Недвижимость Казахстана: рынок возможностей

Бизнес-центр «Есентай Тауэр» класса А, который входит в состав многофункционального комплекса «Есентай», проспект Аль-Фараби, 77/7, Алматы фото: IS По мнению Всемирного банка и Международной финансовой корпорации, создателей доклада «Ведение бизнеса – 2011», который демонстрирует степень привлекательности стран мира для ведения бизнеса, в 2009-2010 годах Казахстан добился наибольшего улучшения нормативно-правового регулирования деятельности местных предпринимателей среди всех государств мира. Благодаря улучшениям законодательства в сфере регулирования создания предприятий, получения разрешений на строительство, защиты прав и интересов инвесторов и международной торговли, в данном авторитетном рейтинге Республика Казахстан в 2011 году переместилась вверх на 15 пунктов, заняв 59-е место среди 183 государств. ЭКОНОМИКА В первой половине 2011 года экономика Казахстана продемонстрировала рост основных экономических показателей, о чем свидетельствуют данные Агентства Республики Казахстан по статистике. По итогам января-июня 2011 года рост реального ВВП страны составил 7,1%. Среднемесячная номинальная заработная плата одного работника в период с января по июнь 2011 года составила около 82 740 тенге (около $560). Рост данного показателя составил 13,8% в сравнении с аналогичным периодом 2010 года. Индекс потребительских цен в июле 2011 года вырос на 8,8% в сравнении с июлем 2010 года.

Almaty Financial District, проспект Аль-Фараби, 36, Алматы фото: IS По итогам января-июля 2011 года розничный товарооборот по всем каналам реализации (без учета услуг общественного питания) вырос на 12,4% в сравнении с аналогичным периодом 2010 года. По данным компании DTZ, доля розничного товарооборота Алматы в структуре республиканского объема составляет около 40%. Эксперты компании прогнозируют, что этот показатель будет ежегодно увеличиваться и в 2013 году превысит 50%, при условии роста розничного товарооборота более чем на 10% в год и стабильного роста ВВП. В период с января по июль 2011 года в Казахстане выполнено строительных работ на сумму 951,2 миллиарда тенге (около $6,5 миллиарда). Рост объема строительных работ (январь-июль 2011 года по сравнению с январем-июлем 2010 года) составил 2,5%. НЕДВИЖИМОСТЬ

Многофункциональный комплекс «Нурлы Тау» на проспекте Аль-Фараби (угол улицы Желтоксан), Алматы фото: IS Наиболее развитыми рынками недвижимости Казахстана на сегодняшний день являются город Алматы и столица страны Астана. Несмотря на то, что в 1997 году Алматы утратил официальный статус столицы, он остается бизнес-центром Казахстана: здесь находятся Национальный Банк Республики Казахстан, сосредоточены головные офисы крупнейших коммерческих банков и компаний страны, а также многие региональные представительства иностранных компаний. В 2006 году был принят Закон «О региональном финансовом центре города Алматы» (РФЦА), который направлен на создание благоприятного правового режима, регулирующего взаимоотношения участников финансового центра и заинтересованных компаний. ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ По состоянию на август 2011 года объем современных офисных площадей в городе Алматы составил около 800 тысяч м². Активное развитие рынка офисной недвижимости города началось в 2000 году. В 2003 году эксперты отмечали значительное увеличение объема вводимых в эксплуатацию объектов офисной недвижимости. До 2007 года прирост офисных площадей составлял ежегодно около 25%. Однако финансовый кризис резко сократил объемы ввода на рынок новых площадей. Снижение инвестиционной активности в стране негативно отразилось и на сегменте аренды площадей. Игроки рынка В Алматы сосредоточена деятельность крупнейших девелоперских компаний страны. Основными активными игроками рынка офисной недвижимости Алматы являются Capital Partners и Global Development. Частная компания Capital Partners была основана в Казахстане в 2005 году и специализируется на разработке и реализации проектов в области недвижимости на развивающихся рынках. Помимо Алматы, компания открыла офисы в Москве, Киеве и Стамбуле. Объем инвестиций, который сегодня находится в управлении Capital Partners, превышает $2 миллиарда. Компания Global Development является крупным собственником коммерческой недвижимости в Казахстане, а именно в Алматы, Астане и Кокшетау. Основная деятельность компании сегодня сконцентрирована на сдаче в аренду помещений. Знаковые объекты На сегодняшний день крупнейшим функционирующим объектом офисной недвижимости в Алматы является бизнес-центр в структуре многофункционального комплекса «Нурлы Тау» на проспекте Аль-Фараби (угол улицы Желтоксан). Проект «Нурлы Тау» состоит из зданий различной этажности – от 7 до 32 этажей, разработан по принципу «город в городе» и включает административные центры, развлекательные и спортивно-оздоровительные комплексы, а также клубы, рестораны, кинотеатры и многое другое. На данный момент проект комплекса реализован частично. Его строительство велось с 2005 по 2010 год. Общая площадь офисной части составляет 50 000 м². Здесь располагаются офисы таких крупных компаний как «Казнефтехим», «Народный банк Казахстана», «АТФ Банк», представительства Mitsubishi Corporation, др. Девелопером и генеральным подрядчиком МФК выступает «Строительная компания «Базис». Общая площадь «Нурлы Тау» после ввода в эксплуатацию всех очередей составит 500 000 м².

