Игорь Фирер, руководитель проекта «Автосити» фото: Олег Герасименко
CP: Расскажите, пожалуйста, об истории проекта «Автосити». Когда и почему возникла идея его создания? Идея создания комплекса, объединяющего спортивную, коммерческую и социальную базу для развития такого макропонятия, как автомобильная индустрия, возникла довольно давно. Количество автомобилистов в столице увеличивается с каждым годом, а сам автомобильный спорт не развит. Не потому, что в этом направлении не делается конкретных шагов. Причина заключается в том, что инвестирование и строительство не успевают за бурным ростом автомобилизации Украины, за наполнением автомобильного рынка и ужесточением требований к самим машинам и оказываемым услугам. Такой большой город, как Киев, имеет всего один автодром – «Чайку», что по европейским меркам несерьезно. На улицах столицы регулярно проводятся стихийно организованные гонки – стритрейсинг, драгрейсинг и т.д. Однако, во-первых, они проводятся в неприспособленных для этого местах, что само по себе небезопасно как для окружающих, так и для гонщиков, а, во-вторых, участие в подобных гонках, где необходимо должным образом экипироваться, является довольно затратным. Многим хотелось бы прикоснуться к этому дорогому виду спорта и проверить, что быстрее – собранная своими руками «девятка» или серийное BMW. Идея создания «Автосити» основана, в первую очередь, на общей востребованности достойной организации автомобильных видов спорта в Киеве, поскольку владельцем автомобиля сейчас является каждый третий-четвертый украинец. У нас до сих пор нет ни квалифицированных курсов экстремального вождения, ни мест, где водители могли бы учиться и развивать свое умение. Ведь, согласно статистике, участниками дорожных происшествий в основном являются водители со стажем до года. С другой стороны, в Украине активными темпами развивается автомобильная индустрия, имеющая огромный денежный оборот. С каждым годом растет количество официальных представительств и компаний-дилеров ведущих мировых автомобильных концернов. Создание уникального формата, интересного как потребителям, так и инвесторам, возможно посредством объединения двух идей – автомобильного спорта и коммерческой составляющей, включающей в себя элементы как индустриального, так и технопарка с большим объемом выставочных, обслуживающих, обучающих, торгово-офисных, развлекательных, гостиничных и логистических площадей. Непосредственная работа над проектом была начата весной этого года. Проект «Автосити» ПРОЕКТ: «Стритрейсинг-инвест»
CP: Кому принадлежит идея создания проекта? Идеологом и координатором проекта «Автосити» является инициативная группа в составе частных лиц и общественной организации «Стритрейсинг», которые и возьмут на себя спортивную составляющую. На самом деле этот проект несет не только коммерческую, но и социальную нагрузку. CP: Расскажите более подробно о концепции проекта. Чем руководствовались ее создатели? Все, что связано непосредственно с автомобильным спортом (я имею в виду гоночные трассы, учебные площадки, технические помещения, соответствующую инфраструктуру), является исключительно затратной частью, которая изначально не претендует на прибыльность. Поэтому, чтобы финансово оправдать эти затраты, в структуру комплекса необходимо включить коммерческую составляющую, которая будет обслуживать как потребности арендаторов и посетителей самого «Автосити», так и жителей близлежащих районов. При разработке проекта мы в первую очередь отталкивались от площади и расположения земельного участка. Участок в 30 гектаров расположен по ул. Пуховской на окраине Троещины. Поэтому в основу концепции и коммерческой составляющей необходимо было положить что-то такое, ради чего в этот комплекс будут приезжать люди, живущие не только на Левом, но и на Правом берегу. Что-то, чего они не смогут найти в своем районе или в центре города. Одним из таких центров притяжения, по нашему мнению, могут стать специализированные выставочные площади, которых пока нет в Киеве. По состоянию на сегодняшний день в столице действует всего три заслуживающих внимание выставочных комплекса – на Левом берегу, на Теремках и на Нивках. Однако в них проходят разнопрофильные мероприятия – начиная выставками недвижимости и заканчивая текстилем. Мы же планируем создать в «Автосити» постоянно действующую выставку автомобильной промышленности, объединяющую все – от мотоциклов до грузовиков и автобусов. Это гигантская индустрия, в которую входят не только сами автомобили, но и детали, запчасти, сопутствующие товары и т.д. Естественно, все это потребует создания определенной инфраструктуры – офисных, складских, гостиничных площадей. Более того – рядом с нами расположен район Троещина – самый крупный спальный массив Киева. Поэтому многое в нашем проекте, в частности торговые и развлекательные площади, ориентировано на конкретные нужды потребителей. Часть торговых площадей будет направлена на автомобильную индустрию, часть – на повседневное бытовое обслуживание населения. В итоге «Автосити» станет настоящим самодостаточным мини-городом. Все здания и сооружения комплекса будут увязаны между собой согласно городским правилам и нормам организации движения, транспорта и пешеходных потоков. В нынешнем варианте концепции территория «Автосити» представляет собой участок с радиально расположенными улицами, сходящимися к центральной площади. Все, что связано с автомобильной спецификой, расположено ближе к центру комплекса; все, что направлено на обслуживание населения, – фронтально, ближе к жилому массиву. В соответствии с этим дифференцирована ценовая политика, все, что ближе к жилому району, более доступно (магазины, развлекательные заведения, кинотеатры, автошколы и т.