ИСК «Авантаж»: масштабный проект МФК в Харькове

Commercial Property №8 (60) август 2008

В Харькове по проспекту Ленина инвестиционно-строительная компания «Авантаж» реализует проект многофункционального комплекса, составляющими которого станут торгово-офисный центр и жилое здание с коммерческими помещениями. Конкурентными преимуществами МФК станут месторасположение, современная архитектура и наличие профессиональной управляющей компании. Об особенностях реализации данного проекта мы попросили рассказать Юрия Костоглодова, председателя совета директоров ОАО «ИСК «Авантаж».

Текст: Александр Курниченко

Юрий Костоглодов, председатель совета директоров ОАО «ИСК «Авантаж»

Фото: «ИСК «Авантаж»

CP: Озвучьте, пожалуйста, результаты развития рынка торговой недвижимости Украины и, в частности, Харькова, в первой половине 2008 года. Каковы Ваши прогнозы на вторую половину года?

Сразу же отмечу, что развитие рынка торговой недвижимости напрямую зависит от покупательной способности населения. По мере роста доходов увеличивается покупательная способность, что влияет на увеличение объемов розничной торговли.

В 2007 – первой половине 2008 года в региональных центрах Украины наблюдался потребительский бум. В 2007 году оборот 20 крупнейших потребительских рынков Украины превысил $70 миллиардов. По прогнозам экспертов, в 2008 году этот показатель вырастет на 25%.

На сегодняшний день предложение качественных торговых площадей в Харькове значительно отстает от спроса. Современные торговые площади составляют не более 31% общего объема торговых площадей в городе. Несмотря на рост арендных ставок (в первой половине 2008 года он составил около 10%), уровень заполненности торговых объектов остается по-прежнему высоким и составляет около 95-100%. Уровень вакантности не превышает 5%, и в большинстве случаев носит кратковременный характер.

CP: Расскажите о месторасположении и характеристиках участка, где разместится МФК.

Многофункциональный комплекс расположится по проспекту Ленина, одной из центральных магистралей, в деловом и культурном центре Харькова. Участок имеет хорошую транспортную доступность и граничит с участком, где ведется строительство бизнес-центра «Бриллиантовый город», входящего в портфель ИСК «Авантаж».

Мы являемся арендаторами участка наравне с другими компаниями. Площадь участков, на которых осуществляется проектирование, составляет 0,55 гектара и 1,99 гектара. Они имеют общую границу.

CP: Назовите участников проекта.

Девелопером и заказчиком строительства выступает ИСК «Авантаж». Консультант по проекту – компания «Проконсул-Девелопмент». Архитектурная концепция принадлежит институту «Ароф». Генеральный подрядчик – АОЗТ «Спецтсроймонтаж».

СP: Расскажите о специфике реализации и составляющих комплекса.

Проект многофункционального комплекса по проспекту Ленина мы развиваем «с нуля».

Реализации проекта предшествовало проведение маркетинговых исследований, которые осуществила служба маркетинга ИСК «Авантаж» и компания «Проконсул-Девелопмент». Результатами исследований стали данные, которые легли в основу разработки эскизного проекта МФК.

Строительство МФК общей площадью 97 270 м² будет проходить в две очереди. Первая очередь предполагает возведение 22-этажного жилого дома бизнес-класса с торговыми площадями и подземно-надземным трехуровневым паркингом. С 4 по 6 этажи займут коммерческие помещения, с 7 по 22 – жилые. Жилую часть МФК будет обслуживать паркинг на 150 машиномест. Строительство первой очереди планируется начать в 2008 году и завершить в 2011 году.

В 2009 году начнется реализация второй очереди МФК – 18-этажного торгово-офисного центра. Два подземных и первый наземный уровни центра займут складские помещения и паркинг. С 4 по 6 этажи разместятся торговые помещения общей площадью 28 тысяч м², на 7 этаже запланирована развлекательная зона, с 8 по 18 этажи – офисы.

CP: Какие варианты названия МФК рассматриваются?

Неймингу объектов коммерческой недвижимости компания «Авантаж» уделяет особое внимание. Существует схема, с помощью которой мы создаем названия для новых проектов.
Некоторые объекты получают названия сразу, поскольку есть однозначные подсказки: история места, архитектурная форма объекта, месторасположение и пр. На данный момент рекламная концепция МФК по проспекту Ленина находится на стадии разработки.

CP: Заключаются ли предварительные договора аренды с арендаторами торгового, развлекательного и офисного сегментов? Какие арендные ставки запланированы на площади каждого из сегментов комплекса?

Договора аренды на данном этапе реализации проекта МФК мы не подписываем. Этот вопрос будет решаться на завершающем этапе реализации проекта, ориентировочно, в I квартале 2011 года.

На сегодняшний день ИСК «Авантаж» составляет прогнозы арендной ставки, исходя из базовой ставки $23/м²/в месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов), которая была актуальна на начало расчета данных по проекту в конце 2007 года. При расчете прогнозируемой арендной ставки учитывается ежегодный темп роста стоимости торговой недвижимости в размере около 20%.

Агентом по сдаче площадей в аренду выступит компания «Проконсул-Девелопмент».

Проект МФК по проспекту Ленина в Харькове

ПРОЕКТ: «ИСК «Авантаж»

CP: На какой стадии находится реализация проекта МФК? Когда запланировано начало строительных работ?

МФК находится на стадии эскизного проектирования. Начало строительных работ запланировано на конец 2008 года.

CP: Кто будет осуществлять управление составляющими МФК после введения в эксплуатацию?

Управление жилым сегментом комплекса будет осуществлять «Предприятие по эксплуатации и обслуживанию жилых домов «Авантаж». В структуре данной компании есть подразделение, которое управляет коммерческой недвижимостью ИСК Авантаж. Оно и выступит управителем коммерческой части многофункционального комплекса.

CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации проекта МФК? Какой объем инвестиций запланирован в реализацию проекта?

Для реализации проекта МФК мы используем инвестиции партнеров, собственные и заемные средства. Общий объем инвестиций в реализацию проекта составит около 92,4 миллиона евро.

CP: Какие сроки окупаемости заложены в проект?

В проекте МФК представлены коммерческая и жилая составляющие, поэтому денежные потоки будут сформированы за счет аренды коммерческих площадей и продажи жилья. Точкой окупаемости проекта станет погашение кредиторской задолженности. По нашим подсчетам, срок окупаемости проекта составит около 5-7 лет.