HINES: «Мы идем в Украину»




Мечислав Годзич, генеральный директор польского офиса компании НINES
фото: Раиса Ющук

CP: Имя HINES хорошо известно во всем мире, однако ново для украинского рынка. Пожалуйста, расскажите, что представляет собой ваша компания, какой была история ее становления?
Компания HINES была основана в 1957 году в городе Хьюстон, штат Техас, США, господином Джеральдом Хинесом. Даже сегодня, в возрасте 77 лет, он продолжает возглавлять деятельность компании по всему миру. HINES изначально была девелоперской структурой, которая в 1960-х реализовала порядка 70 небольших проектов в области коммерческой недвижимости на рынке США. В 1970-х, с формированием современной структуры ведения бизнеса, HINES сделала ставку на развитие в качестве девелопера офисных проектов для инвесторов – нефтяных компаний, создав гигантские небоскребы Bezoil Plaza и Nations Bank в Хьюстоне. К началу 1980-х не менее 80% всех проектов офисной недвижимости Хьюстона, да и в целом штата Техас, составляли объекты нашей компании. На сегодняшний день мы управляем и владеем более чем 200 объектами в 50 городах США.
В конце 1980-х было принято решение о развитии деятельности компании на международных рынках: HINES начала осуществлять работу в Аргентине, Бразилии, Мексике и Канаде. С конца 1980-х компания вышла на европейский рынок. Сначала как консультанты и агенты, а затем как девелоперы и инвесторы мы освоили рынки Великобритании, Германии, Франции, Италии, Испании, Чехии, Польши и России. С 1991 года во всех этих государствах действуют наши локальные представительства или компании. Офис нашей компании в Германии – крупнейший в Европе, и в 1990-х он смог обеспечить лучшие результаты работы, поэтому сейчас считается европейской штаб-квартирой HINES.
Работая в качестве девелоперов и инвесторов, мы готовы развивать люїбую недвижимость – жилую, торговую, складскую, промышленную, офисную. Но нашим главным козырем в Европе являются все-таки офисные и полифункциональные офисно-торговые объекты. Это та сфера, в которой мы на голову выше конкурентов, тем более, что сочетаем в себе функции девелоперской компании на стадии реализации проектов и управляющей после их ввода в эксплуатацию.
CP: Какие основные проекты HINES на европейском рынке вы могли бы выделить сейчас? Насколько отличаются подходы к работе на тех или иных национальных рынках Европы?


