ХАРАКТЕРИСТИКИ УЧАСТКАДля проектирования ТРЦ большую роль играет месторасположение и конфигурация земельного участка, где планируется размещение объекта. Логично, что для проектанта проще разработать концепцию центра, который расположится на прямоугольном участке вдоль магистрали. Проблематичнее работать с участком неправильной геометрической формы со сложным ландшафтом.Оксана Соболь, ведущий архитектор компании DEPOT Development Group
Компании DEPOT Development Group приходилось работать с разными по качественным характеристикам земельными участками. Например, достаточно сложный рельеф (значительный перепад отметок уровня земли) характерен для участка в Донецке, где функционирует торговый центр нашей компании. В данном случае наиболее целесообразным представлялось проектирование многоуровневого комплекса. Противоположным по качественным характеристикам оказался участок в Черновцах, на котором реализован проект ТРЦ DEPOt Center. По форме данный участок представляет собой ровный прямоугольник, расположенный на центральной улице города в жилом районе, жители которого стали основными посетителями ТРЦ.Участок должен находиться вблизи густонаселенного жилого района и основных магистралей, чтобы максимально сократить время, потраченное основным потоком посетителей на дорогу в ТРЦ. Важна также четко отработанная структура логистики. ТРЦ должен располагать паркингом с удобной развязкой и съездом на городскую магистраль.Участки, находящиеся в центре города, по понятным причинам являются наиболее желаемыми для любого девелопера. Однако такие участки при развитии проекта ТРЦ могут означать большое количество проблем. Учитывая, что земельный участок в центральной части города, как правило, небольшой по площади, при разработке концепции становится ясно, что на данном участке возможна организация только подземного паркинга, а ТРЦ может быть только многоэтажным, что, в свою очередь, означает высокие затраты на строительство для девелопера. Следует отметить, что для разработки концепции торгово-развлекательного центра около 40% участка необходимо отводить под автостоянку, проезды и загрузку технологической части. При этом пятно застройки 1-3-этажного комплекса должно составлять минимум 20 000 м2.УНИКАЛЬНОСТЬ КОНЦЕПЦИИВажным элементом торговых объектов в Азии являются изысканные интерьеры (на фото: Mall of the Emirates, Дубаи, ОАЭ)фото: ISКонцепция любого торгового объекта состоит из многих компонентов и выражается в гармоничном сочетании позиционирования комплекса, архитектурно-планировочных решений, зонирования помещений, пула арендаторов, маркетинговой политики и т.д. Большую роль для успешности торгового центра играет внутренняя «нарезка» торговых площадей по блокам, размещение якорных арендаторов, внутренняя отделка и дизайн пространства, распределение зон отдыха и схема перемещения посетителей по торговым галереям комплекса. На стадии разработки концепции необходимо заложить идею уникальности комплекса, создать «изюминку» торгового центра. Такой «изюминкой» может стать оригинальное архитектурное решение при разработке фасадов или эксклюзивный дизайн внутреннего пространства.Немаловажную роль играют и акценты, которые делают монотонные коридоры торговых галерей более привлекательными. Такими акцентами могут стать зоны отдыха, оригинальные и неповторяющиеся для лучшего ориентирования покупателей в центре. В основном данная роль возлагается на композиции из растений, фонтаны, панорамные лифты и малые архитектурные формы. На психологическом уровне эффект от увиденного внутри или снаружи ТРЦ влияет на восприятие, память и ассоциации посетителя.КОНЦЕПЦИЯ ТРЦ В ДО- И КРИЗИСНЫЙ ПЕРИОДЫВ Азии применяется вертикальная схема планирования торговых объектов, которые представляют собой высотные здания (на фото: 8-уровневый торговый центр Funan DigitaLife Mall, Сингапур)фото: ISОдной из ключевых составляющих концепции ТРЦ являются архитектурные решения. В докризисный период данному важному фактору успешности торгового объекта уделялось мало внимания со стороны украинских девелоперов, поскольку в условиях невысокой конкуренции на рынке со стороны самих покупателей не было больших потребностей в архитектурных изысках. Необремененные эксклюзивными архитектурными концепциями ТРЦ становились очень популярными среди ритейлеров и покупателей. В качестве примера можно привести ТРЦ «Караван» в Киеве.