Харьковский рынок недвижимости: преобразования не за горами

Галина Столина, руководитель проекта БЦ «Ковчег», компания «Макрокап Девелопмент Украина»
фото: «МАКРОКАП ДЕВЕЛОПМЕНТ УКРАИНА»

CP: Как в данный момент вы могли бы охарактеризовать состояние харьковского рынка офисной недвижимости?
В ходе маркетингового исследования, проведенного нами по офисным помещениям, были получены многочисленные данные относительно состояния и тенденций развития рынка (см. таблицу). Офисные площади класса А в Харькове не представлены вообще. Основная часть ныне существующих и используемых офисных помещений относится к классу С или С-. Класс В+ представлен сравнительно новым Деловым Центром (7 лет с момента ввода в эксплуатацию) на одной из окраин города, поэтому часть офисных помещений данного здания пустует. Арендные ставки в нем составляют около 15$/м²/в месяц. На вторичном рынке сдаются не только крупные комплексы НИИ советской постройки, но и небольшие здания бывших контор и экс-общежития, реконструированные под офисы. В количественном отношении ситуация с харьковским рынком офисной недвижимости не является критической. При ставках аренды от 5-12$/м²/в месяц у потребителей не возникает практических проблем с поиском офисных помещений. Хотя здания, сохранившиеся лучше, заполнены плотнее и требуется некоторое время, чтобы дождаться освобождения «хороших» офисов, ротация арендаторов в таких объектах невелика. Эксплуатационные расходы составляют в среднем 10-15% от стоимости аренды. В ближайшее время к строительству, кроме БЦ «Ковчег», заявлен еще один офисный центр, в районе, примыкающем к старому центру Харькова и приближенном к промышленной зоне. Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости города не является прозрачным. Известно, что землеотводы оформлены под большое количество проектов, однако многие из них задуманы лишь «на бумаге», и их реализация вызывает сомнения. Что касается средних сроков договоров аренды, то, наиболее распространенными являются от 1-го до 3-х лет. Предварительная оплата вносится, как правило, за первый и последний месяцы аренды. Вторая из названных сумм является «страховой». Однако намечается тенденция к увеличению сроков аренды до пяти лет.

Аренда или владение офисным помещением, преференции конечных потребителей:
Аренда	92%
Владение	8%
Профиль здания, в котором арендуется офис:
Административное здание советской постройки, НИИ	71%
Жилое здание	17%
Офисная резиденция в отдельно стоящем здании	10%
Профессиональный бизнес-центр	2%
Главные критерии выбора офисного помещения конечными потребителями по 5-балльной шкале:
Величина арендной ставки	5
Месторасположение объекта, в котором размещены офисные площади	4,5
Качество отделки офисного помещения	4,3
Метражи арендуемых офисных помещений в Харькове:
До 25 м²	9%
25-50 м²	28%
50-80 м²	29%
80-120 м²	25%
120-200 м²	5%
Свыше 200 м²	4%
Сфера деятельности компаний-арендаторов:
Услуги	63%
Торговля	42%
Производство, строительство	23%

