Месторасположение ТЦ: насколько важно, где строить?
Известно, что формат и классность объекта коммерческой недвижимости находятся в прямой зависимости от его месторасположения. Так, первым в числе десяти обязательных требований, которым должны соответствовать офисные здания класса А (согласно принятой игроками рынка Украины классификации, разработанной Американской торговой палатой), является месторасположение в центральном деловом (CBD) или в прилегающих к нему районах, расположенных близко к транспортным развязкам. В гостиничном секторе месторасположение отеля (среди прочих факторов) влияет на количество звезд. Пожалуй, в наибольшей степени от месторасположения зависит формат и успех объекта торговой недвижимости, так как оно отвечает за генерацию человеческих потоков. Однако, по словам экспертов, месторасположение способно максимально реализовать свой потенциал только в союзе с другими характеристиками ТЦ (концепцией, форматом, позиционированием, управлением и пр.). По словам Джеффри Кокса, президента международной риэлтерской компании ASTERA, «удачное месторасположение торгового объекта гарантирует постоянную его посещаемость и, соответственно, увеличение прибыли собственника. Месторасположение ТЦ приносит успех проекту только в сочетании с его грамотной организацией и удачным позиционированием». Говоря о значении каждой из составляющих успешного ТЦ, Виктор Распутный, исполнительный директор компании Real Estate Solutions, отмечает: «Успешность ТЦ на 60% зависит от его удачного месторасположения, так как основными посетителями центра являются жители близлежащей 15-минутной пешеходной зоны. Наиболее выгодны те площадки, на которых наблюдаются большие потоки людей: станции метро, площади, транспортные развязки. Это могут быть как спальные массивы, так и ядро города». «Хорошее расположение – это, безусловно, первый и основной фактор успеха торгового центра, – комментирует Виталий Бойко, заместитель директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», – но степень успеха определяет уже концепция объекта. На одном и том же месте один объект может иметь одну арендную ставку за квадратный метр, другой – абсолютно иную. Даже в Киеве есть примеры, когда объекты с хорошим расположением не пользуются большой популярностью, и наоборот. Все зависит от учета особенностей месторасположения в концепции торгового центра. В дальнейшем значение месторасположения и учета его особенностей для успеха ТЦ будет расти. Это связано с постепенным обострением конкуренции, появлением новых качественных объектов, как в Киеве, так и в регионах».
ВРЕМЯ ВЫБИРАТЬ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ Процесс выбора места для строительства ТЦ происходит в двух направлениях – анализ участка и его расположения, который проводится профессиональной консалтинговой компанией, и работа над получением прав собственности/аренды на него. Последнее значительно усложняет сам процесс девелопмента, коренным образом влияя на ход развития проекта. В отличие от традиционной европейской схемы, которая движется в направлении от концепции проекта к выбору и получению прав на земельный участок, отечественные девелоперы работают по обратной схеме – вначале решается вопрос с участком, затем – с проектом. В целом однозначного подхода к вопросу выбора месторасположения нет. В каждом отдельном проекте этот вопрос решается индивидуально. Комментирует Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина»: «В принципе, этап, на котором происходит выбор месторасположения ТЦ, зависит от подходов девелопера. В большинстве случаев девелопер выбирает/приобретает землю и только после этого, в зависимости от его ресурсных качеств, определяет тип и размер торгового центра, максимально соответствующий данному месту. В этом случае в портфолио девелопера можно будет увидеть торговые центры разных типов и размеров. Хорошим примером является сеть ЗАО «Квадрат». В портфолио компании есть разные по формату и размеру объекты и проекты ТЦ: от небольших (ТЦ «Квадрат на Лукьяновке» (GLA – 6000 м2) и ТЦ «Квадрат на Борщаговке» (GLA – 11 500 м2) до ТРЦ «Квадрат на Вырлице», ТРЦ «Квадрат на Троещине» и ТРЦ «Квадрат на Лесном», предполагающие строительство не менее 30 000 м2 сдаваемых площадей. Если же говорить о девелоперах, которые специализируются на создании торговых центров конкретного типа, то для них первичным является выбор участка, поскольку он должен максимально соответствовать той концепции, которая приемлема для него. Хорошим примером является подход к развитию ТРЦ «МЕГА». У компании есть отработанный, успешно зарекомендовавший себя формат, под особенности которого подбирается земельный участок. Похожий подход и у компании Auchan, у которой есть концепция ТЦ с гипермаркетом Auchan в роли основного «якоря» и емкой наземной парковкой. Для такого формата необходимы участки с определенными качественными и количественными характеристиками: большой размер и правильная форма участка, отличная транспортная и визуальная доступность». Поскольку месторасположение стоит во главе многих специфических особенностей и производных характеристик ТЦ (концепция, позиционирование, ориентация на целевую аудиторию, набор арендаторов), эксперты настоятельно рекомендуют определиться с этой позицией на самых ранних этапах работы над объектом. Комментирует Виктор Распутный: «Выбор месторасположения должен осуществляться на первоначальном этапе, поскольку именно от него зависят дальнейшие исследования и работы. Учитывая постепенное насыщение рынка, можно утверждать, что ТЦ, расположенные удобно для большинства потребителей, будут самыми конкурентоспособными на рынке».
