Мировые рынки инвестиций: вопреки нестабильности

В 2009 году Австралия заняла 9-е место в списке наиболее привлекательных рынков для инвестиций в недвижимость фото: IS По данным компании Cushman & Wakefield, в 2009 году общий объем инвестиций в сектор коммерческой недвижимости 56 стран мира упал на 23% (до $365 миллиардов) в сравнении с 2008 годом. Однако, учитывая тот факт, что в конце минувшего года мировые рынки начали постепенно восстанавливаться и финансовые потоки увеличились, 2009 год завершился лучше, чем предполагалось: рост объема инвестиций во втором полугодии по сравнению с первым составил 104%. Восстановление инвестиционного рынка началось с Азиатско-Тихоокеанского региона, в первую очередь Китая, где объем инвестиций увеличился на 39% по сравнению с 2008 годом. На сегодняшний день Китай является крупнейшим мировым рынком для инвестиций в недвижимость, Великобритания занимает второе место и демонстрирует динамичное восстановление экономики. США занимает третье место, однако с учетом инвестиций в сегмент жилой недвижимости постепенно выходит на второе место. К концу 2009 года под влиянием высокого спроса со стороны инвесторов и ограниченного предложения в большинстве регионов стабилизировались ставки капитализации. Средняя ставка капитализации в мире упала на 20 процентных пунктов и во второй половине 2009 года составила 7,8%. По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2010 году ожидается ее дальнейшее снижение на 25-50 процентных пунктов. ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ АРЕНДАТОРОВ Сегодня Турция является привлекательным развивающимся рынком для инвесторов фото: IS В мировом масштабе годовой темп падения арендных ставок для всех секторов коммерческой недвижимости в первом полугодии 2009 составил 9,7%. Во второй половине года темп падения замедлился и составил 2,2% в год. Процесс стабилизации в первую очередь был зафиксирован в сфере торговой недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона, в частности Китая, а также офисном сегменте Азиатско-Тихоокеанского региона и Латинской Америки. По мнению экспертов Cushman & Wakefield, учитывая нестабильность восстановления экономики, рост арендных ставок во всех сегментах под влиянием спроса пока не ожидается. Кроме того, очевидно, что не все рынки продемонстрируют данную тенденцию. САМЫЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ РЫНКИ По мнению экспертов Cushman & Wakefield, самым динамичным в мире является рынок инвестиций в недвижимость Китая фото: IS По мнению экспертов Cushman & Wakefield, самым динамичным в мире является рынок инвестиций в недвижимость Китая. Наряду с выходом Китая на лидирующие позиции на мировом рынке, по результатам минувшего года было отмечено общее усиление позиций Азиатско-Тихоокеанском региона. На сегодняшний день восемь из 20 ведущих мировых инвестиционных рынков находятся в Азиатско-Тихоокеанском регионе, и в 2009 году несколько из них попали в список инвестиционно-привлекательных стран. В Гонконге, Тайване и Новой Зеландии был зафиксирован рост числа сделок, тогда как в Австралии и Южной Корее отмечено сокращение их количества, хотя и менее значительное, чем в среднем в мире. Многие инвесторы сосредоточили свое внимание на основных, более ликвидных рынках, таких как Великобритания, Франция и Германия. Сейчас они также рассматривают Канаду и позже, вероятно, заинтересуются США. Однако на сегодняшний день возможности для инвестиций существуют во всех регионах. Например, Бразилия вышла из кризиса, став более привлекательным рынком для глобальных инвесторов. Другие развивающиеся рынки, такие как Польша и Турция также стали более интересными для инвесторов. Азия предлагает ряд возможностей на стабильных и развивающихся рынках, в частности приобретение офисов в Австралии и Сингапуре или торговой недвижимости в Китае. ПРОГНОЗЫ В 2009 году в Гонконге был зафиксирован рост числа инвестиционных сделок на рынке недвижимости фото: IS «Несмотря на сохранение высоких рисков и возможности повторного падения экономики, аппетиты инвесторов продолжат разогревать рынок стран ЕМЕА, – комментирует Дэвид Хатчингс, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield EMEA. – Учитывая поддержку со стороны местных и международных игроков в период восстановления рынка, мы ожидаем более высокий уровень активности и рост объема сделок до 30% в 2010 году, что, по нашим прогнозам, составит $478 миллиардов. Снижение ставки капитализации продолжится даже без каких-либо признаков возобновления роста ставок аренды и будет связано с преобладанием спроса на высококачественные объекты недвижимости над предложением». США В США ожидается увеличение активности в сфере инвестиций на уровне 50%. Дженис Стэнтон, старший управляющий директор отдела рынков капитала, Cushman & Wakefield в США, отмечает: «Высокие долговые обязательства и значительное количество свободных площадей в период восстановления оказывают давление на цены в сторону снижения. При этом изменение цены зависит от качества активов. Это может способствовать заключению сделок купли-продажи во второй половине 2010 года, когда на рынке появятся проблемные активы. Кардинальное изменение активности на рынке кажется вероятным, принимая во внимание увеличение капитала компаний, рост внутренних инвестиций, а также наличие доступных денег у инвесторов после рекапитализации в 2009 году. Если экономический рост продолжится, не удивительно, что объем инвестиций превысит наши ожидания». АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКИЙ РЕГИОН «Доля Азиатско-Тихоокеанского региона в мировом объеме инвестиций выросла на 59% в 2009 году, что на 80% превышает показатель 2008 года. Несмотря на то, что в 2010 году мы ожидаем всего лишь 20-процентный рост, регион все равно сохранит лидерство» – комментирует Дональд Хан, исполнительный директор Азиатско-Тихоокеанского подразделения Cushman & Wakefield.

