ICD Investments: «Торговые центры в первую очередь строятся для арендаторов»

Сергей Касьянов, президент компании Innovative City Development Investments
фото: Олег Герасименко

CP: Расскажите о компании ICD Investments: об истории создания и основных направлениях деятельности.
Идея создания компании ICD Investments возникла около года назад. На сегодняшний день к завершению подходит этап консолидации и структурирования бизнеса. Одной из главных причин создания компании послужило то, что я и мои партнеры приняли принципиальное решение развивать проекты, которыми занимались ранее, на качественно новом уровне. Сейчас к сотрудничеству привлекаются лучшие профессионалы Украины, а также специалисты из европейских стран, где рынок коммерческой недвижимости уже сформирован.
Одной из приоритетных задач компании была разработка инструментов привлечения инвестиций, поскольку процесс девелопмента проектов торговой недвижимости довольно длителен, а стоимость ресурсов непосредственно влияет на их эффективность. К примеру, для развития торгово-развлекательного центра крупного формата необходимо минимум 5 лет. Объединяя активы, мы стремились создать хорошо структурированную компанию, которая смогла бы привлекать ресурсы для проектов. Более года шла активная работа над подготовкой проекта ICD Investments: была создана холдинговая компания ICD Investments в Швейцарии, сформирован банк земельных участков и портфель проектов, пройдены процедуры оценки и аудита.
ICD Investments планирует работать в разных сегментах недвижимости, но первоочередное внимание будет уделено проектам торгово-развлекательных центров. Команда компании готова к полному проектному циклу работ – от подбора участка и создания концепции до завершения строительства и утверждения пула будущих арендаторов.
Что касается организации управления объектами, то совместно с нашим партнером – «Украинской Торговой Гильдией» – было принято решение о создании компании, специализирующейся на комплексном управлении ТРЦ. Мы планируем создать сильную организацию с профессиональным менеджментом, осуществляющим управление наших торговых центров с учетом европейских стандартов, и впоследствии предлагать эти услуги рынку.
CP: В каких городах и регионах Украины компания ICD Investments планирует развивать сеть ТРЦ?
Для ICD Investments определенный интерес представляют все регионы страны. Сейчас компания развивает пять проектов в Днепропетровском регионе, владеет земельными участками в Киеве, где планируется создание торгово-развлекательных комплексов крупного и среднего формата, а также офисных центров. Кроме того, ICD Investments располагает площадками в других областных центрах и активно ищет новые возможности для развития проектов.
CP: Планирует ли компания покупать функционирующие объекты или проекты, находящиеся на определенной стадии развития?
Мы ориентируемся преимущественно на полный цикл развития проектов – начиная анализом эффективности использования земельного участка и разработкой концепции и заканчивая передачей объекта в управление. Компания также берет на себя организацию процессов финансирования и контроля на всех этапах реализации проекта.
Что касается приобретения готовых объектов, то все будет зависеть от их качества и стоимости, а также от рыночной ситуации в стране. Компания планирует активно работать на финансовых рынках и привлекать дешевые ресурсы для приобретения проектов. Мы не исключаем возможности вхождения в готовый проект, если он соответствует качеству и нашему пониманию роли торгово-развлекательного центра в современной городской инфраструктуре.
CP: Расскажите о команде компании ICD Investments.
Менеджмент киевского офиса компании ICD Investments формировался в течение последнего полугода, а с днепропетровской командой мы работаем уже несколько лет. У нас есть ряд проектов торговых центров, часть из которых уже строится, другая сдается в аренду, порядка 15 проектов и участков находится на этапе анализа эффективности использования участка и разработки концепции. Сейчас мы имеем достаточный кадровый и организационный потенциал, чтобы развивать ряд портфельных проектов как в Киеве, так и в других регионах Украины.
CP: Какие задачи компания выполняет своими силами, а какие отдает на аутсорсинг?
В структуре компании сформированы отделы, контролирующие все этапы развития проектов, но это не означает, что все работы выполняются своими силами. Так, например, мы не можем заменить «Украинскую Торговую Гильдию», обладающую большой маркетинговой базой в Украине; для оценки привлекаются международные эксперты с известным именем. Задача наших менеджеров внутри компании – это, прежде всего, вопросы организации и управления. Разрабатывая проекты, мы заказываем профессиональные услуги у лучших специализированных компаний, работающих в сфере недвижимости.
CP: Кто разрабатывает концепции торговых центров компании ICD Investments?
Для разработки концепций объектов нашей компании был приглашен международный специалист в области создания и управления торговыми центрами Зев Кляйн, имеющий большой опыт работы на рынках Восточной Европы, в частности, в периоды изменений, которые происходят сейчас и в Украине.
Господин Кляйн занят также в развитии крупнейшего торгового центра в Венгрии общей площадью порядка 200 тысяч м². Компания Plaza Centers, в которой он работал, построила много успешных торговых центров, и у ее команды, в частности, у самого Зева Кляйна, есть огромный опыт сотрудничества с арендаторами и торговыми операторами, до сих пор не представленными в Украине. Для нашей компании важно его понимание потребностей арендаторов торговых центров.
Мы рассчитываем, что в следующем году господин Кляйн сможет больше времени уделять проектам нашей компании и максимально использует в них свой опыт, накопленный в Восточной Европе.
CP: Каковы источники финансирования проектов недвижимости вашей компании?
