Как давно оператор Hilton интересуется украинским рынком? Когда компания начала свою деятельность в Украине?На сегодняшний день в портфель Hilton Worldwide входит более 3500 отелей в 81 стране мира, в том числе более 275 отелей Homewood Suites, расположенных в США, Канаде и Мексике (на фото: Hilton Americas-Houston, США)фото: ISСтратегия развития компании Hilton Worldwide включает несколько основных рынков в Европе – это Россия, Польша, Испания, Германия, Великобритания, Италия и Турция. Украина, я надеюсь, будет следующей страной, рынок которой станет для нас стратегическим. Мы уже давно интересуемся украинским рынком – как минимум 10 лет, и тщательно следим за его развитием.В Украине с населением около 46 миллионов человек и с несколькими городами, численность населения в каждом из которых превышает 1 миллион, имеется только 4 международных брэндовых отеля: Hyatt Regency Kyiv (Hyatt Hotels and Resorts), InterContinental Kiev (InterContinental Hotels Group), Radisson Blu Hotel, Kiev и Radisson Blu Resort, Alushta (The Rezidor Hotel Group) и два локальных 5-звездочных отеля: «Премьер Палас» (Киев) и «Донбасс Палас» (Донецк). Это значит, что на 10 миллионов человек приходится один отель с мировым брэндом, соответственно, можно сделать вывод, что в Украине существует большой потенциальный спрос на брэндовые гостиницы.Выходя на новые рынки, Вы проводите исследование с помощью консалтинговых компаний или силами своих профессионалов?Гостиница Hilton Waterfalls, Египетфото: ISНаше исследование новых рынков происходит на разных уровнях. Прежде всего, один из видов проверки ситуации, понимания, что происходит на рынке, и оценки, где мы можем построить успешные отели, проводится благодаря связям с местными девелоперами, которые хорошо знают рынок страны на микроуровне.На втором уровне нашей командой, состоящей из опытных аналитиков, ранее работавших в других девелоперских компаниях, в компаниях по управлению отелями или консалтинговых фирмах, проводятся детальнейшие анализ и оценка рыночной ситуации, установление спроса, а также планирование. Например, до подписания договора с девелопером по определенному проекту необходимо оценить ситуацию с нашей стороны. В частности, наша команда работает со мной над созданием проектов, сбором информации об источниках конкуренции и потенциального спроса: какие мероприятия происходят в городе, какие туристы приезжают, как мы можем привлечь этих потенциальных гостей остановиться в нашем отеле, сколько офисов в городе и каковы показатели их бизнес-активности и командировок, сколько туристических и деловых путешествий регистрируется в аэропорту и др. Иногда мы работаем на расстоянии, поскольку можем собрать достаточно информации, иногда нам необходимо выйти на рынок и пообщаться с нашими конкурентами, администрацией города и др.Еще один уровень исследования – получение всестороннего сбалансированного взгляда на потенциальный проект. На этом уровне мы работаем с девелоперами и независимыми консультантами. У девелоперов есть практический опыт, особенно у тех, кто уже реализовывал проекты отелей, а консультанты предоставляют нам детальную информацию, поскольку обладают более обширными сведениями о том, что происходит на рынке в данный момент. Мы просим девелоперов самим оценить проект с учетом оценки независимыми консультантами развития отеля и ожидаемых доходов. В случае, когда над одним проектом работают столько людей, можно достичь действительно хорошей и разносторонней оценки проекта. Более того, банки и инвесторы ожидают получить настоящую разностороннюю оценку проекта, в этом вопросе независимые консультанты играют важную роль, поскольку девелопер отеля и его будущий оператор рассматриваются как заинтересованные стороны.Какие города, помимо Киева, привлекают оператора? Имеются ли планы по реализации проектов гостиниц в региональных центрах Украины?Стратегия развития Hilton Worldwide включает рынки России, Польши, Испании, Германии, Великобритании, Италии и Турции (на фото: гостиница Hilton в Варшаве, Польша)фото: HILTON WORLDWIDEУ нашей компании несколько брэндов: Hampton by Hilton (отели эконом-класса), Hilton Garden Inn (отели среднего уровня), DoubleTree (брэнд высококачественных отелей) и Hilton (отели наивысшего качества). В таких городах как Киев могут быть представлены различные брэнды наших отелей, которые бы работали вместе, дополняя друг друга и не обязательно конкурируя. У нас также есть два luxury брэнда: Conrad и Waldorf Astoria.Работу компании имеет смысл начать с главных городов, и мы счастливы, что это уже сделано: наш первый отель Hilton будет расположен в украинской столице. Мы заинтересованы в строительстве большего количества отелей Hilton в Киеве. Кроме того, нам интересны также все основные города, такие как Одесса, Днепропетровск, Львов, и некоторые менее крупные украинские города как Кривой Рог и Винница. Все зависит от того, какие для нас откроются возможности, и как эти города будут развиваться в дальнейшем.МАГДАЛЕНА СЕКУТОВСКА (MAGDALENA SEKUTOWSKA)Место рождения: Люблин, ПольшаМесто жительства: Варшава, ПольшаОбразование: бакалавр искусств в University of Michigan (США), MBA (финансы и учет) в New York University (США)Должность: директор по развитию в Восточной Европе, Hilton WorldwideКарьера: инвестиционный банкир, Credit Suisse (Нью–Йорк, США), директор по развитию в компании Starwood Hotels & Resorts WorldwideСемейное положение: замужемХобби и интересы: путешествия и история.