны может увеличиться риск ликвидности, так как экспортеры предпочтут держать свои ресурсы в гривне», – сказал он. Сергей Волков также отметил, что снижение объемов кредитов в национальной валюте может существенно отразиться на развитии накопительной системы, так как облигации, обеспеченные ипотекой ценные бумаги, являются традиционным средством вложения пенсионных и страховых фондов. «Задача расширения рынка гривневых кредитов очень остра, и нужно стремиться к тому, чтобы этот рынок был номинирован в национальной валюте», – сказал он. Как существенные шаги в развитии рынка ипотечного кредитования Сергей Волков отметил инициативы НБУ, которые позволят запустить механизм рефинансирования первичных кредиторов, что приведет к трансформации в двухуровневую ипотечную систему. «Это будет полноценная система, где первичные кредиторы выдают средства, отчуждают их и инвестируют в те же пенсионные фонды. Мы надеемся, что рынок пойдет именно по этому пути», – сказал Сергей Волков. При этом он негативно оценил возможности дотационной схемы финансирования ипотечного кредитования, когда основным ресурсом для будущих кредитов выступает бюджет.
ТОРГОВЛЯ ЗЕМЛЕЙ В УКРАИНЕ – ИТОГИ 2003 ГОДА По словам Евгения Жовтяка, члена комитета по вопросам бюджета Верховной Рады Украины, данные Государственного казначейства свидетельствуют, что за январь-ноябрь 2003 года местные бюджеты получили от продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения порядка 261 миллиона гривен. Эта сумма в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период 2002 года. Евгений Жовтяк также сообщил, что поступления от торговли земельными ресурсами способствуют увеличению расходов местных бюджетов на капитальные вложения до 14% от общего объема расходов. Он выразил мнение, что эти поступления будут расти и в дальнейшем благодаря действию недавно принятого Верховной Радой Закона Украины «Об оценке земли», поскольку данный правовой документ делает невозможным умышленное занижение экспертами реальной стоимости земельных ресурсов.
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ ПОДОРОЖАЕТ Денежная оценка земли населенных пунктов, по данным на 1 апреля 1996 года, и сельхозугодий, по данным на 1 июля 1995, по состоянию на 1 января 2004 года будет проиндексирована на коэффициент 2,465. Об этом сообщает Главное управление земельных ресурсов КГГА. Коэффициент индексации был определен, исходя из аналогичных коэффициентов за 1996 год – 1,703, за 1997 – 1,059, за 1998 – 1,006, за 1999 – 1,127, за 2000 – 1,182, за 2001 – 1,02. Денежная оценка по состоянию на 1 января 2004 года не индексируется за 2002 и 2003 год. Индексация проводится в исполнение постановления правительства Украины №783 от 12 мая 2000 года об индексации денежной оценки земель. Коэффициент индексации рассчитывается, исходя из среднегодового индекса инфляции. Денежная оценка используется для определения размера земельного налога и арендной платы за землю. Как сообщалось, инфляция в Украине с начала 2003 составила 8,2%. В декабре минувшего года она составила 1,5%, в ноябре – 1,9%, октябре – 1,3%, сентябре – 0,6%. В августе была зафиксирована дефляция на уровне 1,7%, июле – 0,1%. В июне инфляция составляла 0,1%, в мае она была нулевой, в апреле – 0,7%, в марте и феврале – по 1,1%, в январе – 1,5%. По итогам 2002 года в Украине была впервые зафиксирована дефляция в размере 0,6% после инфляции в 2001 году 6,1% и в 2000-м – 25,8%.
