Инвесторы готовы покупать

«МИРОВЫЕ ЧАСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

В настоящее время инвесторы в сфере недвижимости во всем мире более оптимистично оценивают рыночную ситуацию, чем несколько месяцев назад фото: IS Результаты исследования основаны на мнениях 244 крупнейших в мире институциональных и частных инвесторов, совокупный инвестиционный портфель которых превышает $300 миллиардов. Результаты отчета спроецированы на «мировые часы рынка недвижимости» (Global Property Clock), где рыночные циклы привязываются к определенному времени: 12 часов означают пик развития рынка, 6 часов – его дно. Каждые шесть часов между ключевыми точками соответствуют этапам подъема (с 6 до 12 часов) или спада (с 12 до 6 часов). По данным компании Colliers International, в настоящее время инвесторы в сфере недвижимости во всем мире более оптимистично оценивают рыночную ситуацию, чем несколько месяцев назад. Респонденты, принявшие участие в исследовании, полагают, что большинство рынков уже достигли дна или приближаются к этому состоянию. Так, около 41% респондентов считают, что стрелка «мировых часов рынка недвижимости» находится между 5 и 6 часами. Однако в Латинской Америке, состояние рынка которой соответствует 8 часам 30 минутам, и Азиатско-Тихоокеанском регионе (7 часов) уже наблюдается подъем. В США и странах Азии рынок достиг дна (6 часов), тогда как страны Ближнего Востока, Центральной и Восточной Европы, а также Канада все еще переживают этап спада. По мнению респондентов, в ближайшие 12 месяцев на рынках этих регионов, за исключением Восточной Европы, начнется подъем.

Текущий цикл

В каком цикле находится Ваш локальный рынок в настоящее время, согласно «мировым часам рынка недвижимости»?

– Большинство инвесторов считают, что их локальный рынок приближается к нижней отметке – 6:00.

– 19% инвесторов верят, что их локальный рынок уже сдвинулся с нижней позиции и находится на отметке 8:00.

Цикл через 12 месяцев

На какой отметке «мировых часов рынка недвижимости» будет находиться Ваш локальный рынок через 12 месяцев?

– 51% опрошенных считает, что через 12 месяцев локальный рынок будет двигаться в направлении подъема и разместится между 7:00 и 8:00.