ПРОЦЕСС ОПРЕДЕЛЕНИЯ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ По мнению специалистов, в процессе выбора месторасположения ТЦ, как и развития всего проекта в целом, помимо девелопера, должны принимать участие консультант и архитектор, поскольку поиск оптимального решения предполагает владение информацией о рынке, градостроительной ситуацией, вопросами правового характера, спецификой планирования, проектирования и др. Рассказывает Джеффри Кокс: «Процесс создания ТЦ происходит в условиях тесного сотрудничества инвестора и девелопера. В этой работе консалтинговому подразделению девелоперской компании отводится одна из важнейших задач – сделать проект экономически эффективным и стабильным, что позволит впоследствии получить максимальную прибыль с каждого метра торговой площади. Приступая к разработке концепции, специалисты проводят анализ варианта наилучшего использования участка земли либо перепрофилирования того или иного объекта недвижимости под ТЦ». Набор инструментов для определения оптимального варианта месторасположения ТЦ довольно разнообразен. Каждая компания вправе решать, какой из них она выберет. Связующим элементом во всем разнообразии инструментария является конечная цель – определение наиболее удачного месторасположения для конкретного формата ТЦ.
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ По словам экспертов, важно различать характеристики месторасположения и земельного участка. К качественным характеристикам земельного участка относятся размер, форма, рельеф, наличие/отсутствие насаждений, особенности почвы, способность выдерживать тяжелые и динамичные нагрузки, прочее. Качественными свойствами месторасположения, по словам Виталия Бойко, являются «величина потока людей и его характеристики. Это производная от всех остальных показателей расположения (насыщенные магистрали, наличие торговых объектов и их специфика, объекты городского значения, крупный жилой массив и др.). Преобладание той или иной характеристики, влияющей на величину и другие показатели потока, определяет формат ТЦ. Каждый формат может быть успешен, и этот успех зависит от соответствия формата месторасположению, а для каждого формата определяющие качественные характеристики месторасположения будут свои. Например, для Fashion Center главным признаком будет месторасположение в торговом коридоре с большими потоками целевых потребителей, для микрорайонного центра – месторасположение в спальном массиве, для регионального – расположение на магистрали городского значения с хорошей автомобильной доступностью к густонаселенным районам». По словам Галины Малиборской, при выборе участка и анализе возможностей по развитию на нем того или иного формата ТЦ необходимо учитывать следующие факторы: – Месторасположение: описание месторасположения, адрес, карта, аэросъемка; существующая и планируемая транспортная доступность; общественный транспорт; целевое использование соседних участков; качество/стабильность жилых районов; конкуренция (месторасположение, тип и размер, качество ансамбля арендаторов, ставка вакантности и текучесть арендаторов); определение торговой зоны; предложенный девелопмент как жилой, так и коммерческой недвижимости. – Данные об участке: размеры и площадь; топографические особенности (визуальные и разведывательные); состояние грунтов; проблемные характеристики (наличие воды, горных пород, насыпь, другое); целевое использование; наличие необходимой инфраструктуры; визуальная доступность, фронтальность участка; возможность приобретения соседних участков (в случае расширения); подсчет автомобильного движения возле участка; наличие строений (необходимость сноса или возможность реконструкции). По словам Галины Малиборской, «месторасположение и доступность являются взаимосвязанными, но различными аспектами. Участок должен быть таким, чтобы к нему можно было легко добраться. Дороги, ведущие к нему, должны иметь дополнительную пропускную способность, чтобы избежать заторов на дорогах в часы пик. С другой стороны, необходим удобный заезд и выезд как для покупателей, так и для сотрудников торгового центра, и если