«Ильяшев и партнеры»: «Из этой ситуации все извлекут уроки»

Роман Марченко, адвокат, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»
фото: «Ильяшев и Партнеры»

CP: Насколько масштабной сегодня является практика блокирования строительных площадок и опротестования выдачи разрешений на строительство?
Мне сложно говорить о реальных масштабах, которые приняло это явление. К примеру, Форум спасения Киева заявляет о более 200 площадках, с которыми он ведет войну. Помимо того, известно довольно много случаев, когда в качестве протестующих выступают отдельные граждане или юридические лица. Юридическая фирма «Ильяшев и Партнеры» ведет порядка 20 таких дел.
CP: Чем обусловлена данная ситуация? Кто, по вашему мнению, в ней виноват?
Основная причина, обусловившая сложившуюся ситуацию, заключается в том, что все это время на строительном рынке Киева был жуткий бардак: строили, что хотели, и никто не принимал во внимание мнение лиц, интересы которых тем или иным образом затрагивались проектом. В конечном итоге вся вина ложится на застройщика, однако изначально виновата в возникновении подобной ситуации городская власть, допустившая ее. Чиновники просто идут на поводу у застройщиков, аргументирующих необходимость реализации в том или ином месте не соответствующего его характеристикам и окружающей застройке проекта, акцентируя при этом внимание на объемах финансирования и размерах доходов, которые все, в том числе и государство, смогут получить. Не обходится, конечно же, и без огромных взяток. Благо, строительная сфера в нашей стране, а особенно в Киеве, сегодня настолько прибыльна, что при получении разрешений и согласований застройщики готовы платить за все.
Однако стоит отметить, что в последнее время революционные выступления начинают переходить разумные пределы, и в некоторых случаях граждане, увлеченные всеобщими настроениями, пикетируют и блокируют даже те проекты, реализация которых вполне обоснованна и проводится без нарушений.
CP: Почему о такого рода протестах не шла речь 1-2 года назад? Что в земельной, градостроительной политике изменилось с тех пор?
Во-первых, ситуация давно напоминала сжатую пружину – вопиющие случаи строительства, нарушающие общечеловеческие и градостроительные нормы, накапливались и достигли предела, поэтому людей прорвало. Помогли и декабрьские события прошлого года, граждане стали активнее и уверовали в то, что их права нельзя ущемлять и оставаться при этом безнаказанным. Во-вторых, при всех недостатках новой власти в борьбе с коррупцией брать взятки сегодня боятся.
CP: Назовите примеры строительных проектов, реализации которых тем или иным образом препятствует общественность.
Я могу говорить лишь о тех судебных разбирательствах, в которых мы принимали участие. Приведу несколько примеров.
Наиболее показательным из последних случаев можно назвать нашумевший проект по улице Олеся Гончара, 5-7, где была выделена земля посольству Словакии. В прессе акцентировалось внимание на том, что участок продан за 1 гривну, но это как раз и не самая главная проблема, ведь подобные сделки, как правило, осуществляются по принципу взаимности. Аналогичным образом посольство Украины в Братиславе получило участок за 1 крону.
Проблема в данном проекте заключается в том, что при поддержке районной администрации силами жителей соседних с участком домов собраны деньги, за счет которых облагорожена территория, сделана детская площадка, и стройка там очень не к месту. Уверен, что в ходе разбирательств и переговоров мы, представляя интересы жильцов, убедим словаков в необходимости пересмотра проекта. Проблему не хочет или не готов решить только город, причем не районная администрация, а именно городская, чиновники которой подписали все необходимые бумаги, считают вопрос закрытым и не хотят к нему возвращаться.
Кроме дел, в которых мы защищаем интересы протестующих, у нас есть несколько проектов, где мы представляем застройщиков. В этих случаях имеют место откровенные попытки блокирования строек, когда это совершенно необосновано, проект строительства соответствует всем нормам, а участок отведен согласно всем процедурам, без нарушения чьих-либо прав или нанесения вреда. Когда случаются такие вещи, мы полностью на стороне инвестора.
