ТРЦ Ocean Plaza по ул. Антоновича, 176 (Киев)ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»Каковы Ваши личные приоритеты как руководителя девелоперской компании «К.А.Н. Девелопмент»?Моя главная функция – концептолог, которая состоит в придумывании концепции проектов, ее утверждении, продвижении и проверки в процессе проектирования, строительства и т.д.В нынешнем году Вы стали победителем в номинации «Предприниматель года 2012» в рамках общенациональной премии «Человек года 2012». Что лично для Вас значит победа в данной номинации?Данная награда – не моя, а всей компании «К.А.Н. Девелопмент». Эта победа – признание экспертами и профессионалами наших достижений. А их в прошлом году было немало. Так, мы сдали в эксплуатацию шесть проектов совокупной площадью около полумиллиона м2. Причем в нашем случае это не однотипные здания, а принципиально разные объекты в разных сегментах недвижимости, отличающиеся своей направленностью и целевой аудиторией – это торговые центры, жилье от эконом- до элит-класса, бизнес-центры. В этом весь смысл деятельности компании «К.А.Н. Девелопмент»: мы не строим одинаково, нам это неинтересно.На сегодняшний день компания «К.А.Н. Девелопмент» является одним из наиболее активных игроков на украинском рынке недвижимости. За счет чего компании удается наращивать масштаб работ и портфель проектов?Первое – за счет компетентности. Второе – за счет того, что мы пошли путем, которым до нас мало кто шел: «К.А.Н. Девелопмент» – полностью вертикально интегрированная структура, начиная от отвода земли и разработки концепции и заканчивая эксплуатацией объекта. Все этапы находятся под единым управлением, в отличие от большинства бизнес-структур, когда к реализации проектов привлекаются сторонние подрядчики, проектировщики и другие участники. Вертикально интегрированная структура компании дает нам возможность строить быстро, и самое главное – мгновенно принимать решения на всех уровнях на любой стадии реализации проекта. Благодаря тому, как скоро и качественно мы строим, компания достаточно легко находит партнеров для собственных проектов. Более того, нам поступали предложения о покупке наших проектов с целью их реализации в России, а именно – в Москве.При каких условиях возможна реализация качественного проекта недвижимости?Игорь Никонов, президент «К.А.Н. Девелопмент»ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»В процессе реализации проекта главным является девелопер, который должен руководить всеми процессами и держать все под контролем, в особенности – работу проектной организации. Надеяться на то, что проектировщики сделают грамотный проект, не приходится вообще. Поэтому если у нас в стране девелопер не руководит процессом проектирования, то на этом проекте можно поставить крест: он будет либо бездумным, либо неудачным.Очень важна коммуникация между проектным бюро и строительной организацией: с одной стороны, качественно построить объект компания может только при наличии полной документации, с другой – проектировщик не может сделать хороший проект, не зная уровня материалов, машин и механизмов, которые будут применяться при его строительстве и определяются по результатам тендеров и расчетов.Расскажите о результатах работы компании за 2012 год и наиболее значимых для Вас проектах.В 2012 году был введен в эксплуатацию бизнес-центр «101 Tower» по ул. Льва Толстого, 57 в Киеве. Я считаю, что в столице в данном сегменте офисной недвижимости равных нашему проекту нет. В этом бизнес-центре особое внимание мы уделили удобству его арендаторов и предоставили обширную инфраструктуру, включающую фитнес-центр Sport Life с 25-метровым бассейном, столовую, ресторан, салон красоты, мини-маркет, химчистку, банк, др.Также в прошлом году мы ввели в эксплуатацию три проекта в сегменте жилой недвижимости: первую очередь ЖК «Комфорт Таун» (ул. Регенераторная), вторую очередь ЖК «Паркове місто» (ул. Вышгородская), который мы реализуем совместно с компанией UDP, и ЖК элит-класса Diamond Hill (ул. Ивана Мазепы).