такая возможность отсутствует, ее необходимо создать или модифицировать существующие въезды/выезды. В идеале, участок должен представлять непоколебимую экономическую позицию: его превосходная доступность, большее удобство, лучший набор товаров и услуг должны обеспечить условия, при которых практически невозможно будет создать подобный проект поблизости». Форма земельного участка. Для строительства ТЦ необходим земельный участок, который должен быть как минимум относительно правильной формы. «Если участок неправильной формы, – говорит Галина Малиборская, – он должен быть проанализирован с точки зрения возможности создания адекватного переднего фасада ТЦ, который будет виден с подъездных дорог. Следует также учитывать, что на неправильном по форме земельном участке может возникнуть проблема рационального использования некоторых его площадок, хотя в отдельных случаях они могут быть использованы под обособленные объекты, несущие дополнительную функцию, – например, СТО, автозаправочную станцию, ресторан и т.д.». Что касается размера участка, то, по словам Галины Малиборской, «в мировой практике существует эмпирическое правило, в соответствии с которым для пригородных районов используется соотношение 1:3 застраиваемой площади и наземной парковки (включающей озеленение участка, зоны циркуляции автомобилей, зону доставки, другое), то есть застраивается только 25-30% участка. Однако, это правило не подходит для определения соответствия размера участка в центре города, где площадь застройки значительно выше. Если вследствие маркетинговых исследований прогнозируется рост торговой зоны предполагаемого ТЦ, девелоперу следует учитывать возможность приобретения участка, размер которого будет достаточным, чтобы позволить будущее расширение. Успех ТЦ может зависеть от возможности центра расширяться и репозиционировать себя, когда рынок вокруг вырастет, а это напрямую зависит от изначального размера и емкости участка. С другой стороны, если девелопер строит ТЦ, который изначально призван не только удовлетворить текущий спрос, но и дать возможность для потенциального роста, центр может быть настолько успешным, что обескуражит любую потенциальную конкуренцию». – Финансовые параметры: условия покупки и цена; налоги; другие расходы по приобретению данного участка. – Коммуникации и инфраструктура: наличие и размещение водо-, газо- и энергоснабжения; специальные требования по общественным зонам; разработка улиц и пандусов по снижению скорости, обочин, водосточных канав и тротуаров, озеленение территории. – Административные и юридические параметры.
КОМПАНИЯ «ФОРЕНТ»
Рынок торговой недвижимости в Украине является относительно молодым, но динамично развивающимся сегментом экономики. Свое влияние оказывают положительные тенденции социально-экономического развития Украины. Следует отметить, что наряду с развитием торговой недвижимости в Киеве, существенную роль стали играть регионы, которые привлекают девелоперов отсутствием относительно сильной конкуренции и ростом платежеспособности местного населения. Свою программу развития, как в столице, так и в регионах, реализует компания «Форент». Компания «Форент» осуществляет инвестиционную деятельность на рынке торговой недвижимости Украины, развивая собственную сеть торговых и торгово-развлекательных центров. Сегодня в управлении компании находится пять действующих торговых центров, которые расположены в регионах: Житомир, Ивано-Франковск, Львов, Одесса, Черновцы. В дальнейшем своем развитии приоритетным направлением компания считает создание новых торговых центров по современным концепциям. Если говорить о ключевых характеристиках этих объектов, то к ним можно отнести следующие: – Общая площадь от 10000 до 30000 м2; – Наличие «якорных» операторов, таких как супермаркет, многозальный кинотеатр, зона развлечений, фудкорты, большие специализированные магазины; – Обязательное наличие парковки на несколько сотен парковочных мест; – Использование современных строительных технологий и материалов; – Полное оснащение современными инженерными сетями и коммуникациями, подъемно-транспортными механизмами.
