Коммерческая недвижимость Будапешта

ОБЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Бизнес-парк Infopark Research Center в Будапеште
фото: Europolis

Начиная с 2001 года, венгерская экономика демонстрирует устойчивые темпы роста, на 2% опережающие средние показатели по ЕС. В 2005 году ВВП Венгрии вырос на 4,2% и большинство экономистов сходятся во мнении, что эти темпы роста сохранятся и в 2006 году. Уровень инфляции на протяжении 2005 года продолжал снижаться и составил в среднем 3,6% за год. По оценкам экспертов, начиная с 1 января 2006 года, снижение базовой ставки НДС с 25% до 20% должно привести к значительному падению уровня инфляции в 2006 году – до прогнозного 2-процентного уровня. С другой стороны, аналитики отмечают, что результаты этого изменения в дальнейшем могут быть нивелированы повышением акцизов или регистрационных сборов на табачную и алкогольную продукцию, а также на новые автомобили. В целом ожидается, что в 2007 году уровень инфляции составит приблизительно 3%.
Уровень доверия инвесторов к экономике Венгрии высок. Большинство предпринимателей с оптимизмом оценивают перспективы развития. Позитивная тенденция роста инвестиций в значительной мере поддерживается благоприятными прогнозами роста объемов экспорта и продолжающимся притоком иностранного капитала. Уровень потребления и далее сохранит тенденцию к умеренному росту благодаря улучшению перспектив трудоустройства на фоне активизации предпринимательской деятельности. В связи с реформой уменьшился налог на доходы физических лиц. По прогнозам экспертов, это должно стимулировать рост потребления.
Продолжается устойчивый рост объемов экспортных операций, в том числе благодаря стабильным заказам стран ЕС. С другой стороны, сильная венгерская валюта может ограничить экспорт на другие рынки. Улучшения показателей торгового дефицита в ближайшем будущем не ожидается из-за роста импорта, поддерживаемого стабильно высоким внутренним спросом. В ноябре 2005 года была изменена система выплаты пособий по безработице. Те, кто занимается поисками работы, могут рассчитывать на более существенную помощь государства.
Несмотря на приток прямых зарубежных инвестиций, их общие объемы с 2000 года значительно сократились. Впрочем, зарубежные компании стремятся реинвестировать значительную часть своей прибыли, так что Венгрия весьма успешно конкурирует с Чехией и Словакией в борьбе за выделенные для региона инвестиционные ресурсы.

ОФИСНЫЙ РЫНОК
По данным Colliers International, в Будапеште на протяжении 2005 года сохранялась высокая активность в сфере сдачи офисной недвижимости в аренду, хотя рекордный показатель 2004 года не был достигнут. Объем рынка в 2005 году увеличился на 71 тысячу м². Значительный объем поглощения (на уровне 113 тысяч м²) привел к существенному снижению уровня вакантности (по состоянию на 31 декабря 2005 года он снизился до 11,7%). На конец 2005 года общая площадь офисной недвижимости класса А в Будапеште составила 1 134 500 м².
Эксперты Colliers International отмечают значительное снижение процента вакантности как в границах CBD, так и за его пределами, где предложения новых офисных площадей не наблюдалось. Наибольшая активность зафиксирована в нецентральных районах города: объем поглощения достиг 56 тысяч м², или 49,7% совокупного спроса. На втором месте оказался субрынок CBD, где были заключены договора аренды 42 тысяч м². В 2005 году в районе Буды было предложено 38 700 м² офисных помещений класса А – почти столько же, сколько составили новые офисные площади в районе Пешта (всего 32 700 м²). Соотношение офисных помещений класса А в Буде и Пеште остается неизменным с 2004: 41% общих площадей этого класса сосредоточен в Буде и 59% – в Пеште. На протяжении 2005 года произошло значительное снижение процента незанятости площадей по обоим берегам Дуная.
По данным Colliers International, в конце 2005 года в Буде был зарегистрирован рекордно низкий показатель вакантности площадей – 7,4%. Показатель по Пешту – 13,9%. На протяжении 2005 года произошло незначительное повышение как заявляемых, так и реальных ставок аренды новых офисных помещений класса А. Заявляемые ставки аренды составили 13-15 евро/м²/месяц, а реальные – 12-13 евро/м²/месяц. Несмотря на то, что владельцы недвижимости по традиции все еще предлагают «арендные каникулы», эти периоды становятся заметно короче по мере снижения процента вакантности площадей. По прогнозам Colliers International, стоимость аренды возрастет еще на 0,5 евро/м²/месяц в 2006 году, а «льготные каникулы» по арендной плате для офисной недвижимости класса А в Буде, скорее всего, почти полностью исчезнут.
Рекордным показателем станет введение в 2006 году новых офисных помещений общей площадью 198 тысяч м², из которых 72 тысячи м² уже сданы по предварительным договорам. Таким образом, свободное рыночное предложение офисных площадей в 2006 году составит 126 тысяч м² – почти вдвое больше совокупного предложения новых помещений в 2005, но значительно меньше валового предложения, прогнозируемого на 2007 (340 тысяч м²).

