«Мандарин Плаза»: некачественную торговую недвижимость ждет неприятный финал

Commercial Property №1 (149) январь 2016

«МАНДАРИН ПЛАЗА» – ОДИН ИЗ НЕМНОГИХ УКРАИНСКИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ВЕДУЩИХ В НЕСТАБИЛЬНОЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ВРЕМЯ ДОСТАТОЧНО АКТИВНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ПОМИМО СТРОИТЕЛЬСТВА В КИЕВЕ ДВУХ КРУПНЫХ ТРЦ – LAVINA MALL И BLOСKBUSTER MALL, КОМПАНИЯ В ПРОШЛОМ ГОДУ ПРИОБРЕЛА ПРОЕКТ ТРЦ OCEAN MALL И НАМЕРЕНА РАСШИРИТЬ ПОРТФЕЛЬ ЗАПУСКОМ В СТОЛИЦЕ ЕЩЕ ОДНОГО ТОРГОВОГО ЦЕНТРА. ДЕТАЛЬНЕЕ О ПЛАНАХ КОМПАНИИ, СРОКАХ ОТКРЫТИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ, А ТАКЖЕ В ЦЕЛОМ О ПРОГНОЗАХ РАЗВИТИЯ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАССКАЗАЛ АЛЕКСАНДР ЧЕРНИЦКИЙ, ЧЛЕН НАБЛЮДАТЕЛЬНОГО СОВЕТА КОМПАНИИ «МАНДАРИН ПЛАЗА».

Текст: Яна Писарева

По Вашему мнению, как девелоперские компании в Украине могут использовать кризисную ситуацию для развития бизнеса?

На самом деле, мы никогда не оцениваем ситуацию на рынке с позиций кризиса. Стратегия компании такова, что мы всегда находимся в рабочем режиме, принимаем решения и действуем, исходя из поставленных целей, планомерно добиваясь намеченного. 

Если говорить о сложившейся в Украине ситуации, то для нас, как и для других девелоперов, которых не испугал кризис, сейчас время новых возможностей. Многие компании остановили строительство, а это значит, что снизилась конкуренция, что, в свою очередь, повысило наши шансы на успешное завершение и введение в эксплуатацию проектов. Конечно, я не беру на себя ответственность оценивать действия других девелоперов, однако, по моему мнению, замораживать наполовину выполненный проект – не совсем мудрое решение, ведь оно чревато потере всех 100% недостроенного объекта, а не 50%, как многие думают. Недвижимость, особенно в наших климатических условиях, подобна доменной печи, которая в случае полного отключения застынет без возможности повторного запуска. Поэтому мы никогда не останавливаем строительство проектов, понимая, что это путь в никуда.

Непростая рыночная ситуация вынуждает собственников объектов коммерческой недвижимости идти на уступки арендаторам. Какую стратегию выбрала компания «Мандарин Плаза»? 

Кризис действительно существенно повлиял на деятельность торговых операторов. Мы видим, насколько ритейлерам тяжело в сложившихся условиях, и идем им навстречу. Прошлый год был годом компромиссов и поиска «мягких» способов общения с арендаторами. В частности, со своей стороны мы откорректировали арендные ставки в сторону снижения. 

В то же время, несмотря на сложности, мы видим, что интерес ритейлеров к нашим объектам не снижается, в некоторых случаях даже отмечаем его повышение. Безусловно, это происходит на фоне множества замороженных проектов, арендаторы которых переходят к нам. И в этом проявляется еще одна возможность для действующих компаний в сложное время.

Тем не менее, события социально-политического и экономического характера прошлого года повлияли на деятельность компании «Мандарин Плаза». Например, были снижены темпы строительства и перенесены сроки открытия ТРЦ Lavina Mall и Blockbuster Mall. 

Открыть в течение одного года сразу два крупных объекта (общая площадь ТРЦ Blockbuster Mall – 242 000 м², общая площадь ТРЦ Lavina Mall – 140 000 м² – ред.) практически невозможно, и действительно, темпы их возведения были снижены, что обусловлено объективными причинам, которые никак не связаны с кризисной ситуацией в стране. Однако все задачи, которые мы поставили перед собой в прошлом году, были выполнены. 

В 2016 году мы планируем запуск ТРЦ Lavina Mall по ул. Берковецкой, который состоится 15 августа. Наша цель – полностью открыть развлекательную часть проекта и все торговые галереи, которые будут готовы к эксплуатации на тот момент. Если не подведут арендаторы и вовремя завершат ремонтные работы, то в конце лета для посетителей откроется более 60% ТРЦ. В настоящее время мы уже перешли от протоколов к подписанию полноценных договоров с арендаторами в данном проекте.

Какие мероприятия запланированы для привлечения посетителей в новый ТРЦ? 

Мы разрабатываем несколько вариантов увеличения потоков посетителей, а также рассматриваем различные программы лояльности со стороны арендаторов. Наша политика такова: мы лояльно относимся к нашим арендаторам, они, в свою очередь, должны поступать аналогично по отношению к покупателям. На самом деле, в арсенале ТРЦ Lavina Mall для успешного продвижения будет практически все: кинотеатры, фуд-корты, рестораны, детские зоны, а главное – развлекательный центр, эксплуатацию которого мы будем осуществлять самостоятельно. Это значит, что мы сами принимаем решение по управлению развлекательной частью и, к примеру, можем сделать ее посещение бесплатным на длительный срок. Кстати, именно этим «Мандарин Плаза» отличается от других компаний – возможностью самостоятельно и на месте принимать решения. 