Компания «Форент» собрала специалистов своего дела, каждый из которых разрабатывает свой сегмент работы. Полный спектр работ при создании и управлении компанией торговыми центрами охватывает: – Поиск земельных участков, подходящих под строительство торгово-развлекательных центров; – Создание концепции торгового центра; – Разработка архитектурного и рабочего проекта здания; – Строительство и сдача в эксплуатацию; – Набор арендаторов и сдача торговых площадей; – Управление объектом.
Сейчас компания для себя рассматривает возможность создания торгово-развлекательных центров общей площадью до 100 000 м2. Долгосрочной стратегической целью компании является присутствие во всех городах Украины с населением свыше 200 тыс. жителей.
МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ФОРМАТ Как известно, формат ТЦ находится в прямой зависимости от месторасположения объекта. По словам Джеффри Кокса, «прямая зависимость месторасположения и формата ТЦ прослеживается в процессе сравнения ТЦ, построенных в центре города и его отдаленных районах. Дефицит и дороговизна земли в центре приводит к тому, что в местах наибольшего скопления населения возводятся многоэтажные либо подземные ТЦ. Такие объекты обычно занимают всю площадь земельного участка, располагая парковку под землей либо на крыше здания. Это приводит к удорожанию строительства и, в свою очередь, – существенным отличиям в предоставляемых брэндах и занимаемых площадях от соответствующих показателей для окраин города. Удаленные от центра и не густо застроенные окраины города позволяют создавать крупные ТЦ типа молл, не требующие многоуровневой развитой структуры вертикальных связей. Такие региональные и суперрегиональные ТЦ, состоящие не более чем из двух-трех уровней, и предлагающие посетителям широкий ассортимент продуктовых и промышленных товаров, должны иметь удобную внутреннюю и внешнюю систему навигации, а также соответствующий своей площади паркинг. Формат будущего объекта определяется исходя из месторасположения участка и его особенностей. Это может быть районный ТЦ (при высокой проходимости в зоне участка), окружной (при хорошей проходимости и транспортной доступности), региональный (если есть возможность обеспечить только хороший подъезд с автомагистрали)». По словам Галины Малиборской, «если говорить о месторасположении и типе торгового центра, то они полностью взаимосвязаны. Удачное место для магазина определяется не тем, что там много покупателей вообще, а тем, что там много именно ваших покупателей. Никто не построит ТЦ высокой моды, к примеру, на Борщаговке или Воскресенке, точно также как и суперрегиональный центр с гипермаркетом и супермаркетом DIY – в районе Площади Независимости. Во-первых, потому, что ресурс участка в центре города не позволит построить ТЦ такого масштаба, во-вторых, в данной части города такой формат ненужен».
АНАЛИЗ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ По словам экспертов, при выборе месторасположения объекта торговой недвижимости необходимо проанализировать следующие факторы: – Ресурсные качества земельного участка. – Ближайшее окружение (наличие объектов жилой и коммерческой недвижимости). – Наличие инфраструктуры в зоне охвата будущего объекта. – Визуальная доступность (просматриваемость объекта с основных пешеходных и транспортных зон района). – Транспортная и пешеходная доступность, интенсивность транспортных/пешеходных потоков. Данный фактор считается наиболее важным при анализе качественных характеристик месторасположения. По словам Виталия Бойко, «чем интенсивней поток (по пути на работу или домой, рядом с местом постоянных покупок, рядом с домом и т.д.), тем удобнее участок для большего количества людей, и тем значительнее торговый потенциал у месторасположения. Именно в местах активных потоков возникает стихийная торговля. Однако, потоки бывают разные – большие и небольшие, с преобладанием пешеходов или автомобилистов и т.д., и учет этих факторов, вместе с массой других (перспективы изменения инфраструктуры, конкуренция, анализ розничного рынка торговой зоны, отношение к месту потребителей и розничных операторов и т.д.) – это уже дело грамотной концепции торгового центра». – Расположение участка по отношению к платежеспособному населению. – Социально-демографические показатели района. – Возможность организации парковки достаточного размера, наличие пространства для будущего расширения. По словам Галины Малиборской, «отсутствие анализа любого из этих факторов может негативно повлиять на следующие позиции: – осуществление проекта в целом (невозможность изменить целевое назначение земельного участка ставит под угрозу саму реализацию проекта); – продолжительность его девелопмента (перенос коммуникаций, а также изменение целевого назначения использования участка может существенно затянуть реализацию проекта); – стоимость проекта (прокладка необходимых коммуникаций, строительство подземной парковки при высоких грунтовых водах); – уровень продаж торговых операторов (плохая транспортная и визуальная доступность серьезно влияет на посещение ТЦ, а, следовательно, и на выторги в нем)». Эксперты отмечают, что исследование месторасположения следует проводить в обоих случаях – если девелопер уже владеет земельным участком и если еще нет.