РЫНОК CBD
По оценкам Colliers International, 2005 год оказался очень удачным для CBD после нескольких лет относительной стагнации. При поглощении на уровне 13 тысяч м² процент незанятости площадей упал с 22,2% в конце 2004 года до 14% на 31 декабря 2005. Ввода новых площадей на рынке CBD в течение всего прошлого года не было, поэтому объем офисных помещений класса А оставалось стабильным на уровне 159 600 м².
Самой большой сделкой 2005 года был договор предварительной аренды на 11 тысяч м², заключенный компанией E.ON на помещения Roosevelt Office Building. Deak Palota, East West Business Center и Bank Center также привлекли новых арендаторов, при этом несколько арендаторов, занимающих помещения среднего размера, продлили договора. Помимо сделки E.ON, единственный новый договор на аренду офисных площадей более 1000 м² был заключен Европейским Союзом в Deak Palota. В течение 2006 года вывод новых офисных площадей на рынок CBD будет ограничен. Предполагается ведение только Roosevelt House, который появится на рынке с предложением 16 тысяч м². По прогнозам Colliers International, поглощение на этом субрынке в 2006 году составит 8 тысяч м², что приведет к повышению уровня вакантности по состоянию на 31 декабря 2006 до 22%.

Таблица 1. Ключевые экономические индикаторы Венгрии
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006*
ВВП, млн. дол.	46,6	51,8	64,9	82,9	100,8	110,7	108,6
Темп прироста ВВП, %	5,2	3,8	3,5	2,9	4,6	4,2	4,3
Уровень инфляции, %	9,8	9,2	5,3	4,7	6,8	3,6	2,3
Уровень безработицы, %	6,4	5,7	5,8	5,8	6,1	7,3	7,0

Источник: Colliers International
* – Прогноз

Таблица 2. Основные показатели офисного рынка Будапешта
	2002	2003	2004	2005	2006*
Общий объем профессиональных офисных площадей класса А и В, м²	1 291 662	1 358 323	1 442 912	1 539 991	1 777 788
Объем поглощения, м²	131 369	139 626	230 200	236 936	230 000
Вывод новых площадей, м²	150 203	83 156	84 589	72 804	222 000
Уровень вакантности, %	20,9	20,5	15,2	11,6	11-12
Арендные ставки, евро/м²/месяц	17-18	16-18	16-17	16-17	16-17

Источник: DTZ Zadelhoff Tie Leung
* – Прогноз

Таблица 3. Офисные здания, выведенные на рынок Будапешта в 2005 году
Название объекта	Общая площадь, м²	Девелопер
Vizivaros Office Center	12 745	CA Immo AG + Skogskupan AB
Infopark C	12 700	IVG
Mariassy Haz	9041	Wallis
Danubius IV	8750	Wallis
Xenter 13	7048	ImmoEast
Dexagon	6800	Bischoff Magyarorszag Kft
Prielle Office Building	5205	BHG
Arpad Point	2750	Europa Property Fund
R58	2554	hmh Holding
Mozsar Trade Center	2511	MTC