Отдельно хочу остановиться на ЖК «Комфорт Таун». Особенностями этого проекта являются, во-первых, низкоэтажная застройка, во-вторых, развитая инфраструктура, которая начала функционировать еще до того, как в комплекс начали заселяться жители. И это очень важно. Разница в девелопменте между «сегодня» и «вчера» состоит в том, что люди уже не приобретают жилье как инвестицию, а покупают его для жизни. Поэтому жильцы стараются быстрее сделать ремонт, вселиться и получить все необходимое для жизни, а это – сопутствующая, функционирующая инфраструктура, что мы и предусмотрели в данном проекте. На территории уже функционируют спортивные площадки и теннисные корты, Академия Современного Образования «А+». Также началось строительство детсада с баскетбольным залом и открытым 40-метровым футбольным полем, др.Самое громкое наше открытие 2012 года – это, конечно же, торгово-развлекательный центр Ocean Plaza по ул. Антоновича, 176 в Киеве. Данный проект мы реализовали совместно с компанией UDP и выполняли функции заказчика, девелопера и совладельца. Это действительно уникальный для Украины проект, в частности, в плане подбора арендаторов. Здесь открылось 30 новых для страны брендов, в конце апреля открылся первый в Украине детский развлекательный центр Happylon.Над реализацией каких проектов компания «К.А.Н. Девелопмент» работает в данный момент?На данный момент мы ведем строительство и начали процесс сдачи в аренду торгово-развлекательного комплекса Respublika по ул. Кольцевая дорога, который входит в состав одноименного многофункционального комплекса. ТРК Respublika станет крупнейшим проектом в Украине и наверняка одним из крупнейших в Европе. Это суперрегиональный ТРК конфигурацией 500х250 метров и общей площадью 295 000 м2. Здесь, помимо торговой, будет обширная развлекательная зона площадью 22 тысячи м2 с американскими горками, аэротрубой для полетов, башней падения и многими другими новыми для Украины аттракционами.Также мы начали строительство жилой части (эконом-класс) МФК Respublika. Данный комплекс разработан по принципу, о котором я уже говорил: при реализации жилого микрорайона обязательно должна быть предусмотрена сопутствующая инфраструктура. В нашем проекте предусмотрены фитнес-клуб, детские учреждения, ТРК, автовокзал, который, к слову, уже построен, спортивные площадки, парки, школы, садики и др. Мы считаем, что проект будет достаточно успешным ввиду эксклюзивности своего предложения для потенциальных клиентов.Также мы начали строительство двух жилых комплексов в центральной части Киева – Central Park по ул. Ивана Кудри, который представляет собой проект бизнес-класса и включает четыре 23-24-этажных здания, и жилой дом по ул. Димитрова, целевой аудиторией которого являются активные молодые люди. Проект по ул. Димитрова и первая очередь Central Park будут готовы в 2014 году, вторая очередь ЖК Central Park – в 2015-м.В текущем году, ориентировочно летом, мы завершаем работы по БЦ «Сенатор» (ул. Московская), а в начале следующего – БЦ IQ Business Center (ул. Сергея Струтинского), проектом которого предусмотрены специальные сервисы для V.I.P., сертифицированная вертолетная площадка, фитнес-центр, ресторан, SPA, др.БЦ «101 Tower» по ул. Льва Толстого, 57 (Киев)ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»Каковы планы компании по реализации второй очереди ТРЦ Ocean Plaza?Касательно дальнейшего развития проекта ТРЦ Ocean Plaza решение будет приниматься совместно с компанией UDP и будет зависеть от результатов работы первой очереди комплекса. Нам важно понять, кто конкретно является пользователем ТРЦ и кто таковым не является, и, исходя из этого, принять решение, что менять в концепции второй очереди проекта, которая, в принципе, готова. Наша цель – не дублировать уже существующий проект, а понять, чего не хватает в Ocean Plaza, какого рода потребителей там нет, и для них построить вторую очередь комплекса. Думаю, в этом году мы определимся с концепцией второй очереди ТРЦ Ocean Plaza и начнем ее строительство.