Инвестиционный рынок Европы

Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине По итогам I квартала 2010 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Европы достиг 17,2 миллиарда евро, что на 26% ниже, чем в IV квартале 2009 года (23,2 миллиарда евро). В то же время данный показатель объема инвестиций на европейском рынке недвижимости на 73% выше рекордно низкого объема сделок, зафиксированного в I квартале 2009 года. Уменьшение активности в начале года по сравнению с последним кварталом 2009 года частично объясняется пиковым объемом сделок и притоком иностранного капитала на основные западные рынки во II полугодии 2009, из-за чего ставки капитализации для качественных объектов снизились. Положительной остается также динамика среднего квартального объема инвестиционных сделок в европейских странах за последние четыре квартала (II квартал 2009 – I квартал 2010 года), увеличившегося на 12% – с 15,4 миллиарда евро в квартал до 17,2 миллиарда евро. На крупнейших рынках Европы Германия увеличила свою долю в общем объеме инвестиционных сделок, в то время как активность в Великобритании и Франции снизилась на 48% и 56% соответственно. Спрос на активы в safe heavens со стороны инвесторов остается высоким, а снижение объемов сделок объясняется отсутствием предложения – предмета сделки. Неприятие потенциальных рисков со стороны европейских инвесторов остается очевидным: они продолжают концентрировать свое внимание на рынках «родных» стран.

В 2009 году второй страной после США по объемам инвестированного в недвижимость капитала была Япония фото: IS Около 5% сделок на рынках европейских стран было заключено при участии неевропейских инвесторов. Этот показатель значительно ниже зафиксированного на пике развития рынка – 25%. В связи с высоким уровнем спроса и увеличившимися ценами на недвижимость владельцы объектов в таких странах как Великобритания, Франция и Германия стремятся воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и выставить свои активы на продажу. Так, в I квартале 2010 года основными продавцами объектов недвижимости продолжали оставаться корпоративные клиенты, в частности, банки, на долю которых приходится 46% от общего объема продаж с последующей арендой (sale & leaseback). Однако в связи с тем, что рынок аренды остается слабым, а экономическая ситуация, даже учитывая некоторый подъем, по-прежнему характеризуется неопределенностью, многие инвесторы заняли выжидательную позицию в принятии решений относительно заключения сделок. Дальнейшие возможности для игроков европейского рынка недвижимости появятся на фоне растущего кредитования в течение ближайших нескольких лет. Стоит отметить, что на данный момент самыми активными кредиторами являются немецкие банки, предлагающие коммерческую ипотеку под залог качественных объектов недвижимости под Libor+2-4%. В целом европейские банки все еще осторожны в принятии решений и предлагают кредиты лишь под 50-55% от рыночной стоимости объекта, сроки кредитов не превышают средневзвешенный срок договора аренды в здании, выступающем обеспечением по кредиту.

Таблица 1. Объем инвестиционных сделок в Европе поквартально (с I квартала 2009 по I квартал 2010 года)
	I кв. 2009 года	II кв. 2009 года	III кв. 2009 года	IV кв. 2009 года	I кв. 2010 года
Общий объем инвестиций, млн. евро	9936	12 074	16 412	23 214	17 233

Совокупный объем сделок в сфере недвижимости Европы по секторам, млн. евро
Офисный	3499	5601	7628	12 435	6316
Торговый	3135	3617	4013	6280	7616
Промышленный	1335	1666	1769	1825	1331
Смешанный	1418	792	2396	1815	1468
Другой	549	398	606	859	501

Совокупный объем сделок с участием местного и зарубежного капитала, млн. евро
Местный капитал	6933	6976	9913	15 471	10 633
Зарубежный капитал	3003	5099	6499	7742	6599

