«Лавина капитала» сойдет на рынок недвижимости

Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций и операций с земельными участками DTZ в Украине Согласно прогнозам, представленным в третьем отчете «Лавина капитала», который был опубликован по результатам 2010 года (первые два отчета были опубликованы по результатам конца 2009 года и середины 2010 года – ред.), в 2011 году доступный объем инвестиций, нацеленных непосредственно на мировые рынки недвижимости, составит $329 миллиардов. Этот показатель на 17% превышает прогнозы, сделанные компанией DTZ в середине 2010 года ($281 миллиард), и на 44% – прогнозы по состоянию на конец 2009 года ($229 миллиардов). Рост объема доступных средств объясняется, в первую очередь, увеличением количества фондов, которые стремятся привлечь или разместить капитал на рынке. На конец 2009 года было зафиксировано 1600 фондов, в то время как в середине 2010 года эта цифра упала до 1535. На момент подготовки данного исследования их количество возросло и уже насчитывалось 1726 фондов. Увеличение доступного капитала объясняется также растущим объемом средств, нацеленных в Азиатско-Тихоокеанский регион. Со времени первого отчета «Лавина капитала», выпущенного в декабре 2009 года, наблюдается стабильный рост привлеченного капитала. Так, по итогам 2009 года мировой объем инвестиционных сделок составил $198 миллиардов, в 2010 – $325 миллиардов. ИСТОЧНИКИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Роман Антонов, старший агент отдела инвестиций DTZ в Украине Сегодня основными источниками инвестирования в мировую недвижимость являются фонды, управляемые третьими лицами, котирующиеся на бирже компании, а также институциональные инвесторы. В частности, на фонды, управляемые третьими лицами, приходится 56% доступного в 2011 году капитала. На данный момент эти фонды уже привлекли средства в размере $131 миллиарда по сравнению со $114 миллиардами, привлеченными шесть месяцев назад. На котирующиеся на бирже компании приходится 20% доступного в 2011 капитала, то есть $71 миллиард. Отметим, что этот объем средств увеличился практически вдвое по сравнению с показателем полгода ранее – $33 миллиарда. Доля институциональных инвесторов в общем объеме доступного капитала составляет 13%. АНАЛИЗ СЕГМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают диверсифицированный портфель, в частности, около 78% инвесторов хотят иметь в своем портфеле несколько видов недвижимости. Среди фондов, которые намерены размещать средства в портфели с одним классом недвижимости, наиболее популярными на сегодняшний день являются следующие сегменты: – сегмент торговой недвижимости остается преобладающим, увеличив свою долю в монопортфеле до 31%; – сегмент офисной недвижимости находится на втором месте по привлекательности для инвесторов, тогда как в предыдущем отчете (середина 2010 года) он занимал четвертое место; – сегмент гостиничной недвижимости стал более популярным и сейчас находится на третьем месте самых востребованных для инвестиций сегментов, оставив позади логистическую и жилую недвижимость; – другие сегменты, в частности, здравоохранение и досуг, увеличили свою привлекательность для инвесторов. НАИБОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ РЕГИОНЫ В список рынков недвижимости, наиболее востребованных инвесторами в 2011 году, входят Германия, Великобритания, Франция, Австралия, Канада, Китай и Польша фото: IS На мировых рынках недвижимости преобладают внутригосударственные или внутрирегиональные инвестиции с небольшим фокусом на межрегиональные инвестиции. Привлеченный капитал планируется разместить в наиболее привлекательных регионах. Так, инвесторы из Азии и Европы ориентируются на свои родные страны или регионы, однако инвесторы из США, скорее всего, будут инвестировать в другие регионы. «Последние данные отчета показывают, что многие инвесторы продолжают ориентироваться на более знакомые им рынки их же стран или регионов, – говорит Найджел Алмонд, директор по прогнозированию и стратегиям в DTZ. – Это особенно заметно в Азиатско-Тихоокеанском регионе, а также EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка), где на местном уровне были привлечены 92% и 81% капитала соответственно. Америка противостоит данной тенденции, направив лишь 36% капитала в свои рынки. Мы также видим, что большинство средств по-прежнему направлены в различные типы недвижимости, что подчеркивает необходимость в гибкости при распределении капитала». На данный момент общий объем доступного в 2011 году капитала относительно равномерно распределен между тремя основными регионами – Азиатско-Тихоокеанским регионом (32%), Европой, Ближним Востоком и Африкой (35%), Америкой (33%). Для сравнения: в декабре 2009 года почти половина всего доступного капитала была направлена в Европу, Ближний Восток и Африку (49%), тогда как в Азиатско-Тихоокеанский регион и Америку было направлено 24% и 27% соответственно. Регион EMEA Объем инвестиций, направленных в Европу, Ближний Восток и Африку, остался практически неизменным – он увеличился на 2% (по сравнению с результатами анализа середины 2010 года). Так, ожидается, что общий объем доступных для инвестиций средств в Европе в 2011 году составит $114 миллиардов, что практически не отличается от цифр первого и второго обзоров «Лавина капитала» ($112 миллиардов). Азиатско-Тихоокеанский регион Объем доступного капитала, направленного в Азиатско-Тихоокеанский регион, со времени последнего отчета (середина 2010 года) возрос на 45% – с $71 до $104 миллиардов. По мнению экспертов DTZ, это является подтверждением того, что рынки в этом регионе являются наиболее привлекательными. В частности, на протяжении второй