Кондиционирование объектов коммерческой недвижимости

Под созданием микроклимата в здании эксперты подразумевают его обеспечение несколькими инженерными системами, задачей которых является поддержание определенных параметров воздушной среды (кратности воздухообмена, температурного режима, очистки воздуха, определенного уровня влажности), необходимых для нормальной деятельности персонала и посетителей или обеспечения производственных (технологических) процессов. К таким системам специалисты относят отопление (воздушное отопление, совмещенное с системой кондиционирования), а также вентиляцию и кондиционирование. В целом эти системы обозначаются собирательным понятием HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning), как правило, подразумевающим их интеграцию в единый комплекс «интеллектуального здания».


Операторы отечественного рынка систем кондиционирования смотрят в будущее с оптимизмом
фото: Олег Герасименко

Интегрированные системы вентиляции и кондиционирования, основанные на принципах персонифицированного управления, не только обеспечивают пользователей объекта максимальным уровнем комфорта, но и предоставляют возможность искусственного создания определенного микроклимата в том или ином помещении здания с опцией одновременного нагрева и охлаждения разных площадей.
В Украине комплексное воплощение этой технологии встречается крайне редко, так как требует значительных первоначальных затрат. Однако эксперты рынка смотрят в будущее его развития с оптимизмом, поскольку уже сейчас большинство девелоперов начинает осознавать необходимость серьезных инвестиций в климатехническое оборудование как в возводящихся, так и в реконструируемых объектах коммерческой недвижимости.
Так как необходимость наличия на объекте систем кондиционирования и вентиляции (СКВ) уже стала достаточно очевидной, мы считаем особо важным обратить внимание игроков рынка коммерческой недвижимости на основные принципы и правила проектирования и эксплуатации подобного рода систем как ключевой составляющей обеспечения оптимального микроклимата.


СКВ
Под вентиляцией эксперты понимают регулируемый воздухообмен, осуществляемый для создания в помещениях воздушной среды, благоприятной для здоровья и трудовой деятельности, а также совокупность технических средств, необходимых для этого. Воздухоснабжение – функция систем вентиляции, которые удаляют влажный и загрязненный воздух из помещений и подают вместо него подготовленный наружный воздух. Основное назначение системы вентиляции заключается в осуществлении воздухообмена, обеспечивающего удаление из помещения загрязненного или перегретого воздуха и замену его свежим и очищенным.
По мнению экспертов, относительно систем организации микроклимата у украинских потребителей на сегодняшний день существует ряд стереотипов, сложившихся в связи с недостаточной осведомленностью о технических характеристиках, возможностях и правилах эксплуатации такого рода систем. Один из подобных стереотипов – глубокое убеждение в том, что для любого объекта достаточным условием достижения необходимого микроклимата является установка кондиционерного оборудования.


Каждый тип кондиционирования имеет свои функции
фото: Олег Герасименко

Однако, ограничиваться установкой только систем нельзя, так как технология их работы подразумевает всевозможную обработку воздуха, находящегося в помещении, но никак не подачу в него свежего наружного воздуха.
Под кондиционированием воздуха эксперты подразумевают создание и автоматическое поддержание (регулирование) в закрытых помещениях определенных параметров воздушной среды (температура, влажность, чистота и скорость движения воздуха, уровень пыли/пылеудаление) на заданном уровне с целью обеспечения оптимальных условий, наиболее благоприятных для здоровья и самочувствия людей, ведения их деятельности или осуществления определенного технологического процесса.


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    

Сравнительная характеристика центральной и локальной систем кондиционирования и вентиляции
Параметры	Центральная	Локальная
Средний срок службы оборудования системы, лет	15-20	7-10
Размещение и внешний вид офисного центра	Оборудование размещается: – в специально отведенных помещениях; – на кровле; – во внутренних дворах; – в подвалах.   Не загромождает фасад.	Оборудование размещается на фасаде здания.
Эксплуатация и обслуживание	– Меньшее количество чел./часов, необходимое для обслуживания центральной СКВ по сравнению с локальной СКВ той же мощности и, соответственно, более низкая стоимость сервисного обслуживания. – Обслуживание центральной СКВ в большинстве случаев осуществляется без нарушений рабочего графика арендаторов.

