Михаил Меркулов: «2017 год будет таким же сложным, как и нынешний»
Commercial Property №11 (159-160) ноябрь-декабрь 2016
ПО СЛОВАМ МИХАИЛА МЕРКУЛОВА, ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА ARRICANO REAL ESTATE, СЕГМЕНТ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ УЖЕ ПРОШЕЛ «ДНО» И ДЕМОНСТРИРУЕТ ПРИЗНАКИ РОСТА. НЕСМОТРЯ НА ЭТИ ТЕНДЕНЦИИ, ИГРОКАМ РЫНКА СТОИТ БЫТЬ ГОТОВЫМИ К ЕЩЕ ОДНОМУ СЛОЖНОМУ ГОДУ.
Текст: Яна Писарева
Михаил Меркулов, генеральный директор компании Arricano Real Estate
Фото: ARRICANO REAL ESTATE
Дайте Вашу оценку актуальной ситуации на рынке торговой недвижимости Украины.
В 2016 году можно говорить о достаточно условной стабилизации рынка торговой недвижимости. На мой взгляд, «дно» пройдено и наблюдаются признаки роста. Посещаемость качественных торговых центров достаточно стабильна, в некоторые периоды она даже растет, что частично обусловлено позитивными экономическими явлениями в стране. В частности, в первом полугодии ВВП Украины вырос на 1,5%. Однако следует отметить, что инфляция и падение покупательной способности населения свидетельствуют о том, что ситуация все еще остается сложной.
Инвестиционная привлекательность Украины оставляет желать лучшего. Зарубежные вкладчики ждут гарантий, которые появятся только тогда, когда борьба с коррупцией и совершенствование судебной системы приведут к обеспечению сохранности права собственности.
Разделяете ли Вы оптимизм некоторых экспертов, связанный с прогнозируемым ростом ВВП Украины в 2017 году? Каковы Ваши прогнозы относительно развития ситуации на рынке коммерческой недвижимости нашей страны?
В следующем году можно надеяться на небольшой рост экономики страны, который, в свою очередь, приведет к росту потребления. Украинцы и бизнес-среда хотят политической и экономической стабилизации, ждут разрешения конфликта и завершения военных действий, желают системных изменений, в том числе в борьбе с коррупцией. В то же время, по всей видимости, 2017 год будет таким же сложным, как и нынешний. На фоне этого только торговые центры с качественным управлением, привлекающие стабильный трафик, будут востребованы как среди сетевых операторов, так и новых ритейлеров. Арендные ставки, скорее всего, сохранятся на уровне 2016 года, хотя в наиболее востребованных объектах могут незначительно вырасти.
«ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ УКРАИНЫ ОСТАВЛЯЕТ ЖЕЛАТЬ ЛУЧШЕГО. ЗАРУБЕЖНЫЕ ВКЛАДЧИКИ ЖДУТ ГАРАНТИЙ, КОТОРЫЕ ПОЯВЯТСЯ ТОЛЬКО ТОГДА, КОГДА БОРЬБА С КОРРУПЦИЕЙ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СУДЕБНОЙ СИСТЕМЫ ПРИВЕДУТ К ОБЕСПЕЧЕНИЮ СОХРАННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ».
В непростые для бизнеса времена компании стараются улучшить стратегию своей деятельности. Назовите ключевые изменения, принятые в Arricano Real Estate в период последних двух лет.
Главное – это усовершенствование системы управления. Например, мы реорганизовали процессы, которые влияют на увеличение доходов и сокращение затрат, разработали и реализуем стратегии развития объектов, сфокусировались на внедрении инноваций и постоянном обновлении сервисной модели бизнеса. Результатами таких подходов являются плановые финансовые показатели, партнерские отношения с арендаторами, снижающаяся вакантность в объектах, стабильный интерес посетителей к нашим ТРК.
Согласно данным консолидированной финансовой отчетности за I полугодие 2016, Arricano Real Estate продемонстрировала двузначный рост показателей доходов в валюте. За счет чего удалось достичь таких результатов?
По итогам I полугодия 2016 доходы компании в долларовом выражении выросли на 12,6%, рост прибыльности до налогообложения составил 20,8% за вычетом дохода от переоценки инвестиционной недвижимости, а также без учета резервов под обесценение активов. Рост финансовых показателей обусловлен реализацией разработанной ранее стратегии, плановой деятельностью менеджмента, внедрением инноваций и улучшением сервиса в торгово-развлекательных комплексах Arricano Real Estate.