половины 2010 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе особенно уверенно росли объемы доступного к инвестированию капитала компаний, котирующихся на бирже. Эксперты DTZ ожидают, что значительное увеличение объемов капитала, нацеленного на Азиатско-Тихоокеанский регион, приведет к росту конкуренции на рынке инвестиций, в результате чего изменение стоимости активов на некоторых рынках Азии может произойти быстрее, чем предполагалось. Америка Согласно отчету «Лавина капитала», объем инвестиций, направленных в Америку в 2011 году, вырастет на 14% по сравнению с серединой 2010 года ($97 миллиардов) и составит $111 миллиардов. НАИБОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ СТРАНЫ В 2011 году основными источниками инвестирования в мировую недвижимость являются фонды, управляемые третьими лицами, котирующиеся на бирже компании, а также институциональные инвесторы фото: IS Половина доступного в 2011 году инвестиционного капитала нацелена в одну страну, в то время как в 2009 и середине 2010 года этот показатель составил 30% и 44% соответственно. На сегодняшний день список наиболее привлекательных стран для капитала, направленного для размещения в одну страну, возглавляют США. В первую пятерку наиболее востребованных инвесторами стран в 2011 году также входят Германия, Великобритания, Франция. Этот список продолжают такие страны как Австралия, Канада, Китай и Польша. Выборка наиболее привлекательных стран по регионам будет выглядеть таким образом: в Европе – это Германия, а также Франция, Италия, Нидерланды и Швеция; в Азиатско-Тихоокеанском регионе наиболее привлекательными для инвесторов являются Китай и Австралия. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ УКРАИНЫ Украинский рынок недвижимости вызывает интерес как со стороны украинских, так и зарубежных инвесторов. География происхождения зарубежных инвесторов, заинтересованных в отечественном рынке недвижимости, по-прежнему остается с вектором на Европу и Израиль. Более реальным стал интерес российских инвесторов, которые, однако, скорее будут заключать сделки M&A по приобретению девелоперских компаний, нежели покупать готовые объекты коммерческой недвижимости или отдельные земельные участки. Как правило, на привлекательность того или иного сегмента недвижимости влияет, в первую очередь, окупаемость и возможность привлечь дешевый и длинный кредит. На сегодняшний день наибольший интерес вызывают качественные объекты по привлекательным ценам в сегментах офисной, гостиничной и торговой недвижимости. В частности, интерес инвесторов привлекают, в первую очередь, существующие объекты офисной и торговой недвижимости с доходностью 13-15% годовых в Киеве. Отдельный интерес вызывают офисные здания под собственные нужды площадью от 2000 до 15 000 м². Также спросом пользуются качественные участки под ТРЦ в Киеве и регионах, поскольку цены на них достаточно привлекательны на данный момент. Наименее интересен складской сегмент. Поскольку большинство сделок, заключенных в 2010 году на украинском рынке, были закрытыми, определить общий объем трансакций крайне сложно, однако, по нашим оценкам, он в несколько раз превышает объемы 2009 года (около $70 миллионов, включая один bridge loan) и мог составить порядка $220-240 миллионов. По нашим прогнозам, объем инвестиционных сделок в 2011 году превысит объемы 2010 года, учитывая тот факт, что только за I квартал текущего года были закрыты сделки на общую сумму порядка $100 миллионов. Под сделками в секторе недвижимости мы понимаем вход партнера, продажи участков и существующих объектов коммерческого назначения как с арендаторами, так и без таковых. На сегодняшний день основным источником инвестирования в украинский рынок недвижимости является собственный капитал компаний и банковское финансирование. Украинские инвесторы готовы предлагать большие объемы инвестиций, чем их европейские коллеги. Особенно это касается украинских компаний, продавших свои активы в других индустриях и рассматривающих сейчас размещение капитала на рынке недвижимости Украины в качестве диверсификации и возможности получать относительно стабильный доход. Это также относится и к банкам, которые хотят разместить свой центральный офис в CBD, в частности, нам известны уже 3 такие сделки за последние 6 месяцев. Согласно заявлениям банков, объемы кредитов в сфере недвижимости, которые будут выданы в 2011 году, увеличатся по сравнению с 2009-2010 годами. Требования к заемщикам продолжают оставаться достаточно жесткими. В первую очередь, учитывается репутация заемщика на рынке, а также опыт реализованных проектов, и только потом анализируются сами проекты. Банки также требуют четкое понимание источников погашения кредита, а это предварительные договора аренды на 3-5 лет в торговом сегменте и договор на управление/аренды на 15-20 лет в гостиничном сегменте. Что касается суммы кредита в отдельный проект, то она составит до $20 миллионов от одного банка и может быть увеличена при участии более чем одного банка. Депозитная база банков показывает медленный рост, что дает возможность финучреждениям размещать привлеченный капитал с учетом оптимального соотношения возврата и риска. Поскольку срок привлеченных депозитов сейчас составляет до одного года, банки просто не располагают длинными деньгами, кроме как средства материнских компаний или привлеченные евробонды. Учитывая, что недвижимость – это более длинные деньги (5-15 лет), на данный момент проектное финансирование могут себе позволить порядка 5-7 банков. Мы ожидаем, что количество банков, готовых предоставить проектное финансирование в текущем году, увеличится благодаря повышенной активности крупнейших российских банков.