Источник: DTZ Research ФИНАНСИРОВАНИЕ В УКРАИНЕ

11-этажное здание на пересечении Пятой Авеню и улицы W 37 в Нью-Йорке (США), ставшее предметом инвестиционной сделки в июне 2010 года фото: IS Работающие на украинском рынке зарубежные банки стали более активно рассматривать финансирование/рефинансирование готовых объектов, заполненных арендаторами, предлагая кредиты в долларах США под 11-14%. Для сравнения: в I квартале 2010 года в России процентная ставка по коммерческой ипотеке под залог готовых объектов недвижимости составляла 8-10%, что связано с меньшей учетной ставкой (7,75% для рубля), чем в Украине (8,5% для гривны), а также восприятием инвесторами и рейтинговыми агентствами страновых рисков. Самые низкие кредитные ставки в европейских странах зафиксированы в Швеции и Швейцарии, где они составляют 2,5-3,25% годовых. Эти страны были одними из немногих, которые в ответ на кризис понизили многим заемщикам ставки по ипотеке, в отличие от более распространенной на рынке практики реструктуризации кредитов путем отсрочки выплаты тела и увеличения процентной ставки по кредиту. В сравнении с финансированием/ рефинансированием готовых объектов, европейские банки менее охотно рассматривают сегмент проектного финансирования в Украине. Однако, по мнению экспертов DTZ, до конца 2010 года банки выдадут несколько кредитов для самых знаковых проектов.

Таблица 2. Основные показатели рынка офисной недвижимости Европы по состоянию на I квартал 2010 года
Город	Сдано в аренду за 2009 год, м²	Сдано за I кв. 2010 года, м²	Изменение за год, %	Вакантность, %	Арендные ставки, евро/м²/в месяц	Годовое изменение в арендных ставках, %
Лондон (Вест Энд)	160 000	62 071	1,3	6,6	73,2	-5,9
Париж (CBD)	269 400	82 300	0,0	5,8	58,3	-14,9
Женева	98 000	17 132	1,7	3,4	52,8	-3,1
Москва	650 000	200 000	11,4	18,0	46,9	-20,0
Лондон (Сити)	404 000	213 072	3,0	8,4	43,4	5,6
Люксембург	119 271	138 452	7,4	5,9	40,0	0,0
Франкфурт	352 000	54 000	1,0	13,9	34,0	-8,1
Рим	55 000	20 000	0,3	6,6	31,7	-2,6
Дублин	95 800	14 300	5,8	22,5	31,4	-17,6
Мадрид	299 000	86 000	2,0	8,2	26,0	-18,8
Киев	106 000	27 000	10,5	16,9	24,6	-12,5
Варшава	221 243	78 259	8,0	7,8	24,0	-11,1
Брюссель	399 560	175 977	2,1	12,1	21,7	-1,9
Прага	246 338	48 940	3,9	11,8	21,0	-8,7
Бухарест	130 000	55 000	23,5	16,9	20,0	-20,0
Будапешт	260 000	76 689	40,7	20,8	14,0	-6,7

Источник: DTZ Research СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В Таблице 3 приведены показатели ставок капитализации и средние по рынку показатели стоимости квадратного метра полезной площади на лучшие объекты недвижимости в некоторых городах Европы (для наглядности и сравнения с украинским рынком показатели стоимости квадратного метра полезной площади приводятся в долларах США). Интересно отметить, что в среднем наблюдается снижение ставок капитализации или рост стоимости объектов недвижимости в абсолютном значении.

Таблица 3. Ставки капитализации и усредненная цена за квадратный метр полезной площади в офисном сегменте европейских городов по состоянию на I квартал 2010 года
Город	I кв. 2010 года, %	I кв. 2009 года, %	Изменение за год, %	Усредненная цена объекта за м² полезной площади, $
Киев	14,00	17,00	-17,65	2572
Москва	11,00	11,00	0,00	6242
Бухарест	9,00	9,00	0,00	3253
Будапешт	8,25	8,25	0,00	2484
Cтамбул	8,00	8,50	-5,88	4118
Дублин	7,25	6,00	20,83	6341
Варшава	7,00	7,00	0,00	5019
Прага	7,00	7,00	0,00	4392
Рим	6,50	6,25	4,00	7140
Брюссель	6,50	6,25	4,00	4888
Люксембург	6,20	6,50	-4,62	9445
Осло	6,00	6,50	-7,69	6100
Мадрид	5,75	5,75	0,00	6620
Париж (CBD)	5,50	6,00	-8,33	15 518
Лондон (Сити)	5,50	6,75	-18,52	11 552
Франкфурт	5,40	5,40	0,00	4888
Стокгольм	5,25	5,25	0,00	8003
Лондон (Вест Энд)	4,75	6,00	-20,83	22 561
Женева	4,20	4,20	0,00	18 405