Какие источники финансирования использует компания «К.А.Н. Девелопмент» в процессе реализации своих проектов? На каких условиях сотрудничаете с банками?В основном – кредитные средства или средства сторонних инвесторов. Зачастую у нас открыта кредитная линия в одном банке и еще с несколькими банками подписаны договоренности о дофинансировании. Мы работаем и с украинскими, и с зарубежными финучреждениями.Процент по кредиту зависит от многих факторов: функционального назначения проекта, сроков реализации, объемов, условий залога, др. Проценты по кредиту могут достигать 20%.Если взять соотношение средств инвесторов и заемных средств в наших проектах, то оно выглядит как 20/80.Как Вы могли бы охарактеризовать состояние рынка коммерческой и жилой недвижимости Украины?По моему мнению, ситуация в сфере недвижимости Украины не менялась с 2008 года. В сегменте коммерческой недвижимости выжили сильнейшие игроки.Современные реалии рынка таковы, что если ты что-то делаешь, то это необходимо делать с иным подходом, чем ранее, в период роста рынка, когда можно было реализовать проект с минимальным бюджетом, и он работал. Сегодня такой подход не жизнеспособный. Никому уже не нужны банальные бизнес-центры – их полно. Нужно строить то, что принципиально отличает тебя от других, то, что заставит арендатора сделать выбор в пользу твоего бизнес-центра.То же касается торговых центров. Сегодня построить простой, маленький ТЦ даже в хорошем месте – это спорное мероприятие, потому что всегда есть вероятность, что завтра кто-то построит рядом хороший торговый центр, и тогда твой проект умрет. Поэтому строить нужно на долгие годы с перспективой развития на 25 лет. Ввиду все большего развития онлайн-торговли акцент в торговых комплексах необходимо делать на развлекательную часть, которая в современном проекте должна занимать до 50%. Со временем покупки станут сопутствующим мероприятием: люди будут приходить в торговые комплексы в первую очередь не за покупками, а чтобы провести время и получить от этого удовольствие. А чистый шоппинг могут заменить маленькие, районные торговые центры и супермаркеты, где люди купят все необходимое по пути домой. К примеру, в процессе строительства ТРЦ Ocean Plaza мы вдвое увеличили количество ресторанов. Честно скажу, что не мешало бы еще увеличить их количество. В некоторых местах фуд-корты просто переполнены, хотя по первичным просчетам об этом никто не думал. Сегодня стало принято ходить в ТЦ, чтобы встретиться с друзьями, поесть, попить кофе, хорошо провести время, т.д.Что касается жилой недвижимости, только комплексная застройка качественного жилья по низкой цене с возможностью рассрочки может иметь смысл сегодня.Решение каких проблем, по Вашему мнению, должно было бы произойти в ближайшее время на законодательном уровне, чтобы урегулировать проблемы строительной отрасти нашей страны?Коммерческая недвижимость – это локомотив любого рынка и экономики страны. Для инвестора важным является не законодательство в отдельности, а инвестиционный климат и политическая ситуация в стране в целом.В Украине нет переизбытка видов недвижимости – у нас есть их недостаток. Абсолютно очевидно, что уровень торговых, жилых и офисных площадей в расчете на душу населения в Украине ниже, чем в Европе. У нас есть огромный потенциал роста, но для него нужен хороший климат. Сегодня в страну идут компании, которые прекрасно понимают то, что происходит на рынке. Другие игроки просто боятся. Более того, за последние два года Украину покинуло много инвесторов.Говоря о законодательстве, отмечу, что для того, чтобы сегмент недвижимости хорошо функционировал, необходимо не столько внести какие-то изменения, сколько гарантировать стабильность законодательной базы. Пусть она будет не самой выгодной по сравнению с другими странами, но если сделать одни неизменные правила игры для всех, то компании приспособятся к условиям и не будут бояться вкладывать деньги.