Мировой индекс прозрачности рынков недвижимости

Commercial Property №6 (130) июнь 2014

КОМПАНИЯ JLL И ЕЕ ПОДРАЗДЕЛЕНИЕ LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT ПОДГОТОВИЛИ РЕЙТИНГ ПРОЗРАЧНОСТИ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В МИРЕ – GLOBAL REAL ESTATE TRANSPARENCY INDEX 2014. В РЕЙТИНГЕ 2014 ГОДА УКРАИНА УХУДШИЛА СВОИ ПОКАЗАТЕЛИ, ОПУСТИВШИСЬ НА 13 ПОЗИЦИЙ.

Текст: Елизавета Молчанова

Согласно результатам исследования Global Real Estate Transparency Index, по итогам 2014 года наиболее прозрачным рынком была признана Великобритания, тогда как США опустились на вторую строчку рейтинга. Помимо этого, в список наиболее прозрачных рынков недвижимости в мире входят Австралия, Новая Зеландия, Франция, Канада, Нидерланды, Ирландия и Финляндия. Таким образом, в ТОП-10 доминируют англоговорящие государства.

Многие из прозрачных рынков недвижимости располагаются в Европе, которая остается наиболее востребованным регионом со стороны зарубежных инвесторов.

Важность такого фактора как прозрачность очевидна на примере Лондона, Парижа и городов Германии – ключевых рынков для иностранного капитала. Значительно укрепили свои позиции в рейтинге страны Центральной Европы: так, Румыния и Сербия вошли в список стран с лучшей динамикой показателя, заняв в этом списке соответственно 5-е и 12-е места по росту транспарентности.

Большинство участников рейтинга смогли улучшить свой индекс прозрачности, однако в небольшом числе стран наблюдается ухудшение ситуации. Среди них оказалась Украина.

По итогам рейтинга 2014 года Украина занимает 74-е место (располагается между Панамой и Кувейтом), опустившись с 61 позиции (3,71 балла против 3,46 балла в рейтинге 2012 года). Обстановка политической напряженности в Украине неблагоприятно сказалась на транспарентности рынка недвижимости.

РОСТ ТРАНСПАРЕНТНОСТИ В 2012-2014 ГОДАХ

Рынки, которые становятся более прозрачными, неизбежно начинают привлекать к себе внимание инвесторов и меняться в лучшую сторону, свидетельствуют данные JLL. Эта тенденция сегодня распространилась до одного из самых «отдаленных» регионов мирового рынка коммерческой недвижимости – стран Африки, расположенных к югу от Сахары. Сразу пять государств этого региона – Кения, Гана, Нигерия, Замбия и Маврикий – вошли в ТОП-10 стран с наилучшей динамикой показателя прозрачности за прошедшие два года. В условиях «нашествия» корпоративных арендаторов наиболее быстрорастущие экономики региона привлекают к себе все больше внимания участников мирового рынка инвестиций в недвижимость.

На 11-м месте в списке стран с самыми заметными улучшениями показателя прозрачности сектора недвижимости оказался Казахстан – 3,98 балла в 2014 году против 4,09 балла в 2012-м. При этом Казахстан в общем рейтинге Global Real Estate Transparency Index занимает 84-е место и пока относится к непрозрачным рынкам.

Наиболее прозрачные и непрозрачные рынки недвижимости в мире в 2014 году

Рынки недвижимости с высокой прозрачностью
№	Страна	Балл
1	Великобритания	1,25
2	США	1,34
3	Австралия	1,36
4	Новая зеландия	1,44
5	Франция	1,52
6	Канада	1,52
7	Нидерланды	1,57
8	Ирландия	1,62
9	Финляндия	1,69
10	Швейцария	1,73

 

Рынки недвижимости со средней прозрачностью
№	Страна	Балл
33	Греция	2,71
34	Турция	2,72
35	Китай – Тier 1	2,73
36	Таиланд	2,76
37	Россия – Тier 1	2,82
38	Филиппины	2,84
58	Катар	3,37
59	Россия – Тier 2	3,37
60	Бахрейн	3,40
61	Перу	3,44

 

Рынки недвижимости с низкой прозрачностью и непрозрачные
№	Страна	Балл
70	Россия – Тier 3	3,63
71	Макао	3,65
72	Египет	3,67
73	Панама	3,70
74	Украина	3,71
75	Кувейт	3,74
83	Гана	3,98
84	Казахстан	3,98
94	Беларусь	4,29
95	Ангола	4,36

Примечание: баллы в таблицах округлены до сотых; порядковые номера присвоены на основании неокругленных значений баллов. Tier 1, 2, 3 – города по степени значимости в стране. Так, в России Tier 1 – это Москва, Tier 2 – Санкт-Петербург, Tier 3 – все региональные города. 