В интервью одному из украинских СМИ Вы заявили, что каждый ТЦ/ТРЦ должен идентифицироваться, иметь свое определенное «лицо». В качестве примера Вы привели столичный универмаг «Детский мир». Как бы Вы описали «лицо» объектов компании Arricano Real Estate?
Все объекты Arricano Real Estate достаточно разные, но у них есть общие черты – это принципы создания и управления. Например, каждый наш объект в момент открытия был новаторским по нескольким характеристикам: дизайну и стилю, качеству использованных материалов, архитектурным и техническим решениям.
«Лицо» объектов нашей компании формируется за счет уникального концепта, где на первом месте стоит сбалансированный тенант-микс. Нам важно, чтобы в торговом центре были эксклюзивные арендаторы. Например, при открытии столичного ТРК «Проспект» с достаточно высокой вакантностью, что было вполне объяснимо в конце 2014 года, возникли сложности с созданием в данном объекте концептуальных отличий, по которым потребитель и арендаторы могли бы оценить его потенциал. Так возникла идея придать этому ТРК уникальность, «взрастив» в нем украинские fashion-форматы, один из которых – универмаг украинских дизайнеров NAMES'UA modateka, открывшийся в 2015 году.
Каковы результаты работы универмага? Планируете ли Вы тиражировать данный проект в других объектах компании?
Для ТРК «Проспект» универмаг NAMES'UA modateka - это не только возможность отличаться от конкурентов, но и создание уникального предложения для посетителей. Безусловно, многие важные аспекты реализации нового формата видим только мы, находясь внутри процесса управления этим проектом. NAMES'UA modateka – результат совместной деятельности с эстонской компанией KarKat Fashion (развивает в Украине ряд брендов, среди них – Women'Secret, Springfield, др. - ред.). Для нашей компании и партнера в этом проекте важно не только показать положительный результат, но и отработать формат таким образом, чтобы его можно было повторять в других торговых центрах.
Кроме того, запуск NAMES'UA modateka дал нам новый колоссальный опыт взаимодействия и сотрудничества с украинскими дизайнерами. Многие специалисты знают, насколько это сложно с точки зрения планирования коллекций, организации поставок и сортировки товара. Однако такие вопросы возникали на начальных этапах работы. Со временем все больше дизайнеров стали заниматься делом профессионально и четко, при этом часто предвосхищая модные тренды. У них есть чему поучиться.
Если говорить о результатах работы проекта спустя год, могу сказать – они достаточно оптимистичны. Что касается продвижения NAMES'UA modateka, мы используем нестандартные каналы, в том числе ведем много активностей в социальных сетях.
Как изменились условия сотрудничества Arricano Real Estate с арендаторами в 2016 году?
Компания изменила фокус работы с партнерами и сконцентрировала усилия на стимулировании роста товарооборота арендаторов. С этой целью мы инвестировали в совершенно новый на рынке образовательный проект – B2B upgrade by Arricano, в рамках которого приглашенные бизнес-тренеры проводят лекции для торгового персонала наших арендаторов, где рассматриваются эффективные кейсы по работе с покупателями и повышению продаж.
«В СЛЕДУЮЩЕМ ГОДУ МОЖНО НАДЕЯТЬСЯ НА НЕБОЛЬШОЙ РОСТ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ, КОТОРЫЙ, В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ, ПРИВЕДЕТ К РОСТУ ПОТРЕБЛЕНИЯ».
Какие результаты ожидает получить компания от запуска обучающего проекта для арендаторов?
Цель проекта B2B upgrade by Arricano – решение двух задач. Пообщавшись со многими арендаторами, мы увидели, что они, с одной стороны, в течение последних нескольких лет снизили затраты на обучение персонала. С другой стороны, у многих операторов существует запрос на дополнительные профессиональные знания, обучение сотрудников всех уровней. Особенно актуален этот вопрос для небольших компаний, которые, в отличие от сетевых ритейлеров, имеют слабо структурированные бизнес-процессы.
