Ник Коттон, региональный директор компании DTZ фото: Александр Микула
CP: Что вы думаете о набирающей обороты в Киеве тенденции выноса промышленных зон за черту города или же их перепрофилирования под объекты коммерческой недвижимости, особенно в свете аналогичных процессов, к примеру, в Лондоне? Безусловно, я знаю об этих процессах, и в том, что городские власти форсируют их, склонен видеть позитивное для Киева явление. Но все же наиболее логичным будет оставить вынос промышленных зон на суд рынков недвижимости и земли. Промышленная недвижимость всегда ориентируется на показатель цены аренды/покупки земли, который в городах имеет четкую тенденцию к снижению от центра к окраинам. Сейчас в Киеве существует целый ряд очень крупных промышленных предприятий в среднем поясе и даже центральной части города. Их владельцам, которым принадлежит порой и земля под производственными площадями, стоит задуматься. Ведь продав лишь один участок, можно реинвестировать средства: купить даже больший надел за чертой города, построить производственные площади, возобновить цикл производства и к тому же получить немалую прибыль. В Великобритании, и особенно в Лондоне, наблюдается именно такой подход к решению вопросов перемещения объектов промышленной недвижимости. Причем в эту деятельность государство практически не вмешивается, хотя муниципальные власти имеют право запрещать любое развитие объектов промышленной недвижимости в черте города, отводя под промзоны конкретные участки в пригороде. Однако в Великобритании нет понятия принудительного «выноса» промзон, это естественный эволюционный процесс, в авангарде которого – учет требований рынка, намерений инвесторов и поиск наиболее оптимального применения земельных ресурсов. В Украине же, возможно, данный процесс может пойти по пути «принудительного выкупа» земельных участков под промышленными предприятиями наряду с разработкой четких предписаний властей и обязательств для девелоперов по дальнейшему использованию освобождающихся территорий. CP: Уже сейчас в Киеве можно назвать множество примеров реконструкции недвижимости промышленного назначения в объекты торговой и офисной недвижимости. Однако вопрос дальнейшего развития бывших промзон влечет за собой целый ряд проблем: изменение инфраструктуры; защита от «шумового фона» железнодорожных магистралей, являвшихся практически неотъемлемым атрибутом промзон... В Лондоне, где данный процесс был особенно актуальным в 1970-1980 годы, подавляющее большинство бывших промзон использовались под развитие жилой недвижимости, второе место занимали объекты торговли. Тем не менее, в отличие от Киева, английские девелоперы коммерческой недвижимости, получившие в распоряжение землю бывших промзон, практически полностью отказались от «реконструкционных» проектов, понимая, что, даже дав новое дыхание старым складам и цехам, через десяток лет их проекты будут существенно проигрывать созданным «с нуля», с применением новейших технологий проектирования и функциональных решений. Безусловно, железнодорожные магистрали в таких районах снижают уровень престижности зоны развития недвижимости, создают проблему «шумового фона» и вибрации. Однако этот фактор нельзя назвать существенным препятствием, тем более, что для него можно найти решение – к примеру, переместить железнодорожные пути на подземный уровень (как было сделано в Мельбурне и Копенгагене в начале 1990-х), или же создать «окружную железную дорогу» (Москва). CP: Что вы можете назвать наибольшей проблемой для украинских и иностранных девелоперов, декларирующих намерения заняться развитием нынешних промзон в черте Киева? Мы предполагаем, что правовое поле в Украине для данной сферы сейчас работает так: «эй, прекратите здесь производство цемента или шин, уходите отсюда, мы здесь будем строить жилые дома». Безусловно, я несколько иронизирую. Но наибольшая проблема в данном вопросе связана пока с правовым полем и стороной планирования выноса промышленных предприятий за черту города. Еще одна проблема – экологическая. В Великобритании девелоперы бывших промзон столкнулись с проблемой очистки земельных участков от производственных отходов. Полная очистка земли под промышленным предприятием, особенно если оно было химическим, чересчур дорогостоящий и порой длительный процесс, способный растянуться на десятилетия. Поэтому девелоперы бывших промзон на западе всегда ставят во главу угла, уже на стадии предварительных переговоров о покупке земли, проведение полной санитарной и экологической экспертизы участка. Мы считаем, что в Украине наиболее ответственные девелоперы уже сейчас должны обратить внимание на эту проблему. Ключевой вопрос для украинского рынка – стоит ли девелоперам браться за реконструкцию старых строений, или же сносить и строить заново? Значительная часть нынешних киевских офисных центров – это бывшие промышленные объекты: