Коттеджное строительство: что говорят девелоперы?

Владимир Чупрынин,
коммерческий директор ДК «Европа» (коттеджный комплекс «Олімпік-Pаrк») Коттеджный городок «Вишневе Містечко», Бориспольский район, Киевская область фото: «ПЕРВАЯ ДНЕПРОВСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ» ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Девелоперская компания «Европа» была основана в 2007 году Николаем Лагуном (также является учредителем и собственником ООО «Коммерческий банк «Дельта», Credit Collection Group, ОПФ «Дельта», КУА «Дельта-Капитал», СК «Брама Життя», ЗАО «АТОМ-банк» (Беларусь)). Основным направлением деятельности компании является комплексное развитие крупных загородных территорий, а именно: строительство коттеджных поселков, городов-спутников для разных социальных групп населения. На данный момент компания «Европа» выступает собственником и инвестором коттеджного городка «Олімпік-Park». В планах компании имеется также реализация еще 7 девелоперских проектов. В частности, во второй половине 2009 года стартует проект малоэтажной застройки «Белогородка» (в 9 километрах от Киева). Общая площадь застройки составляет 150 гектаров. КОММЕНТАРИЙ Владимир Чупрынин фото: ДК «ЕВРОПА» «По данным нашей аналитической службы, сегодня заморожено не менее 80% строящихся коттеджных поселков. Причем среди них и городки, работа над которыми только начата, и те, которые готовы на 90%. В период бума загородного строительства на рынке появились десятки слабых небольших проектов на 50-100 домовладений без продуманной концепции и инфраструктуры, зачастую со спорной формой собственности на землю. Как результат, во время кризиса такие городки абсолютно неликвидны и бесперспективны. В то же время, остаются единичные сильные проекты с качественной концепцией, которые продолжают строиться. Цены с начала кризиса в сегменте загородной недвижимости, по нашим оценкам, в среднем снизились на 37% (в долларовом эквиваленте). Можно говорить, что на первичном рынке коттеджной недвижимости уже наступил период ценовой стабилизации. Дальнейшего существенного снижения стоимости в этом сегменте не стоит ожидать в силу целого комплекса причин, две из которых являются ключевыми. С одной стороны, большинство потенциальных покупателей понимают, что рынок первичной загородной недвижимости приближается к ценовому дну, а, с другой стороны, у большинства девелоперов уже исчерпан ресурс возможного понижения цен. К примеру, цены при покупке коттеджа в городке в «Олімпік-Pаrk» снизились в среднем на 27% с начала года. Сегодня мы продаем домовладения по средней цене $1000 за м² с учетом стоимости земли. Ниже этой стоимости наша компания опускаться точно не будет – для этого отсутствуют рыночные предпосылки. «КОТТЕДЖНЫЕ ГОРОДКИ, КОТОРЫЕ БУДУТ ПРОДОЛЖАТЬ СТРОИТЬСЯ В 2009 ГОДУ, ПОЛУЧАТ НЕ ТОЛЬКО РЕПУТАЦИЮ НАДЕЖНОГО ЗАСТРОЙЩИКА, НО И ФИНАНСОВЫЕ ДИВИДЕНДЫ» Коттеджный комплекс «Олімпік-Park», Житомирская трасса фото: ДК «ЕВРОПА» Одно из основных изменений, произошедших в сегменте коттеджей в кризисные времена, в частности, в спросе, – на рынке отсутствует спекулятивная составляющая, остались только реальные покупатели, а отложенный спрос при этом накапливается. В данном контексте, при изменении общей экономической ситуации в стране, стоит ожидать, что уже со второй половины 2010 года на рынке загородных коттеджей почувствуется дефицит качественного предложения. И те городки, которые будут продолжать строиться в 2009 году, получат не только репутацию надежного застройщика, но и финансовые дивиденды. В 2009 году уровень продаж домовладений в коттеджных городках ожидается значительно ниже, чем в 2007-2008 годах. В этой ситуации эффективным способом привлечь потребителя является внедрение новых программ поэтапной оплаты. Однако подобные маркетинговые инструменты будут работать, только если выполняются обязательства перед уже существующими клиентами. И на этом застройщикам необходимо сосредоточиться в первую очередь. Чтобы продолжать строительство, необходимо искать внутренние финансовые резервы. В числе мер, которые сегодня принимаются в частности нашей компанией для активизации продаж, стоит назвать поэтапную оплату (рассрочку), уникальную для рынка программу «Защита инвестиций», индивидуальные скидки». Анна Лукьянова-Съедина,