Последний пример – проект в Ялте, где в процессе строительства многоэтажки в соседнем частном доме пошла трещина. Владелец этого здания предъявил претензии застройщику, интересы которого представляет ЮФ «Ильяшев и Партнеры». Экспертиза оценила стоимость ремонта в 20 тысяч гривен, владельцу было предложено $25 тысяч, однако он отказался и подал на застройщика в суд, потребовав возмещения материального и морального ущерба в гораздо больших размерах: 950 тысяч и 1 миллион гривен соответственно, а, кроме того, еще и снести нашу новостройку. В результате, по ходатайству этого человека суд заблокировал строительство, однако мы подали апелляцию, и строительство было вновь разрешено.
Одна из особенностей этого дела – в еще недостроенном доме уже были проданы квартиры, и когда люди, заплатившие за них, осознали, что строительство остановлено, то с нашей помощью также подали в суд, который своим решением запретил препятствовать стройке.
Другой пример – в Киеве также началась стройка, однако со стороны жителей возникли претензии следующего рода: «Здесь была тропинка, по которой мы всегда ходили к остановке, а теперь нам придется обходить дом». Мы не считаем протест со стороны жильцов достаточно обоснованным, поэтому с чистой совестью выступаем на стороне застройщика. Ответчиками в поданном нами встречном иске мы определили несколько человек из числа жильцов, а также районную администрацию.
Можно также привести пример строительства около метро «Арсенальная», когда между тесно стоящими домами решили поставить еще один, нарушая при этом инсоляцию, разрушая детскую площадку и памятник архитектуры, планируя строительство на оползнеопасном участке. На все это, закрывая по вполне понятным причинам глаза, город дал разрешение. К нам обратились жильцы соседнего с участком застройки дома, и по нашему ходатайству суд заблокировал строительство.
Эта же компания строит жилой дом в Мариинском парке, по ул. Грушевского, 9-а. Причем разрешение на отвод земли она получила практически одновременно на оба эти участка. Однако, если в первом случае проблем удалось избежать, то по проекту в Мариинском парке протесты были менее активными, и получилось то, что получилось.
Этот пример, кстати, довольно показательный, ведь строительство остановилось уже на завершающей стадии, когда квартиры успели раскупить. Причем, насколько мне известно, в качестве решения проблемы предлагается снос верхних этажей. На мой взгляд, в этом случае ущемляются интересы инвесторов – покупателей квартир на этажах, которые будут снесены, да и владельцев всех остальных квартир, – ведь строительство затянулось. Хотя задержки с вводом объектов в эксплуатацию – тема для отдельного и очень серьезного разговора: практически все застройщики указывают в договорах нереальную дату завершения строительства, например, 1-й квартал 2005 года, хотя прекрасно понимают, что в лучшем случае это будет 1-й квартал 2006-го. За это несоответствие по факту их можно привлекать к ответственности, и некоторые наши клиенты воспользовались этим для получения денежных и иных (например, в виде дополнительного гаража) компенсаций.
CP: Почему случаи активных протестов против строительства и блокирования строек не распространены в регионах Украины?
Да, в регионах такие случаи практически отсутствуют, и объяснить это можно несколькими причинами. Во-первых, там менее интенсивно идет строительство, чем в Киеве. Во-вторых, его рентабельность значительно ниже, что снижает мотивацию застройщиков идти на те или иные нарушения, раздавая при этом взятки, поскольку снижение итоговой рентабельности будет вполне ощутимо. В-третьих, в регионах намного больше свободных площадок, строительство на которых не нарушает чьих-либо интересов. В-четвертых, все же население в столице более сознательное, активное. Например, в харьковский офис «Ильяшев и Партнеры» периодически приходят люди, недовольные тем или иным проектом, однако, когда мы предлагаем им составить исковое заявление и подать в суд, они отказываются, не желая втягиваться в судебные тяжбы.


Земельный участок по улице Олеся Гончара, 5-7 в Киеве, выделенный посольству Словакии
фото: Олег Герасименко

CP: Проекты какой сферы недвижимости преобладают в практике вашей фирмы?
