Исторические здания: жизнь после реконструкции
Commercial Property №1 (125) январь 2014
НА РАЗВИТЫХ РЫНКАХ ДОВОЛЬНО РАСПРОСТРАНЕННОЙ ЯВЛЯЕТСЯ ПРАКТИКА РЕДЕВЕЛОПМЕНТА СООРУЖЕНИЙ, ИМЕЮЩИХ ИСТОРИЧЕСКУЮ ЦЕННОСТЬ, В ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ТАКИМ ОБРАЗОМ, ЗДАНИЯ ПОЛУЧАЮТ «ВТОРУЮ ЖИЗНЬ» – ВОЗРОЖДАЮТСЯ ДЛЯ ПОЛНОЦЕННОГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ, СОХРАНЯЯ ПРИ ЭТОМ ШАРМ МНОГОЛЕТНЕЙ ИСТОРИИ.
Текст: Ванда Андриевская
У редевелопмента объектов, имеющих историческую ценность, есть как приверженцы, так и противники. Приверженцы приводят в качестве аргумента финансовый фактор – поддержание зданий, имеющих историческую ценность, в надлежащем состоянии – «удовольствие» не из дешевых. Государственных средств даже в экономически сильных странах часто не хватает для содержания подобных объектов. В результате – сооружения приходят в упадок и постепенно разрушаются. Альтернативой этому процессу является редевелопмент – привлечение частных инвестиций на условиях дальнейшего использования здания в коммерческих целях. Аргументом противников редевелопмента является тот факт, что любая реконструкция с целью переформатирования несет в себе изменения в конструктивных и архитектурных характеристиках объекта. Всякие изменения наносят непоправимый ущерб исторической ценности сооружений – их уникальные особенности невольно стираются.
ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР С ИСТОРИЕЙ
Торговый центр Magna Plaza занимает бывшее здание центрального почтового офиса Амстердама (Нидерланды)
ФОТО: IS
Одной из наиболее распространенных функций, которые приобретает объект в результате редевелопмента, является торговля. По мнению экспертов, размещение торгового центра в объекте, имеющем историческую ценность, – удачный бизнес-ход: место совершения покупок играет сегодня важную роль, соответственно, сооружения «с историей» придают особый колорит шоппингу, который интригует и привлекает посетителей.
Примером редевелопмента сооружений, имеющих историческую ценность, в объекты торговой недвижимости, являются шоппинг-моллы Magna Plaza в Амстердаме (Нидерланды), Hallen am Borsigturm в Берлине (Германия), Galleria Vittorio Emanuele II в Милане (Италия).
ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР MAGNA PLAZA
Открытие ТЦ Magna Plaza состоялось в 1992 году
ФОТО: IS
Исторические факты
Бывшее здание центрального почтового офиса в Амстердаме, которое в результате редевелопмента преобразилось в торговый центр Magna Plaza, является прекрасным примером трансформации исторически значимого объекта в объект торговой недвижимости. Построенное в 1899 году по проекту голландского архитектора Корнелиса Хендрика Петерса (Cornelis Hendrik Peters), здание, выполненное в неоготическом стиле, сразу же стало главной достопримечательностью города.
В 1990 году муниципалитетом Амстердама было принято решение о редевелопменте здания и смене его функционального назначения в виду того, что почтовое отделение больше не нуждалось в больших площадях.
Учитывая особенный статус сооружения – здание почтового офиса было занесено в список 10 наиболее ценных памятников архитектуры Амстердама – редевелопмент объекта главным образом коснулся внутреннего пространства и в меньше мере – фасада здания. Открытие объекта после редевелопмента состоялось в 1992 году.
Строительные изменения
В рамках редевелопмента здания центрального почтового офиса в Амстердаме существенных изменений претерпела входная группа объекта и внутреннее пространство. Поскольку главный вход в здание не мог в полной мере обеспечить высокую пропускную способность в будущий торговый центр, было принято решение расширить имеющийся дверной проем на 1,5 мет-ра, а также создать еще три дополнительные входные группы.
