International Business Park: концентрация прогрессивного бизнеса

Петр Слипец, вице-президент группы «Киев-Донбасс»
фото: «Киев-Донбасс»

CP: Какова история проекта бизнес-парка по улице Ползунова?
Идея разработки проекта возникла после посещения бизнес-парков в Лондоне и Амстердаме. Именно тогда появилось желание создать такой же уникальный бизнес-городок в Киеве.
CP: Каков состав участников проекта?
Инвестор и девелопер проекта – компания «Киев-Донбасс». Архитектурные решения бизнес-парка разработаны мастерской Сергея Юнакова. За создание концепции мы благодарны лондонской архитектурной мастерской Ayala International LLC и специалистам амстердамского и киевского офисов компании DTZ.
CP: Почему было принято решение о развитии на данном земельном участке именно такого проекта? Рассматривались ли вами другие варианты?
Выбор земельного участка продиктован идеей создания бизнес-парка. Нам был необходим участок с заданными характеристиками, соответствующими офисным зданиям класса А. Участок по улице Ползунова выдерживает все требования данного класса: центральное месторасположение, презентабельность, удобство транспортного сообщения (поблизости находится ст.м. «Вокзальная», а также две крупные транспортные магистрали – ул. Урицкого и Воздухофлотский проспект, связывающие этот участок с любой точкой города). Помимо того, размер участка, находящегося в долгосрочной аренде, – 1,5 гектара, – достаточен для строительства целого комплекса из офисных зданий с необходимой инфраструктурой и подземной парковкой.
Все прочие критерии и требования к зданиям класса А будут реализованы девелопером в сотрудничестве с архитекторами, консультантами и строителями.
CP: Сегодня бытует мнение о том, что на рынке коммерческой недвижимости Киева концепция бизнес-парка в чистом виде пока еще не реализована. Является ли концепция вашего проекта примером «классического» бизнес-парка?
Действительно, на сегодняшний день в Киеве не существует проекта бизнес-парка в чистом виде. Я думаю, что основной причиной является отсутствие в центальной части города больших неосвоенных территорий, позволяющих наполнить их не только офисными помещениями, но и вспомогательной инфраструктурой. В данном случае, по оценкам международных консультантов, архитекторам удалось реализовать идею бизнес-парка в классическом понимании.
CP: Расскажите об особенностях концепции данного проекта.
Особенность концепции в том, что она предоставляет компаниям-арендаторам возможность выбрать офисные помещения различных размеров.
Так, они смогут арендовать помещения площадью от 250 м² до 1000 м² в высотном, а также 5000-10 000 м² в отдельно стоящем здании, пользуясь всеми возможностями автономности. Дополнительно в проекте предусмотрено строительство отдельно стоящего банковского здания площадью 4000 м².
В инфраструктуру бизнес-парка входит подземный паркинг с удобным доступом в здания и на улицу, расположенную с внутренней стороны комплекса; сервис-центр, точки организованного питания, фуд-корт на 300 посадочных мест, 2 ресторана, фитнесс-центр, медицинские услуги, аптека, комната для временного пребывания детей, приемный пункт химчистки, услуги по мелкому ремонту, магазины цветов, сувениров; салон красоты, книжный магазин, почтовое отделение, фотосалон, копировальный центр, салон мобильной связи, агентство недвижимости, туристическое, кадровое агентства и др.
CP: В чем особенности архитектурно-планировочных решений проекта?
Особенность архитектурно-планировочных решений проекта заключается в создании комплекса отдельно стоящих офисных зданий разной площади, соединенных внутренней улицей, на которой будут размещены рестораны, магазины и прочие услуги.
CP: Какова структура данного комплекса, общая и используемая площадь, инфраструктурное обеспечение, размещение и вместительность паркинга?
Многофункциональный комплекс состоит из 10 зданий различной этажности (1-, 2-, 3-, 4-, 9-, 31-этажных), под которыми расположен двухуровневый паркинг. Пространство между зданиями образует внутренний двор, который используется для прохода сотрудников офисного центра, подъезда автомобилей. Здесь размещены и объекты инфраструктуры. Центральные холлы офисных зданий выходят непосредственно во внутренний двор.
Общая площадь бизнес-парка составляет 104 153 м². В его состав входят:
1. Офисные здания общей площадью 70 036 м². Четыре сблокированных 9-этажных офисных здания – «5», «6», «7», «8» – соответственно общей площадью:
– здание «5» – 6709 м²;
– здание «6» – 7241 м²;
– здание «7» – 7438 м²;
– здание «8» – 6343 м².
Здания «5» и «6» функционально могут быть объединены в одно, имеющее общий центральный холл и лифтовое ядро. Аналогично объединяются здания «7» и «8». Однако все четыре могут функционировать одинаково самостоятельно, имея каждый свой центральный холл и лифтовое ядро.
Офисное здание «9», 31 этаж, общей площадью 38 495 м². Здание банка «2», 4 этажа, общей площадью 3810 м².
2. Двухуровневый паркинг общей площадью 26 420 м², рассчитанный на размещение 486 автомобилей и имеющий мойку на 3 поста, а также открытая гостевая стоянка на 100 автомобилей.
3. Инфраструктурные здания общей площадью 7697 м²:
– здание автосалона («1»);
– магазины («10»);
– фитнесс-центр («4»);
– медицинский центр;
– сервис-центр («3») и прочее.
CP: В чем заключалась специфика сотрудничества между архитектурной студией Сергея Юнакова и английской компанией Ayala International LLC? Как были распределены функции сторон?
Функции архитекторов были изначально распределены очень четко. Мастерская Ayala International LLC, которая имеет большой опыт проектирования, создала мастер-план участка, разработала логические и функциональные связи комплекса. Студия Сергея Юнакова создала оригинальную архитектуру комплекса, реализовала идеи в конкретных формах соответствующих отечественным нормам градостроения. Я считаю, что это был успешный союз.
CP: В каком классе будет позиционироваться данный объект и по каким критериям?
International Business Park будет построен согласно всем международным требованиям, предъявляемым к офисным помещениям класса А.
CP: Вы ориентируетесь исключительно на сдачу офисных помещений в аренду или предполагаете продавать их?
Начиная работу над проектом, мы выстраиваем схему финансирования, предполагающую сдачу в аренду. При этом мы создаем для каждого здания максимальную автономность в инженерном обеспечении, чтобы в перспективе у него мог быть самостоятельный владелец. Безусловно, это не предполагает отчуждение инфраструктурных элементов с изменением их целевого назначения.
CP: Кто будет заниматься сдачей коммерческих площадей бизнес-парка в аренду?
Этот вопрос решится в ближайшее время. Один из вероятных участников этого процесса – компания DTZ.
CP: Есть ли у вас предварительные договоренности с потенциальными арендаторами бизнес-парка?
Оформление арендных договоренностей на этом этапе невозможно. Однако мы чувствуем значительный интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов. Кроме того, уже сейчас проводятся консультации с крупными арендаторами, поскольку на начальном этапе работы над проектом возможны корректировки и адаптации проектных решений к требованиям конкретного заказчика.
CP: На какой стадии находится сейчас проект бизнес-парка и на какой период запланирован его ввод в эксплуатацию?
Проект утвержден на градостроительном совете, заканчивается его государственная экспертиза, ведутся переговоры с потенциальными генподрядчиками. Согласно составленному сетевому графику освоения проекта, срок его реализации составляет 22 месяца с момента начала строительства.