Источник: DTZ Research РЫНОК США – КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ

В I полугодии 2010 самой громкой сделкой на рынке недвижимости Европы стала продажа лондонского универмага Harrods фото: IS По мнению большинства аналитиков, включая экспертов DTZ, в 2011 году и в дальнейшем США сохранят лидерство по объемам инвестированного в недвижимость капитала в мире. Эксперты также прогнозируют, что в 2011 году объемы привлеченных США инвестиций в недвижимость более чем в три раза превысят соответствующие показатели Китая, который, как ожидается, выйдет на второе место. Еще в 2007 году Китай не входил в пятерку стран, привлекающих самые большие объемы инвестиций. Стоит отметить, что в 2007 году второй после США по объемам инвестиций была Великобритания, а в 2009 году – Япония. Великобритания, Япония и Франция, вероятно, сохранят свое место в пятерке лидеров в 2010 году, однако долгосрочные прогнозы аналитики делать не берутся.

По итогам I квартала 2010 года доля Франции в общем объеме инвестиционных сделок в Европе уменьшилась на 56% фото: IS В I полугодии 2010 года самой выдающейся на рынке недвижимости Европы стала сделка по продаже лондонского универмага Harrods, общая торговая площадь которого составляет около 90 000 м². Бывшим владельцем универмага является миллиардер Мохаммед Аль Фаед. Покупателем выступила инвестиционная компания катарской королевской семьи. Сумма сделки составляет около $2,3 миллиарда или приблизительно $25 500/м² полезной площади. Как предполагают эксперты DTZ, ставка капитализации составила около 4%. Стоит отметить, что инвестиционная компания, выступившая покупателем в данной сделке, диверсифицировала свой портфель инвестиционных продуктов, включающий третий по доле пакет акций концерна Volkswagen VW и пакет акций концерна Porsche, путем продажи в октябре 2009 года пакета акций банка Barclays и приобретения универмага Harrods в 2010 году. 21 июня 2010 года в США была завершена сделка по продаже 11-этажного здания на пересечении Пятой Авеню и улицы W 37 в Нью-Йорке. Общая площадь объекта составляет около 37 100 м², арендуемая площадь – 34 200 м². Сумма сделки составила $140 миллионов, то есть $3775/ м² общей площади здания и $4093/м² полезной площади. Новым собственником объекта стала инвестиционная компания Inmobiliaria Carso, S.A. DE C.V., подконтрольная мексиканскому бизнесмену Карлосу Слим Хелу. Продавцом выступили компании Goldman Sachs (США) и Moinian Group (США), которые приобрели здание летом 2007 года за $250 миллионов.

По итогам I квартала 2010 года самые низкие кредитные ставки в европейских странах были зафиксированы в Швеции и Швейцарии фото: IS Знаменитый в США 60-этажный небоскреб John Hancock Tower в Бостоне, построенный в 1976 году, за свою историю несколько раз менял собственников. В 2006 году он был приобретен компанией Broadway Partners за $1,3 миллиарда или $8210/м² общей площади (общая площадь небоскреба составляет около 158 400 м²), что на $400 миллионов больше суммы трансакции с участием небоскреба в 2003 году. В 2009 году компания Broadway Partners объявила дефолт по кредитам, открытым для приобретения здания, и 30 марта 2010 года John Hancock Tower был продан с аукциона за $660,6 миллиона, $640 миллионов из которых сразу было потрачено на выплату непогашенного кредита и дополнительно $100 миллионов для выкупа с дисконтом мезонинного долга. Таким образом, объект был приобретен по $4800/м² общей площади. Покупателями выступили консорциум Normandy Real Estate Partners (США) и инвестиционная компания Five Mile Capital Partners (США).

Версия для печати