ЖК «Паркове місто» по ул. Вышгородской, 45 (Киев)ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»Как компания «К.А.Н. Девелопмент» относится к инновациям в строительной отрасли, которые уже внедряются на европейских рынках? Готовы ли Вы изначально инвестировать значительные суммы, скажем, в энергосберегающие технологии?Наша компания идет в ногу со временем и, конечно, в своих проектах, где это целесообразно, мы внедряем современные энергосберегающие технологии. К примеру, в бизнес-центре «101 Tower» установлены энергоэффективные окна, энергосберегающие фасадные системы с минимальным пропусканием ультрафиолета, др. В проекте ТРК Respublika мы рассматривали возможность установки на крыше солнечных батарей, но отказались от этой идеи: даже с учетом роста стоимости электроэнергии инвестиции в солнечные батареи себя не окупят. В инновационном парке BIONIC Hill, который мы реализуем для компании UDP, будут установлены современные эко- и энергосберегающие технологии. Этот проект нацелен на IT-компании, для которых показатели экологичности являются одним из основных критериев при выборе арендуемого помещения.В своей деятельности мы также особое внимание уделяем безопасности и экологичности строительных материалов. В структуре компании есть департамент, который на основании результатов лабораторной проверки стройматериалов ведет базу, какие материалы использовать можно, а какие – нельзя.Какие функции выполняет компания «К.А.Н. Девелопмент» в проекте BIONIC Hill?Владельцем проекта инновационного парка BIONIC Hill является компания UDP. Мы выполняем функции заказчика, девелопера и генподрядчика.Ордер на строительство этого проекта уже открыт, и мы готовы приступить к работам.Намерена ли компания развивать проекты в других сегментах, к примеру, в сфере складской недвижимости?Из всех сегментов складская недвижимость наиболее чувствительна к ситуации в экономике. Это очень рисковый и долго окупаемый бизнес. При существующей экономической ситуации это сегмент практически не предсказуем.Сегменты, в которых мы работаем, более понятны для нас. Так, мы понимаем, что в офисной недвижимости проект должен быть хорошим и не очень дорогим; в торговой недвижимости ставку нужно делать на что-то экстраординарное; в сегменте жилой недвижимости путь один: строить проекты бизнес-класса и продавать по цене эконом-класса, давать рассрочку и обеспечивать инфраструктуру.Каковы стратегические цели компании? Возможно, планируется выход на региональные рынки недвижимости Украины, на рынки соседних стран? Допускает ли компания проведение в определенный период IPO?Наша задача – быть первыми на рынке, держать уровень проектов и ждать, когда выход на IPO станет целесообразным. А целесообразным он будет в том случае, если Украина станет частью мирового сообщества, в котором вращаются мировые деньги. Тогда в этом есть огромный смысл, есть возможность привлечения денег, потому что в таком случае они становятся дешевле.Пока мы не планируем выход в региональные центры Украины, но не исключаем такой возможности. На данный момент мы работаем над жилыми проектами эконом-класса в Киеве, в которых стараемся понизить стоимость не за счет качества, а за счет технологичности, скорости строительства, др. Пока о них рано говорить, но если проект получится, тогда можно выходить и на другие рынки, потому что себестоимость проектов позволит продавать их в Харькове, Днепропетровске, Донецке, Одессе, Львове.Мы активно развиваем компанию «К.А.Н. Строй», которая на данный момент работает только с «К.А.Н. Девелопмент», с тем, чтобы она могла работать и на внешнем рынке, с другими заказчиками.Выход на зарубежные рынки предполагает физическое присутствие там и топ-менеджмента компании, и меня лично. Это сложно. На данный момент я хочу сконцентрироваться на бизнесе в Украине.
