Коммерческая недвижимость Праги: пример для подражания
ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ Ключевым событием развития Чехии за последние годы стало вступление в 2004 году в Европейский Союз, в связи с чем специалисты прогнозируют значительные позитивные изменения в стране как на макроэкономическом уровне в целом, так и в отдельных отраслях экономики, в том числе и в недвижимости. Однако утверждать, что ситуация кардинально изменится, было бы преувеличением: уже сегодня Чешская Республика является одним из наиболее развитых государств Центральной и Восточной Европы, а по основным показателям уровня жизни и темпов экономического роста не уступает некоторым из старых членов ЕС. В 2004 году ВВП Чехии составил 90 миллиардов евро или 8,5 тысячи евро на душу населения (для сравнения, в Украине этот показатель едва дотягивает до 1200 евро, в России – 3350 евро). Уже в течение 5 лет темпы роста ВВП Чехии составляют в среднем 3,5% – это достаточно высокий, особенно в сравнении со стагнирующей Западной Европой, показатель. Однако, превосходя по темпам роста ВВП средний для ЕС показатель в 2,5%, Чехия все же уступает новым членам ЕС. При этом, по оценкам авторов доклада Всемирного банка «Европейский Союз – 8», если в 2004 году во всех восьми странах Центральной Европы и Балтии (Польше, Чехии, Венгрии, Словакии, Словении, Литве, Латвии и Эстонии), вступивших в ЕС, наблюдался стремительный рост ВВП, то уже в 2005 году темпы экономического роста в этих странах снизятся. Исследователи связывают экономический рост с притоком прямых иностранных инвестиций и ростом экспорта, а также с активным развитием отраслей экономики с высоким уровнем добавленной стоимости; а снижение – с ростом безработицы и повышением налогов. Обе тенденции обусловлены фактом вступления стран в ЕС, однако влияние последней предполагается более значительным. Так, в прошлом году в новых странах-членах ЕС увеличился рост производства и экспорта, а, следовательно, в связи с резким увеличением доходов населения возрасли поступления от налогов. После отмены всех барьеров, ограничивающих доступ к рынкам ЕС, экспорт этих стран, включая экспорт сельскохозяйственной продукции, достиг небывалых размеров. Однако уже в конце 2004 года во многих из них появились тенденции некоторого замедления темпов экономического роста. Прогнозируется, что и в 2005 году основные показатели макроэкономического развития в странах Центральной Европы и Балтии будут снижаться, что, в свою очередь, отразится и на экономике стран Западной Европы. Однако, эксперты компаний Jones Lang LaSalle и Colliers International оценивают перспективы экономики Чехии достаточно оптимистично (см. график 1), отмечая следующие положительные тенденции в ее развитии: – в 2004 году инфляция в Чехии составила лишь 2,8%, что позволяет сделать вывод о достаточно низком уровне инфляционного давления на экономику, а в комплексе со стабильностью курса чешской кроны (CZK) и ожидаемым притоком иностранных инвестиций позволяет прогнозировать стабильность цен в среднесрочной перспективе; – в сравнении с показателями 2003 года размер дефицита государственного бюджета в 2004 году уменьшился и составил 94 миллиарда чешских крон (3,4% ВВП, в 2003 году он составлял 5% ВВП), усилив самые оптимистические прогнозы и продемонстрировав улучшение в сфере управления государственными финансами; – дефицит торгового баланса, уменьшившийся по сравнению с 2003 годом на 70% и в 2004 составивший около 20 миллиардов чешских крон, оценивается экспертами как лучший показатель за последние 10 лет. Объем экспорта вырос на 25%, а импорта – только на 20%. Наиболее активной экспортоориентированной отраслью по итогам 2004 года стало автомобилестроение. Прогнозы экспертов на 2005-2006 годы еще более оптимистичны: дефицит торгового баланса и впредь будет уменьшаться. графика: СР Источник: Colliers International, Jones Lang LaSalle
Наиболее проблемным вопросом развития чешской экономики эксперты называют безработицу – на начало 2005 года официально зарегистрированный ее уровень составлял 10%, однако, согласно прогнозам, рост экономики и конкурентоспособность в структуре ЕС позволят снизить этот показатель до 2% в течение следующих двух-трех лет. Одной из наиболее быстрорастущих отраслей чешской экономики остается строительная сфера и сфера недвижимости, темпы роста которых достигли наивысшего показателя за последние 10 лет, составив по итогам 2004 года 10%. В этом году, как ожидается, объемы строительной индустрии увеличатся еще больше.