Источник: DTZ Zadelhoff Tie Leung

РЫНОК ЦЕНТРАЛЬНЫХ РАЙОНОВ
Рынок центральных районов города расширился в 2005 году на 24 900 м². Таким образом, общий объем офисных площадей класса А составил 442 800 м². Предложение новых площадей на этом рынке составило 35% от общих площадей за счет введения в эксплуатацию Mozsar Trade Center, Xenter 13 и R58 в Пеште, а также Vizivaros Office Center в Центральной Буде.
Совокупный спрос на рынке центральных районов в 2005 году составил 42 тысячи м², или 37% общего рыночного спроса. Прошлогодние показатели ввода новых офисных площадей и совокупного спроса оказались значительно ниже аналогичных показателей за 2004 год, однако уровень вакантности снизился с 15,6% в начале 2005 года до 10,9% по состоянию на 31 декабря 2005. В 2005 году на рынке центральных районов было заключено 18 договоров аренды офисных помещений площадью более 1000 м².
Построенный компанией Skanska офисный центр Light Corner, введение в эксплуатацию которого планировалось в первом квартале 2006 года, был удален из перечня предлагаемых в аренду объектов после его покупки банком CIB в конце второго квартала 2005 года. По оценкам Colliers International, на протяжении 2006 года рынок центральных районов пополнится тремя новыми офисными зданиями общей площадью 23 тысячи м², что позволит увеличить общий объем офисных площадей к концу 2006 до 465 800 м². В Центральной Буде планируется введение на рынок 3 тысяч м² центра Lanchid Palace, позиционирующего себя как «Дворец среди офисов». По прогнозам Colliers International, в 2006 поглощение составит 35 тысяч м² и в конце года снизит уровень вакантности до 9,8 %.

Таблица 4. Крупнейшие торговые центры Будапешта
Название объекта	Год открытия	Площадь торговой зоны(GLA), м²	Уровень вакантности, %	Средние арендные ставки, евро/м²/месяц
Mammut (фазы I и II)	1998/2001	52 200	0	50 (100 м²), 28 (500 м²)
Westend City Center	1999	50 000	0	100 (100 м²), 60 (500 м²)
ECE Ors Vezer Arkad	2002	45 000 (к 2007 году запланировано расширение на 15 000)	0	38 (100 м²), 24 (500 м²)
Polus Center	1996	43 000	1	36 (100 м²), 22 (500 м²)
Campona	1999	40 000	18	20 (100 м²), 12 (500 м²)
Lurdy Haz	1998	32 000	25	22 (100 м²), 10 (500 м²)
Duna Plaza	1996	30 000	5	38 (100 м²), 24 (500 м²)
MOM Park	2001	29 000	10	38 (100 м²), 24 (500 м²)
Sayova Park	2004	27 000	10	26 (100 м²), 14 (500 м²)
Europark	1997	24 500 (к 2007 году запланировано расширение на 15 000)	0	26 (100 м²), 14 (500 м²)
Eurocenter	2000	21 000	5	22 (100 м²), 12 (500 м²)