МАКЕТ: «Киев-Донбасс»

CP: На какой уровень арендных ставок вы ориентируетесь при расчете ставки доходности в данном проекте?
Маркетинговые исследования показывают, что столичному рынку офисных площадей еще далеко до состояния насыщения. Качество офисных помещений, которое мы намерены предложить в бизнес-парке, на сегодняшний день вообще отсутствует. Мы рассчитываем на уровень арендной ставки от $35 за 1 м². Он продиктован высокой себестоимостью строительства таких зданий. Срок окупаемости, по нашим подсчетам, составит 7-8 лет.
CP: Какие источники финансирования привлечены вами для реализации проекта? На каких условиях? Какой общий объем инвестиций запланирован для его реализации?
Мы считаем необходимым инвестировать собственные средства в достаточном размере, чтобы снизить риски финансовых институтов, которые впоследствии будут кредитовать проект. Мы надеемся, что это даст нам возможность получить более дешевые ресурсы по европейским ставкам. Это важный момент, поскольку объем финансирования проекта бизнес-парка составляет около $100 миллионов, и цена денег является значительной составляющей в затратной части бюджета.
CP: Какие, по вашему мнению, факторы будут определять конкурентные преимущества данного объекта на рынке Киева?
Основной фактор – это эксклюзивность и отсутствие аналогов. Концентрация в одном месте большого количества прогрессивного бизнеса с высоким качеством сервиса даст мощный импульс для будущих пользователей бизнес-парка в собственном развитии и налаживании партнерских связей.
CP: Какие еще проекты компании «Киев-Донбасс» в сфере коммерческой недвижимости находятся сегодня на этапе разработки и реализации?


МАКЕТ: «Киев-Донбасс»

У компании «Киев-Донбасс» много планов. Особо хотелось бы отметить проект строительства под Киевом современной киностудии, аналогов которой нет в Европе. В нем участвуют компании Bastien Architects, Pacifica Ventures, The Culver Studios. Это мировые лидеры кинобизнеса, мы рады и горды их участием в украинском проекте и считаем, что это колоссальный инструмент для привлечения инвестиций в нашу страну. К примеру, Пражская киностудия ежегодно привносит $1 миллиард в экономику города.
Хочется вспомнить и наше любимое детище – сеть ресторанов «Пузата Хата». В Украине их только 4, но уже в 2006 году количество ресторанов будет увеличено до 13. Всего на сегодняшний день компанией «Киев-Донбасс» в недвижимость сети «Пузата Хата» профинансировано более $43 миллионов. Мы планируем развиваться и дальше. Надеюсь, в ближайшее время мы сможем объявить о запуске еще нескольких крупных проектов в сфере коммерческой недвижимости.