реконструированные цеха и даже целые фабрики. Безусловно, касательно офисной недвижимости, девелоперам пока очень удобно реконструировать объекты – это существенно снижает проектную сметную стоимость. Тем более, что в центральной части Киева практически не осталось свободной земли под развитие недвижимости. Поэтому для новых проектов, особенно с учетом того, что в центре много строений-памятников архитектуры, остается перспектива «полуреконструкционного» развития – когда осуществляется реконструкция старого объекта наряду с возведением нового. Для Киева реальна и перспектива посягательств девелоперов на «зеленые пояса» и парковые зоны, поскольку развитие коммерческой недвижимости интенсифицируется в геометрической прогрессии. Что же касается перспектив использования земли под ныне действующими предприятиями в центральной части Киева и прилегающих районах, то снос и очистка территорий от загрязнения, безусловно, влекут за собой удорожание развития новых проектов. И, тем не менее, девелоперы должны взять на себя эти расходы, поскольку в дальнейшем, при создании продуманных проектов коммерческой недвижимости, они себя оправдают. В Лондоне, например, 100-150 лет назад на месте бывших промзон построили жилые дома, которые, с последующими реконструкциями, даже сегодня являются конкурентоспособными проектами и будут оставаться такими еще очень долгое время. Это же касается и офисных помещений – многие компании вместо аренды или покупки площадей в ультрасовременных комплексах предпочитают старинную архитектуру особняков или же размещение в представительных резиденциях. Поэтому невысотные офисные проекты на месте бывших промышленных зон – инвестиции на столетия вперед. Промышленная недвижимость, исходя из самой природы процесса производства, в своем развитии носит блиц-характер. Даже сейчас в крупные промышленные производства в Западной Европе и США закладывается жизненный цикл порядка 20-25 лет, не более. После этого промышленные предприятия, как правило, не подлежат реконструкции – из-за характеристик планировки, высоты помещений, несоответствия постоянно повышающимся стандартам качества, нормам производства, требованиям по сертификации продукции, энергоснабжению и так далее. Их полностью сносят и возводят на их месте другие по новым строительным технологиям и сообразно с требованиями производственного цикла. Бизнес-центр Silver Centre фото: Сергей Хитрый
CP: И все же, почему украинские девелоперы во многом продолжают делать ставку на реконструкцию? Почему у них нет понимания того, что таким образом не создать современного высококлассного продукта? Вопрос, опять же, упирается в критерий инвестиционных средств и финансовых возможностей девелоперов по использованию земельных участков с существующими строениями. Конкретный пример: у девелопера есть участок с 5-этажным зданием, построенным в 1950-х как административный блок. Его конструкции находятся в хорошем состоянии и способны прослужить еще не одно десятилетие. Конечно же, здесь девелоперу выгоднее провести капитальную реставрацию и перепрофилировать строение под офисный центр, сэкономив 75% средств сравнительно с развитием аналогичного офисного центра «с нуля». В то же время, на данном участке существует целый ряд иных малоэтажных строений, ранее бывших цехами. Они находятся в плачевном состоянии, реконструировать их бессмысленно. Мы порекомендовали девелоперу снести их и возвести объекты жилой недвижимости. Поэтому, во многих случаях, девелоперы могут идти на «разнопрофильные» варианты: реконструкцию и возведение недвижимости различных видов. Понимание возможности реконструкции промышленных площадей в офисные центры пришло к девелоперам около 3-4 лет назад. Но сейчас рынок офисных помещений Киева уже подходит к той черте, после которой игрокам станет ясно: стоп, хватит, уже слишком много проектов реконструкции, перенасытивших рынок, пора заниматься развитием новостроек. Это, однако, вряд ли применимо к торговой недвижимости. С другой стороны, девелоперы, оперируя земельными ресурсами бывших промзон, наверняка очень скоро придут к пониманию, что наиболее выгоден полный снос строений и возведение объектов жилой недвижимости. В данном случае реконструкция под жилые проекты реальна, но реализовать ее слишком тяжело. Оптимальным видится возведение жилых небоскребов, с их сметной нагрузкой на квадратный метр стоимости продажи, которая сможет покрыть расходы по деконструкции и очистке территорий. CP: Назовите несколько проектов, в которых ваша компания участвовала как консультант в вопросах реконструкции и перепрофилирования промышленных объектов. В качестве консультантов специалисты DTZ участвовали в создании бизнес-центра Silver Centre, бизнес-городка «Форум», перепрофилировании в деловые центры бывшего Киевского машиностроительного завода «Стенд» на ул. Васильковской и фабрики «Ласточка» на Подоле.