Источник: JLL, LaSalle Investment Management 

Ключевые глобальные факторы, способствующие повышению уровня прозрачности рынка недвижимости: 

– осознание на государственном уровне того, что низкая прозрачность негативно сказывается на объемах инвестиций и качестве жизни населения; 

– внимание, уделяемое СМИ проблемам коррупции, скандалам и несчастным случаям в сфере строительства; 

– повышение объемов внешних инвестиций как результат улучшения ситуации на рынке недвижимости; 

– потребности «поколения двухтысячных» выводят на первый план вопросы открытого доступа к информации и практики экологически ответственного ведения бизнеса.

«Резкое улучшение показателей тех или иных стран обычно сопровождается ростом объемов прямых иностранных вложений в недвижимость, ведь активность инвесторов ускоряет процессы по обеспечению большей прозрачности, тогда как правительства стран осознают, что недостаточный уровень этого показателя будет препятствовать дальнейшему притоку средств, – комментирует Джереми Келли, начальник глобального отдела исследований компании JLL. – Отличным примером может служить Кения. В прошлом году в этой стране наблюдался всплеск объемов прямых иностранных инвестиций, а в этом году страна сделала самый значительный прогресс в плане обеспечения прозрачности рынка недвижимости».

Трансграничная активность – это ключевой фактор повышения прозрачности рынков, и в этом страны Африки ничем не отличаются от любого другого региона мира. Например, в Южной Америке наилучшие результаты в направлении улучшения показателя прозрачности были достигнуты в Перу и Колумбии – странах, где наблюдается самая высокая активность международных инвесторов на рынке недвижимости. В других странах мира также наблюдается медленный прогресс.

Рынки недвижимости с наилучшей динамикой показателя прозрачности

Источник: JLL, LaSalle Investment Management 

В 2014 году ни одно из государств Азиатско-Тихоокеанского региона не попало в десятку стран, добившихся наибольших успехов в повышении прозрачности (для сравнения, в 2012 году таких стран было три). Основная причина этого – незначительный прогресс в улучшении доступности данных о рынке и медленные политические реформы. «То же самое относится и к другим рынкам, занявшим первые строчки в прошлых рейтингах, – Турции, ЮАР, Дубаю и Польше – хотя причины этого могут быть самыми разными, – заявил Крейг Пламб, начальник отдела исследований стран Ближнего Востока и Северной Африки компании JLL. – В Польше медленный рост показателя прозрачности может быть объяснен тем, что многие иностранные инвесторы уже были в целом удовлетворены текущей ситуацией в этой стране. Что касается региона MENA, включающего страны Ближнего Востока и Северной Африки, здесь темпы реформ в условиях глобального экономического кризиса не сохранились на прошлом уровне, исключение составляет лишь Катар, который добился значительных успехов». Так, Катар занял второе место по росту показателя прозрачности за прошедшие два года. 

ИННОВАЦИИ

Страны, занимающие верхние строчки рейтинга, на собственном примере доказывают, насколько сильно уровень зрелости рынка зависит от грамотной и постоянной работы по улучшению прозрачности. Регионы с высоким уровнем данного показателя рынка недвижимости провели реформы, которые могут помочь другим странам, имеющим средний или низкий рейтинг прозрачности в течение многих лет. Как следствие, дальнейший прогресс стран, уже сейчас демонстрирующих высокую прозрачность (в основном, это англоговорящие страны), в значительной степени зависит от инноваций и технологических усовершенствований.

«Подобные инновации станут важнейшим фактором дальнейшего прогресса в деле повышения транспарентности рынков недвижимости. И это естественно. Молодое поколение, во всех смыслах мобильное, требующее доступа к информации всегда и везде, продолжит «цифровую революцию», а это значит, что рынок недвижимости должен будет соответствовать этим новым реалиям», – комментирует Жак Гордон, глава стратегического отдела компании LaSalle Investment Management.

О РЕЙТИНГЕ

Индекс прозрачности мировых рынков недвижимости, впервые опубликованный в 1999 году, составляется компанией JLL и ее подразделением LaSalle Investment Management на основе совокупности количественных рыночных данных и информации, собранной путем опроса международного бизнес-сообщества. Каждый рынок был проанализирован по 115 различным факторам путем сбора данных и опроса исследователей в регионах, а также бизнес-лидеров. Эти 115 факторов были сгруппированы в 13 тематических областей, которые в свою очередь объединены в пять категорий: 

– оценка эффективности (25% от общего балла); 

– фундаментальные факторы рынка (20%); 

– раскрытие финансовой информации (10%); 

– регулятивные и юридические аспекты (30%); 

– процесс сделок (15%). 

Сводный индекс для каждого рынка рассчитывается как сумма взвешенных оценок по 115 факторам. Оценки даются по шкале от 1,0 до 5,0, в которой 1,0 балл свидетельствует о полной прозрачности рынка недвижимости, а 5,0 баллов – о его полной непрозрачности. В зависимости от полученной оценки страны/рынки распределяются по пяти группам: «с высокой прозрачностью», «прозрачные», «со средним уровнем прозрачности», «с низкой прозрачностью» и «непрозрачные».