«Новое кольцо Москвы» – амбициозная муниципальная градостроительная программа, призванная решить в среднесрочной перспективе ряд проблем: адекватного градостроительного планирования и освоения территорий, удовлетворения спроса конечных потребителей на жилую недвижимость «эконом-класса» и высотного зонирования городской среды. Программу «Новое кольцо Москвы» разработала еще в 1995 году девелоперская компания «Конти». До 2015 года в рамках программы предполагается возвести 60 высотных жилых зданий в «срединном и периферийном поясах» столицы России. Общая стоимость реализации всех 60 проектов оценивается в сумму немногим более $5 миллиардов. «Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясах Москвы» была разработана в 1995-1996 годах НИиПИ Генплана Москвы, а рассмотрена и одобрена Президиумом Архитектурного совета Москомархитектуры 28 марта 1996 года. Тем не менее, в 1999 году градостроительная программа приобрела статус муниципальной – мэрия города создала ОАО «Новое кольцо Москвы» со 100%-м контролем акций, тогда как компания «Конти» оставила за собой функции заказчика строительства. На первых порах пост генерального директора новосозданного ОАО занял президент группы компаний «Конти» Тимур Тимербулатов. Однако вскоре его вытеснили из руководящего состава муниципальной компании, что, по мнению экспертов, связано с желанием полностью контролировать процессы определения инвесторов-застройщиков под инвестиционные площадки, а также «переделом» вскружившей всем голову прибыли после успеха первого проекта «Нового кольца Москвы» – жилого комплекса «Эдельвейс». Тем более, что московские власти прельщает перспектива привлечь на выделяемые инвестиционные участки для развития высотной недвижимости не только застройщиков жилых комплексов, но и девелоперов, которые были бы не прочь заняться развитием офисной, а также гостиничной недвижимости высотного типа. Как сообщил «СР» Андрей Лукьянов, управляющий делами ОАО «Новое кольцо Москвы», нынешняя ситуация в столице такова, что спрос на офисные площади создается, прежде всего, в силу ежегодного возникновения в Москве 180-200 крупных совместных предприятий и представительств мировых компаний; в перспективе тенденция востребованности офисных помещений выразится в возрастающей потребности в «рабочих офисах» вне центра города, расположенных в местах удобных транспортных развязок и наличия неподалеку зон проживания квалифицированных трудовых ресурсов, что может быть выгодно потенциальным арендаторам для существенного снижения представительских расходов. Исходя из этого, власти Москвы полагают, что в перспективе инвестиционные земельные площадки «Нового кольца Москвы» могут быть пригодны и для развития коммерческой недвижимости. В частности, Андрей Лукьянов заметил, что емкость московского рынка офисных площадей, соответствующих международным стандартам, составляет 12-13 миллионов м2, причем спрос существенно превышает предложение, так как все объекты реализуются сейчас еще на стадии строительства. Несмотря на «инвестиционно-экономические игры» властей с девелоперскими компаниями и компаниями-застройщиками, которые в Москве уже стали притчей во языцах, сама программа является показательной с точки зрения концептуального подхода к планированию городских территорий. Градостроительное развитие Москвы исторически протекало по кольцевому принципу – от Кремля концентрическими кругами расходились замкнутые оборонные рубежи, которые постепенно превращались во внутренние кольцевые проезды. Со временем количество «колец» увеличивалось: на карте города появились Китай-город, Белый город, Камер-Коллежский вал, Садовое кольцо. После Второй мировой войны советские архитекторы приступили к созданию так называемого «кольца сталинских высоток» на Садовом кольце. В центре Москвы возникла целостная система единого архитектурного стиля. Однако пространство между Садовым кольцом и Московской кольцевой автомобильной дорогой (МКАД) оставалось как бы без единой архитектурной концепции, вне традиционно московской градостроительной системы. Так и возникла идея сформировать облик застройки «промежуточного», нового кольца Москвы в рамках Рублевского и Аминьевского шоссе, улиц Лобачевского, Обручева, Балаклавского проспекта. Согласно концепции «Нового кольца Москвы», данная застройка призвана стать не просто высокой, а высотной; концептуально же каждый из проектов должен быть «шедевром инфраструктурно-комплексного подхода», «городом в городе». Более того, изначально концерн «Конти» предполагал привлечь для развития новых проектов жилой недвижимости площадки, занятые в настоящее время пятиэтажной застройкой «хрущевского» типа, с целью сноса ветхих домов и компенсации домовладельцам в виде предоставления жилья в новых проектах. К слову, из 60 определенных инвестиционных площадок «Нового кольца Москвы» только 25 являются чистыми и пригодными для немедленного