Бизнес-центр Park View Office Tower по ул. Кунаева, 77 в историческом центре Алматы фото: DTZ Знаковым объектом офисной недвижимости Алматы является также бизнес-центр «Есентай Тауэр» класса А, который входит в состав многофункционального комплекса «Есентай». БЦ располагается на проспекте Аль-Фараби, 77/7 и был введен в эксплуатацию в декабре 2007 года. Общая арендуемая площадь бизнес-центра составляет 20 620 м². На сегодняшний день его арендаторами являются компании HSBC, Ernst & Young, Renaissance Capital, Visor Capital, Swiss Credit, Capital Partners. Девелопером проекта выступает компания Capital Partners, владельцем – Capital Tower Development LLP. Помимо бизнес-центра, в состав «Есентай Тауэр» входит жилой комплекс класса люкс, торговый центр, отель, SPA- и фитнес-центр. Архитектурная концепция проекта разработана архитектурным бюро SOM (США). В начале 2008 года компания Capital Partners ввела в эксплуатацию Almaty Financial District на проспекте Аль-Фараби, 36. Первая фаза проекта состоит из 4 зданий класса А, из которых три введено в эксплуатацию. Общая площадь трех зданий составляет 45 750 м². Архитектурная концепция Almaty Financial District разработана архитектурным бюро SOM. Арендаторами центра являются Royal Bank of Scotland, Deloitte, Al Hilal Bank, Kazkommertsbank, «Банк ЦентрКредит», др. В 2009 году был введен в эксплуатацию бизнес-центр Park View Office Tower, который позиционируется девелопером, компанией Global Development, в классе А. Бизнес-центр располагается по ул. Кунаева, 77 в историческом центре Алматы. Общая площадь бизнес-центра составляет 13 610 м². Его арендаторами выступают компании Beeline, Kazakhmys, White & Case, Dupont, «Верный Капитал» и др. В период с января по август 2011 года на рынок Алматы не было выведено новых объектов офисной недвижимости. Арендные ставки и уровень вакантности В первой половине 2011 года наблюдался рост активности на рынке офисной недвижимости Алматы и увеличение объема сделок аренды. По итогам первого полугодия арендные ставки на офисные площади в бизнес-центрах Алматы выросли на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года, когда были зафиксированы самые низкие арендные ставки, начиная с 2008 года. Арендные ставки в бизнес-центрах класса А составляют $30-45/м²/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) и $18-25/ м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) в бизнес-центрах класса B. Уровень вакантности в бизнес-центрах Алматы составляет в среднем 30%. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