ДУМЫ ДНЕПРОПЕТРОВСКИХ ГРАДОСТРОИТЕЛЕЙ 1 февраля 2004 года в Доме архитекторов Днепропетровска состоялся совет работников архитектурно-градостроительного комплекса (ведущих архитекторов города, области, депутатов городского совета) при участии Головы городского совета Ивана Куличенко и Губернатора области Владимира Яцубы. В ходе совещания обсуждалось множество различных вопросов. Было заявлено, что в 2004 и 2005 годах, скорее всего, значительно активизируется застройка центральной части города, и были высказаны мысли о том, какую линию градостроительной политики стоит проводить в этом отношении. Игорь Богданов, главный архитектор Днепропетровска, отметил, что город это не музей, а динамичная социальная и архитектурная среда, основная задача которой – постоянно развиваться и совершенствоваться. Главный архитектор города призвал своих коллег не увлекаться защитой памятников архитектуры, а способствовать их реставрации и реконструкции всеми возможными путями. В ближайшем будущем планируется внедрение практики предоставления участков под застройку на основе конкурсов по аренде и продаже в такт с киевскими аукционными торгами. Основными проблемами, с которыми сталкиваются застройщики в Днепропетровске, являются, как правило, необходимость оплачивать содержание инженерно-транспортных сетей, прилегающих к объекту, а также осуществлять полный их ремонт/модернизацию. Поэтому поднимался и активно обсуждался вопрос об изменении позиции властей по отношению к девелоперам и инвесторам для активизации их работы посредством снижения расходов по «социальной нагрузке». Еще одной насущной проблемой города является организация транспортного движения. Было решено направить все усилия на реконструкцию парковочных зон, увеличение полосности движения на главных магистралях города. Касательно жилой недвижимости, губернатор Днепропетровской области дал очень точную оценку: «в Днепропетровске и регионе строительная отрасль не дотягивает до уровня других регионов». Так, по его словам, в Киеве в 2003 году объем ввода объектов в эксплуатацию составлял 1,2 миллиона м2 площадей, а в Днепропетровске – всего 370 тысяч м2, что абсолютно непропорционально, если сравнивать население обоих городов. В 2004 в Днепропетровске запланировано к вводу еще меньше площадей – всего 346 тысяч м2. При этом город по-прежнему «украшают» 368 довольно крупных объектов незавершенного строительства, а 108 масштабных земельных участков находятся «на стадии ожидания начала строительных работ. Но не стоит забывать и о том немаловажном факте, что Днепропетровск – это город уникальный и опасный по ландшафту, где оползневая ситуация является одной из сложнейших в Украине. Ежегодно из городского бюджета выделяется около 5-7 миллионов гривен на противооползневую программу, но стоит заметить, что далеко не все застройщики уделяют должное внимание этой проблеме в своих новых проектах.
ЕБРР ОДОБРИЛ ИПОТЕЧНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ Совет директоров Европейского Банка Реконструкции и Развития (ЕБРР) одобрил рамочную программу ипотечного финансирования в Украине в размере $30 миллионов. Программа призвана помогать местным коммерческим банкам в развитии гражданского ипотечного кредитования. Первыми банками, с которыми ЕБРР намеревается работать в рамках этого проекта, будут «Аваль» и «Укрсоцбанк». Ожидается, что соответствующие соглашения с этими банками будут подписаны в ближайшее время. Проект также предусматривает предоставление технической помощи банкам-участникам в разработке стандартов ипотечного кредитования и документации, что позволит работать с ипотечными ценными бумагами. Эта часть работ финансируется из средств технической помощи Программы подготовки инвестиций ЕС – ЕБРР. Как уже сообщалось, 5 июня 2003 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об ипотеке», который вступил в силу с 1 января 2004 года.
В УЖГОРОДЕ ПРОДАЕТСЯ ЗАВОД Необычная для украинского рынка сделка была осуществлена Львовским жиркомбинатом. Для того, чтобы увеличить свои производственные мощности, комбинат приобрел ужгородский маргариновый завод «Гелиос Вальтер-Рау». Тем не менее, сделка была осуществлена с целью передислокации производственных мощностей ужгородского маргаринового завода во Львов для усиления существующей производственной базы Львовского жирокомбината, тогда как имущественный комплекс завода был выставлен на продажу. Промышленный комплекс в Ужгороде, построенный в 1988 году, включает в себя 4-этажный производственный цех площадью 5500 м2, административные помещения площадью 276 м2, компрессорную и трансформаторную подстанции, гараж и подъездную ж/д ветку. По словам господина Самохвалова, руководителя проекта ТМ «Щедрый Дар» Львовского жиркомбината, объект заинтересует, в первую очередь, иностранные компании, которые хотят начать деятельность на украинском рынке и которым необходима производственная площадка с готовой инфраструктурой. Ужгородский промышленный комплекс прошел полную предпродажную подготовку. На протяжении всего периода демонтажа и переноса промышленного оборудования Львовский жиркомбинат продолжал инвестировать средства в поддержание оптимального режима температуры и влажности зданий комплекса. Учитывая тот факт, что Ужгород располагает достаточным количеством незадействованной высококвалифицированной рабочей силы и идеально расположен для эффективного экспорта, специалисты считают, что этот объект заинтересует многих покупателей.