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ На начало 2005 года совокупный объем рынка офисных помещений в Праге достиг около 1,7 миллиона м2, из которых 61% был представлен во вновь построенных зданиях, а 39% – в реконструированных. В течение 2004 года на рынок было выведено порядка 170 тысяч м2 офисных помещений, только 10% из которых было представлено в CBD. За этот же период было сдано в аренду около 132 тысяч м2, из которых 15% (20 тысяч м2) – в рамках продления существующих договоров аренды. графика: СР Источник: Colliers International, Jones Lang LaSalle
Уровень вакантности на рынке офисной недвижимости Праги за 2004 год вырос с 12,2% до 15,3% (в конце 2001 года – 9,4%), в итоге незаполненными на начало 2005 года оставались более 260 тысяч м2 офисных помещений. В 2005 году, по оценкам экспертов, на рынок будет выведено порядка 200 тысяч м2 новых площадей, из которых 30 тысяч м2 уже имеют своих арендаторов. графика: СР Источник: Jones Lang LaSalle
Арендные ставки на офисные помещения в течение последних 4-х лет остаются примерно на том же уровне: для CBD – 18-20 евро/м2/в месяц, для остальных районов Праги – 15-16 евро/1 м2/в месяц (см. графики 2, 3). При этом, как отмечают эксперты компаний Colliers International и Jones Lang LaSalle, около 80% всех сделок по аренде офисных помещений сконцентрировано в классе А. В то же время центральное месторасположение – в CBD – постепенно утрачивает свою исключительную значимость с точки зрения привлекательности для арендаторов и влияния на уровень арендных ставок. графика: СР Источник: Jones Lang LaSalle
Наибольшим спросом пользуются офисные площади менее 1000 м2, в общей структуре сделок их объем, по данным компании Colliers International, составляет около 75%. Крупнейшими девелоперами на рынке офисной недвижимости Праги являются компании Ablon (Meteor Business Center), Africa Israel Investment (Flora Plaza), AIG Lincoln (Florence Office Builindg, The Park), Bouygues (I.P. Pavlova), Europolis Invest (River City-Danube House), GE Capital Golub Europe (Charles Square Center), HOCHTIEF Development (Techno Park), Immorent (Avenir Business Park), ING Real Estate (Arena), Karimpol (Andel Park), Lighthouse Vltava (Lighthouse), Lordship Estates (Jungmanova Plaza, Pankrac House), Mayfield Property Holdings (Prague Gate), Passerinvest Group (BB Centrum /A, D/, BB Centrum Office Park), Raiffeisen ProInvest (Raiffeisen Centrum).
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Основной тенденцией развития торговой недвижимости в Чехии последних лет эксперты называют децентрализацию – Прага постепенно теряет центральное положение на рынке, а большая часть проектов реализуется в региональных центрах, крупнейшим из которых является Брно. Однако, Прага остается наиболее развитым рынком торговой недвижимости. Так, в течение 2004 года в столице, преимущественно на ее окраинах и в пригородах, были открыты 5 торговых центров и 3 ритейл-парка. На начало текущего года совокупный объем арендуемых площадей в современных торговых центрах Праги составил более 450 тысяч м2. При этом, как ожидается, к началу 2006 года этот показатель достигнет 600 тысяч м2 – за счет ввода в эксплуатацию 4-х новых объектов, включая и Centrum Chodov, крупнейший в Чехии торговый центр общей площадью 55 тысяч м2. Эксперты отмечают стремительный рост спроса на торговые помещения со стороны розничных сетей, расширяющих свою представленность в Праге. Наиболее активными среди них являются: C&A, Camaieu, Electro World, Hervis, H&M, New Yorker, Next, Promod, Sephora. Наивысшие арендные ставки (prime rents) для стандартного юнита площадью в 100 м2 в профессиональном и эффективно расположенном торговом центре составляют порядка 45-50 евро/1 м2/в месяц. В ритейл-парках ставки колеблются в диапазоне от 5 до 14 евро/1 м2/в месяц. Очень высоким спросом пользуются торговые помещения, расположенные на нижних этажах жилых зданий центральных улиц Праги, где арендные ставки представлены в диапазоне от 100 до 150 евро/1 м2/в месяц.
