Новая жизнь «сенного»
Commercial Property №5 (33) май 2006
В свое время информация о строительстве на месте Сенного рынка многофункционального комплекса «Сенной» в составе торговых, офисных и жилых площадей вызвала бурную общественную реакцию и акции протеста. Уже постфактум объект был отнесен к памятникам архитектуры, однако заказчику строительства в судебном порядке удалось отменить данное решение соответствующих органов городских властей. В конце марта 2006 года предпроектные предложения по строительству центра «Сенной» были вынесены на обсуждение градостроительного совета. О том, как продвигаются работы по проекту и как сегодня относятся к нему жители Шевченковского района и столичные архитекторы, в интервью «СР» рассказал Евгений Эрик, коммерческий директор девелоперской компании «Метрика».
Текст: Наталия Лисняк
макет: «МЕТРИКА»
CP: Какова история проекта торгово-офисно-жилого центра по ул. Воровского, 17?
Проект ведет свою историю примерно с 2004 года. Изначально он был приобретен в качестве здания, требующего реконструкции. Ранее там было зафиксировано падение элементов стеклянного купола, поэтому мы опасались, что Сенной рынок может постигнуть судьба Бассманного рынка в Москве. Поэтому, c целью проверить своды и подвальные части строения, нами были заказаны исследования в Государственном научно-исследовательском институте строительных конструкций (НИИСК). Здание было признано аварийным и непригодным для дальнейшей эксплуатации, в частности в отчете было отмечено, что «конструктивные решения и несущая способность фундаментных колонн крытого рынка не позволяет его использование в конструкциях нового здания».
Мы уже выходили на градсовет с предпроектным предложением по строительству торгово-офисно-жилого центра с подземным паркингом. В отношении проекта члены совета высказали ряд замечаний, в частности, отметили необходимость снизить нагрузку на территорию, а также улучшить транспортные развязки. Сегодня мы вместе с архитектурным бюро Андрея Пашенько все эти замечания убираем и надеемся в ближайшее время подготовить проект в том виде, в котором он будет принят градсоветом.
CP: Как сегодня относятся к вашему проекту жители этого района и столичные архитекторы?
На самом деле в среде столичных архитекторов до сих пор нет четкой позиции в отношении этого объекта. В процессе рассмотрения проекта на градостроительном совете некоторые архитекторы критически отнеслись к идее воссоздания образа старого здания Сенного рынка в новом объекте. Они полагают, что сегодня нет смысла воссоздавать архитектуру 1950-х годов.
В свое время мы провели общественные слушания по этому проекту и получили одобрение жителей Шевченковского района. Учтя все высказанные пожелания, мы формируем проект, существенно отличающийся от того скандального образа, который изначально был преподнесен в прессе. Безусловно, жители района хотели бы видеть на этом месте законченный комплекс, в котором они могли бы совершать покупки, проводить свой досуг. Ведь сегодня населению района даже негде совершать покупки – ближайший универмаг и супермаркет находятся на Площади Победы.
CP: На какой стадии находится проект и на какой срок запланирован его ввод в эксплуатацию?
На сегодняшний день ведутся работы над архитектурным проектом. В связи с тем, что на данном участке нам предстоят довольно сложные фундаментные работы, требующие больших усилий и капиталовложений, наиболее затратным по времени и средствам будет именно нулевой цикл. В связи с тем, что мы не испытываем дефицита финансовых ресурсов, сооружение объекта будет вестись максимально быстрыми темпами.
Сдача объекта в эксплуатацию планируется ориентировочно на 2010-2011 год. Скорее всего, проект будет выводиться на рынок комплексно.
CP: В чем особенности концепции и архитектурного решения проекта?
Проект центра пока еще находится на стадии разработки, и на сегодняшний день ведется работа над его архитектурными элементами. Но уже сейчас могу сказать, что это будет фешенебельное современное здание. Что касается концепции, то это сбалансированный по соотношению торговой, офисной и жилой части проект. Жилая часть комплекса будет построена по принципу «город в городе», со всей необходимой социальной инфраструктурой и емким паркингом, который в этой части города в принципе отсутствует. Здание жилого комплекса разместится на небольшом расстоянии от офисно-торгового.