МФК Almaty Towers по ул. Байзакова, 280, введенный в эксплуатацию в Алматы в 2011 году фото: IS Крупнейшими игроками рынка торговой недвижимости Алматы являются Astana Group, Eurasia RED, TS Engineering Group, др. Холдинг Astana Group был основан в 1992 году и сегодня объединяет компании, которые работают в авторитейле, зерновой индустрии и девелоперском бизнесе. Девелоперское подразделение группы – MEGA Development – развивает в Казахстане сеть крупных торгово-развлекательных центров под брэндом MEGA. Компания Eurasia RED начала свою деятельность в 2007 году. Компания осуществляет девелопмент проектов торгово-развлекательных центров в формате «региональный центр» в Алматы, Астане и регионах Казахстана. Помимо торговой недвижимости, в сферу интересов компании входит офисная недвижимость, а именно, девелопмент бизнес-центров класса B в Алматы. Инвестиционно-девелоперская компания TS Engineering Group была основана в 1997 году. На сегодняшний день ее порт-фолио включает проекты торговой, офисной и жилой недвижимости. Одним из самых успешных проектов компании в сфере торговой недвижимости является торгово-развлекательный центр Sputnik в микрорайоне Мамыр-1, 8-а в Алматы. В настоящее время компания развивает проект торгового центра «Достык» в Алматы. Знаковые объекты С 2006 года в Казахстане развивается сеть торгово-развлекательных центров MEGA, которая представлена четырьмя объектами – в Астане, Алматы, Шымкенте и Актобе. Торгово-развлекательный центр MEGA Alma-Ata был открыт в 2006 году в Алматы по ул. Розыбакиева, 247-а. Общая площадь ТРЦ составляет 80 000 м². В 2007 году состоялось открытие сразу двух объектов сети – ТРЦ MEGA Astana (Кургальджинское шоссе, угол проспекта Сары-Арка, Астана) общей площадью 35 000 м², а также ТРЦ MEGA Shymkent (ул. Кунаева – угол ул. Тауке хана, Шымкент) общей площадью 29 000 м². В 2009 году открылся ТРЦ MEGA Aktobe в Центральном парке культуры имени Абая в Актобе. Общая площадь ТРЦ составляет 45 000 м². Архитектурная концепция всех объектов была разработана французской компанией Design Architectural. Концепция объектов сети MEGA предполагает наличие продуктового гипермаркета, магазина бытовой техники и электроники, торговой галереи (магазины известных мировых брэндов), фуд-корта, многозального кинотеатра-мульти плекса, скалодрома, катка, детского развлекательного парка, боулинга и др. В первой половине 2011 года в центре Алматы состоялось открытие торгово-развлекательного центра в структуре многофункционального комплекса Almaty Towers. МФК состоит из двух 25-этажных башен высотой 100 метров, объединенных платформой на нижних этажах. Помимо ТРЦ, в состав комплекса входит бизнес-отель «Рахат Палас». Общая площадь МФК составляет 87 630 м². Общая площадь ТРЦ – 17 570 м². Комплекс располагает 3-уровневым подземным паркингом на 464 машиноместа. В инфраструктуру комплекса входит кинотеатр, рестораны, др.