Несомненно, кризисный период значительным образом повлиял на умы девелоперов в Украине, поскольку на практике стало ясно, что только качественные концепции в сложные экономические времена могут выживать. К сожалению, на данном этапе развития украинского рынка, даже в чрезвычайно сложной ситуации, архитектурные решения не играют решающую роль в успехе торгового объекта у покупателей. В качестве примера можно привести ТРЦ Dream Town на Оболонском проспекте в Киеве, который был открыт в наиболее тяжелое для экономики Украины время – в конце 2009 года. Этот проект, несмотря на то, что был разработан известным международным архитектурным бюро, не демонстрирует передовые направления в архитектуре и дизайне. Однако он является достаточно успешным проектом с экономической точки зрения.В данный момент в Киеве проектируются, а также уже строятся несколько масштабных проектов торговых центров, которые по своим архитектурным характеристикам обещают продемонстрировать украинским покупателям действительно европейский уровень. Несомненно, после ввода этих объектов в эксплуатацию рынок торговой недвижимости украинской столицы выйдет на новый качественный уровень, а таким составляющим концепции ТРЦ как архитектура и дизайн будет уделяться должное внимание.Многие концепции проектов торговых центров в пик кризиса были максимально упрощены. Некоторые существующие ТРЦ подверглись реконцепции. Подобные шаги позволили девелоперам пережить пик кризиса, но не дадут возможности изменить статус комплекса в посткризисный период. И что точно уже не сможет подвергнуться корректировке в построенных объектах – это архитектура зданий. Об этом необходимо помнить, разрабатывая проекты новых ТРЦ сегодня.В данный момент украинский рынок торговой недвижимости находится на стадии возрождения девелопмента. Для привлечения покупателей при разработке концепций ТРЦ необходимо внедрять инновационные решения, заимствованные у зарубежных торговых комплексов. Многим торговым объектам придется сделать ставку на зону развлечений. Вложение финансовых средств и усилий в развлекательную часть комплекса могут заметно повысить его доходность. Немаловажным вопросом в развитии концепции любого ТРЦ на украинском рынке является временной фактор: следует помнить, что на разработку и согласование всей разрешительной проектной документации торгового объекта в нашей стране необходимо около 400 дней. За это время может измениться многое – появятся конкурирующие объекты, усугубится экономико-политическая ситуация в стране, которая, как правило, влечет за собой изменение ценовой политики во всех отраслях экономики.ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТВ США распространена горизонтальная схема планирования зон ТРЦ (на фото: Quaker Bridge Mall, Нью Джерси, США)фото: ISКаждая концепция ТРЦ сугубо индивидуальна и подходит только данному участку, региону, стране. Например, в США распространена горизонтальная схема планирования зон ТРЦ. Торговая галерея характеризуется неяркими дизайнерскими решениями и занимает не более одного этажа. В Европе, напротив, большое значение придается архитектуре фасада и неповторимости дизайна внутреннего пространства, озеленению торговых галерей здания ТРЦ средней этажности. В Азии применяется вертикальная схема планирования: торговые объекты представляют собой, как правило, высотные здания с изысканными интерьерами и эксклюзивными развлечениями. Для Украины не приемлем в полной мере ни один из названных вариантов проектирования: в каком-то случае не удастся долго удерживать посетителей в ТРЦ, в другом – очень затратное проектирование и строительство не будут экономически выгодными для девелопера, или же реализовать эксклюзивный проект не позволят строительные нормы. Отсюда вывод – основным критерием успешного торгово-развлекательного центра в Украине является сбалансированная концепция, учитывающая все базовые факторы, начиная от выбора участка и заканчивая мельчайшими деталями интерьера.