Источник: компания «Южспецмонтаж»
По мнению Николая Соколова, директора департамента систем вентиляции и кондиционирования компании «ЛАНИТ – Iv Кабельные Системы», особенностью создания микроклимата в офисном центре является ассимиляция (поглощение):
– теплопоступлений от людей, офисного оборудования, солнечной радиации;
– влаговыделений от людей;
– углекислоты, выделяемой людьми в процессе дыхания.
Единой классификации систем кондиционирования не существует, так как широта и вариативность их использования не позволяют структурировать все системы такого рода по одному признаку. Ниже представлены основные виды классификаций таких систем:
– по объекту применения – комфортные и технологические;
– по принципу расположения кондиционера в обслуживаемом помещении – центральные и местные;
– по наличию собственного, входящего в конструкцию кондиционера, источника тепла и холода – автономные и неавтономные;
– по принципу действия – прямоточные, рециркуляционные и комбинированные;
– по способу регулирования выходных параметров кондиционированного воздуха – с качественным однотрубным и количественным двухтрубным регулированием;
– по количеству обслуживаемых помещений или юнитов – однозональные и многозональные;
– по давлению, создаваемому вентиляторами центральных кондиционеров – низкого (до 100 кг/м²), среднего (от 100 до 300 кг/м²) и высокого давления (выше 300 кг/м²).
Системы кондиционирования могут быть локальными, централизованными и центральными. Самая простая – сплит-система (локальная система кондиционирования), состоящая из блоков двух типов – наружных и внутренних (как правило, до 5), которые одновременно могут работать только на обогрев, либо на охлаждение воздуха. Такие системы не могут быть интересными для профессиональных объектов недвижимости с точки зрения затрат, в количественном и качественном отношении, поскольку являются бытовыми. Однако именно наружные блоки сплит-систем «украшают» сегодня фасады отечественных зданий.
Централизованная система кондиционирования (мультисплит-система), по сути, является улучшенным вариантом стандартной бытовой сплит-системы и применяется для кондиционирования нескольких независимых помещений одного здания.
По словам Григория Есилевского, генерального директора компании «Биата Инжиниринг», каждый тип кондиционирования имеет свое функциональное предназначение: «Локальные кондиционеры были созданы как бытовые системы, что обусловливает их отличительные характеристики и, в первую очередь, существенные ограничения по хладопроизводительности (мощности), наружным температурам, в случае применения сплит-систем – ограниченность по протяженности трасс. Кондиционирование офисного центра локальными кондиционерами теоретически возможно, но это потребует установки подобного кондиционера в каждом помещении и фасад здания «украсится» гроздьями наружных блоков, что отнюдь не является эталоном современного бизнес-центра. Однако эстетика – не самая главная проблема в данном случае. Локальные кондиционеры не могут обеспечить необходимого объема воздуха для всего центра – из 3 обязательных условий кондиционирования (температура, влажность и подвижность воздуха), локальные кондиционеры позволяют только регулировать температуру. Кроме того, бытовая техника некоторых производителей использует дешевые комплектующие, которые быстро выходят из строя, и в случае, если кондиционеров несколько, затраты на их ремонт и обслуживание будут занимать немалую долю бюджета компании-арендатора».
Наиболее совершенной, по оценкам экспертов, является система центрального кондиционирования, единственно пригодная для профессионального использования в объектах коммерческой недвижимости. В целом, по данным компании «Южспецмонтаж», применение центральной СКВ в офисных помещениях оправдывает себя как по капитальным, так и по эксплутационным затратам. Именно центральное кондиционирование позволяет создать и поддерживать необходимые параметры микроклимата в различных диапазонах в большом количестве различных помещений и на больших площадях. Эта система обеспечивает в каждом помещении не только необходимую температуру воздуха, влажность и чистоту, но и свежесть за счет работы с атмосферным воздухом, благодаря системам вентиляции, с которыми она интегрирована.
Относительно стоимости СКВ, то, по оценкам специалистов, она колеблется в пределах $65-200 за 1 м² общей площади офисного центра, при этом на ее величину влияет достаточно большое количество факторов, поэтому однозначно определить довольно сложно и в каждом случае необходим индивидуальный расчет.
В настоящее время во всем мире наиболее широко распространенными являются три типа систем центрального кондиционирования: центральный кондиционер, мультизональные (VRV/VRF) и системы чиллер-фэнкойл.