Несомненно, проекты в жилой недвижимости наиболее часто выступают предметом исковых заявлений, но это легко объяснимо: жилая недвижимость сегодня является более привлекательной с финансовой точки зрения и поэтому более интересной для застройщиков, чем другие сферы недвижимости. Кроме того, новые дома, как правило, строятся рядом с другими жилыми домами, и в этом случае гораздо вероятнее «наступить на больной мозоль», чем в случае строительства офисного или торгового комплекса. Хотя, отмечу, это лишь правило, из которого на практике, конечно же, есть исключения. Так, например, в нашем портфеле есть несколько дел, связанных с проектами в нежилой сфере.
CP: Каковы требования протестующих?
Требования разные – от «достроить садик и благоустроить территорию» до «снести здание и сделать все как было».
Как практикующий юрист я могу сказать, что снести построенное практически невозможно, можно только затормозить или остановить процесс строительства. Нужно отдавать себе отчет, что в него вложены деньги, поэтому строители и инвесторы «лягут костьми», чтобы защитить свой проект, и чем больше квартир продано, тем больше союзников появляется у застройщика. В том случае, если только выделен земельный участок, можно добиться отмены разрешения на строительство. Если же уже вырыт котлован или заложен фундамент, то его, в принципе, можно и засыпать, но на практике наиболее реально добиться каких-то компромиссов, в т.ч. по облагораживанию территории. Прибыльность настолько высока, что застройщики готовы идти на значительные материальные затраты, чтобы решить проблемы с протестами и возобновить строительство в максимально сжатые сроки. Можно добиться снижения этажности. В частности, в нашей практике был прецедент, когда мы снизили этажность проекта с 16 до 8 (к нам обратились на этапе строительства 4-го этажа). Но я не знаю ни одного прецедента, чтобы дом разрушали, если потроено, например, 10 этажей.
CP: Насколько часто истцы – физические лица требуют возмещения морального ущерба? Каким образом определяется его размер?
Моральный ущерб – это достаточно сложная категория в нашем законодательстве. В исках, связанных со строительными проектами, о компенсации морального ущерба упоминают достаточно часто, особенно, когда стройка уже началась. Деятельность по удовлетворению таких исков в Украине довольно контроверсийна. В практике украинского суда был случай, когда водитель предприятия, нарушив правила движения, насмерть сбил 3-летнего ребенка. Его родители через суд получили компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч гривен. Не дай Бог никому попасть на место родителей этого ребенка, но, на мой взгляд, это не та сумма, которая может компенсировать такую трагедию.
Другой пример, когда еще молодой человек, которого сбил автомобиль, потерял ногу. Суд присудил ему 300 тысяч гривен компенсации морального ущерба (при этом сумму определял эксперт).
Поэтому, когда ты жив и здоров, и где-то в 100 метрах от тебя строят дом, а ты не доволен шумом и хочешь получить в качестве компенсации миллион, – это, как минимум, несерьезно. В таких делах, если и взыскивают моральный ущерб, то не очень большой. В практике наших судов есть неписанное правило для подобных дел – размер морального ущерба не должен превышать сумму материального ущерба. Моральные ущербы часто заявляют, но редко взыскивают.
В последнее время, кстати, исков с требованием возместить моральный ущерб стало гораздо меньше. Основная причина заключается в следующем. Два года назад были внесены изменения в Декрет Кабинета Министров «О государственной пошлине». Там указано, что если заявляется моральный ущерб в размере до 170 тысяч гривен, истец должен заплатить государству 5% от заявляемой суммы, а свыше 170 тысяч гривен – 10%. То есть, если вы заявляете, что вам нанесен моральный ущерб в 10 миллионов гривен, то, будьте добры, еще до рассмотрения дела и вне зависимости от его итога заплатите 1 миллион государству. Если раньше, когда размер госпошлины составлял до 100 гривен вне зависимости от величины заявляемого морального ущерба, заявлялись миллионные и миллиардные суммы, то сейчас чаще подаются иски по сути – отменить решение Киевсовета или разрешение на строительство, признать недействительным договор аренды земельного участка и т.п.