CP: Почему, по вашему мнению, харьковский рынок офисной недвижимости по темпам развития уступает не только киевскому, но и днепропетровскому, одесскому?
Застройка исторического центра Харькова представляет собой преимущественно 2-3-этажные особняки конца XIX и начала XX веков. Значительную часть застройки занимает жилье, небольшую составляют также административные здания и НИИ. Именно они традиционно использовались для организации офисных помещений. Большая часть данных зданий имеет высокую степень физического и морального износа, требует реконструкции и модернизации конструктивных частей и коммуникаций. Ввиду высокой плотности застройки в центральной части города недостаточно места для организации парковки автотранспорта, что также не соответствует требованиям к современным офисным помещениям.
Выделение классов офисных объектов, аналогичных тем, что приемлемы для столиц государств (Киев, Москва), в Харькове пока не представляется возможным. Объектов класса А, новых офисных комплексов со всеми возможными коммуникациями и всеобъемлющей инфраструктурой в центральных районах Харькова попросту нет. Отдельные объекты могут быть отнесены к классу В, но и таковых в городе пока наберется не более десятка. В основном это реконструированные и дооснащенные административные здания, расположенные в прилегающих к центру города, и даже в отдаленных от него районах. Среди офисных центров класса В можно упомянуть «Телесенс» (ул. Академика Проскуры) и «Таврика» (ул. Новгородская). Большинство зданий, используемых под офисы, можно отнести лишь к более низким классам. Для них характерны: кабинетная планировка, средний уровень отделки, минимальный уровень инфраструктуры, отсутствие профессионального управления. Именно наличие большого предложения площадей, пригодных для использования под офисы невзыскательными арендаторами, и тормозило до поры до времени строительство современной офисной недвижимости. Помимо прочего, в отличие от Киева – столицы Украины, и Одессы – крупного портового города, в Харькове отсутствуют представительства известных иностранных компаний. Днепропетровск – более «молодой», сравнительно с Харьковом, город, в нем не было такого большого предложения потенциально пригодных площадей для размещения офисных помещений, как в Харькове, что и привело к активному развитию новых проектов из-за неудовлетворенного возрастающего спроса.
CP: Правда ли, что на харьковском рынке сейчас наиболее активно развивается сегмент торговой недвижимости?
В настоящее время в Харькове, подобно другим крупным городам Украины, наметилась тенденция постепенного укрупнения торговли товарами повседневного спроса. Примерами служат супермаркеты «ЮСІ», «Billa», «Таргет», «Класс» и другие (см. таблицы). Соответственно, наблюдается повышение спроса на площади крупных объектов торговой недвижимости, расположенных вблизи основных пешеходных и транспортных потоков, независимо от их текущей специализации. Рынок таких объектов продолжает прирастать как вновь возводимыми объектами, так и за счет расширения уже используемых объектов и территорий. В условиях продолжающегося роста инвестиционной привлекательности отраслей торговли и развития финансово-кредитной инфраструктуры приобретение ликвидных объектов недвижимости становится все более выгодным и доступным видом капиталовложений в Харькове. Ставка капитализации, определенная как соотношение арендной ставки и цены по удельному показателю, для крупных торговых объектов в 2002 году находилась на уровне 30-40%. Упомянутый в таблице супермаркет «Восторг» был основан, насколько известно, российской структурой. Основная часть крупных торговых центров имеет, несомненно, киевских и московских владельцев.

НОВЫЕ КРУПНЫЕ СУПЕРМАРКЕТЫ/ГИПЕРМАРКЕТЫ ХАРЬКОВА
Название, адрес	Торговая площадь	Основной профиль торговли	Примечания
Target пр. Московский (ст. м. Жукова)	15 000 м²	Продовольственный супермаркет + непродовольственная группа	Крытая парковка на 500 машиномест. Самый большой на сегодняшний день гипермаркет в городе. Открыт в декабре 2003 года.
Класс Салтовское шоссе, 244	–	Продовольственные товары	Готовится к вводу в эксплуатацию в ближайшее время. Полная реконструкция универсама.
РОСТ ул. Плехановская	–	60% – продовольственные товары, 40% – непродовольственные	Реконструкция бывшего универсама. Открыт весной 2003 года. На первом этаже – продукты питания, на втором – одежда, спорттовары, игрушки, аудио-видео, цветы.
Меtro Cash & Carry	Около 10 000 м², по проекту – открытие в августе 2004 года	Оптово-розничный центр Cash&Carry	Площадь участка – 6,2 гектара. Паркинг на 600 мест (крытый – на 100 мест).

НОВЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ ХАРЬКОВА
Наименование, адрес	Ставка аренды	Наполнение	Уровень цен товаров	Примечания
ТЦ Призма пр. Ленина	35$/м²/в месяц. (с начала 2004 года – 40$/м²/в месяц)	Одежда, обувь, косметика, парфюмерия, компьютерная техника, бытовая химия, домашний текстиль и другое.	С, ВС, В	Открылся летом 2003 года. Площадь – 7200 м².
Супермаркет «Восторг» Клочковская, 171	–	1-й этаж – продукты питания, 2-й – промтовары	С, ВС	Открылся в декабре 2003 года.

