Инвестиционная привлекательность: Украина сдает позиции

Commercial Property №2 (139) март 2015

СОГЛАСНО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ «НЕДВИЖИМОСТЬ УКРАИНЫ 2015: ОБЗОР ИНВЕСТИЦИОННЫХ ТЕНДЕНЦИЙ»*, ПРОВЕДЕННОГО КОМПАНИЕЙ EY, 83% УЧАСТНИКОВ ОПРОСА НАЗВАЛИ УКРАИНУ НЕПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ РЫНКОМ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ В ТЕКУЩЕМ ГОДУ.

Текст: Оксана Бабенко

По результатам исследования «Недвижимость Украины 2015: обзор инвестиционных тенденций», в данный момент среди инвесторов и других активных игроков рынка недвижимости преобладают пессимистичные настроения. Увеличение инвестиционной активности на рынке возможно в среднесрочной перспективе при условии дальнейшей евроинтеграции страны. 

Основные выводы исследования: 

– Инвесторы будут подходить к выбору новых проектов с большей осторожностью. Умеренный интерес сохранится в сегменте жилой и торговой недвижимости (в основном для ранее начатых проектов) в Киеве и городах-миллионниках. 

– Роста количества сделок, а также увеличения средней суммы сделки в долларовом эквиваленте в 2015 году по сравнению с 2014-м не предвидится. 

– Трансакционную активность будут сдерживать ограниченный доступ к долговому финансированию, высокие процентные ставки, а также расхождения ценовых ожиданий продавцов и покупателей. 

– Подавляющее большинство участников опроса (91%) не ожидают в этом году улучшения доступности кредитования международными фондами и организациями. 

– Наиболее распространенными подходами банков к проблемным кредитам будут продление сроков погашения, реструктуризация долговых обязательств, а также взыскание залогового имущества. 

Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики группы по оказанию консультационных услуг в сфере недвижимости EY в Украине, комментирует: «В отличие от предыдущих лет, большинство (более 80%) опрошенных считают Украину непривлекательным рынком для инвестиций в недвижимость в 2015 году. Безусловно, инвестиционная активность в текущем году будет сдерживаться сложной экономической обстановкой в Украине в целом, а также затянувшимся конфликтом в восточных регионах страны. Тем не менее, потенциал украинского рынка высок, о чем свидетельствуют результаты опросов, проведенных в предыдущие годы**. Более того, наше исследование этого года показывает, что с восстановлением экономики и на фоне дальнейшей евроинтеграции Украины, инвестиционная привлекательность рынка недвижимости будет постепенно расти». 

Привлекательность рынка недвижимости Украины 

По мнению участников опроса, конфликт в восточных регионах Украины продолжит оказывать негативное влияние на инвестиционную привлекательность украинского рынка недвижимости в 2015 году. 83% участников исследования «Недвижимость Украины 2015: обзор инвестиционных тенденций» считают нашу страну непривлекательным направлением для инвестиций в текущем году. Однако такая же доля респондентов полагает, что в среднесрочной перспективе привлекательность украинского рынка недвижимости будет расти. Роста инвестиционной активности на украинском рынке недвижимости в 2015 году не ожидается. Так, 92% опрошенных считают, что процентные ставки по кредитам на приобретение недвижимости в 2015 году увеличатся, что будет сдерживать инвестиционную активность.

Как изменится стоимость сделки по сравнению с 2014 годом

Источник: EY

Трансакционная активность

Ожидания респондентов в отношении трансакционной активности на рынке недвижимости существенно изменились. Так, 75% участников исследования не ожидают роста количества сделок в 2015 году по сравнению с 2014-м; 83% респондентов не ожидают увеличения средней суммы сделки по сравнению с 2014 годом.

По мнению 92% респондентов, в текущем году роста активности иностранных инвесторов не будет. По мнению большей половины респондентов, уровень доступности кредитования сделок в сегменте недвижимости европейскими банками и инвестиционными фондами снизится – так считают 75% и 66% участников соответственно. Менее половины опрошенных (42%) считает, что уровень доступности кредитования международными финансовыми организациями снизится, и 25% считает, что он возрастет. 

Сдерживающими факторами трансакционной активности респонденты назвали ограниченную доступность финансирования (100% респондентов против 90% – в 2014-м), требования к уровню собственных средств (100% против 84%), высокие процентные ставки по кредитам (100%), расхождения ценовых ожиданий продавцов и покупателей (100% против 53%).

Методы работы банков с проблемными кредитами

Источник: EY 

Ценовые ожидания и наиболее активные игроки рынка По мнению участников опроса, наиболее активными группами покупателей в 2015 будут частные инвесторы (43%), девелоперы (36%) и инвестиционные фонды (42%). Наиболее активными группами продавцов в 2015 году респонденты назвали банки (42%) и девелоперов (33%). 

Более половины опрошенных считают, что в 2015 году стоимость сделки снизится в офисном, торговом, гостиничном и жилом сегментах недвижимости, и лишь в складском сегменте стоимость сделки останется без изменений – так ответили 66% респондентов. 

Работа банков с проблемными кредитами 

Продление сроков погашения кредита (92%; 2014 – 59%) и реструктуризация долговых обязательств (92%; 2014 – 71%), по мнению участников исследования, будут широко применяться банками для работы с проблемной задолженностью в 2015 году. Другим не менее популярным методом будет взыскание залогового имущества (92% респондентов; 2014 – 90%). Обмен долговых обязательств на акции будет наименее распространен в 2015 году (50% респондентов; 2014 – 28%). 

Стратегии игроков рынка недвижимости

Согласно исследованию, в 2015 году в центре внимания инвесторов останутся торговая и жилая недвижимость. Так, торговые объекты являются высокопривлекательными для 8% и вызывают умеренный интерес у 33% респондентов, жилые объекты являются высокопривлекательными для 17% респондентов и вызывают умеренный интерес у 25% участников опроса. Приоритетными локациями для инвесторов по-прежнему остаются Киев и города-миллионники. 

В то же время, 42% респондентов ответили, что интерес к таким сегментам недвижимости как офисный, складской и жилой у них отсутствует. Торговая недвижимость не интересна 17% респондентов, гостиничная – 33%.

Инвестиционный интерес игроков рынка

Источник: EY

*Компания EY проводит исследование инвестиционной привлекательности рынка недвижимости Украины ежегодно, начиная с 2012 года. Исследование проводится на основе анкетирования порядка 30 компаний и инвесторов (девелоперы, банки, закрытые фонды недвижимости, инвестиционные фонды), активно работавших на украинском рынке недвижимости в последние годы. Принять участие в опросе в 2015 году, который проводился в январе-феврале текущего года, были приглашены 34 компании. Опрос охватывает два основных направления – общая оценка условий на украинском рынке инвестиций в недвижимость в 2015 году и прогноз в отношении инвестиционных стратегий игроков рынка недвижимости Украины. 

**Согласно исследованию, проведенному в октябре 2013 года накануне планируемого подписания Соглашения об Ассоциации с ЕС, 66% опрошенных считали Украину привлекательным направлением для инвестирования в недвижимость в 2014году.