Источник: Colliers International

РЫНОК НЕЦЕНТРАЛЬНЫХ РАЙОНОВ
Благодаря 7 новым офисным зданиям общей площадью 46 400 м², введенным в эксплуатацию в 2005 году, рынок нецентральных районов в конце года опередил по размеру центральный. На сегодняшний день общий объем офисных площадей класса А в нецентральных районах составляет 457 тысяч м². Зафиксированное в 2005 году поглощение на уровне 56 тысяч м², стало наивысшим показателем среди всех субрынков и составило 49,7% общего удовлетворенного спроса. Это привело к снижению уровня вакантности с 14,2% по состоянию на 1 января 2005 до 10,5% в конце года.
По данным Colliers International, в 2005 на рынке нецентральных районов было заключено 17 договоров аренды офисных помещений площадью более 1000 м² и 7 договоров – на аренду площадей более 2500 м². По прогнозам экспертов, поглощение на рынке нецентральных районов в 2006 составит 66 500 м², что приведет к повышению уровня вакантности к концу года до 12,5%.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
По данным Jones Lang LaSalle, общий объем торговых площадей в Будапеште на начало 2006 года составлял 616,3 тысячи м².
По данным DTZ Zadelhoff Tie Leung, Plaza Centers планирует начать в 2006 году строительство Arena Plaza – торгово-развлекательного комплекса площадью 70 тысяч м² неподалеку от Восточного железнодорожного вокзала в Восточном Пеште. Планируемый срок окончания строительства – конец 2007 года. Компания Sybil Holdings приобрела участок с застройкой в Южной Буде и планирует осуществить реконструкцию и новое строительство для реализации проекта молла площадью 18 тысяч м². Время завершения работ над реализацией проекта пока не определено. Компания ING намерена реконструировать торговый центр Buda Skala в Южной Буде, перепрофилировав его в торгово-офисно-жилищный комплекс общей площадью 40 тысяч м².
На протяжении нескольких последних лет наблюдается значительное снижение темпов строительства торговых центров, поэтому рынок продолжает развиваться за счет роста альтернативных форматов торговых объектов. За последние полтора года (начиная с 2004) в Будапеште и его пригородах возникли магазины «от производителя» (Factory Outlet Centers), специализированные склады-магазины, а также объекты формата Strip Malls. В конце 2004 года открылись два торговых центра модной одежды – GL Outlet Center и Primier Center.
В октябре 2005 года венгерская компания-девелопер Ablon открыла Strip Mall площадью 12 тысяч м² в Сороксаре (южная окраина Будапешта), а весной 2006 – второй торговый центр площадью 20 тысяч м² в Дунакежи, к северу от Будапешта. Все проекты представляют собой крупные розничные торговые центры с большой площадью этажей, объединенных зонтичной торговой маркой Buy-Way, и уже привлекают к себе значительное количество покупателей. Если опыт открытия двух первых объектов Buy-Way окажется успешным, Ablon планирует клонировать эту концепцию по всей Венгрии.
Эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что на протяжении последнего года создание специализированных торговых центров, районных супермаркетов и торговых парков было приоритетным направлением развития рынка торговой недвижимости в Будапеште. В 2005 году в городе были открыты два специализированных торговых центра, каждый из которых является поставщиком мебели и товаров для дома – Max City площадью 29 тысяч м² и торговый центр компании Material Centre.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА
По информации Colliers International, в большинстве случаев ставки арендной платы, особенно в торговых центрах, указываются в евро, однако оплата производится в венгерских форинтах (HUF) ежемесячно или ежеквартально авансом. Стандартные сроки аренды составляют 5 или 10 лет с возможностью продления (как правило, на условиях пересмотра ставок арендной платы). Распространена практика выплаты арендаторами «стартовой премии» для того, чтобы получить удачно расположенный магазин в более эффективном торговом центре на наиболее популярных улицах Будапешта или в пешеходных зонах крупнейших региональных городов. Владельцы помещений, как правило, поднимают арендную плату арендаторам-новичкам» не менее, чем на 10%, независимо от суммы стартовой премии.
Арендные ставки в эксклюзивной зоне улицы Воси, в результате постоянно растущего предложения, стабилизировались на уровне 100-120 евро/м²/в месяц. Ставки арендной платы за помещения на бульваре Андраши и в наиболее привлекательных для торговли местах второго городского транспортного кольца повысились до 55 евро/м² и 38 евро/м² соответственно, причем ожидается, что в ближайшие несколько лет они еще возрастут.
Повышение предложения и развитие торговых центров в крупных городах, вероятно, приведет к стабилизации и даже снижению стоимости аренды за пределами Будапешта. Будучи якорными арендаторами, продавцы мебели для дома, продуктов питания, спорттоваров и одежды для семьи, чьи потребности в торговых площадях превышают 1000 м², могут договориться о благоприятных для себя условиях аренды и ставках в пределах от 6 до 8 евро/м² в месяц в районных супермаркетах и до 8-20 евро/м²/месяц в крупных новых торговых центрах.

ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
По данным Colliers International, в 2005 году были запущены два новых проекта: Agrogate в Герцегаломе вдоль автомагистрали M1 и первая очередь East Gate Business Park, реализуемая компанией Wallis в северной части магистрали M0. Успешно прошел выход на рынок компании Parkridge, которой удалось полностью сдать в аренду первую очередь своего комплекса площадью 20 тысяч м² еще до завершения строительства. Безусловным лидером рынка стала компания ProLogis, которая после приобретения Harbor Park увеличила свою долю на рынке до 27%.
В течение 2005 года сформировалось несколько новых тенденций. Во-первых, основная часть новых арендных площадей теперь поступает за счет расширения существующих комплексов либо возведения их новых очередей тем же застройщиком. Во-вторых, окончание срока действия первичных договоров аренды предоставляет все большему числу арендаторов возможность пересмотреть условия аренды или сменить арендуемые площади.
Эксперты Colliers International отмечают, что по состоянию на конец 2005 года общий объем предложения спекулятивных площадей и объектов, построенных по схеме built-to-suit, достиг 786 500 м² (приблизительно поровну для каждой схемы), еще 75 тысяч м² находилось в стадии строительства, 44% общей площади арендовались конечными пользователями, а 56% – логистическими компаниями. Треть площадей была занята существующими арендаторами, расширяющими свою деятельность. Пятьдесят крупнейших логистических компаний занимают 623 тысячи м² в зоне Будапешта. При этом 75% указанных площадей приходится на новые постройки, тогда как на реконструированные здания – только 25%.
Международные девелоперы пока что не стремятся выходить за пределы зоны большого Будапешта и высказывают желание осуществлять периферийные проекты лишь на условиях длительной аренды – в особенности, если здание имеет особенную конструкцию или целевую привязку к участку. Поэтому реализованные периферийные проекты либо предполагали использование площадей самим владельцем, либо осуществлялись в соответствии с классической схемой финансового лизинга. По прогнозам Colliers International, наибольший интерес в ближайшие годы будут представлять зоны застройки вдоль международных автомагистралей M1 и M3.
Средняя ставка арендной платы за стандартные складские помещения, построенные без предварительного заказа, составляет около 4,2 евро/м²/месяц и может меняться в зависимости от месторасположения складских помещений, условий аренды и технических требований. Сумма эксплуатационных платежей, как правило, колеблется в пределах 0,65-1,0 евро/м²/месяц.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК
В 2005 году объем инвестиционных сделок составил около 1 миллиарда евро, что соответствует суммарному количеству инвестиций в 2004 году. Прогнозы роста инвестиций после 2004 не оправдались. Очевидно, причина заключается в том, что крупные сделки были отложены на 2006 год. Самые крупные сделки зафиксированы в сегментах торговой и офисной недвижимости. На рынок торговой недвижимости пришлось 48% всех инвестиций, на рынок офисной – 44%, а на складскую недвижимость – менее 8%. Хотя инвестиции все еще поступают преимущественно из зарубежных источников, значительно активизировались национальные венгерские инвесторы. По данным Colliers International, их доля составила 10% общего объема капиталовложений в 2005 году.
Ставки доходности по офисным объектам в Будапеште пока что не достигают уровня Праги и Варшавы, но выход всех трех рынков на одинаковый уровень развития – это вопрос времени. Офисные объекты Будапешта продавались со ставкой доходности 7-7,3%, однако в 2006 году этот показатель может снизиться до 6,5% с закрытием сделки по Roosevelt House.
Самая крупная инвестиционная сделка 2005 года состоялась в сегменте торговой недвижимости, когда венская компания Immofinanz приобрела проект Stop Shop. Ее предметом стали шесть завершенных торговых центров среднего размера и еще шесть аналогичных объектов, которые предстоит построить. Стоимость сделки составила около 210 миллионов евро. Все эти центры расположены в Будапеште и других крупных городах страны, основными арендаторами в них являются крупные международные торговые компании. Ставка доходности сделки составила 8%. Это очень хороший показатель для рынка, который сохраняет тенденции к понижению доходности.
Среди других заслуживающих внимания сделок в сегменте торговой недвижимости можно назвать продажу в конце 2005 года построенного компанией Trigranit торгового центра Polus Centre площадью 60 тысяч м² компании ING Real Estate за 90 миллионов евро, а также продажу компанией BHG офисно-торгового комплекса MOM Park MFC компании IXIS за 70 миллионов евро. Уровень доходности обеих сделок составил 8%.
На протяжении 2005 года на инвестиционном рынке промышленной недвижимости наблюдалась незначительная активность. Крупнейшей сделкой на нем стало приобретение Harbor Park компанией ProLogis менее, чем за 70 миллионов евро. Этот бизнес-парк был построен консорциумом в составе Wallis, Heitman и других инвесторов. Общая площадь складских помещений в бизнес-парке составляет около 100 тысяч м² с возможностью достройки 50 тысяч м². Это приобретение увеличило венгерский портфель ProLogis в два раза – приблизительно до 195 тысяч м². Заявленная доходность сделки составила 8,75%. Некоторые промышленные и логистические объекты были проданы с доходностью, превышающей 9%, но все они были невелики и сдавались большому количеству арендаторов.
В целом, по мнению аналитиков Colliers International, прогноз на 2006 год по венгерскому инвестиционному рынку будет во многом идентичен прогнозам по другим рынкам стран Центральной и Восточной Европы. Если предположить, что значительных изменений на международных рынках капиталов не произойдет, спрос на объекты недвижимости во всех отраслях и впредь будет высоким, в то время как инвестиционные фонды, частные фирмы и отдельные застройщики будут стремиться оперировать генерирующими доход объектами недвижимости.

Версия для печати