УЧАСТНИКИ IT-РЫНКА БОЯТСЯ МОНОПОЛИИ «УКРТЕЛЕКОМА» В нынешней стратегии действий ОАО «Укртелеком» на рынке услуг интернет в Украине может усматриваться стремление к монополизации данного рынка. Такое мнение было высказано участниками Круглого стола «Состояние и перспективы развития рынка Интернет Украины», который состоялся в Киеве 28 января. В работе Круглого стола приняли участие операторы услуг связи, телефонии и интернет-доступа из Донецка, Днепропетровска, Одессы, Феодосии, Киева, а также представители Антимонопольного комитета Украины, Госкомпредпринимательства, Госкомсвязи и информатизации, Ассоциации участников рынка интернет Украины (АУРИУ), Ассоциации операторов связи ТЕЛАС, Украинской ассоциации провайдеров интернет-телефонии. Участники Круглого стола указали на тот факт, что выход «Укртелекома» на рынок конечных потребителей услуг интернет-доступа в Украине позволяет этому акционерному обществу, используя перекрестное субсидирование (доходы от других услуг), вести агрессивную финансовую и маркетинговую политику на рынке интернет-доступа, который приводит к неминуемому столкновению интересов «Укртелекома» с интересами небольших и средних провайдеров. На Круглом столе указывалось, что существуют данные о новой политике «Укртелекома», основанной на принципе предоставления услуг посредством дилерской системы, когда технологический доступ к интернет-пользователям будет осуществляться «Укртелекомом», дилеры же будут совершать, по существу, только функции сбора денег с пользователей за предоставленные услуги. По мнению некоторых участников Круглого стола, это повлечет за собой разорение малых и средних интернет-провайдеров и стагнацию рынка услуг интернет-доступа, а внедрение такой схемы приведет к тому, что на долю остальных интернет-провайдеров придется общая доля рынка объемом не более 30%. Вытеснение из сферы интернет-провайдинга небольших и средних компаний, которые могут удовлетворять потребности конечных пользователей, кроме всего прочего, затормозит внедрение новаций, преимущественно осуществляемых в развитых странах именно малым бизнесом, сочли участники Круглого стола. Они также выразили мысль, что «Укртелеком» может и должен определить своими целями как участник рынка лишь «оптовые продажи интернет-мощностей и трафика для других участников, предоставление всей существующей инфраструктуры для их нужд, содействие развитию технологических и технических инноваций вместе с другими участниками рынка независимо от их масштабности, а не вытеснять их с рынка». И в этом данному акционерному обществу должно помочь государство, разработав прозрачные и четкие правила, призванные помешать монополизации одного из сегментов IT-рынка в дополнение к уже существующим: международной, междугородной и местной телефонии, а также первичной сети.
ПОСЯГАТЕЛЬСТВО НА ЛЬВОВСКИЙ ЦУМ? Вице-президент Международного союза польских предпринимателей в Украине Ярослав Новацкий и президент союза Ежи Коник – польские инвесторы, владеющие 67% акций Львовского центрального универмага, заявили об угрозе их бизнесу в области торговой недвижимости. По мнению польских инвесторов, угопасность связана с попытками неких структур лишить их доли акций Львовского ЦУМа и прибрать его к рукам. Так, Ярослав Новацкий сообщил, что 24 января 2004 года сотрудники Государственной исполнительной службы Шевченковского районного управления юстиции Львова изъяли у предприятия уставные документы, печати, а также опечатали сейфы. По его данным, такие действия были предприняты на основании решения Бориспольского районного суда Киевской области, который отстранил Ежи Коника и Ярослава Новацкого от руководства торговым предприятием, руководствуясь соответствующим решением собрания акционеров. Ярослав Новацкий заявил, что польские инвесторы не получали никакого уведомления о проведении собрания акционеров предприятия и считают его незаконным. После обращений со стороны инвесторов в Генеральную прокуратуру, Службу безопасности Украины, Министерство внутренних дел, посольство Польши в Украине, 27 января Бориспольский суд отменил свое решение. Позже выяснилось, что такие же решения были приняты 23 января 2004 года еще в 4 украинских судах. «Это не может быть названо иначе, чем грабеж. Видно, кому-то колет глаза наш успех», – сказал Ежи Коник. Польские предприниматели считают, что за данными действиями стоит некая «серьезная политическая сила». По словам польских инвесторов, в 1999-2001 годах они купили и зарегистрировали в установленном порядке 67,7% акций Львовского центрального универмага. Они также инвестировали в его реконструкцию и развитие около $0,3 миллиона собственных средств и около $1,35 миллиона кредитных ресурсов. Полная реконструкция здания Львовского ЦУМа была завершена в августе 2003 года. Общая сметная стоимость строительных работ по реконструкции, по данным польских инвесторов, составила $0,75 миллиона. Средства на проведение реконструкции и для развития бизнеса Львовский ЦУМ получил в рамках кредитной линии Европейского Банка Реконструкции и Развития, сам кредит был предоставлен банком «Финансы и кредит» на 3 года под 9,36% годовых.
ТОННЕЛЕСТРОИТЕЛИ ГРУППИРУЮТСЯ Антимонопольный комитет Украины дал четырем компаниям согласие на создание корпорации «Укртоннельметромостстрой» (Киев), которая будет координировать их деятельность, реализовывать совместные проекты в метро- и мостостроении, а также сооружении тоннелей. Учредителями новой структуры выступили ОАО «УкрНИИпроектстальконструкция им В. И. Шиманского», ООО «СК Мост», ЗАО «Планета-буд» и ОАО «Киевметробуд».