руководитель отдела продаж корпорации «Золотые Ворота» ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Корпорация «Золотые Ворота» начала свое развитие в 1993 году с реализации первых в Украине проектов коттеджных городков в пригороде Киева. Визитной карточкой корпорации стали проекты коттеджного городка премиум-класса «Золотые Ворота» (Конча-Заспа) и коттеджного городка бизнес-класса «Горки Альпийская Деревня» (с. Подгорцы, Киевская область). На сегодняшний день в портфеле корпорации имеется 4 проекта коттеджных поселков: вторая очередь коттеджного поселка «Горки Альпийская Деревня», коттеджи, дуплексы и бизнес-зона на территории КИЗ (коллектив индивидуальных застройщиков) «Конык» (Киев, Голосеевский район), а также коттеджные городки «Золота Затока» (Дамба, Конча-Заспа) и «Балаклава» (Балаклава, АРК). КОММЕНТАРИЙ Анна Лукьянова-Съедина фото: КОРПОРАЦИЯ «ЗОЛОТЫЕ ВОРОТА» «Ситуация на рынке коттеджного строительства Украины изменилась – это факт. Кризис – это то «решето», которое просеет рынок, внесет корректировки во взаимоотношения между продавцами и покупателями. Если раньше многие девелоперы позволяли себе создавать предложение, не всегда ожидаемое покупателем, а покупатель в свою очередь был готов приобретать то, что есть в наличии, то сегодня ситуация кардинально изменилась: клиент четко знает, что он хочет получить за свои деньги и очень хорошо разбирается в нюансах приобретения загородной недвижимости. Кризис коснулся в той или иной степени всех сегментов рынка загородной недвижимости. Прежде всего, пострадали те поселки, которые находятся на ранней стадии развития (намывание, разметка территории), где еще не успели приступить к строительству инженерной инфраструктуры и самих домовладений, то есть процесс уже начат, а предложить покупателю нечего. В таких случаях, как правило, девелопер либо откладывает реализацию проекта до лучших времен, либо ищет возможность перепрофилирования данной территории или продажи проекта заинтересованному девелоперу в том виде, в котором он есть на данный момент. Но сегодня такое предложение не пользуется спросом. На рынке наметилась тенденция к продаже участков, полученных или приобретенных под застройку девелоперами коттеджных городков. Сегодня у многих застройщиков конечная концепция целостности коттеджного городка, в частности застройки земельных участков определенными проектами, становится более гибкой, то есть возможна как продажа отдельных земельных участков, так и застройка индивидуальными проектами под конкретных заказчиков. Здесь есть важный момент, который необходимо учитывать: должна соблюдаться архитектурная целостность поселка. Однако и в данном вопросе девелоперы идут на уступки и проявляют гибкость. Сегодня парадом командует конечный потребитель, который готов платить. «СЕГОДНЯ СИТУАЦИЯ КАРДИНАЛЬНО ИЗМЕНИЛАСЬ: КЛИЕНТ ЧЕТКО ЗНАЕТ, ЧТО ОН ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ ЗА СВОИ ДЕНЬГИ И ОЧЕНЬ ХОРОШО РАЗБИРАЕТСЯ В НЮАНСАХ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ» В эпоху тотальной экономии и оптимизации/урезания рекламных бюджетов девелоперы должны осваивать новые каналы коммуникации со своим потенциальным покупателем. Это могут быть: – PR-статьи, причем на бесплатной основе, при условии качественного и информативного контента; – Интернет (существующие сайты, их оптимизация и наполнение, партнерство и обмен ссылками с ведущими информационными порталами); – наружная реклама непосредственно в зоне застройки; – все же основную ставку девелоперы делают на так называемое «сарафанное радио», где достоверным носителем информации о коттеджном поселке и его развитии являются уже существующие жители. Среди маркетинговых «фишек», пользующихся популярностью у компаний-девелоперов можно выделить: – предоставление беспроцентного или под «щадящий» процент внутреннего кредита на долгосрочный период; – разнообразные акции: например, продажа дома + земля в подарок, при оплате 30% от общей стоимости – автоматическое переоформление земельного участка на покупателя, дизайн интерьера в подарок, др. Коттеджный городок «Золотые Ворота», Конча-Заспа фото: КОРПОРАЦИЯ «ЗОЛОТЫЕ ВОРОТА» Конечно, наша компания оптимизировала расходы, связанные с рекламной кампанией и продвижением коттеджных городков, правильно расставив приоритеты. Для нас первостепенным является выполнение обязательств перед существующими заказчиками, которые уже приобрели у нас недвижимость. Думаю, что «сарафанное радио» сегодня является наиболее эффективным инструментом продвижения продаж. Доверие и репутацию надежного партнера сложно создать и поддерживать посредством размещения наружной