Источник: Colliers International ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ Практически две трети респондентов убеждены, что очередной виток развития мирового рынка недвижимости начнется в нынешнем году, поэтому проявляют желание расширить собственные портфели недвижимости уже в ближайшие 12 месяцев. Несмотря на очевидные позитивные изменения на мировых рынках недвижимости, инвесторы остаются очень осторожными в своих действиях и, соответственно, в выборе объектов для капиталовложений. Их инвестиционные предпочтения пока не выходят за пределы родных рынков. Современное правило, действующее в сфере инвестиций, гласит: «придерживайся того, что знаешь», и будет актуальным вплоть до появления существенных позитивных изменений на иностранных рынках. Продолжение правила звучит следующим образом: «оставайся ближе к «домашнему» рынку, довольствуясь скромными доходами». Такой подход связан со стремлением инвестировать в недвижимость стран со стабильной экономикой, отказываясь от перспектив, открывающихся на развивающихся рынках. До момента позитивных изменений на глобальном рынке инвестиционная активность будет сосредоточена преимущественно на рынках стран «Большой семерки» и англоязычных стран. В то же время инвесторы выделили несколько развивающихся рынков, представляющих наибольший интерес для будущего инвестирования, – Украину, Польшу, Вьетнам, Бразилию и Индию. Тенденция инвестирования в родные рынки, по мнению экспертов, носит, безусловно, краткосрочный характер. Возобновление спроса со стороны международных игроков ожидается с ростом уверенности последних в глобальной экономической и финансовой системах. РЫНКИ КАПИТАЛА Инвесторы всего мира выражают обеспокоенность по поводу доступности капитала. Недвижимость – очень капиталоемкий сегмент, поэтому не удивительно, что одним из ключевых факторов его развития является доступ к заемному капиталу по умеренной стоимости. В целом, респонденты разделились на две равные по численности группы касательно вопроса, станет ли доступ к финансированию более простым по сравнению с ситуацией годичной давности. Респонденты из Азии, Канады, Латинской Америки и Западной Европы отметили, что финансирование стало более доступным за последний год, тогда как в США и странах Тихоокеанского региона изменений не наблюдалось. Доступ к финансированию был практически перекрыт на Ближнем Востоке и в Восточной Европе. По мнению около 90% респондентов, привлечь финансирование в ближайшие 12 месяцев будет проще в сравнении с предыдущим годом. Факторы, позитивно влияющие на инвестиционную активность: – доступность заемного и наличие собственного капитала, – наличие продукта на рынке (объекта для приобретения), – «разумная» цена объектов, – стабильная экономическая ситуация, – минимизация инвестиционных рисков. Обеспокоенность вызывает также недостаток предлагаемых на продажу высококачественных объектов: многие респонденты жалуются на нехватку объектов для заключения трансакций, в свою очередь имеющееся предложение не соответствует понятию «разумная цена». В будущем инвесторы будут вынуждены вкладывать больший объем собственного капитала по сравнению с сегодняшним днем и соглашаться на более низкую доходность, в то время как продавцы снизят цены, которые должны отражать реалии ослабевшего рынка аренды и более жесткие условия финансирования. В исследовании отражено смещение интересов инвесторов в сторону высококачественных объектов недвижимости, способных приносить доход. Ориентированность на доход и меньшее внимание к росту капитализации актива выражаются в словах одного из респондентов: «Увеличение стоимости актива – это лишь дополнительное преимущество; мы приобретаем недвижимость, чтобы получать доход». Параллельно с борьбой за качество инвесторы не готовы идти на риск, связанный с ростом вакантности, рефинансированием, строительством или же, в случае глобальных инвестиций, валютной или политической нестабильностью. ВЫВОДЫ Большинство инвесторов (около 2/3) готовы расширять портфели недвижимости, в то время как менее трети ограничиваются имеющимися портфелями, осуществляя их оптимизацию. Около 80% респондентов проявили минимальный интерес или демонстрировали безразличие к инвестированию за пределами родных рынков. К примеру, в инвестировании преимущественно на родных рынках заинтересованы представители США, Австралии, Германии и Великобритании. На глобальном уровне в нынешнем году ожидается достижение арендными ставками своего дна. По мнению преимущественного большинства респондентов, рынок офисной недвижимости достигнет минимального размера арендных ставок в IV квартале 2010 года, складской – в II квартале, торговой – в III-IV кварталах. Исследование показывает, что мнения относительно периода возврата рынков к «нормальному» состоянию, когда ставка капитализации для объектов офисной недвижимости составляет 7-7,5%, сильно разнятся. Тем не менее, большинство респондентов ожидают, что рынки их стран вернутся к «норме» в конце 2010-го либо в начале 2011 года. Инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что их рынки вернутся к стабильному состоянию в IV квартале 2010 года. За ними должны последовать рынки Канады, Латинской Америки, Восточной и Западной Европы, где рыночная ситуация улучшится к I кварталу 2011 года. Следующим рынком, который выйдет на путь стабилизации, станет США (ко II кварталу 2011 года). В целом, результаты исследования показали, что многие инвесторы воспринимают события последних двух лет как напоминание о том, что рынок коммерческой недвижимости цикличен, и выбор времени для инвестирования имеет принципиально важное значение. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Александр Носаченко,
управляющий директор
Colliers International (Украина) «Наряду с другими странами Европы экономика Украины испытала существенные потрясения от глобального кризиса, что соответствующим образом отразилось на рынке коммерческой недвижимости. На протяжении 2009 года на рынке преобладала паника и неопределенность, в результате чего ожидания покупателей по ставкам капитализации достигли 18-20% для прайм-сегмента, что характеризовало украинский рынок недвижимости как рынок с чрезвычайно высокими рисками. Как результат, на протяжении 2009 года не было совершено ни одной классической инвестиционной трансакции из-за неготовности продавцов отдавать свои лучшие активы по заниженным ценам. Но уже в начале 2010 года на фоне положительных макроэкономических прогнозов для страны, а также с учетом тенденции к стабилизации политической ситуации, большинство игроков утвердились во мнении, что рынок недвижимости достиг своего дна, и следует ожидать его оживления. Такое мнение подкрепилось первыми инвестиционными сделками, заключенными на рынке в начале нынешнего года. Следовательно, можем сделать вывод о том, что стрелка инвестиционных часов рынка недвижимости в Украине приблизилась к 6 часам и в будущем будет двигаться по направлению к 12-ти, что отражает тенденцию к росту. При сохранении положительных макроэкономических прогнозов и стабилизации ситуации на политической арене, восстановление инвестиционной активности может происходить даже более высокими темпами, чем прежде предполагали многие участники рынка. При отсутствии большого количества высококлассных объектов, выставленных на продажу, оживляющийся спрос будет способствовать снижению ставок капитализации. Таким образом, можно предположить, что в ближайшие 6-9 месяцев ставки капитализации снизятся до 12-15% для прайм-сегмента, а через год и более – до 10-13%».

Версия для печати