ТРАКТОВКИ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА СОЗДАЮТ ПРОБЛЕМЫ Положения статьи 82 Земельного кодекса Украины о праве собственности юридических лиц на землю лишают украинские дочерние предприятия иностранных компаний и предприятия со 100%-м иностранным капиталом возможности получить землю в собственность и создают дополнительные трудности в получении земли для совместных предприятий, что может негативно сказаться на инвестиционном климате в Украине. По словам Маргариты Карпенко, старшего юриста компании Ernst & Young Украина, тот факт, что в настоящее время Земельный кодекс никак не регулирует возможность получения в собственность земли дочерними предприятиями, созданными в Украине иностранными компаниями, вынуждает их прибегать к различного рода «альтернативным» схемам. В то же время порядок получения земли в собственность, предусмотренный для совместных предприятий и приравнивающий их в этом отношении к иностранным юридическим лицам, обязывает их создавать представительства, что является нелогичным. «О каком представительстве может идти речь, если СП – это украинское предприятие? Можно, конечно, зарегистрировать представительство в другом районе или на другой улице, но это нелогично», – считает Маргарита Карпенко. По мнению эксперта, сложности в решении земельных вопросов для нерезидентов Украины может вызвать и положения вступившего в силу с 1 января 2004 года Хозяйственного кодекса, определяющие, в частности, иностранные предприятия как созданные иностранцами в Украине. «Это нонсенс, так как иностранное предприятие – это то, которое создано за границей. А если оно создано здесь, то уже украинское, то ли в виде предприятия со 100%-ми иностранными инвестициями, то ли в виде СП», – считает юрист. По мнению Игоря Олехова, юриста компании Baker & McKenzie, зарегистрированные совместными предприятиями представительства для получения права собственности на землю в соответствии с требованиями статьи 82 и 129 Земельного кодекса могут вообще не осуществлять никакой хозяйственной деятельности. В то же время неурегулированность порядка получения права собственности на землю для СП и украинских предприятий со 100%-м иностранным капиталом снижает уровень поступлений в местные бюджеты. «Местные власти заинтересованы в продаже земли, для них актуально самим продавать, а не через Кабмин, как это предусмотрено для иностранных предприятий и СП», – сказал Игорь Олехов. По мнению Рысбека Токтомушева, партнера юридической компании «Шевченко, Дидковский и партнеры», процесс продажи земли СП до внесения изменений в статье 82 Земельного кодекса регулировался субъективным мнением местных властей, рассматривавших СП либо как украинское предприятие, либо как иностранное. В то же время среди украинских компаний с иностранным капиталом, которые смогли купить землю по процедуре, предусмотренной для украинских компаний без иностранной доли, есть и компании со 100%-й иностранной собственностью. «При буквальном толковании статья 82 ЗКУ земельная собственность таких компаний, с юридической точки зрения, обретает форму правовой аномалии и такие компании, скорее всего, представительства вынуждены обеспечить присутствие украинской доли в своем уставном фонде, трансформируясь в совместные предприятия», – считает Рысбек Токтомушев. Верховная Рада 10 июля 2003 года приняла изменения в статью 82 Земельного кодекса Украины, регулирующую право юридических лиц приобретать земельные участки в собственность. Новая редакция предусматривает право собственности на землю украинских, иностранных юридических лиц и совместных предприятий, и не учитывает возможность приобретать право собственности на землю украинскими компаниями со 100%-ным иностранным капиталом.
КАНАДСКИЙ ИНВЕСТОР ЗАЙМЕТСЯ ДОЛОБЕЦКИМ ОСТРОВОМ Компания Trilum Ing, владеющая большой сетью казино в Канаде, намерена инвестировать средства в проект строительства спортивно-развлекательного комплекса на острове Долобецкий (Киев). Об этом сообщил Владимир Щелкунов, президент Украинского национального комитета Международной торговой палаты (УНК МТП). В то же время, он не уточнил размер инвестиций канадской компании в проект, стоимость которого достигает $50 миллионов. Среди других проектов Владимир Щелкунов выделил строительство смотровой вышки для туристов около Национального спортивного комплекса – с парковкой, офисными помещениями и объектами развлекательного назначения комплексом, стоимостью $15-20 миллионов, которое планирует осуществить неназванный инвестор из США. В 2002-2003 годах УНК МТП привлек инвестиции в шесть областей Украины на сумму порядка $25-30 миллионов. УНК МТП основан в 1998 году, его цель – представление Украины в Мировой организации бизнеса. В настоящее время такие комитеты существуют в 92 странах мира.