освоения. На остальных 35-ти расположены преимущественно пятиэтажные «хрущевки», подлежащие сносу. Конечно же, для того, чтобы проекты новостроек при необходимости компенсации домовладельцам сносимых хрущевок и «социальной нагрузки» были рентабельны, застройщику остается только сценарий развития сверхвысотных проектов. Безусловно, многие эксперты небезосновательно полагают, что будущее жилищного строительства должно развиваться по направлению малоэтажной застройки, объясняя это психологическими мотивами и просчетами по инвестиционной привлекательности проектов, их жизненному циклу, чрезвычайно высокой стоимости лифтового оборудования, инженерных систем и строительных работ при высотной застройке. И все же, у высотных проектов жилой недвижимости есть своя ниша на рынке и свой потребитель, особенно в условиях мегаполиса и существующих цен на землю. Исходя из этого, крупные строительные компании российского рынка вот уже несколько лет проводят детальное изучение технологий сверхвысотного строительства. К примеру, концерн «Конти», начиная работу над первыми проектами «Нового кольца Москвы», еще на стадии проектирования глубоко исследовал международный опыт. Не секрет, что вес строительной конструкции жилого дома высотой 40-50 этажей составляет порядка 130-170 тысяч тонн. Тимур Тимербулатов, президент группы компаний «Конти» и бывший офицер танковых войск, как-то пошутил, что если вес дома в 130 тысяч тонн условно распределить на танки, то получится 3250 боевых машин, которые колонной выстроятся на расстоянии 100 километров. А ведь в жилом проекте этот вес необходимо разместить на участке площадью всего один гектар. Московским застройщикам, работающим с высотными проектами, пришлось модернизировать производственные базы и парки техники: закупить подъемные и монтажных краны для строительства конструкций на высоте свыше 200 метров; приобрести специальные высокотехнологичные линии и даже заводы по производству определенных марок бетона, единственно приемлемых при высотном строительстве (для создания «скелета» монолитных конструкций). Кроме того, для подачи бетона на высоту более 180-200 метров необходимы специальные бетононасосы, имеющие несколько иной принцип работы, чем стандартные. Застройщику пришлось также решать вопрос проектирования системы мусороудаления из специального типа стали со «смягчающими» приспособлениями, которые препятствуют ускорению падения отходов с верхних этажей. Для прокладки инженерных систем приточно-вытяжной вентиляции, водоснабжения, отопления и канализации, в проектах были предусмотрены специальные технические этажи через каждые 12 жилых. В первых проектах «Нового кольца Москвы» концерну «Конти» потребовалось применение стеклянных фасадных и оконных конструкций разного типа для 1-20, 20-30 и для этажей выше 30. Причем последние из перечисленных решений – исключительно с закаленным стеклом. Кроме того, застройщику пришлось быть очень предусмотрительным с конструктивными элементами – очень избирательно подойти к проектированию крыш объектов с особыми системами дренажа и громоотводов. На крышах в зимнее время недопустимо обледенение, а на их краях – образование сосулек (для этого создается искусственный подогрев поверхности). Обледенение неприемлемо еще и потому, что обязательным требованием ко всем проектам «Нового кольца Москвы» является оборудование крыш зданий одной или даже несколькими вертолетными площадками, как для функционального использования в будущем, так и для эвакуации жильцов в случае пожара. Киевскому архитектурно-градостроительному сообществу и застройщикам жилой недвижимости стоило бы обратить внимание на московский опыт сноса ветхого жилого фонда и сверхвысотного строительства. По оценкам многих экспертов, ресурс свободных площадок в центральных и примыкающих к ним «срединных» районах Киева будет исчерпан в перспективе нескольких лет, в то время как спрос на новую жилую недвижимость в них всегда останется стойким. Поэтому ныне существующая в некоторых районах, к примеру, на Печерске в районе улицы Киквидзе, «сталинская» и «хрущевская» малоэтажные застройки могут стать претендентами на снос, на месте которых возведут более высотные комплексы. Очевидно, что данный вопрос требует очень глубокой проработки с точки зрения зонинга, изменения коридоров движения авиатранспорта, с позиций механизмов регулирования отношений с домовладельцами и стимулирования интереса инвесторов/застройщиков к таким проектам. Тем не менее, не стоит сомневаться в его насущности уже в самой близкой перспективе. В первой очереди развития объектов «Нового кольца Москвы» – 7 строительных площадок, из которых три уже находятся в работе у концерна «Конти». Еще 12 площадок, что называется, «на подходе». Тем не менее, судя по всему, мэрия Москвы планирует приобщить к программе всех крупных застройщиков. Поэтому не исключено, что концерну «Конти» придется поступиться