Бизнес-центр Metropolitan
фото: HINES POLSKA

Одним из наших крупнейших европейских проектов, заявленных сейчас к реализации, является Garibaldi Repubblica в Милане. Это не просто проект развития недвижимости, а создание градостроительной инфраструктуры на площадке в несколько десятков гектаров. Судьба этого земельного участка в центральной части Милана решалась около 40 лет в долгих политических и общественных дебатах. Только сейчас достигнут компромисс по его застройке. В итоге мы должны создать полифункциональный комплекс с офисной частью на 50 000 м2, гостиничной на 15 000 м2, жилой на 15 000 м2 и торговой на 10 000 м2. Этот проект очень масштабен и его реализация займет не менее 8 лет.
С точки зрения архитектуры достоин внимания офисно-жилой комплекс DZ Bank в Берлине, находящийся рядом с Бранденбургскими воротами, введенный в эксплуатацию в 1999 году. Это офисное здание площадью 20 000 м2 со впечатляющим атриумом, созданным с применением новейших технологий, и примыкающим к нему 10-этажным жилым домом класса «люкс».
Два наших крупнейших на сегодняшний день европейских проекта находятся в Германии. Первый, созданный еще в 1999 году, – это офисный центр Main Tower во Франкфурте-на-Майне площадью 83 000 м2, ныне пятое по высоте здание Европы (200 метров). Второй – это офисный комплекс на 3 корпуса с башней Uptown в Мюнхене неподалеку от Олимпийского стадиона, находится сейчас на стадии строительства. Площадь объекта составит 84 000 м2, высота башни – 146 метров (36 этажей), комплекс будет введен в эксплуатацию к лету 2004 года.
Еще один проект – это строительство в России, неподалеку от Москвы, крупного логистического парка с площадью складских помещений около 100 000 м2, но работы по этому объекту пока находятся на предварительной стадии. В Польше сегмент строительства складов и торговой недвижимости себя практически полностью исчерпал – рынок чрезвычайно насыщен, но остается значительная ниша для продолжения строительства бизнес-центров.
О наших проектах легче говорить, если подразделять их не по государствам, а по городам. Но, тем не менее, чем дальше движешься на восток Европы, тем больше речь идет не о мегаполисах, а о национальных рынках. В Украине и России самое сложное – это понять специфику, принципы работы рынка как такового, прочувствовать его риски. Здесь нельзя применить отточенную десятилетиями западную схему работы с недвижимостью, каждый день способен преподнести сюрпризы. Поэтому от девелоперов и инвесторов требуется не только обучать рынки и работающие на них локальные структуры западным практикам, но и учиться многому самим. И если в Польше и Чехии для HINES не составило труда самостоятельно начать деятельность, то в России на первых порах необходим был опыт сотрудничества с местным партнером-девелопером, при котором наша компания исполняла преимущественно функции агента и консультанта по коммерческой недвижимости. Только накопив за несколько лет достаточный опыт, можно самостоятельно начать успешную работу. Рынки таких стран, как Польша, Чехия и Венгрия, до недавних пор считались рисковыми с политической и экономической точки зрения, однако со вступлением нашего и соседних государств в ЕС эти ярлыки, будем надеяться, исчезнут полностью. В то же время Россия и тем более Украина будут считаться рисковыми для инвестирования еще долгое время. Поэтому для успешной работы девелопера в Москве и, в перспективе, в Киеве, западной компании очень важно иметь собственные существенные кредитные ресурсы. Иными словами, HINES способен привлечь для своих проектов в Москве и Киеве колоссальные инвестиционные средства институциональных инвесторов, прежде всего американских пенсионных фондов. Но для того, чтобы убедить их вкладывать в рынок не только с экономическими, но и политическими рисками, мы должны показать, что наша компания не просто распоряжается чьими-то активами, но и аналогично рискует своими средствами, вложенными в проект. Так мы раньше работали и в Польше, но теперь ее рынок повзрослел настолько, что мы можем по западному образцу выполнять исключительно функции девелоперской компании для своих клиентов-инвесторов.