Торгово-развлекательный комплекс «Апорт» на проспекте Райымбека, Алматы фото: IS Также в первой половине года был введен в эксплуатацию торговый центр «Алтын Тараз» по ул. Абылай хана, 3. Якорным арендатором центра является продуктовый гипермаркет «Рамстор». Следует отметить, что продуктовая сеть «Рамстор» является одной из наиболее динамичных в Казахстане. Основателем сети является турецкая компания «Мигрос», которая вышла на рынок Казахстана в 1999 году и на данный момент включает 11 магазинов «Рамстор» в Алматы, 5 в Астане, 2 в Актау и по одному магазину в Караганде, Шымкенте, Уральске и Атырау. По прогнозам компании DTZ, до конца 2011 года на рынок Алматы будет выведено еще порядка 62 000 м² качественных торговых площадей. Казахская компания Eurasia RED развивает сеть торгово-развлекательных центров под брэндом «Апорт» в Алматы. В 2009 году состоялось открытие первой очереди торгово-развлекательного комплекса «Апорт» на проспекте Райымбека, трасса Алматы-Бишкек восточнее рынка Алтын Орда. Арендаторами ТРК стал продовольственный гипермаркет «Рамстор Гипер», международные сетевые операторы одежды. Помимо этого, в ТРК открылся первый в Алматы 7-зальный мультиплекс в формате 3D Star Cinema. После ввода в эксплуатацию второй очереди, которая запланирована на второе полугодие 2011, ТРК «Апорт» станет одним из крупнейших объектов торговой недвижимости Алматы – общая площадь комплекса составит около 111 000 м². Вторая очередь будет представлена первым в городе всесезонным аква-парком и SPA-центром для всей семьи. Второй торгово-развлекательный комплекс сети «Апорт» откроется весной 2013 года в Алматы в непосредственной близости от международного аэропорта. Общая площадь ТРК составит 80 000 м², торговая площадь – 61 500 м². Арендаторами ТРК станут продуктовый гипермаркет площадью 10 500 м² под управлением международного оператора, гипермаркет формата DIY (10 500 м²), гипермаркет детских товаров под управлением национальной сети (2500 м²). Торговая галерея будет представлена такими брэндами как Zara, Terranova, Castro, Mango, Promod, OGGI, Sela, Finn Flare, O'STIN, Fox Kids, Orchestra, Gulliver и др. В состав развлекательной части войдет 8-зальный мультиплекс в формате 3D, детский развлекательный город Funky Town, парк экстремальных развлечений для молодежи, бильярд, боулинг, фитнес-центр, др.

Крупнейшие бизнес-центры Алматы, введенные в эксплуатацию в 2010 году
Объект	Расположение	Класс, заявленный девелопером	GLA, м²	Девелопер
БЦ «Гаухартас»	Пересечение ул. Абая и Тургут Озала, 150/230	A	41 000	Magroup
БЦ «Глобус»	Ул. Абая, 109-в	A	24 430	KDI (Kazakh Development International)
БЦ KDI	Ул. Абая, 42/44, угол ул. Байтурсынова	A	7000	KDI (Kazakh Development International)
БЦ «Гранд Азия Б»	Ул. Джумалиева, 86	A	5600	Meken
БЦ Ulai	Микрорайон Жетысу 2, дом 71-б	B	4650	Ulai
БЦ «Берекет»	Ул. Ауэзова, 14-а	B	3500	Gabek & K

Источник: DTZ Research

Основные проекты бизнес-центров, запланированные к вводу в эксплуатацию в Алматы в 2011 году
Объект	Расположение	Класс, заявленный девелопером	GLA, м²	Девелопер
БЦ «Алтын Заман»	Пересечение улиц Сейфуллина и Карасай Батыра	В	23 240	«Кадам Строй»
БЦ «Каратал»	Ул. Шевченко 90	В	12 000	KazTek
БЦ Koktem Towers	Пересечение улиц Достыка и Аль-Фараби	A	9880	Koktem
БЦ «Байтал»	Пересечение улиц Курмангазы и Байтурсынова	A	9000	Baital