Изменения, внесенные в планировку внутреннего пространства, были направлены на создание удобных торговых галерей без нарушения целостности несущих стен. В рамках редевелоплента архитекторы, работавшие над проектом, приняли решение организовать атриумное пространство на месте центрального холла, вокруг которого расположились многочисленные торговые галереи. Было расширено правое крыло здания от главного входа, пространство слева от центрального входа было реорганизовано в торговые площади.
Изменения, внесенные в планировку внутреннего пространства ТЦ Magna Plaza, были направлены на создание удобных торговых галерей без нарушения целостности несущих стен
ФОТО: IS
В ходе редевелопмента появилось несколько новых конструктивных дополнений – арок, которые украсили торговые проходы. Арки были выполнены из стали и бетона, по цвету и фактуре соответствующих эпохе постройки почтового отделения. В 2012 году в ТЦ Magna Plaza были вновь проведены работы по реновации. В этот раз изменения коснулись навигации внутри здания с целью облегчить перемещение посетителей внутри объекта: в частности, было изменено расположение лестниц, благодаря чему было создано больше открытого пространства в торговом центре.
Magna Plaza сегодня
На сегодняшний день общая арендуемая площадь торгового центра Magna Plaza составляет 6500 м2, где разместились около 40 магазинов. Основными арендаторами центра являются такие бренды как Mango, Replay, Swarowski, Marlboro Classics, Velvet, BamBam, др.
Собственниками ТЦ Magna Plaza являются голландский инвестиционный фонд Akron Group и ирландский банк Allied Irish Bank, которые приобрели объект в августе 2005 года. Стоимость сделки составила 48 миллионов евро. В роли продавца выступил Holding BV.
ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР HALLEN AM BORSIGTURM
Открытие ТРЦ Hallen am Borsigturm в Берлине (Германия) состоялось в 1999 году
ФОТО: IS
Завод BORSIG: история здания
Современный торгово-развлекательный центр Hallen am Borsigturm, расположенный в Берлине, появился на месте крупного предприятия BORSIG, производившего паровые локомотивы. Завод был основан в 1837 году и в течение столетия являлся крупнейшим производителем железнодорожных составов. В середине ХХ века производство BORSIG, частично разрушенное после военных действий 1940-х годов, перепрофилировалось и начало обслуживать смежные промышленные сегменты экономики. В конце ХХ века компания BORSIG приобрела несколько современных фабрик в Берлине, куда передислоцировала свое производство.
Что касается завода BORSIG, построенного в годы основания компании и успевшего стать своего рода символом города, то муниципальными властями было принято решение о необходимости редевелопмента территории предприятия. В 1994 году французский архитектор Клод Васкони (ClaudeVasconi) выиграл тендер на проведение редевелопмента.
Сегодня бывшая промышленная зона площадью 15 гектаров с уникальной архитектурой представляет собой место экономической активности под названием Am Borsigturm, где расположены объекты торговой, офисной и отельной недвижимости. Редевелопмент территории осуществлял немецкий строительный концерн Herlitz Falkenhöh AG, который инвестировал в проект 700 миллионов немецких марок (около 358 миллионов евро).
Am Borsigturm в ХХI веке
В целом, после редевелопмента бывший завод BORSIG сохранил свой исторический облик, а большинство его зданий подверглись изменениям лишь изнутри. Некоторые сооружения даже сохранили свое функциональное назначение: например, офисная башня Borsigturm, построенная архитектором Ойгеном Шмолем (Eugen G. Schmohl) в 1922-1924 годах и ставшая первым высотным зданием в Берлине, до сих пор выполняет роль офисного сооружения. Так, в 1999 году 65-метровое здание Borsigturm вновь открыло свои двери для посетителей – на его первых этажах расположились выставочные залы, а на остальных – офисные помещения общей площадью около 15 000 м2.
ТРЦ Hallen am Borsigturm занимает пять бывших паровозостроительных цехов завода BORSIG
ФОТО: IS
В марте 1999 года начал функционировать 4-звездочный отель Hotel am Borsigturm под управлением международного гостиничного оператора Western International. Его номерной фонд составляет 105 номеров, а площадь – 7500 м2.