Внутренний двор бизнес-центра Metropolitan
фото: HINES POLSKA

CP: Каковы приоритеты HINES в развитии проектов коммерческой недвижимости?
Что касается работы с офисными, торговыми, логистическими и иными проектами, то HINES предпочитает оперировать преимущественно объектами «среднего веса» площадью от 10 000 м2 до 50 000 м2. Особенно это применимо к офисным и торговым проектам на развивающихся рынках. Это выгодно, поскольку там арендаторы, в отличие от западноевропейских и североамериканских, нуждаются в небольших площадях – компании в Варшаве, Праге и Москве редко арендуют офисы площадью более 1500 м2. В торговой недвижимости ситуация аналогична: западные и локальные операторы арендуют меньшие площади для своей торговли, чем в развитых странах. Торговые и офисные объекты с общей площадью до 50 000 м2 более гибки при изменении ситуации на рынке, падении арендных ставок и их бизнес-планы по сравнению с крупными объектами корректировать легче. С точки зрения усилий и объема работ девелопера, нет особой разницы между созданием проекта на 5000 м2 и на 50 000 м2. Однако, исходя из структуры собственных инвестиционных средств, нам более выгодны проекты площадью 20 000 – 50 000 м2, чем 10 000 – 20 000 м2, так как они позволяют не дробить крупные инвестиционные капиталы на мелкие части.
CP: Помимо работы в качестве девелопера, выступает ли ваша компания оператором рынка инвестиционных сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости в развитых и развивающихся странах?
Более 75% деятельности нашей компании – это девелопмент. Еще на 25% мы – инвестиционный игрок. На устоявшихся рынках практика сделок по продаже и покупке офисных, торговых, складских комплексов – это нормальная и цивилизованная процедура, минимизирующая девелоперские риски. Наша компания активно рассматривает варианты осуществления таких сделок, но участвует в них не с целью вложить средства фондов для покупки «готового бизнеса», генерирующего прибыль, а для приобретения добротных объектов, нуждающихся в реконструкции, преобразованиях, ремонте, смене концепции. Для нас работать так очень выгодно, особенно в США и Канаде. Однако, на восточно-европейском рынке все несколько иначе, мы вряд ли будем заинтересованы в покупке уже существующих проектов. Во-первых, как правило, они имеют низкое инвестиционное качество. Во-вторых, они не всегда могут быть успешно реконструированы. В-третьих, наш девелоперский опыт позволяет при развитии проектов принимать многие риски, которые являются угрожающими с точки зрения инвесторов. Купить доходный перспективный бизнес в виде «работающего» проекта, наполненного арендаторами, без девелоперских и строительных рисков, – мечта любого институционального инвестора. Однако, мы не институциональный инвестор, а девелоперская компания, которая в условиях капитализации в России и Польше видит для себя большие дивиденды в девелопменте при разумном уровне рисковости и наличии стратегического партнера, которому можно доверять.
В данный момент HINES владеет и управляет недвижимостью, общая оценочная стоимость которой составляет не менее $15 миллиардов. В данное время наши собственные и кредитные ресурсы, которые мы в ближайшие годы намерены вложить в инвестирование проектов коммерческой недвижимости по всему миру, составляют не менее $1 миллиарда. Около 40% от этой суммы придутся на реализацию новых проектов в Центрально-Восточной Европе и России.
CP: Проект, руководителем которого вы являетесь, – варшавский бизнес-центр Metropolitan – в 2004-м выиграл премию MIPIM как лучшее офисное здание года. По вашему мнению, какие факторы стали решающими в принятии этого решения ведущими мировыми специалистами?
Трудный и одновременно приятный вопрос. Это не первый прецедент, когда проект нашего с вами региона номинируется как лучший в той или иной категории. В 2002 и 2003 годах на MIPIM в качестве кандидатов на главные премии рассматривались торговые центры Праги и Будапешта, но они не победили. Сейчас, в 2004 году, мы наконец можем гордиться тем, что лучшим офисным проектом признан Metropolitan. Я считаю, что это победа не только Польши и HINES, но и всего региона: тем самым мы показали инвесторам, где находится будущее девелопмента коммерческой недвижимости. Оно здесь – в Варшаве, Москве, Киеве. Бизнес-центр Metropolitan – интернациональный проект, над ним работала девелоперская компания со штаб-квартирой в США, для реализации были задействованы совместные инвестиции нескольких американских фондов, средства банковской группы HVB из Германии. Сам проект разрабатывали британское архитектурное бюро Norman Foster & Partners (архитектурно-планировочные решения), Waterman International (инженерные системы), Roger Preston and Partners (механические инженерные системы), немецкий генеральный подрядчик – подразделение компании Hochtief, итальянский поставщик камня, грунтовые работы проводила французская компания Soletanche, металлоконструкции устанавливала компания Mostostal (дочерняя структура испанской Acciana), в качестве субподрядных организаций выступили немецкая Krantz TKT и целый ряд польских строительных фирм. Все это дало нам лучший опыт в создании офисных проектов, существующий на сегодняшний день в Европе, привело нас к успеху.
CP: Что вы думаете об украинском рынке и его перспективах касательно вашего интереса к нему?
На этот вопрос могу дать четкий ответ: мы идем в Украину. Согласно оптимистическому сценарию, уже в 2005 году мы намерены начать в Киеве активную работу с одним-двумя проектами. Это будет офисная недвижимость или офисно-торговые комплексы. Уже сейчас мы готовы рассматривать интересные предложения по проектам с бизнес-планами и разработанными схемами проектного финансирования с нашей стороны и со стороны партнерской структуры, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке.
Наша главная задача – найти проекты, которые будут иметь стопроцентную экономическую целесообразность для инвестирования. В данный момент мы работаем по созданию в Киеве представительства и рабочей группы. Но здесь мы не намерены создавать филиал, существующий только за счет дотаций, – стратегия открытия новых офисов HINES в том, что они максимум после года поддержки должны оправдывать свое существование самостоятельно и приносить доходы. И еще один показатель: наша стратегия – углубляться в рынок; если мы уже начали несколько проектов в конкретном городе, то за ними последуют и другие.
Ваш рынок будет расти, и я бы сказал, что интерес стратегических инвесторов, с которыми работает наша компания, к столице Украины чрезвычайно велик. Все сдерживает недостаток информации и прозрачности рынка. Киев в ближайшее десятилетие ждет экономический бум, поэтому я бы сейчас назвал вашу столицу третьей по перспективности капиталовложений в недвижимость и потенциалу, после Москвы и Варшавы. Поверьте, у нас более чем достаточно инвестиционных средств для экономически целесообразных проектов развития недвижимости в вашей стране. И если у ныне работающих в Украине компаний есть желание сотрудничать, мы обязательно договоримся о партнерстве. Мне нравится Украина, наверное, потому, что у поляков с украинцами много общего: стремление быть лучшими, доказывать себе и другим свою состоятельность не словами, а делами.