ЦЕНТРАЛЬНЫЙ КОНДИЦИОНЕР
Своеобразным переходом от локальных к современным централизованным СКВ является использование центрального кондиционера, незаменимого, по оценкам экспертов, для торговых центров, кинотеатров, спортивных сооружений и иных объектов, где первоочередную важность имеет не столько возможность индивидуального регулирования, сколько поддержание необходимого уровня воздухообмена и одинаково стабильного температурного режима на больших площадях.
Центральный кондиционер способен не только охлаждать или нагревать воздух, но и выполнять функции контроллера приточно-вытяжной вентиляции, очистителя и увлажнителя воздуха. Он состоит из набора секций, каждая из которых выполняет собственную функцию. При этом для секции охлаждения, то есть непосредственно для кондиционера, требуется внешний источник холода – чиллер или фреоновый конденсаторный блок. Центральному кондиционеру также необходим внешний источник тепла – горячая вода от системы центрального отопления или бойлера.
Вентиляционная система центрального кондиционера предназначена для забора воздуха и подачи его в помещения. В центральных кондиционерах применяются радиальные (центробежные) вентиляторы, которые вращаются электродвигателем через ременную передачу. Секция шумоизоляции центральных кондиционеров предназначена для снижения шума, создаваемого вентиляторной секцией: внутри этой секции устанавливаются звукопоглощающие пластины. Увлажнение воздуха производится в специальной камере или с помощью парового увлажнителя. Секция фильтрации предназначена для очистки от пыли проходящего через кондиционер воздуха. Для экономии энергии, затрачиваемой на нагрев наружного воздуха, в кондиционерах иногда устанавливают рекуператоры.
В последнее время широкое распространение получили крышные кондиционеры (Roof-top), представляющие собой устройства-моноблоки для открытой установки на крышах зданий. Roof-top позволяет осуществлять обработку воздуха в помещении (охлаждение или нагрев) или подачу свежего воздуха от тысяч до десятков тысяч м² в час. Подогрев приточного воздуха осуществляется встроенным воздухонагревателем с водяным теплоносителем или встроенным газовым подогревателем. Для снижения энергозатрат возможно использование наружного холода. По словам Андрея Кусеня, коммерческого директора ТД «ЭКО», такие системы активно используются торговыми сетями «Эльдорадо» и «Фокстрот».