Источник: DTZ Research Ритейл-операторы Согласно данным международного индекса развития розничной торговли A.T. Kearney 2011, Казахстан занял 15 место среди 30 стран мира, наиболее привлекательных для ведения ритейл-бизнеса. Рынок ритейла Казахстана переживает этап развития и постепенно переходит к организованным форматам торговли. Международные сетевые ритейл-операторы проявляют интерес к рынку Казахстана и готовы развиваться как посредством партнерства с локальными игроками (франчайзинговый договор), так и напрямую. Сегодня здесь представлены такие международные брэнды как Zara, Bershka (Inditex Group), Finn Flare, Gap, New Yorker, Lacoste, Nine West, др. В числе международных сетевых операторов фаст-фуда, которые уже развиваются на рынке страны, – Buskin Robbins, Pizza Hut, KFC. Во второй половине 2011 года ожидается открытие первых в Казахстане магазинов международных сетей New Look, TopShop, Quiz (все три – Великобритания). Основной причиной, сдерживающей появление новых брэндов на рынке Казахстана и, в частности, Алматы, является недостаток качественных торговых площадей. Арендные ставки и уровень вакантности По итогам первой половины 2011 года ставки аренды на торговые площади в большинстве ТЦ/ТРЦ оставались стабильными. Средний уровень арендной ставки составлял $85/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Рост ставок в районе 7-10% наблюдался лишь в некоторых торгово-развлекательных центрах. Эксперты прогнозируют рост ставок в ближайшее время, что связано с дефицитом качественных торговых площадей в Алматы и растущим спросом как со стороны присутствующих на рынке брэндов, так и новых ритейл-операторов. На популярных среди арендаторов улицах Гоголя и Достык, где активно развивается street retail, арендные ставки на площади объемом до 70 м² составляют $100/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Казахские компании на украинском рынке В докризисный период казахские компании проявляли активный интерес к украинскому рынку недвижимости. В 2004 году в Украину вышла компания «Метрика», материнской структурой которой является строительно-финансовая группа «Евразия Транзит Групп» (Казахстан). По состоянию на 2006 год «Метрика» управляла инвестиционным портфелем проектов в объеме более 330 тысяч м², представленных как в жилом, так и коммерческом секторах рынка недвижимости Киева. В 2005 году на рынке Украины начала деятельность компания REDI Capital, подконтрольная топ-менеджменту казахского банка «ТуранАлем» (сейчас – «БТА Банк»). Компания имела широкий спектр бизнес-интересов, одним из приоритетных направлений ее деятельности был рынок недвижимости. Интересы REDI Capital распространялись на все сегменты коммерческой (офисный, гостиничный, торговый, логистический) и жилой недвижимости в Украине. Портфель REDI Capital включал проект складской недвижимости на Бориспольском шоссе в формате «флекс», а также проект офисного центра по ул. Киквидзе в Киеве.

ТЦ MEGA Alma-Ata, ул. Розыбакиева, 247-а, Алматы фото: IS В 2006 году на украинский рынок вышла крупнейшая казахская инвестиционно-промышленная группа «Евразия», которая основала компанию «Евразия-Украина». Компания приобрела два офисных центра в Киеве – бизнес-центр NTBC II по ул. Жилянской, 48-50 и бизнес-центр «Айсберг» (сейчас – «Евразия») по улице Жилянской, 73-79. Компания заявляла также о намерении инвестировать в складской, торговый и жилой сегменты недвижимости Киева. На сегодняшний день компания не осуществляет девелоперской деятельности в Украине. Инвестиционно-промышленная группа «Евразия» принадлежит Мухтару Аблязову совладельцу банка «ТуранАлем». Группа была создана для эффективного управления активами в различных динамично развивающихся секторах экономики. В инвестиционных портфелях компании представлены проекты в Казахстане, России и Украине. В сферу интересов группы входят проекты коммерческой и жилой недвижимости премиум-класса, проекты комплексного освоения территории, энергетика, др.

Торговые центры, введенные в эксплуатацию в Алматы в 2011 году
Объект	Расположение	Общая площадь, м²	GLA, м²	Девелопер
ТЦ «Алтын Тараз»	Ул. Абылай хана, 3	35 827	12 000	«Рахимжан Петролеум»
ТРЦ в МФК Almaty Towers	Ул. Байзакова, 280	17 570	7802	Almaty Towers