Бизнес-центр Metropolitan, вид с площади Пилсудского
фото: HINES POLSKA

В то же время, я считаю, что украинский и российский рынки недвижимости по своей структуре очень сильно отличаются от западноевропейского и североамериканского, в чем-то напоминая по типологии инвестиций и потребительских преференций латиноамериканский рынок. Как ни странно, для западных девелоперских компаний самым рентабельным направлением девелопмента в России и Украине является строительство жилой недвижимости с ее последующей продажей, тогда как работа с коммерческой недвижимостью генерирует прибыль в 3-5 раз меньше. Это объяснимо с точки зрения истории, менталитета, традиций сформированной бизнес-среды.
В Польше, если у физического лица есть первоначальный капитал, то единственным и очевидным средством его применения является создание собственного дела, малого бизнеса, компании сферы услуг или мини-производства. Иными словами, работает критерий: деньги должны делать деньги. В Украине же, как во многом еще происходит и в России, если у людей есть какой-либо небольшой капитал, они реализуют его, вкладывая в покупку жилой недвижимости или дорогих автомобилей, иные товары долгосрочного пользования.
Таким образом, получается ситуация, когда практически все доходы частного сектора экономики упорно вкладываются не в активизацию бизнес-среды, а, выражаясь образно, «зарываются в землю» посредством вложения в некоммерческую, жилую недвижимость, неспособную делать серьезные деньги, генерировать стабильную прибыль в долгосрочной перспективе. Это дает повод строительным компаниям и инвесторам получать сверхприбыли, и они останутся такими еще долгое время, если в деятельность рынка не вмешается регулирование со стороны властей, либо у основной массы потребителей не произойдет перелом в сознании. Однако, он не произойдет внезапно, для этого необходимо время. Возможно, поэтому обороты и объемы рынка жилой недвижимости в странах бывшего СССР еще долго будут превышать показатели рынка коммерческой недвижимости, останется стабильной сверхвысокая рентабельность работы в данном сегменте.
Работа HINES на российском рынке убедительно доказала эти тезисы – для западных девелоперов проекты жилой недвижимости также могут быть состоятельными. Это и есть гибкость в работе на национальных рынках, которая присуща профессионалам.