МУЛЬТИЗОНАЛЬНЫЕ (VRV/VRF) СИСТЕМЫ
Впервые такая система была разработана в 1982 году в Японии корпорацией DAIKIN. В Европе и США мультизональные системы появились в 1989 году. Название VRV (Variable Refrigerant Volume), которое может быть переведено как «переменный объем хладагента», отражает главное их отличие от других сплит-систем – использование общей системы трубопроводов. Мультизональные системы фактически являются продолжением технологического развития сплит- и мультисплит-систем: внутренние и внешние блоки VRV/VRF по типу размещения аналогичны системе чиллер-фэнкойл.
Так как название VRV является зарегистрированной торговой маркой, для обозначения подобных систем других производителей используется аналогичная по смыслу аббревиатура VRF (Variable Refrigerant Flow) – «переменный поток хладагента». В системах VRV/VRF каждый внутренний блок имеет электронный термовентиль, регулирующий объем поступающего хладагента из общей трассы в зависимости от тепловой нагрузки на этот блок. Благодаря этому система VRV более точно поддерживает заданную температуру (±0,5°С), избегая перепадов в несколько градусов, свойственных иным системам.
Системы типа VRV/VRF состоят из наружных и внутренних блоков, которые могут быть удалены друг от друга на 100 метров, причем 50 из них – в вертикальном измерении. Одним из преимуществ VRV/VRF систем, особенно для реконструируемых зданий, является возможность их монтажа даже во время отделочных работ (при условии наличия подготовленной системы вентиляции), в то время как другие необходимо закладывать в проект еще на стадии создания рабочей документации.


Кондиционирование необходимо любому объекту коммерческой недвижимости
фото: Олег Герасименко

Системы VRV/VRF позволяют одновременно охлаждать одни помещения и обогревать другие, причем в них используется идея утилизации тепла. Управление внутренними блоками таких систем может осуществляться как с помощью индивидуальных инфракрасных пультов дистанционного управления, так и централизованно. Кроме того, группы блоков-доводчиков таких систем могут быть объединены в логические зоны, которыми также можно управлять по отдельности, то есть зонально.
Еще одним немаловажным преимуществом такой системы является возможность расширения путем доукомплектования дополнительными внутренними и наружными блоками.
Мультизональная сплит-система имеет огромные практические преимущества: она позволяет вместо установки двух автономных мультисплит-систем, одна из которых работала бы на нагрев, а другая – на охлаждение, ограничиться одной.
Это, в свою очередь, сокращает количество наружных блоков и позволяет экономить электроэнергию. Производительность внутренних блоков в мультизональной сплит-системе может быть в 1,3-1,5 раза выше производительности наружных блоков по сравнению с мультисплит- или супермультисплит-системами, что позволяет обслужить больше помещений при аналогичной производительности.
Единственным существенным недостатком такого рода систем, кроме ограничений по количеству внутренних блоков (которое в лучших из них не превышает 400 штук) и максимальному расстоянию между блоками в 100 метров, является их относительно высокая стоимость.


СИСТЕМЫ ЧИЛЛЕР-ФЭНКОЙЛ
Системы чиллер-фэнкойл на сегодняшний день являются наиболее распространенными в сфере коммерческой недвижимости в странах Западной Европы и США. Чиллер и фэнкойлы соединяются трубопроводом, по которому в качестве теплоносителя течет вода. Поэтому одним из отличий данных систем от мультизональных является циркуляция между наружным и внутренними блоками (чиллером и фэнкойлами) не фреона, а воды (или незамерзающей жидкости, как правило, 10-40% раствор этиленгликоля или пропиленгликоля). Циркуляцию жидкости осуществляет насос, являющийся третьим компонентом системы.
По сравнению с мультизональными система чиллер-фэнкойл обладает некоторыми преимуществами: расстояние между чиллером и фэнкойлами определяется только мощностью насосной станции и может достигать нескольких сотен метров; количество фэнкойлов в системе не ограничено и зависит только от мощности чиллера (может достигать 9000 кВт); для соединения чиллера с фэнкойлами используются различные виды недорогих водных труб, тогда как в мультизональных системах применяются значительно более дорогие медные фреоновые коммуникации.
Однако, мультизональные системы значительно превосходят системы чиллер-фэнкойл по показателям энергопотребления: для чиллер-фэнкойл это в среднем порядка 60 Вт/м², тогда как для мультизональных систем – около 30-35 Вт/м². Кроме того, для систем чиллер-фэнкойл оборудование, как правило, поставляется несколькими производителями, для размещения основного и вспомогательного оборудования системы необходима достаточно большая площадь. Монтажные работы по системам чиллер-фэнкойл характеризуются относительно высокой трудоемкостью и требуют больших временных затрат. При эксплуатации систем чиллер-фэнкойл необходимо постоянное наличие обслуживающего персонала. Мультизональные же системы в процессе эксплуатации не требуют обслуживающего персонала, все оборудование таких систем поставляется одним поставщиком, а монтажные работы выполняются значительно быстрее, чем в случае систем чиллер-фэнкойл.
В данном сегменте отечественного рынка представлено оборудование таких марок, как Daikin, Blue Box, York, Carier, Train, Lenox.