Объем инвестиций в недвижимость по регионам в 2001-2009 годах, $ миллиарды

Источник: Cushman & Wakefield, RCA and Property Data БЛИЖНИЙ ВОСТОК Говоря о прогнозе на рынке недвижимости Ближнего Востока, Майк Атвелл, управляющий партнер Cushman & Wakefield в Дубаи, сказал: «Несмотря на негативные события, 2009 год завершился более позитивными настроениями арендаторов и инвесторов в отдельных районах. Мы ограничены в выборе высококачественных, рентабельных объектов недвижимости, но в 2010 году ожидаем всплеск активности и укрепление ставок капитализации. Фонды и частные инвесторы уже рассматривают различные предложения». РЕГИОН EMEA Восстановление рынка, начавшееся в Великобритании, распространяется на другие страны региона ЕМЕА и сопровождается увеличением инвестиций, наблюдающимся в большинстве регионов с IV квартала 2009 года. «В настоящий момент мы ожидаем увеличение объема инвестиций на 44% до $152 миллиардов, что совпадает с уровнем 2004 года, – отметил Майкл Риддерх, глава международного отдела инвестиций региона EMEA Cushman & Wakefield. – Однако, если мы можем легко определить источники спроса, то найти подходящие объекты недвижимости не так просто».

20 наиболее привлекательных рынков для инвестиций в недвижимость в 2008-2009 годах

Источник: Cushman & Wakefield, RCA and Property Data ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК В РОССИИ На протяжении всего 2009 года активность на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России оставалась низкой. Объем инвестиций по итогам года находился на уровне около $2123 миллионов, что составляет только 36% от объемов 2008 года. География инвестиционного рынка сконцентрировалась преимущественно вокруг Москвы. На протяжении всего года на российском инвестиционном рынке доминировали сделки с офисными помещениями – ввод в эксплуатацию большого количества новых площадей (2,1 миллиона м² в 2008 году и 1,3 миллиона м² в 2009 году) и падение арендных ставок (для качественных площадей в среднем 50% к уровню 2008 года) обусловили большой выбор для инвестиционный вложений в этом сегменте. Ставки капитализации для объектов прайм-класса оценивались на протяжении всего года стабильно на уровне 13-14%. Низкий инвестиционный интерес и небольшое количество сделок не позволили говорить о тенденциях к росту или снижению ставок капитализации. Тим Миллард, управляющий партнер, Cushman & Wakefield, Россия, отметил: «В 2009 году российский инвестиционный рынок практически замер в связи с потерей доверия инвесторов и недостатком финансирования. Только в последние месяцы 2009 года мы увидели возрождающийся интерес инвесторов. Этот тренд продолжился и в 2010 году. В нынешнем году рынок будет в значительной степени другим. Мы ожидаем относительно высокий уровень активности, особенно, принимая во внимание, что уровень доходности на российском рынке все еще существенно выше, чем в остальных странах Европы».