Источник: DTZ Research

Крупнейшие бизнес-центры Алматы, введенные в эксплуатацию в 2010 году
Объект	Расположение	Общая площадь, м²	GLA, м²	Девелопер	Дата ввода в эксплуатацию
ТЦ «АДК»	Ул. Сатпаева, 90	45 100	33 000	«АлмаСтор»	2011 год
ТРК «Апорт» (фаза II)	Проспект Райымбека	35 000	20 000	Eurasia RED	2011 год
ТРЦ «Алмалы»	Площадь Республики	25 000	8000	«Алмалы Трэйд»	2011 год
ТЦ в МФК «Есентай»	Пересечение проспекта Аль-Фараби и ул. Весновка	45 000	52 000	Capital Partners	2012 год
ТЦ MEGA Alma-Ata (фаза II)	Ул. Розыбакиева, 247-а	55 000	43 000	Astana Group	2012 год
ТРЦ Mart	Ул. Рихарда Зорге, 18	26 750	18 780	Arcada	2012 год
ТРЦ «Алматы»	Пересечение проспекта Абая и ул. Розыбакиева	110 000	48 100	Oil Real Estate	2012-2013 годы
ТРК «Апорт на Кульже»	Кульджинская трасса	75 000	55 000	Eurasia RED	2013 год
ТРЦ «Зере Молл»	Пересечение улиц Аблайхана и Жибек Жолы	32 000	25 000	Astar	2013 год

Источник: DTZ Research Украинское представительство имеется у компании Capital Partners, которая вышла на рынок страны в 2007 году. В Украине осуществляет деятельность казахский банк «БТА». В начале 2011 года Хозяйственный суд Киева признал за «БТА Банком» право собственности на БЦ «Евразия» по ул. Жилянской, 75-а и БЦ «Прайм» по ул. Жилянской, 48-50-а в Киеве. Иск банка был удовлетворен в рамках обращения взыскания на предмет ипотеки.

Арендные ставки в основных торговых центрах Алматы по состоянию на август 2011 года
Объект	Расположение	$/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов)
ТЦ «Манго центр»	Ул. Шолохова, 29/9-а, угол ул. Сейфулина	45-70
ТРК Maxima	Пр. Райымбека, 239-г	45-70
ТЦ «Променад»	Пр. Абая, 44-а	60-90
ТЦ «Сити центр»	Ул. Толе би, 136, угол ул. Байзакова	60-80
ТРЦ Sputnik	Микрорайон Мамыр-1, 8-а	60-90
ТЦ «Глобус»	Пр. Абая, 109-в, угол ул. Ауэзова	90-100
ТРК «Апорт»	Проспект Райымбека, выезд на Бишкек, 3 км ниже санатория «Алатау»	65-70
ТРЦ «Прайм Плаза»	Пр. Райымбека, 514-а, угол ул. Саина	80-95
ТЦ «Silk Way Пассаж»	Ул. Жибек жолы, 70, угол ул. Фурманова	95-130
ТЦ «Silk Way Сити»	Ул. Толе би, 71, угол ул. Наурызбай батыра	95-130
ТРЦ MEGA Alma-Ata	Ул. Розыбакиева, 247-а, ниже пр. Аль-Фараби	100-140
ТЦ «Рамстор Самал»	Ул. Фурманова, 226, угол ул. Жолдасбекова	100-120

Источник: DTZ Research Казахстан: географическая справка Казахстан расположен на стыке двух континентов – Европы и Азии. Территория Республики Казахстан составляет 2724,9 тысячи км². По площади земель Республика занимает девятое место в мире. Соседями Казахстана являются Российская Федерация, Республика Узбекистан, Кыргызская Республика, Китайская Народная Республика, Республика Туркменистан. По состоянию на 01.01.2011 года численность населения страны составляла 16 442 000 человек. Столица Республики Казахстан – город Астана с численностью населения 697 100 человек (по состоянию на 01.01.2011 года). Самый крупный город страны – Алматы с численностью населения – 1 414 000 человек (по состоянию на 01.01.2011 года). Редакция журнала «Commercial Property» выражает благодарность офису компании DTZ в Казахстане за профессиональные аналитические материалы, которые были положены в основу этой статьи.

Версия для печати