МОНТАЖ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Григорий Есилевский отмечает, что «СКВ закладывается в здание на этапе проектирования. Монтаж центрального кондиционера в уже отремонтированном здании невозможен. Монтаж мультизональной системы возможен, но не желателен, эти вопросы все-таки нужно учитывать на более ранних стадиях – проектирования и ремонта».
Специалисты компании «Южспецмонтаж» считают, что «качественный и согласованный со смежниками проект СКВ, в котором предусмотрено и согласовано все – от основного оборудования до узла крепления воздуховода – это гарантия успеха и минимум дополнительных затрат. Монтаж «с листа» в короткие сроки возможен и в ряде случаев необходим, однако он, как правило, требует от всех участников проекта более напряженной работы и несет в собе долю риска как в финансовом, так и во временном аспектах (зачастую приводит к массе переделок в связи с несогласованностью и, в конечном итоге, оттягивает срок сдачи объекта). Оптимальная последовательность проектных работ имеет следующий характер: техническое задание от заказчика (что хочет заказчик?) – проект – анализ проекта сторонней организацией – согласование всех частей проекта между собой – согласование с государственными инстанциями – производство работ в определенные сроки».
Важнейшим фактором функциональности и долговечности СКВ, по мнению экспертов, является профессионализм монтажа. Именно поэтому эксперты рекомендуют значительное внимание уделять выбору подрядчика. Так, по мнению Сергея Билько, генерального директора компании «Вент Проф», «прежде всего, нужно учитывать характер коммерческого предложения – сводится оно к стоимостным показателям или же представляет собой комплексное схемо-техническое решение. У организации-соискателя должен быть инженерный подход к решению задач построения микроклимата, однако на сегодняшний день на отечественном рынке ключевым фактором все еще остается цена.
При выборе компании также рекомендуется следить за тем, чтобы компания-соискатель поставляла оборудование не слишком большого количества производителей. Хотя по своим основным характеристикам данное оборудование практически одинаковое, но нюансов в его работе довольно много. И организация, которая представляет линейку из оборудования двадцати компаний, просто не в состоянии грамотно увязывать его.
Еще один совет заказчикам. В одном из ТЦ Киева проводился тендер на монтаж систем центральной вентиляции и кондиционирования. В погоне за экономией окончательная смета проекта постоянно ужималась, в итоге установленная в здании СКВ фактически не выполняет своих функций».
По мнению Андрея Маркова, генерального директора Украинского инвестиционного консалтингового альянса, основной проблемой отечественного рынка систем кондиционирования является фактическое отсутствие у большинства фирм опытного персонала: «А ведь эти системы представляют собой сложный, тонконастраиваемый и требующий постоянного внимания со стороны обслуживающего персонала «инструмент». Все эксперты без исключения отмечают, что для девелоперов ключевым вопросом является выбор подрядчика по поставке, установке и обслуживанию такого рода систем».
По словам специалистов, именно качественное обслуживание такого оборудования позволяет компаниям-поставщикам держаться на плаву. «Дело в том, – считает Андрей Кусень, – что продажа такой техники, равно как и ее установка – сегодня на отечественном рынке является единичными случаями, а обслуживание такого оборудования необходимо практически постоянно. Владельцы объектов недвижимости имеют две возможности: либо заключить договор на обслуживание (желательно с компанией-инсталлятором), либо создавать собственную эксплуатационную службу. Первый вариант наиболее приемлем, причиной чему является опыт работников, к тому же условия дальнейшего обслуживания со стороны компании, выполнявшей монтаж, выгодны клиенту, так как это дополнительный стимул для выполнения монтажных работ на максимально высоком уровне. Не стоит забывать, что при поломках оборудования, которые иногда случаются, проводится независимая экспертиза, и если выясняется, что выход из строя произошел по вине службы эксплуатации, все расходы по ремонту ложатся именно на эту службу».