Учитывая существующий колоссальный спрос на знания и различные тренинги, мы решили предложить эту инициативу нашим партнерам. В рамках проекта B2B upgrade by Arricano обучение проводят как приглашенные внешние эксперты, имеющие качественный практический опыт, так и сотрудники нашей компании. Например, в октябре один из тренингов мы провели в формате встречи, посвященной вопросам продвижения и маркетингу для арендаторов в торговых центрах. Докладчиком выступила Наталья Дмитренко, директор по маркетингу Arricano Real Estate. Такой формат дал возможность не просто рассказать о теории, но и подсказать партнерам, на что стоит обратить внимание при планировании маркетинга в ТЦ, какие инструменты являются наиболее эффективными для различных ритейлеров, сообщить о возможностях бесплатного промо для арендаторов, поддержки в социальных сетях и медийном поле.
До конца текущего года в наших торговых центрах проводятся исследования с целью определить эффективность тренингов B2B upgrade by Arricano. Для этого мы используем открытые опросы, онлайн-опросы, данные «тайного покупателя». Результаты исследования будут готовы в начале 2017 года.
ТРК «Проспект» (Киев), реализованный компанией Arrciano Real Estate в 2014 году
Фото: ARRICANO REAL ESTATE
В текущем году компания активно подбирает новых арендаторов и буквально еженедельно сообщает об открытии новых магазинов в своих объектах. Чем обусловлено столь активное изменение тенант-микса?
Такие действия являются следствием внедрения комплексной стратегии развития всех торговых центров компании, разработанной в конце 2015 года. В ее рамках мы выполнили рад простых шагов: отточили позиционирование всех объектов, проанализировали баланс операторов food и non-food, сегментировали категории одежды, опросили посетителей о том, каких категорий товаров и услуг, брендов им не хватает. Исследования и аналитика позволили нам достаточно четко определить, как необходимо усилить тенант-микс того или иного торгового центра. Также был сделан фокус на обновление фуд-кортов и внедрение сервисных зон в каждом комплексе.
В этом году мы также получаем заявки от ритейлеров на новые площади и уже формируем «список ожидания» для будущих торговых центров компании.
Как изменилась посещаемость объектов компании в текущем году? Назовите наиболее эффективные мероприятия для привлечения посетителей.
Посещаемость зависит от целого комплекса мероприятий, куда входят различные активности, изменение состава арендаторов, усиление функций маркетинга и PR, а также поддержка объектов на высоком качественном уровне. Выполняя все эти шаги, нам удалось сохранить стабильные показатели посещаемости. Более того, практически по всем объектам она демонстрирует небольшой рост в «сильные» для ритейла месяцы (август, сентябрь) на фоне незначительного снижения в летний период.
Какие факторы, на Ваш взгляд, могут отпугнуть посетителей торгового центра?
Почему мы говорим только о посетителях торгового центра? Предлагаю расширить понятие до более широкого значения – «потребитель». Мы все являемся потребителями. Независимо от способа совершения покупки – онлайн или офлайн – мы подвержены, прежде всего, влиянию экономической, политической и социальной нестабильности. С ней сложно бороться и невозможно игнорировать, когда строишь краткосрочные и долгосрочные прогнозы.
Если говорить о тактике Arricano Real Estate в таком контексте, то мы прилагаем максимум усилий, чтобы потребитель чувствовал себя наиболее комфортно в наших торговых центрах, и в этом заслуга нашего департамента эксплуатации. В ТРЦ должно быть, прежде всего, чисто и безопасно, без этих базовых условий ни о каких мероприятиях и хорошем наборе магазинов не может быть и речи.
Во всех наших объектах проходит большое количество бесплатных ивентов, организованных для различной аудитории: родителей с маленькими детьми, подростков, женщин. Такая тактика спланирована, в первую очередь, для привлечения потребителей независимо от того, есть у них возможность совершить сегодня покупку или нет, и повышения их лояльности. Получив позитивные эмоции, в дальнейшем они, выбирая место для покупок, вспомнят о нашем торговом центре.
Как изменились предпочтения покупателей в текущем году и как компания Arricano Real Estate отвечает на них?
Потребитель стал более требовательным, он избирательно подходит ко всем решениям, которые влияют на толщину его кошелька. В дальнейшем с открытием новых торговых центров он будет становиться еще более скрупулезным, используя жесткие критерии отбора.
Текущий тренд на рынке торговой недвижимости Украины – реализация крупных объектов, которые могут предложить максимальный спектр товаров, развлечений и сервисов. Мы не можем увеличить масштабы своих комплексов, но у нас есть возможность улучшить спектр предлагаемых продуктов и услуг, разработать уникальную комбинацию операторов, понятную и интересную для ядра целевой аудитории. На этом фокусируется командная работа Arricano Real Estate сегодня, а также будет концентрироваться и в следующем году.