Открытие торгово-развлекательного центра Hallen am Borsigturm состоялось также в 1999 году. Он занимает пять бывших паровозостроительных цехов завода, над редевелопментом которых трудились архитекторы Клод Васкони (Claude Vasconi) и Дагмар Грос (Dagmar Groß).
В ходе строительных работ были сохранены материалы, из которых был сооружен завод, в частности, 130 стальных колонн, поддерживающих каркас, были отреставрированы и укреплены новыми конструкциями. Над стеклянной крышей торгового центра была установлена солнцезащитная мембрана.
На данный момент общая площадь ТРЦ Hallen am Borsigturm составляет 45 000 м2, торговая – 22 000 м2. В объекте расположились около 115 магазинов, кинотеатр, фитнес-центр, др. Ключевыми арендаторами ТРЦ являются такие бренды как Media Markt, Rewe, H&M, Strauss Innovation, Esprit, др. Рядом с ТРЦ оборудован паркинг на 1600 машиномест.
В 2011 году фонд ECE European Prime Shopping Centre Fund, принадлежащий девелоперской компании ECE (Германия), взял в управление ТРЦ Hallen am Borsigturm. В июле 2013 года фонд заключил сделку по покупке ТРЦ, продавцом которого выступила компания Vernal Asset 2BV.
ТОРГОВАЯ ГАЛЕРЕЯ GALLERIA VITTORIO EMANUELE II
Строительство пассажа Galleria Vittorio Emanuele II в Милане (Италия) было завершено в 1867 году
ФОТО: IS
История создания торговой галереи
В отличие от первых двух проектов, Galleria Vittorio Emanuele II в Милане изначально планировался как торговый пассаж, который до сих пор сохранил свое функциональное назначение и исторический архитектурный облик.
История создания Galleria Vittorio Emanuele II началась в 1860 году, когда местные власти Милана объявили о конкурсе на проведение редевелопмента исторической территории, расположенной между двумя общественно важными зданиями – Миланским собором и оперным театром La Scala. В результате право на редевелопмент досталось итальянскому архитектору Джузеппе Меньони (Giuseppe Mengoni), по эскизам которого была создана большая по площади, покрытая стеклянным куполом и дорогостоящими мозаиками торговая галерея, включающая четыре коридора.
Строительство пассажа было завершено в 1867 году, однако еще в течение последующих десяти лет велись работы по созданию уникального входа в объект. Несмотря на то, что галерея изначально предполагала размещение коммерческих площадей (в частности, элитных магазинов и ресторанов), для ее декорирования, не в пример современным торговым моллам, использовались наиболее дорогостоящие материалы и технологии.
Так, стены и пол пассажа покрывались символическими фресками, а фасад был украшен статуями известных людей. В 1911 году была произведена замена четырех фресок под главным куполом на новые, символизирующие четыре континента – Европу, Америку, Африку и Азию.
Современная жизнь Galleria Vittorio Emanuele II
Торговая галерея Galleria Vittorio Emanuele II является собственностью города Милан. Площадь застройки пассажа составляет 17 580 м2. Протяженность самого длинного коридора галереи достигает 196 метров, а самого короткого – 105,5 метра. Высота Galleria Vittorio Emanuele II под центральным куполом – 47 метров, а этажность составляет 5 этажей. Галерея имеет два входа и выхода в форме арок, которые делают ее сквозной.
Высота Galleria Vittorio Emanuele II под центральным куполом составляет 47 метров
ФОТО: IS
Главными арендаторами площадей являются люксовые бутики одежды, украшений и картин, а также многочисленные рестораны и кафе. Galleria Vittorio Emanuele II также славится тем, что в ней расположены одни из старейших миланских магазинов и заведений питания, такие как кондитерская Biffi Caffè, ресторан Savini, магазин Bernasconi, кафе Zucca's Bar, др.
В течение 20 лет одним из арендаторов Galleria Vittorio Emanuele II был ресторан быстрого питания McDonald’s. Однако в 2012 году между сетью и муниципалитетом Милана разгорелся конфликт – оператору было отказано в продлении договора аренды в Galleria Vittorio Emanuele II. Сегодня на месте ресторана McDonald’s в галерее работает бутик Prada.