CP: В Киеве сейчас многие говорят о том, что первичный рынок жилой недвижимости стоит на пороге серьезного структурного кризиса. Какова ситуация в Харькове в этом отношении, какие основные тенденции рынка жилой недвижимости вы могли бы отметить?
Вряд ли такой прогноз развития рынка применим к Харькову. В нашем городе существует несколько иная проблема: сегодня многие компании предлагают так называемые «элитные» апартаменты, однако почти каждая имеет собственное определение понятия «элитное жилье» и утверждает, что ее продукт относится именно к этому разряду. Как ни парадоксально, до недавнего времени местным представителям обеспеченного слоя населения негде было приобрести престижную квартиру: рынок таковых совсем не предлагал. Главные проблемы сегодня ожидают покупателей «эконом-класса» ($350-450 за м²) по двум причинам: «средний» класс в Харькове очень малочислен, а также существуют сложности в связи с дороговизной и трудностью получения ипотечных банковских кредитов. Скорее всего, наиболее активно будет востребовано именно дорогое жилье ($550-750 за м²) и апартаменты класса «люкс» (более $1000 за м²). Сейчас цены за м² самой дорогой жилплощади вплотную приблизились к психологическому для харьковского потребителя барьеру – $1000, а в ряде случаев даже перешагнули его. С помощью несложных подсчетов, зная, что население с высоким уровнем дохода составляет около 3% полуторамиллионного Харькова, можно предположить, что желающих улучшить условия жизни – не менее 20 000 семей. То есть, около 300 жилых домов найдут своих новых хозяев без особого труда. Поэтому рынок остается недонасышен качественным предложением, а поэтому ежегодное подорожание сегмента жилой недвижимости класса «люкс» предположительно составит около 30%. Основные факторы, влияющие на рост цен, – общее улучшение экономической ситуации в городе, превышение спроса над предложением, рост доверия покупателей к строительным компаниям, повышение стоимости жилья на вторичном рынке, рост цен на строительные материалы и стоимость оформления права собственности на земельные участки.
CP: Можно ли сказать, что компания «Макрокап Девелопмент Украина» после успешной реализации многих проектов жилой недвижимости вышла на рынок коммерческой, исходя из изменения структуры спроса со стороны конечных потребителей: наряду с локальными компаниями появился интерес к аренде/покупке офисных помещений со стороны киевских/международных? Или же это мотивируется тем, что компания решила стать не только застройщиком, но и стратегическим собственником создаваемых объектов?
Оба предположения отчасти являются верными. Развитая инфраструктура и выгодное географическое положение делают Харьков особенно привлекательным для иностранных и украинских инвесторов, что проявляется в постоянно растущем спросе на офисные площади: с ремонтом, отдельным входом, оборудованные всеми коммуникациями и средствами связи. Но предложение подобного рода ограничено. Особенностью методов работы АОЗТ «Макрокап Девелопмент Украина» является не следование модным тенденциям в элитном строительстве, а создание таковых. В данном случае очевидно, что тот, кто приходит на рынок первым, всегда оказывается в выигрышном положении. Однако, имея солидный опыт в жилищном строительстве и расширяя сферу своих интересов до создания коммерческой недвижимости, наша компания не желает быть только исполнителем, поскольку изначально создавалась не как строительная, а как девелоперская структура, что, несомненно, предполагает участие в собственности возводимых объектов. Наша компания, не являясь новичком в секторе девелопмента, очень взвешенно подходит к выбору стратегических целей и партнеров, предпочитая отлично выполнять уже взятые на себя однажды обязательства. В настоящее время в разработке компании находится 11 строительных объектов.
CP: Каковы основные характеристики вашего проекта бизнес-центра «Ковчег»?
Его основные характеристики таковы:
– место расположения: Харьков, пересечение ул. Клочковской и Космической;
– этажность – 18 этажей (включая подземный);
– паркинг – крытый на 120 машиномест; открытый на 130 машиномест;
– функциональное зонирование: офисные помещения, торговая зона, спортивно-развлекательная зона;
– офисная зона: с 6-го по 16-й этаж (уровни 20,4 – 53,1 метра);
– этажная площадь: около 600 м²;
– площадь офисных помещений: более 6000 м²;
– класс офисного центра – «В+»;
– 17-18-й этажи – апартаменты;
– общая площадь – более 1000 м²;
– категория апартаментов – «люкс».
Поэтажное зонирование спортивно-торгово-развлекательной зоны:
– подземный уровень – развлекательная зона;
– 1-й уровень – торговая зона: продовольственный сектор;
– 2-3-й уровни – центр торговли непродовольственными товарами и фуд-корт;
– 4-й уровень – фитнесс-центр с залами для волейбола и сквоша;
– 5-й уровень – второй уровень спортзалов и салон красоты;
– эксплуатируемая кровля – терраса корпоративного ресторана.