рекламы. Не секрет, что сегодня понятие цены в сегменте недвижимости достаточно условное, предложения очень разнообразны как на первичном, так и на вторичном рынках и зависят от многих факторов. Застройщики, как правило, пытаются удерживать динамику цен, а продажа от физических лиц может быть абсолютно непредсказуема. Если кому-то нужно срочно продать, безусловно, цена будет демпинговаться, однако это не является показателем для корректировки цен. Что касается нашей компании, мы делаем адекватное предложение своим клиентам. Если говорить о том, что может помочь украинским застройщикам, в частности занимающимся строительством коттеджных городков, выжить в сложные времена, следует отметить в первую очередь возобновление кредитования под застройку, всевозможные лизинговые программы, оптимальные цены на аренду строительной техники. Все это, без сомнения, поможет девелоперским компаниям. Однако главный аспект – это покупательский интерес к приобретению недвижимости в разгар строительства, так как завершить проект до 100% готовности только за собственные либо кредитные средства (по которым нужно возмещать тело кредита и проценты в определенный срок) практически невозможно. А для этого очень важна гарантия со стороны застройщика относительно декларируемого завершения строительства в срок». Александр Поддубный,
директор международной девелоперской компании AESI ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Международная девелоперская компания AESI была официально зарегистрирована в 2007 году. На сегодняшний день она входит в состав одноименной международной финансово-строительной корпорации, осуществляющей деятельность на территории Украины, Швейцарии, Италии и Франции. В состав корпорации входят также строительная компания «ТЕХСТРОЙ», финансовая компания «Инвестиционный клуб «Монетный Двор», проектный институт «Харьков-водпроект», архитектурное бюро, компания по оказанию услуг в сфере недвижимости, образования, медицины и др. Основная сфера деятельности компании AESI – привлечение инвестиций, а также предоставление полного спектра услуг в сфере жилой и коммерческой недвижимости на территории Украины. КОММЕНТАРИЙ Александр Поддубный фото: AESI «Финансовый кризис затронул рынок коттеджей в той же мере, что и другие сегменты недвижимости. До 2009 года коттеджная недвижимость активно развивалась, и большую часть городков кризис застал на стадии проектирования. Оценить точно, какое количество проектов поселков сегодня заморожено или полностью остановлено, довольно сложно. Данная информация не анонсируется, чтобы не навредить имиджу девелоперской компании и объекта в будущем. Многие застройщики в сложившейся ситуации будут пересматривать проекты, находящиеся на стадии разработки концепции. В современных условиях, как, впрочем, и в ближайшем будущем, компании будут закладывать в проекты гораздо меньший уровень рентабельности, чем ранее. Нельзя сказать, что на сегодняшний день спрос на коттеджи исчез, он перешел в разряд отложенного. В последнее время покупателей интересуют в основном коттеджи площадью 100-150 м² с возможностью кредитования, так как заплатить всю сумму сразу у большинства нет возможности. К тому же покупатели смотрят на уже построенные, сданные в эксплуатацию объекты. Что касается стоимости коттеджной недвижимости, то больше всего упали в цене те объекты, в которых строительство пребывает на начальном этапе. Близкие к завершению дома застройщики стараются достроить своими силами и максимально удержать цены. «СЕЙЧАС ПОДХОДЯЩИЙ МОМЕНТ ДЛЯ ВЫХОДА НОВЫХ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ НА РЫНОК ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ТАК КАК СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СНИЗИЛАСЬ В 2 РАЗА, А СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА – НА 10-15%» В актуальное время наилучшая реклама – это внедрение поощрительных программ для покупателей, беспроцентные рассрочки, частичное кредитование. Сейчас многие застройщики идут навстречу клиенту, снижая стоимость домовладений, ведь у него (клиента) большой выбор по цене и качеству. Стоит отметить, что сейчас подходящий момент для выхода новых девелоперских компаний на рынок загородной недвижимости, так как стоимость земельных участков снизилась в 2 раза, а себестоимость строительства – на 10-15%. Проекты, которые стартуют в момент возобновления спроса, выйдут на рынок в момент его подъема, и как раз на них придется неудовлетворенный спрос».