СЛОЖНОСТИ ПРИ ВЫБОРЕ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ Выбор земельного участка, точнее подходящего месторасположения, сопряжен с целым рядом сложностей на всех этапах данного процесса. По словам Джеффри Кокса, «в связи с возникающими в Украине законодательными и экономическими сложностями выделения земельных участков под застройку девелоперу приходится работать с таким участком, какой он смог получить». Как отмечает Галина Малиборская, «если участок не соответствует определенным требованиям, девелопер должен найти другой или отказаться от идеи возведения торгового центра, так как цена ошибки очень велика. Центры, которые строятся в неподходящих местах, рискуют быть менее конкурентоспособными, чем другие проекты на рынке. Примером неудачного выбора участка можно назвать ТЦ «Альта-Центр». Он размещен по левую сторону движения из города, вдали от удобного разворота и пешеходных потоков, что привело к его низкой посещаемости». На месторасположение как ключевой фактор прибыльности ТЦ обращают внимание как арендаторы, так и посетители. Причем арендаторы рассматривают месторасположение ТЦ с позиций человеческих потоков (количественных и качественных характеристик), а также престижности района. Так, для розничных операторов очень важно поддержание имиджа своей торговой марки, поэтому статус и месторасположение торгового объекта, в котором они арендуют площади, имеет для них определяющее значение. Причем по мере насыщения рынка торговой недвижимости операторы становятся все более и более требовательными к месторасположению ТЦ. Посетители, в свою очередь, оценивают объект в том числе и с позиций транспортной доступности, удобства подъездных путей, наличия парковочных мест, прочее.
ТЕНДЕНЦИИ В ПРОЦЕССЕ ПОДБОРА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ТЦ На заре развития торговой недвижимости в Киеве на рынок выводились объекты, расположенные в центре города, в наиболее привлекательных и удобных для посетителей местах. «Метроград», объекты сети «Квадрат», «Глобус» генерировали большие потоки посетителей, компенсируя определенные недостатки своих концепций удачным расположением. Рассказывает Джеффри Кокс: «На сегодняшний день наибольшим успехом пользуются ТЦ первой волны, построенные под землей сети «Квадрат», «Метроград», «Глобус». Такой продолжительный успех вызван удобным расположением в самом центре города, в местах постоянного скопления людей. Тем не менее, ограниченный небольшим размером земельный участок вызывает проблемы с организацией паркинга. Стремясь организовать как можно большее количество торговых площадей, девелоперы не хотят уменьшать площадь торгового центра. В то же время, организовывать подземный паркинг либо паркинг под кровлей – процесс затратный. Соответственно, возникают распространенные сейчас проблемы загруженности городских площадей паркующимися возле торгового объекта машинами и пр.». Земельные участки в центральной части города – ресурс дорогостоящий и очень ограниченный. По словам Виктора Распутного, «учитывая, что в центре столицы практически не осталось свободных земельных участков, наблюдается тенденция строительства ТЦ в спальных, удаленных от центра, районах города. В других регионах Украины, где объемы строительства значительно отстают от столичных, пока еще наблюдается тенденция к строительству крупных ТЦ в центральных районах городов, что в результате приводит к высокому уровню цен на товары и услуги в них». В общей сложности среди тенденций развития ТЦ в Киеве в плане выбора месторасположения можно выделить: – уменьшение количества участков в центре города; – уменьшение количества инженерно и инфраструктурно подготовленных участков; – переориентация девелоперов на земельные участки вблизи жилых массивов и отдаленных от центра районах; – укрупнение форматов торговых объектов.