БЦ «Ковчег», проект
фото: «МАКРОКАП ДЕВЕЛОПМЕНТ УКРАИНА»

Каждый из уровней этой зоны имеет площадь более 1500 м². Шаг колонн – 6 метров, а в отдельных зонах планировочные решения позволяют увеличить его до 12. Высота потолков – 4,2 метра. Срок окупаемости проекта на харьковском рынке до последнего времени считался приемлемым, если не превышал 3 лет. В настоящее время повышение сроков окупаемости аналогичных БЦ «Ковчег» проектов до 5-7 лет многим уже не кажется чрезмерным, особенно с учетом стратегической перспективы снижения рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость.
Потенциальные арендаторы: ведущие харьковские и международные компании, уровень бизнеса которых предполагает размещение офисов в помещениях высокого класса с наличием сопутствующей инфраструктуры.
CP: Вы будете осуществлять только сдачу в аренду офисных и торговых площадей «Ковчега», или также продавать их?
В связи с тем, что за время своей деятельности наша компания приобрела заслуженное доверие многих серьезных инвесторов и требуемые большие объемы инвестиций, предполагаемые при строительстве зданий подобного класса, форма нашего сотрудничества не предполагает продажу в «чистом» традиционном виде, а строится на партнерских условиях стратегического соинвестирования. Это позволяет, не нарушая концептуальные задачи, стоящие перед компанией и проектами, существенно увеличивать имеющиеся инвестиционные ресурсы, не заимствуя средства, например, у банков.
CP: Почему вы собираетесь позиционировать проект БЦ «Ковчег» в классе В+, по каким критериям? Ведь не секрет, что девелоперы в новых проектах предпочитают ориентироваться на класс А...
Под классом офисного проекта В+ мы подразумеваем новопостроенное каркасное здание, изначально предназначенное для выполнения функций офисного центра и имеющее профессионального, опытного арендодателя (управляющую компанию), расположенное в прилегающей к центральной части города зоне с удобным доступом для частного и общественного транспорта и наличием всех современных требований, в частности:
– максимально открытая планировка помещений (open space);
– полезная площадь не менее 5-6 тысяч м²; шаг колонн не менее 6 метров;
– высота потолков не менее 3 метров;
– система микроклимата во всех помещениях;
– профессиональное управление / обслуживание здания, отвечающее международным стандартам (то есть профессиональный подход к каждому аспекту обслуживания здания, включая уборку, охрану, текущий ремонт систем, общение с арендаторами и прочее);
– количество парковочных мест должно соответствовать пропорции – не менее одного машиноместа на 150 м² арендуемой площади;
– качественная инженерия.
При отнесении здания к тому или иному классу офисной недвижимости мы применяем российскую классификацию, хотя главной проблемой является именно неоднозначность и неоднородность в подходах к ней с учетом местных реалий. Понятие CBD (центральный бизнес-район) в Харькове отсутствует, тогда как понятие «деловой центр» сложилось исторически. Локальная отдаленность либо приближенность объекта к этому району существенно влияет на цену недвижимости и арендные ставки. Бизнес-центр «Ковчег» возводится в исторически сложившейся деловой и научной части Харькова и, по замыслу организаторов проекта, должен занять верхний уровень офисного сектора города. Звание «центра научной жизни» этот район получил в силу того, что здесь расположены крупнейшие вузы общегородского и всеукраинского значения и большое количество научно-исследовательских институтов. Деловая часть прилегающего к БЦ «Ковчег» района состоит из многочисленных административных зданий и НИИ, площади которых арендуют коммерческие компании и государственные учреждения различного уровня и профиля, администрации Дзержинского РИК и комплекса «Госпром». Однако класс А позиционируется, согласно классификации, только как расположенный в центральных районах, поэтому, сохраняя все характеристики, свойственные классу А, мы позиционируем БЦ «Ковчег», расположенный в районе, прилегающем к центру города, как класс В+.
CP: Привлекаете ли вы к работе над проектом «Ковчег» коммерческих консультантов, архитекторов, планировщиков?