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Ключевой тенденцией развития рынка складской недвижимости Праги в последние 3 года, особенно в 2004, стало замедление темпов роста спроса и сокращение объемов поглощения выведенных на рынок площадей (см. график 5). На начало 2005 года совокупный объем профессиональных складских площадей в Праге составил около 920 тысяч м2, а уровень вакантности – 1,7%. Основными арендаторами складских помещений в столице Чехии являются логистические компании Maersk, ND Logistics, Setto Spedition, Wincanton. Крупнейшими девелоперами на рынке складской недвижимости Праги являются компании Europa Capital Partners, Pinnacle и Prologis. Арендные ставки на современные складские помещения в Праге в течение 3-х последних лет остаются на уровне 5-5,25 евро/1 м2/в месяц.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК Рынок инвестиционных продаж в сфере коммерческой недвижимости Праги на протяжении последних лет демонстрирует стремительный рост, усилившись после вступления Чехии в ЕС и прихода в страну многочисленных институциональных инвесторов. Ключевой особенностью последнего времени эксперты называют активные действия новых игроков рынка, получивших возможность приобретения объектов недвижимости за счет готовности принимать более низкий уровень доходности. Так, в последнем квартале 2004 года было заключено 6 сделок такого рода. Наиболее активно в этом отношении ведут себя такие инвестиционные фонды: Babcock and Brown, Hannover Leasing, TMW. графика: СР Источник: Jones Lang LaSalle
В целом, в 2004 году на рынке инвестиционных продаж было заключено 29 сделок на общую сумму более 1,2 миллиарда евро. Наиболее крупными из них были следующие: за 125 миллионов евро немецкий инвестиционный фонд Sachsenfonds приобрел офисный центр BB Centrum Building (A, D) площадью 25 тысяч м2; за 120 миллионов евро ирландская инвестиционная группа Quinlan приобрела торговый центр Palac Flora площадью 21 тысяча м2; DB Real Estate приобрел офисный центр Raiffeisen Centrum площадью 16 тысяч м2; ING приобрел торговый центр Olympia Plzen, Immorent – гостиничный комплекс Julius Hotel. Уровень доходности вложений (yields) в рамках инвестиционных продаж объектов офисной недвижимости в течение последнего года несколько снизился – с 8% до 7,5%, что, по оценкам экспертов, связано с дефицитом качественных инвестиционных продуктов и высоким уровнем спроса со стороны инвесторов. Тенденция постепенного снижения уровня доходности наблюдается с 1997 года, когда этот показатель для наилучших офисных центров составлял 12%. Это, по мнению специалистов компании Colliers International, обусловлено ростом внимания к Праге со стороны международных и, прежде всего, европейских институциональных инвесторов. На рынке инвестиционной купли-продажи объектов торговой недвижимости уровень доходности для инвесторов составляет около 8-8,5%. Наиболее крупными сделками, кроме упомянутых выше сделок по продаже Palac Flora и Olympia Plzen, в прошедшем году стали следующие: CGI приобрел за 92 миллиона евро при уровне доходности в 9% ТЦ Metropole Zlicin; ING продал за 103 миллиона евро при уровне доходности 8,25% по схеме forward purchase ТЦ Galerie Butovice, покупателем стал инвестиционный фонд Babcock and Brown. графика: СР Источник: Jones Lang LaSalle
В последние несколько лет эксперты отмечают активное формирование рынка инвестиционных продаж в сфере складской недвижимости. Так, первым в ряду сделок такого рода стало приобретение инвестиционным фондом Immofinanz логистического комплекса Westpoint Logistics Park. Сумма сделки составила 35 миллионов евро, уровень доходности – 9,7%. Затем последовала сделка по приобретению немецким инвестиционным фондом TMW складского комплекса Airport Logistics Park. Сумма сделки – 31,9 миллиона евро при уровне доходности в 9%. Кроме того, в конце 2004 года при уровне доходности в 10% была приобретена вторая очередь логистического центра Tulipan Park. Основными тенденциями развития рынка инвестиционных продаж в сфере коммерческой недвижимости Праги эксперты называют следующие: – Несмотря на то, что объекты офисной недвижимости остаются основным предметом купли-продажи, постепенно активизируются инвестиционные сделки в других секторах коммерческой недвижимости. – Стремительно повышается уровень ликвидности рынка инвестиционных продаж в целом, что обусловлено ростом количества инвесторов, представленных на нем. – Наиболее активными игроками этого рынка остаются немецкие и австрийские инвесторы, однако повышается и доля инвесторов из других стран. – Конъюнктура рынка носит характер монополии продавца: объем капитала и инвесторов, желающих приобрести объекты коммерческой недвижимости, намного превосходит количество инвестиционных продуктов. Именно это обуславливает согласие инвесторов принимать более низкий уровень доходности, то есть платить большую цену за объекты. – В ближайшем будущем количество инвесторов, представленных на этом рынке, будет увеличиваться, а, соответственно, уровень доходности инвестиций в коммерческую недвижимость начнет снижаться – как для инвесторов, так и для девелоперов.