БИЗНЕС-ЦЕНТР METROPOLITAN
Общая арендуемая площадь (GLA): 37 000 м2
Арендуемая площадь офисных помещений: 33 600 м2
Арендуемая площадь торговых помещений (в том числе рестораны и фаст-фуд): 3400 м2
Расположение: площадь Пилсудского, CBD Варшавы, рядом с Большим театром и Саксонским садом
Интеллектуальные системы управления: более 20
Этажность: 7 наземных и 2 подземных уровня
Паркинг: подземный двухуровневый на 410 машиномест; паркинг платный, стоимость парковки автомобиля с 7:00 до 18:00 составляет 5 злотых или около 1,5 доллара США в час; с 18:00 до 7:00 – 3 злотых или около 0,9 доллара США в час; за сутки – 50 злотых или около 15 долларов США.
Девелопер проекта: HINES Polska Sp.z.o.o. (Польша)
Инвесторы проекта: американские инвестиционные фонды и банковская группа HVB (Германия)
Генеральный подрядчик: Hochtief AG (Германия)
Основные субподрядные организации: Soletanche (Франция), Mostostal (Польша/Испания), Krantz TKT (Германия)
Архитектурные бюро: Norman Foster & Partners, Waterman International, Roger Preston and Partners
Архитектурные особенности проекта:
– Бизнес-центр представляет собой комплекс из трех интегрированных строений, которые могут работать автономно, имеют отдельные входные группы и системы вертикального транспорта.
– Уникальный фасад здания, который является комбинацией фасадной системы из стекла с применением итальянских гранитных блоков бело-голубоватого цвета, создает эффект конструктивных фасадных стен снаружи и обычного стеклянного фасада с идеальной просматриваемостью экстерьера изнутри.
– Комплекс зданий имеет кругообразную подсветку с земли и по кромке крыши. Во внутреннем дворе бизнес-центра по окружности высажены взрослые деревья и создан декоративный фонтан.
– Здание спроектировано с идеальным показателем естественной освещенности офисных помещений в дневное время. По словам главного архитектора проекта, лорда Фостера, естественное освещение для офисных зданий может быть критерием даже более важным, чем все остальные пункты для позиционирования объекта как офисного центра класса А. Многочисленные исследования показали, что отлично спроектированное здание с точки зрения идеального естественного освещения позволяет компаниям-арендаторам повысить продуктивность работы сотрудников до 40%, уменьшить количество отсутствующих на работе по больничным листам до 25% и ситуативного отсутствия на 15%. Все это сказывается на производительности труда и, соответственно, доходах компаний, поэтому для конечных потребителей имеет смысл арендовать офисные помещения по ставке на 2-3 евро в месяц за м2 больше, нежели в конкурентных проектах с худшими показателями естественной освещенности площадей.
– Система вентиляции и кондиционирования выполнена с подачей воздуха в офисные помещения на уровне пола и его забором на уровне потолка; показатель полного воздухообмена в офисных помещениях может достигать 6 циклов в час. Все офисные помещения здания оборудованы фальшполами и подвесными потолками всего на 10 сантиметров ниже конструктивного, то есть для системы воздухозабора необходимо межпотолочное пространство менее 10 сантиметров.
– В ходе работ по проекту девелопер, инвесторы и архитекторы вместе с историками, археологами и градостроителями нашли оптимальный путь застройки участка: было решено создать проект максимальной высотностью 7 этажей, поскольку иначе здание не вписывалось бы в историческую застройку центральной части города (гостиницы «Виктория» и «Европейская», знаменитое варшавское здание без углов). Экстерьер бизнес-центра был спроектирован с учетом соблюдения архитектурного стиля застройки площади Пилсудского начала XX века.