«ПОТРЕБИТЕЛЬ СТАЛ БОЛЕЕ ТРЕБОВАТЕЛЬНЫМ, ОН ИЗБИРАТЕЛЬНО ПОДХОДИТ КО ВСЕМ РЕШЕНИЯМ, КОТОРЫЕ ВЛИЯЮТ НА ТОЛЩИНУ ЕГО КОШЕЛЬКА».
Прокомментируйте актуальную ситуацию с ТРЦ SKY MALL.
На сегодняшний день в отношении ТРЦ SKY MALL есть восемь решений международных судов. Кейс ТРЦ SKY MALL уже стал индикатором инвестиционной привлекательности нашей страны для потенциальных инвесторов, и ситуация с этим объектом продолжает оставаться актуальной в СМИ и для деловой общественности не только в Украине. Так, мы часто получаем запросы от иностранных журналистов, которых интересует статус решения данного вопроса.
Юристы компании Arricano Real Estate посещают открытые встречи, инициированные органами власти, в том числе Национальным антикоррупционным бюро, а также мероприятия ЕВА, АСС и офиса бизнес-омбудсмена, чтобы вместе с экспертами обсудить вопрос по усовершенствованию законодательства Украины касательно противодействия рейдерству. Ведь, к сожалению, пока в нашей стране нет закона, согласно которому реализация решений международных судов была бы возможна на территории Украины.
В сентябре текущего года мы подписали Меморандум о противодействии коррупции в сфере недвижимости и строительства. На данной встрече Татьяна Короткая, заместитель бизнес-омбудсмена, обратила внимание, что улучшение инвестиционного климата страны – одна из ключевых задач для развития бизнеса. Она высказала надежду, что общие шаги по уменьшению коррупционных рисков позволят улучшить бизнес-климат, будут содействовать улучшению отношения к Украине как надежному и предсказуемому партнеру для международных и внутренних инвестиций.
ТРЦ «РайON» (Киев), открывшийся в 2012 году
Фото: ARRICANO REAL ESTATE
Основные новостные сообщения Arricano Real Estate связаны с киевскими или региональными объектами. Над какими управленческими решениями Вы работаете сейчас в отношении ТРК «Южная Галерея» в Симферополе?
Мы продолжаем развивать ТРК «Южная Галерея», делая ставку на усиление лояльности его аудитории. Как результат, посещаемость сайта этого объекта ежемесячно увеличивается, также динамично растет сообщество в социальных сетях. Работая согласно единым корпоративными принципам управления торгово-развлекательными комплексами, мы осуществляем В2С PR-поддержку наших арендаторов, информируем СМИ об изменениях тенант-микса, открытии новых магазинов и проведении мероприятий, в том числе в ежеквартальном корпоративном издании Arricano Real Estate. Также мы планируем внедрить образовательный проект B2B upgrade by Arricano для арендаторов этого объекта.
Какая заполняемость и особенности сотрудничества с арендаторами в ТРК «Южная Галерея»?
По состоянию на II квартал 2016 года заполняемость торговых площадей в ТРК «Южная Галерея» составляла почти 95%. Мы продолжаем совершенствовать его тенант-микс, работаем как с международными, так и локальными операторами. Например, в ТРК «Южная Галерея» представлено много эксклюзивных для города магазинов. Кроме того, мы работаем над привлечением в этот комплекс молодых семей с детьми.
Ранее Вы заявили, что в будущем ТЦ/ТРЦ будут наполнены сервисами. О каких услугах идет речь и привносите ли Вы соответствующие изменения в свои объекты?
По нашему мнению, сервис – одна из ключевых характеристик качественного торгового комплекса. Поэтому реализация проектов по улучшению сервиса уже интегрирована в корпоративный бизнес-план Arricano Real Estate. Они предполагают создание лаундж-зон во всех ТРК компании с возможностью подзарядки гаджетов и комнат матери и ребенка, также мы выделяем отдельные парковочные места для посетителей с baby on board. Помимо этого, в понятие сервиса входит развитие «атмосферности» как торгового центра в целом, так и каждого магазина в отдельности, и множество других опций для комфортного времяпровождения посетителей.