CP: Насколько распространена практика опротестования проектов за рубежом? Каким образом общественность выражает свои протесты против застройки на Западе?
Первый вопрос, который возникает на Западе при желании «повоевать», связан с тем, что там судиться очень дорого. И дело не только в затратах на сам судебный процесс, а в том, что, если вы проигрываете его, то должны возместить все затраты оппонента, которые могут вылиться в огромные суммы. Поэтому иск за рубежом подают только тогда, когда уверены в своей правоте. Почему наши суды завалены исками? Потому что у нас никого не наказывают «рублем». А вот на Западе это в крови, там ничто не остается безнаказанным.
Действующее законодательство Украины обязывает истца в случае решения дела не в его пользу возместить убытки застройщика за простой строительства. При этом максимальная сумма возмещения, полученная нашим клиентом в аналогичном деле, – 6% от стоимости строительства.
CP: Чем мотивируется поведение протестующих в Киеве? Насколько правомочна их позиция?
Нужно рассматривать каждый конкретный случай отдельно. Если речь идет о тропинке к автобусу, то здесь, конечно, никакой существенной мотивации нет. Но если речь идет о полном нарушении инсоляции из-за новостроящегося дома – это совсем другое дело.
Все-таки слишком долго накапливалось возмущение киевлян. Вот если бы при строительстве нового дома город обязывал застройщика обновлять инфраструктуру квартала, проводить новые тепло- и энергосети. А так новый дом подключается к уже существующим сетям, которые не выдерживают такой нагрузки и через несколько лет просто выходят из строя. И коммунальщики остаются со своими проблемами, а инвестору на тот момент уже все равно – он получил свою прибыль.
CP: Есть ли определенный перегиб в существующих сейчас протестах? Кому это, по вашему мнению, выгодно?
В определенной степени этот перегиб создают обычные киевляне, заинтересованные в упорядочивании застройки, появлении нормальной концепции развития города, отсутствии нарушений и взяточничества. В то же время, нужно отметить влияние тех районных, городских, народных депутатов – как нынешних, так и потенциально заинтересованных в том, чтобы ими стать, которые в преддверии выборов активно выходят на стройки, демонстрируют свою общественную позицию и, пользуясь принципом «Если ты не можешь победить это движение, нужно его возглавить», искусственно раздувают проблему, имея только одну цель – сделать себе имя, провести PR-кампанию. И, нужно отметить, это у них неплохо получается.
CP: Возможно ли вести нечестную конкурентную борьбу путем блокирования строек?
Безусловно. Достаточно найти недовольных жильцов, профинансировать вопрос запрета строительства, и твой оппонент погрязнет в судах. Однако сегодня, на мой взгляд, в условиях огромного спроса, намного превышающего предложение, нет необходимости в таких шагах конкурентной борьбы. Сегодня борьба между застройщиками ведется на этапе разделения земли и согласований строительства. Если ты получил землю, конкуренты вряд ли будут ставить тебе палки в колеса, но чтобы ее получить, придется постараться. Поэтому я не думаю, что к причинам нынешней ситуации с протестами можно отнести конкурентную борьбу. Время для этого еще не пришло.
CP: Что протестующим может противопоставить застройщик?
Я, откровенно говоря, удивляюсь, почему попадающие «под руку» честные застройщики еще не начали по-настоящему активных действий против протестующих. Достаточно выставить встречные иски против конкретных людей, выступающих истцами и блокирующих стройку, доказать свою правоту и возложить на них материальную ответственность – скажем, тысяч по сто гривен с каждого, чтобы столь массовые революционные настроения в строительной сфере поутихли.
CP: В каком количественном отношении в вашей практике представлены процессы, в которых вы защищаете интересы застройщиков?
В процентом соотношении 80% – иски против застройщиков, 20% – иски застройщиков, преимущественно встречные, в которых застройщики выступают в защиту своих прав. Стоит отметить, что, по моему мнению, уже в ближайшем будущем доля исков с их стороны должна увеличиться.