АОЗТ «Макрокап Девелопмент Украина» в своей работе выступает в качестве девелопера, генерального подрядчика и соинвестора проектов. В структуре компании есть своя архитектурная группа, мощная строительная организация, отдел по работе с инвесторами, служба маркетинга и рекламы, которые могут привлекать и специалистов на основе аутсорсинга.
Например, при разработке проекта БЦ «Ковчег» было проведено маркетинговое исследование с привлечением специалистов компании Real Estate Solutions, подтвердившее правильность выбранной стратегической линии и позволившее улучшить общую структуру проекта и внести в него некоторые изменения. В структуре нашей компании организована также собственная управляющая компания, которая расширяет сферу своей деятельности по мере ввода в эксплуатацию новых объектов.
CP: Каковы стратегические векторы развития вашей компании? Планируете ли вы продолжить развитие офисной недвижимости Харькова и можно ли уже сейчас говорить о каких-либо новых проектах?
Компания «Макрокап Девелопмент Украина» не ограничивает сферу своих интересов только существующими проектами. Следуя пожеланиям наших стратегических партнеров – инвесторов, доверяющих свои средства нам, как генеральному девелоперу, мы планируем продолжать развитие торговой, офисной, элитной жилой недвижимости.
Более того, интересы компании не ограничиваются только Харьковским регионом. В настоящее время рассматривается серьезный проект на Южном берегу Крыма – парусного центра «Алушта-Марина», первого полифункционального проекта такого рода в Украине (центральной частью комплекса является обособленная гавань для приема, стоянки и обслуживания до 300 единиц парусных и моторных судов а также здание яхт-клуба с офисной и торговой зонами, детская парусная школа и музей парусного спорта. Комплекс также включает отель класса три звезды на 72 номера, ресторан, рекреационный комплекс, уникальный для крымского побережья коттеджный пансионат с номерами класса люкс и предприятиями малого бизнеса на северном молле гавани). Кроме того, сейчас нашей компанией ведется строительство первого в Харькове кино-развлекательного центра «Кинодром» (четырехзальный кинотеатр, оборудованный новейшим кинопроекционным и аудио оборудованием, а также обширная игровая зона для детей, торговая территория и комплекс ресторанов и кафе).
CP: Какие вы можете назвать основные проблемы в развитии проектов коммерческой недвижимости Харькова?
В той или иной степени такие проблемы, как реализация прав на землю, оформление землепользования, прохождение согласовательных инстанций, отсутствие квалифицированных архитекторов/проектировщиков, порой решать сложно. Зачастую оформление документации носит хаотический характер, однако для компании, владеющей навыками «спортивного ориентирования» в коридорах власти, проблемы прохождения согласований не кажутся неразрешимыми. Что касается квалифицированных архитекторов, то в Харькове их сейчас не так много, но наш город всегда считался кузницей кадров и та градостроительная школа, которая все же сохранила свои лучшие силы, позволяет надеяться на скорое разрешение этой проблемы с появлением молодого поколения одаренных профессионалов.
Если говорить о кредитах и прочих заемных средствах, то наша компания предпочитает не использовать их ввиду привычки «не жить в долг», а также в связи с тем, что у «Макрокап Девелопмент Украина» есть стратегические партнеры, которые охотно размещают свои средства на условиях соинвестирования, чем в значительной степени пополняют наш инвестиционный фонд.
С другой стороны, в последнее время интерес банков и различных инвестиционных фондов к коммерческой недвижимости как в Украине в целом, так и в Харькове в частности, растет. О многих их проектах в Харькове рынок предметно пока не знает, однако то, что интерес к развитию недвижимости имеется у многих структур – не вызывает сомнений.

АОЗТ «МАКРОКАП ДЕВЕЛОПМЕНТ УКРАИНА»
АОЗТ «Макрокап Девелопмент Украина» основано в 1997 году и является девелопером и оператором рынка коммерческой и элитной жилой недвижимости в Харькове.
Основные направления деятельности:
– элитная жилая недвижимость в Харькове (городские апартаменты);
– коммерческая недвижимость в Харькове и Алуште (Крым).
Среди партнеров «МКДУ» – лидеры местного и столичного строительного рынка, ведущие риэлтерские и финансовые компании, банковские учреждения.
Количество сотрудников – 228 человек.

Версия для печати