Прежде всего, это собственные средства ICD Investments, так как на сегодня мы обладаем достаточным капиталом. Но масштабные проекты невозможно реализовывать без привлечения банковского финансирования. У нас есть опыт сотрудничества с украинскими и филиалами западных банков по многим проектам. Сейчас планируем выход на внешние рынки финансирования, приглашая крупных институциональных инвесторов к непосредственному участию в акционерном капитале. В наши планы входит также частное размещение акций, а в дальнейшем – и публичное на международных площадках. Мы будем использовать все доступные финансовые механизмы и инструменты, как на внешнем рынке, так и в Украине.
CP: Над какими проектами компания ICD Investments работает на сегодняшний день?
Сегодня продолжается работа над тремя проектами в Днепропетровске – это торговые центры районного масштаба по улицах Калиновой, Кирова и по бульвару Славы. Началось развитие сети торговых центров MIRIADA, расположенных в основном в жилых и спальных районах крупных и небольших городов.
Кроме того, совместно с компанией «Градострой» мы работаем над крупным проектом городского многофункционального комплекса в Киеве по улице Здолбуновской. Этот район развивается за счет строительства нового моста рядом с существующим железнодорожным. Участок расположен в самом центре Левобережного массива. К работе над проектом, помимо господина Кляйна, привлечено европейское архитектурное бюро Casiopea Group, проектирующее большинство ТРЦ компании Plaza Centers. Сейчас мы находимся на этапе разработки концепции комплекса.
Дорабатывается проект в Кривом Роге – торгово-развлекательный центр Victory Plaza площадью около 30 тысяч м². Наша компания берет данный объект под управление в рамках совместного с «Украинской Торговой Гильдией» проекта создания специализированной управляющей компании.
Кроме того, разрабатываются концепции торговых центров в Полтаве и Никополе, в центральной части которых у нас есть отличные площадки. Компания планирует развитие ТРЦ в городах с населением свыше 200 тысяч, в особенности там, где еще не работают другие девелоперы. Помимо этого, ICD Investments занимается анализом предложений по земельным участкам в других регионах страны.
CP: Как вы решаете вопрос земельных участков для своих объектов? На каком рынке (первичном или вторичном) они приобретаются?
Что касается земельного вопроса, то здесь следует выделить два важных аспекта: с одной стороны, найти пригодный для развития коммерческой недвижимости участок довольно сложно, но, с другой, создать правильную концепцию еще сложнее. Ведь успешная реализация проекта на участке – задача гораздо более серьезная, чем приобретение этого участка. Таким образом, если у нас будут получаться концепции, то проблем с поиском земли не возникнет.
Если говорить о возможности выбора между арендой и приобретением в собственность, то для нас важно, чтобы затраты на приобретение не занимали слишком большую часть в структуре финансирования проекта и чтобы стоимость денег не «отягощала» проект. Мы рассматриваем все варианты – от аренды до покупки земельных участков, но все зависит от самого места и экономики проекта.
CP: Каким архитектурным, строительным, генподрядным компаниям – украинским или международным – отдает предпочтение Innovative City Development Investments в процессе разработки и реализации проектов?
Компания работает с украинскими, равно как и с международными специалистами. Наш подход таков: если услуга представлена на украинском рынке и если она качественная, то, конечно же, проще и дешевле работать со специалистами «на месте». Но, к сожалению, сегодня отечественный рынок коммерческой недвижимости только формируется, и часто возникает проблема нехватки профессионалов. Поэтому нам приходится обращаться к более бизнес-ориентированным западным архитектурным компаниям. В то же время, привлеченные специалисты не могут работать в отрыве от местных проектировщиков и инженеров. В связи с этим над крупным проектом всегда ведется совместная работа.
CP: Каков, по вашему мнению, уровень развития торговой недвижимости в Украине? Каковы конкурентные преимущества вашей компании и заявленных к реализации проектов?
Не хочется приводить сейчас показатели по Европе и сравнивать их с украинскими, но, как житель Киева, я понимаю, что профессионально организованных торговых центров в городе явно не хватает. А потому у нас есть к чему стремиться и над чем работать.
В скором времени в столице, как и в других городах, начнут появляться профессиональные проекты крупных масштабов. Нами тоже запланирован крупный торгово-развлекательный центр в Киеве.
Те проекты и планы, о которых мы сегодня говорим, реализуются минимум через 5 лет, а потому они должны быть конкурентоспособными и инновационными.
Чтобы заниматься несколькими проектами в разных регионах, необходимо иметь подготовленную сильную команду. Такой менеджмент стоит дорого, для небольшой компании это слишком трудно, но в нашем случае при достаточном объеме работ, эти расходы оправданы.
Еще одним преимуществом можно считать планирование, позволяющее гарантировать своевременное введение наших проектов в эксплуатацию. Ведь на сегодняшний день девелоперские компании заявляют большое количество проектов, но на практике реализуется только незначительная их часть.
Мы планируем брэндирование всех продуктов компании, что должно способствовать их эффективному продвижению на рынке. Innovative City Development Investments активно использует опыт международных и отечественных специалистов для создания качественных проектов.
Не хочу быть голословным и объявлять, что мы станем лидирующей компанией на этом рынке, но до сих пор мне и моим партнерам удавалось добиваться очень хороших результатов, каким бы бизнесом мы не занимались.