Евгений Эрик, коммерческий директор компании «Метрика»
фото: Олег Герасименко
CP: В каком классе будут позиционироваться помещения офисного центра и на какой уровень арендных ставок вы ориентируетесь?
Помещения офисного центра будут позиционироваться в классе А. Что касается ставок аренды, то сегодня закладываются расчеты, исходя из $50-60 за м2 в месяц. Однако, конечная ставка аренды, безусловно, будет корректироваться в соответствии с ситуацией 2010 года, с учетом функционирования тех комплексов, которые сейчас строятся в Киеве.
CP: Уже известна концепция общественно-торгового центра, входящего в состав проекта? Чем будет представлена торговая, а чем – общественная часть центра? Есть ли уже предварительные договоренности с якорными арендаторами ТРЦ?
На сегодняшний день у нас уже есть предварительные договоренности по поводу некоторых «якорей» торгового центра. В частности, это будет одна из национальных ритейл-сетей. Подробно о развлекательной части говорить рано, поскольку работа над проектом еще не завершена, хотя уже запланированы детские игровые комнаты и фуд-корт. Возможно, в центре будет расположен небольшой фитнесс-центр.
CP: Какова общая и используемая площадь центра по сегментам (офисы, жилье, торговля)?
Общая площадь комплекса составит около 130 тысяч м2, из них полезная площадь офисных помещений – 18 тысяч м2, торговых – 14 тысяч м2, жилых – 43 тысячи м2. Общая площадь паркинга для каждого из сегментов – по 12 тысяч м2.
CP: Ваша компания самостоятельно занималась разработкой концепции проекта, или вы привлекали консультантов?
Как правило, для разработки концепции проектов мы привлекаем профессиональных консультантов, хотя в структуре нашей компании есть аналитический отдел и отдел маркетинга. Что касается данного проекта, то в прошлом году мы пригласили к сотрудничеству компанию «Colliers International Украина». Она поддержала нашу идею относительно возведения многофункционального комплекса, поскольку на данной территории существует дефицит как торговых, так и офисных площадей. В этом районе расположено много посольств, иностранных представительств, а офисные помещения класса А практически отсутствуют.
CP: Какие конкурентные преимущества вы закладываете в проект, исходя из того, что он будет введен в эксплуатацию практически через 5 лет?
В Шевченковском районе проекта подобного уровня и масштабов, скорее всего, не появится, что, в первую очередь, связано с дефицитом площадок для строительства. Немаловажно и то, что наш объект, во-первых, расположен возле деловой и дипломатической улицы – Ярославова Вала, а, во-вторых, Сенной рынок – это исконно торговое место, к которому привыкли многие киевляне. Помимо этого, комплекс будет соединять улицы Воровского и Гончара, что обеспечит ему дополнительный поток людей.
CP: Каковы источник финансирования проекта и объем запланированных средств?
Для реализации проекта мы привлекаем средства крупнейшего в СНГ казахстанского банка «ТуранАлем», который является нашим партнером по проекту. Объем инвестиций в проект составляет около $120 миллионов.
CP: Расскажите, пожалуйста, о компании «Метрика». Какие проекты на сегодняшний день находятся в ее портфеле?
Компания вышла на рынок недвижимости Украины в 2004 году и является украинским приемником и партнером известной в странах СНГ строительно-финансовой группы «Евразия Транзит Групп».
На сегодняшний день ЗАО «Метрика» управляет инвестиционным портфелем проектов более в 330 тысяч м2, представленных как в жилом, так и коммерческом секторах киевского рынка недвижимости.
Поэтому мы надеемся в течение ближайших нескольких лет, оперируя инвестиционным портфелем свыше 200 миллионов долларов, войти в первую тройку игроков на украинском рынке.
Среди проектов, находящихся сегодня на этапе реализации, отмечу жилой комплекс «Акварель» по бульвару Перова с планом развития инфраструктуры района в целом, а также многофункциональный комплекс по улице Мечникова. В данном проекте мы инвестируем более 20 миллионов долларов в строительство поликлиники, административно-хозяйственного блока и учебно-лабораторного комплекса для Октябрьской больницы, а также в строительство офисного центра и жилого комплекса.