Планируется ли изменение дорожной инфраструктуры возле ТРЦ Lavina Mall, ведь существующая развязка, скорее всего, не сможет справляться с увеличением авто- и пассажиропотоков? 

Согласно расчетам специалистов, ширина существующей дороги позволяет обслуживать вновь возникающие потоки. Со своей стороны, мы предусмотрели объездные пути вокруг здания, которые дают возможность осуществлять сквозной проезд в различных направлениях. Кроме того, по периметру, с трех сторон объекта (помимо центрального входа), будут размещены паркинги.

Какой объем инвестиций был вложен в этот проект? 

До момента ввода ТРЦ Lavina Mall в эксплуатацию хотелось бы воздержаться от анонсирования конкретных цифр. Однако, даже по предварительным подсчетам, объем инвестиций в реализацию этого проекта превысит $400 миллионов. 

Вы планируете осуществлять управление ТРЦ Lavina Mall самостоятельно или привлекать специализированные компании? 

По моему мнению, нет смысла «распыляться» и делегировать функции управления сторонним компаниям. Мы постараемся руководить всеми объектами самостоятельно. 

Помимо ТРЦ Lavina Mall, реализацию каких проектов ведет компания «Мандарин Плаза» в данный момент? 

На данный момент мы ведем строительство торгово-развлекательных центров Blockbuster Mall по проспекту Московскому и Ocean Mall по ул. Антоновича, а также жилого комплекса Pechersk Towers по ул. Большой Васильковской. Открытие ТРЦ Blockbuster Mall планируется после запуска ТРЦ Lavina Mall, а именно – в конце этого года, а ТРЦ Ocean Mall – в конце 2017 года. Кроме того, мы намерены реализовать в Киеве еще один – уже четвертый в нашем портфеле – торговый центр. Детали по этому проекту, в том числе и его месторасположение, мы пока не озвучиваем. Реализация всех четырех проектов позволит нашей компании «покрыть» современными торговыми центрами весь Киев. Кроме того, такой портфель позволяет нам предлагать арендаторам «пакетное» размещение во всех проектах. 

Чем обусловлено решение компании «Мандарин Плаза» о покупке проекта торгово-развлекательного центра Ocean Mall? 

Дело в том, что собственник компании «Мандарин Плаза» – Вагиф Алиев – был одним из идейных вдохновителей реализации ТРЦ Ocean Plaza в Киеве. По определенным причинам он вышел из этого проекта, однако у него была идея дальнейшего развития прилегающих к этому торговому комплексу территорий, и как только такая возможность возникла, он ею воспользовался. Решение о покупке принималось быстро. 

ТРЦ Ocean Mall – интересный проект, который будет существенно отличаться от того, который планировался предыдущими владельцами. В частности, проектом предусматривается строительство инфраструктурной развязки, паркинга и моста над проспектом Дружбы народов с отдельным заездом. 

Сейчас мы находимся в процессе переговоров по вопросу связи нового ТРЦ с функционирующим ТРЦ Ocean Plaza и в целом сотрудничества. Я надеюсь, что два проекта будут физически связаны совместным переходом, между ними будет существовать встречная синергия, а не конкуренция. Тем самым у нас появятся новые взаимовыгодные возможности без «перетягивания каната». 

Какие источники финансирования Вы используете для реализации проектов? 

Инвестором всех объектов, над которыми мы работаем, выступает компания «Мандарин Плаза». 

Чтобы окупить вложенные инвестиции, в торговые центры должны прийти крупные зарубежные ритейл-операторы. Однако иностранные компании отложили планы по выходу в Украину. Как Вы считаете, смогут ли Ваши новые ТРЦ убедить ритейлеров выйти на наш рынок? 

Международные компании готовы открывать магазины в наших объектах. Я лично общаюсь со многими ритейл-операторами, которые находятся в шаге от подписания соответствующих договоров. Среди них есть даже те, которые раньше никогда не рассматривали Украину в качестве площадки для экспансии. Сейчас они начинают вести переговоры, приезжать в Украину и знакомиться с рынком. Я считаю, их приход положительным образом скажется на развитии украинского рынка торговой недвижимости и ритейла. Во-первых, крупные международные компании задают новый качественный уровень, под который будут подтягиваться отечественные операторы. Во-вторых, их приход укрепит страну и экономику. 

Дайте Ваши прогнозы развития рынка торговой недвижимости Киева и Украины в целом на ближайшую перспективу. 

Учитывая тенденции последних лет как в Украине, так и в мире в целом, рынок торговой недвижимости в ближайшее время сильно изменится. Уже сейчас в нашей стране наблюдается много пустующих торговых помещений, что связано с появлением более профессиональных объектов. По моим прогнозам, если торговая недвижимость не будет соответствовать времени по своему уровню, качеству и уважению к покупателям, ее ждет очень стремительный и неприятный финал. Поэтому стратегия нашей компании базируется на реализации торговых центров такого уровня, для которых не будут страшны конкуренты. На достижение этой цели мы направляем большие финансовые средства, что со стороны даже может показаться расточительством. Однако такова стратегия компании – качественно отличаться от конкурентов, тем самым застраховывая себя от риска открытия рядом более интересного проекта.