УКРАИНСКИЙ РЫНОК
В настоящее время украинский рынок систем HVAC только начинает свое становление. На его долю приходится лишь около 5% в количественном отношении и до 20% – в денежном от общего объема рынка СКВ в Украине. Если сейчас здесь представлено около 1000 организаций, предлагающих те или иные услуги, то на рынке систем HVAC профессиональных компаний, по оценкам экспертов, насчитывается не более 10-15. Однако эти компании находятся в более выигрышном положении: если рынок бытовых систем кондиционирования достаточно сильно подвержен сезонным колебаниям, то рынок профессионального оборудования стабилен и в ряде случаев реализация даже одного заказа на монтаж СКВ приносит этим компаниям большую прибыль, чем работа по реализации бытовых систем в течение года. Компании, работающие в Украине на рынке систем HVAC, как правило, связаны с производителями этого оборудования агентскими или дистрибьюторскими отношениями, и нередки случаи, когда в том или ином проекте они лоббируют определенные системы/оборудование конкретного производителя. Случаи, когда проектированием и установкой систем HVAC занимаются компании, не имеющие прямых связей с производителями, пока довольно редки. Однако именно эти операторы рынка способны наиболее оптимально для заказчика/девелопера оценить потребности проекта и выбрать идеальное для него оборудование.
Рост объемов отечественного рынка локальных СКВ ежегодно на протяжении нескольких последних лет составляет около 30-40%. Это, по оценкам экспертов, объясняется тем, что около 95% всего фонда недвижимости в Украине представлено зданиями и сооружениями постройки до 1990 года, в которых монтаж центральных СКВ, как правило, невозможен вследствие наличия конструктивных особенностей проектов или же экономической нецелесообразности.
Однако эксперты отмечают, что в последние два-три года, с началом строительного бума, в Украине прослеживается тенденция, идентичная мировой, – активное формирование рынка центральных СКВ. И хотя рост данного рынка в Украине ежегодно составляет лишь до 10-15%, в перспективе ближайших 5-10 лет, по мнению экспертов, этот показатель станет более высоким, чем для рынка локальных систем. Кроме того, его тенденции более прогнозируемы: конкуренция на нем, судя по высказываниям экспертов, останется стабильной – компаниям, занимающимся сейчас только бытовыми системами, будет чрезвычайно сложно освоить новое направление, и лишь немногие из них смогут оказать клиентам полный комплекс специализированных услуг повышенной сложности – от проектирования до гарантийного обслуживания по мировым стандартам.
На сегодняшний день, по словам Сергея Билько, в отечественных офисных центрах применяются разнообразные СКВ, но в большинстве случаев речь уже идет о центральном кондиционировании – VRV/VRF, центральных кондиционерах, а иногда и системе чиллер-фэнкойл.
Среди производителей центральных кондиционеров, продукция которых представлена на отечественном рынке, Григорий Есилевский выделяет компании York, Carier, Train (США), Lenox (Франция): «В Украине внутреннее производство таких систем осуществляет Николаевский завод, но мы их продукцией не пользуемся, и что-то сказать о качестве кондиционеров не можем. Специалисты же компании «Южспецмонтаж» полагают, что отечественное производство оборудования для СКВ постепенно начинает развиваться, а некоторые образцы по своим характеристикам уже сегодня превосходят зарубежные аналоги среднего уровня.