правами на 4 участка первой очереди конкурентам – проектами «Нового кольца Москвы» заинтересовались такие крупные российские строительные компании, как «Строймонтаж», «Капитал Груп», «Крост», «Спецвысотстрой» и «Дон-Строй». Притом, что компания «Конти» потратила на один из проектов первой очереди три года и около $150 000 на разработку документации по участку на Дмитровском шоссе (владение 163), он может перейти в работу к другому застройщику, который предложит городу более выгодные условия. В пору вспомнить выражение «Москва слезам не верит»... Интерес застройщиков к проектам очевиден. По оценкам «Конти», ориентировочная площадь жилых комплексов, которые можно возвести на пяти выделенных участках первой очереди программы, может составить около 460 000 м2, что потребует около $500 миллионов инвестиций. Квадратный метр в домах такого уровня продается еще во время строительства по средней цене $1500-2800. Таким образом, продажи жилья во всех пяти новых объектах могут находиться в диапазоне $690 миллионов – $1,28 миллиарда. И хотя, согласно московским практикам, застройщикам в проектах предстоит столкнуться с рядом обременений по каждому участку, а также с необходимостью выплатить долю города живыми деньгами (как правило, речь идет о сумме не менее 30% от инвестиционной стоимости проекта), московские эксперты отмечают, что проекты жилой недвижимости даже после прохождения «узких коридоров» представляют для застройщиков доходность на уровне 40-50%. В рамках программы «Новое кольцо Москвы» уже завершена реализация пилотного проекта – 43-этажного жилого комплекса «Эдельвейс» со встроенно-пристроенными помещениями культурно-бытового назначения по адресу ул. Давыдковская, владение 3 в Западном административном округе столицы России. Еще два объекта компании «Конти» находятся на завершающей стадии строительства – это многофункциональный жилой комплекс «Вертикаль» по Ленинскому проспекту, владение 111/2, и многофункциональный жилой комплекс «Континенталь» по проспекту Маршала Жукова, владение 72-74.
«КОНТИНЕНТАЛЬ» Проектный макет комплекса «Континенталь» фото: «КОНТИ»
Жилой комплекс «бизнес-класса» общей площадью порядка 150 тысяч м2, монолитно-кирпичное здание переменной этажности 5, 20, 24 и 48 этажей. 1 и 2 этажи здания – нежилые помещения: офисные, торговые площади, развлекательный центр. Высота этажей – 3,3 метра. В комплексе «Континенталь» будет создан 5-уровневый подземный паркинг с мойкой и автосервисом. Площади квартир комплекса «Континенталь» составят: 1-комнатных – 47-53 м2; 2-комнатных – 71-119 м2; 3-комнатных – 125-183 м2 и 4-комнатных – 190-264 м2. Показательно, что в договорах с инвесторами данного проекта четко оговорены все спецификации, в частности, что комплекс будет оборудован лифтами определенного производителя и конкретной грузоподъемности, что систему теплоснабжения выполнят с использованием биметаллических приборов отопления с терморегуляторами, дом подключат к современной телекоммуникационной системе по оптоволоконной линии, что ширина лестничных клеток и машиномест на паркинге составит приемлемые показатели. Оговаривается даже, что при отделке входной группы 1 этажа будут использованы природный камень (мрамор и гранит конкретного производителя), а отделка пола межквартирных и лифтовых холлов будет произведена определенным типом керамической плитки. Инфраструктура комплекса предусматривает ограждение и охрану не только жилого объекта, но и прилегающей к нему территории. К слову, земельный участок под объектом расположен на излучине Москва-реки в непосредственной близости к Серебряному бору.
«ВЕРТИКАЛЬ» Проектный макет комплекса «Вертикаль» фото: «КОНТИ»
Жилой комплекс общей площадью 114 тысяч м2, состоящий из секций высотой 4, 25, 30 и 40 этажей со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на 1-4 этажах и многоярусным паркингом на 200 машиномест. Инфраструктура комплекса включает в себя аквапарк, бары, рестораны, супермаркет, салон красоты, фитнесс-центр. Что касается инфраструктуры района, то на участке под застройку «Вертикали» расположен естественный водоем.
«ЭДЕЛЬВЕЙС» Строительство комплекса «Эдельвейс» фото: «КОНТИ»
43-этажный жилой комплекс с офисными и торговыми помещениями, объектами социально-бытового обслуживания и подземной автостоянкой. Общая площадь комплекса «Эдельвейс» – 85 тысяч м2, на ней размещены 444 1-, 2- и 3-комнатных квартиры. Площадь офисных помещений в «Эдельвейсе» составляет 2000 м2, площадь под объектами социально-бытового обслуживания – 800 м2, подземного паркинга – около 15 000 м2. Однако общая площадь территории под застройку составляет 115 тысяч м2. Такой излишек объясняется тем, что застройщик не пошел путем максимального использования площадки, создав рядом 3 или 4 жилых комплекса площадью до 100 000 м2, а построил только один и создал/сохранил на прилегающей территории 2 гектара парково-лесной зоны.