д.), по мере приближения к центру все ярче выражается профильная направленность, учитывающая пожелания посетителей с разным доходом. Отмечу также, что идея создания подобных комплексов не является уникальной. Этот опыт давно и успешно используется во всех развитых странах мира, имеющих своих гигантов автомобильной индустрии. В данном случае мы постарались воплотить в проекте лучший опыт стран Европы, США и России, усилия немецких и украинских архитекторов, идеи девелоперской компании Prospects Development, собственные инновационные решения и создали концепцию, где все возможные направления коммерческой и «автомобильной» недвижимости могли бы совмещаться и положительно влиять на окупаемость проекта в целом. Возможно, в этом проекте будут допущены какие-то ошибки, и не все будет развиваться гладко, однако мы первые, кто пошел в Украине по этому пути. Поэтому компании, которые пойдут вслед за нами, смогут обратиться к нашему опыту и, может быть, сделают свои проекты лучше. CP: Какова площадь комплекса и его отдельных функций? Комплекс будет решен в двух уровнях – подземном и наземном, что обусловлено спецификой существующего рельефа. Благодаря современным технологиям мы выходим на коэффициент застройки, приближающийся к 1. Общая площадь объекта составит чуть более 530 тысяч м2, площадь первого уровня – более 300 тысяч м2, второго – около 200 тысяч м2. CP: На какой стадии находится проект «Автосити», и в какой последовательности будет осуществляться его реализация? Реализовать проект можно будет только после определения инвесторов на каждый из объектов или на конкретную функцию в составе комплекса, что, в принципе, и предполагает специфика формата комплексного технопарка. В связи с этим мы планируем сначала полностью отработать концепцию до стадии рабочего проекта, определиться с инвесторами и только затем начинать реализацию, вместе проходя все стадии. Мы предполагаем, что вся эта процедура займет около двух лет. Безусловно, в итоге концепция претерпит определенные изменения, но только в лучшую сторону. Сегодня проект «Автосити» на уровне концепции принимает участие в крупных украинских и международных выставках, поскольку оптимальная реализация комплекса возможна только в сотрудничестве с профильными инвесторами, специалистами в данной отрасли. Уже на данном этапе мы начинаем переговоры с будущими владельцами, поскольку они, в силу имеющегося опыта, точно знают, каким стандартам и требованиям должны соответствовать конкретные части комплекса. CP: По какой схеме будет осуществляться финансирование проекта? В связи с тем, что реализация проекта требует значительного объема средств (по предварительным подсчетам, от $500 миллионов), мы не рассчитываем финансировать его сами. Около 25% проекта профинансирует заказчик, остальной объем будет реализовываться за счет средств инвесторов. Уже сейчас определенный интерес к проекту проявляют крупные фонды, рассматривающие возможность его покупки на начальной стадии с последующим развитием и продажей или сдачей в аренду по частям. Если рассматривать проект комплексно, то на откуп профильным инвесторам мы планируем отдать выставочную площадь, возможно, также систему автохаусов, развлекательную и гостиничную части. Офисную и торговую функции планируется оставить за собой. CP: Офисная часть будет ориентирована на арендаторов комплекса? Да, полностью. Потенциальными потребителями офисных площадей «Автосити» являются банки и другие обслуживающие предприятия автотранспортной отрасли. CP: Проводились ли в процессе разработки и реализации концепции маркетинговые исследования, направленные на выяснение степени готовности дилерских компаний войти в этот проект? Мы проводили внутреннее закрытое исследование, результаты которого неоднозначны, поскольку могут измениться после прихода в проект инвесторов и владельцев конкретных марок. Пока с твердой уверенностью можно сказать, что украинский рынок не насыщен данного вида недвижимостью. В Украине нет постоянно действующей автомобильной выставки, нет точек, где предоставлялся бы весь спектр автомобильных услуг – от мытья машины до покупки автобуса. Здесь же посетитель сможет не просто купить машину (автобус, специализированную, строительную автомобильную технику, прицеп, мотоцикл и др.), но и зарегистрировать ее, получить техническое обслуживание, сделать тюнинг и т.д.
ПРОЕКТ «АВТОСИТИ», УЛ. ПУХОВСКАЯ, КИЕВ Заказчик: ООО «Стритрейсинг-инвест» Девелопер: Prospects Development Консультант: Евгений Закман Архитектор: мастерская Татьяны Винклер (Германия), Украинским исполнителем является мастерская «Зотов и Ко» Площадь участка: 30 гектаров Общая площадь комплекса: более 530 тысяч м2