CP: В своей практике вы защищаете в судах интересы как застройщиков, так и людей, выступающих против строительства. В каких случаях вы принимаете ту или иную сторону? Какими критериями при этом руководствуетесь?
Отстаивая интересы клиента, мы никогда не порекомендуем ввязываться в те процессы, в которых не видим перспективы. Безусловно, определенное влияние на наше решение имеют морально-этические соображения, ведь большинство юристов нашей компании – коренные киевляне, и мы имеем свое видение развития города. И если кто-то своими действиями совершенно не вписывается в наши представления о морали, этике и эстетике, вести такой проект мы не будем.
Например, даже если нам предложат баснословный гонорар за то, чтобы мы доказали правомочность строительства на Крещатике автозаправочной станции, мы откажемся. Ведь такое дело принесет нам славу людей, для которых нет ничего святого и которые готовы взяться за любое дело, лишь бы за него платили.
Кроме того, мы отказываемся от работы, если имеет место конфликт интересов, то есть когда кто-либо обращается к нам с предложением представлять свои интересы в суде, однако иск направлен против лиц, интересы которых мы представляли или представляем.
CP: Кто к вам чаще всего обращается с предложением представлять его интересы в суде по такого рода делам?
Наш «среднестатистический истец» – это инициативный человек, со стабильным доходом, предприниматель, который считает, что тот или иной проект ущемляет его права, хочет добиться справедливости и имеет достаточно средств для того, чтобы оплатить услуги юристов. Довольно часто приходят представители инициативных комитетов дома, общественных организаций, реже – зарегистрированные сообщества жильцов.
Мы также ведем ряд проектов pro bono, то есть бесплатно, – в первую очередь – в резонансных делах, где у человека нет денег на квалифицированную помощь, а его права безусловно нарушаются.
CP: Какими, по вашему мнению, могут быть негативные последствия столь популярной сегодня практики опротестования и блокирования проектов и строительных площадок для рынка недвижимости в целом?
Самое большое опасение, которое вызывают эти проблемы, – удар по инвестиционной привлекательности. На строительный рынок никого из чужих стараются не пускать, но никто, особенно из зарубежных инвесторов и девелоперов, особо и не рвется, даже принимая во внимание тот факт, что условия игры становятся более прозрачными, а коррупция – менее масштабной. Когда иностранный или даже наш инвестор, собирающийся построить в Киеве офисный центр, узнает о том, что его проект, соответствующий всем нормам и требованиям, прошедший все инстанции, может заморозить один человек, которому здание будет мешать любоваться ландшафтом, от его желания работать в Украине не останется и следа.
Речь идет как об инвестициях в сферу недвижимости, так и в страну в целом, ведь отсутствие эффективной защиты инвесторов, безусловно, не может позитивно влиять на инвестиционную привлекательность на макроэкономическом уровне.
CP: Может ли сложившаяся ситуация привести к дефициту на рынке жилья, как говорят некоторые эксперты?
Я не думаю, что это реальные опасения. Ведь заблокированы точечные проекты; основная борьба ведется в центре города, где представлено не так много проектов нового жилья. Массовое же строительство ведется в других районах, на периферии, где претензий меньше, потому что чаще всего это вновь осваиваемые участки.
В некоторой степени цены на квартиры в центре города могут вырасти, но масштабно на конъюнктуру рынка протесты, думаю, повлиять не смогут.
Подобные же заявления экспертов (зачастую посредников при продаже жилья) – это не более чем раздувание еще одной проблемы на и так проблемном рынке жилой недвижимости Киева.
CP: Как, по вашему мнению, эта ситуация разрешится?
Жизнь все расставит на свои места. Пройдут выборы, поутихнут страсти вокруг искусственного раздувания этих проблем; жильцы научатся искать компромиссы, строители – искать пути решения проблем непосредственно с людьми, права которых ущемлены. Думаю, будут и показательные суды, в результате которых лица, тормозящие строительство, понесут большое материальное наказание.
Из этой ситуации все извлекут уроки: строители станут сговорчивее и ответственнее, городские власти – разборчивее (уже сегодня земельные участки под строительство раздаются более вдумчиво, особенно в центре), жители – осторожнее.