С какими девелоперскими компаниями, помимо Вашего партнера St. Sophia Homes, Вы ведете переговоры касательно реализации гостиничных проектов в Украине?Гостиница Hilton Manchester Deansgate, Великобританияфото: ISМоя цель в Украине – пообщаться с как можно большим количеством девелоперов, проверить, что мы можем сделать для развития нашего отельного бизнеса. Естественно, в приоритете для нас – существующие собственники наших отелей, из которых 70% имеют в своем портфеле как минимум один, а то и более отелей Hilton. Это доказывает, что они ценят сотрудничество с нами. На сегодняшний день мы ведем переговоры с девелоперскими компаниями касательно возможностей реализации проектов по всей территории Украины. Это касается потенциальных отелей как в Киеве, так и в основных региональных городах. Надеюсь, что к концу текущего года мы сможем объявить о старте реализации нескольких проектов.Обычно переговоры между девелоперами и операторами занимают длительное время, поскольку мы обсуждаем условия контракта, которые порой сложно понять, особенно девелоперам в развивающихся странах, ведь большинство из них занимаются развитием отелей впервые. Они впервые видят договор управления или договор франчайзинга, что порождает много вопросов. В среднем, подписание договора управления занимает от 3 до 6 месяцев. Помимо этого мы также проводим процедуру due diligence партнеров с финансовой и корпоративной стороны – необходимо убедиться, что мы можем совместно работать.Во время кризиса реализация многих проектов была приостановлена, и только сейчас девелоперы переоценивают ситуацию, изменяют планы, думают о перепланировании жилых или офисных зданий в отели или многофункциональные проекты. В таком случае нам необходимо посмотреть на существующий проект или структуру и оценить, стоит ли переоборудовать их в отели.В практике нашей компании есть много случаев, когда мы перестраиваем существующие здания в отели Hilton. Этот вид деятельности нам подходит, поскольку в таком случае процесс развития отеля проходит гораздо быстрее. Тем не менее, преобразование существующего отеля в соответствии с нашими стандартами влечет за собой какой-то объем работ и инвестиций.Расскажите об отеле Hilton на бульваре Тараса Шевченко в Киеве.Такие проекты мы называем Greenfield. Строительство отеля началось только после подписания договора управления и согласования наших планов. Строительство ведется медленнее, чем мы ожидали, однако работы сейчас продолжаются, и мы планируем открыть отель к Чемпионату Евро-2012.Изменились ли Ваши планы касательно реализации проектов в Украине в связи с кризисом?Открытие гостиницы Hilton на бульваре Тараса Шевченко в Киеве планируется к Чемпионату Евро-2012 (на фото: гостиница Hilton в Варшаве, Польша)фото: HILTON WORLDWIDEВ целом, наша стратегия на украинском рынке осталась прежней. Прошлый год был довольно сложным для всех, однако сейчас мы видим огромные положительные изменения и улучшения на рынке: банки начали рассматривать проекты, анализировать их, и, возможно, некоторые хорошо разработанные проекты будут профинансированы в этом или следующем году. Тем не менее, сейчас банки рассматривают только хорошо сконструированные проекты проверенных брэндов, опытных операторов и хороших девелоперов, доказавших высокое качество своих проектов.Значит ли это, что брэнд отелей Hilton помогает девелоперам найти инвестиции?Мы не занимаемся поиском инвесторов или финансовых средств для девелоперов – это не наша работа. Наша задача – осуществлять управление отелем. Тем не менее, наше участие в проекте помогает девелоперам привлечь финансирование для его реализации. Когда наша компания выступает оператором отеля, это значит, что мы его изучили, согласились с месторасположением, приняли концепцию и считаем этот проект удачным как для нас, так и для девелопера.С какими архитектурными бюро Вы работаете в рамках проекта в Киеве на бульваре Шевченко? Назовите архитекторов, с которыми Вы работаете на зарубежных рынках.Строительная площадка гостиницы Hilton по бульвару Тараса Шевченко в Киевефото: «CP»Разработать дизайн отеля не так легко, как дизайн жилого дома, торгового центра или бизнес-центра. Поэтому важно, чтобы привлеченный в разработку проекта отеля архитектор имел необходимый опыт. Например, необходимо продумать, как гости и персонал будут использовать пространство отеля и, соответственно, расположить все места таким образом, чтобы их использование требовало меньше времени и денег. Например, кухня должна быть расположена рядом с рестораном или баром, чтобы официанты не тратили много времени на доставку пищи. Если архитектор не делал этого раньше, обучение и понимание данного процесса займет некоторое время. Работая с девелоперами, мы не требуем, чтобы они нанимали определенных архитекторов или бюро – наша компания как оператор только рекомендует девелоперу нанимать архитекторов, у которых есть необходимый опыт, которые, по нашему мнению, могут хорошо выполнить свою работ у, поскольку доказали это своими предыдущими проектами, или же которые, по крайней мере, довольно податливы для обучения. Выбор всегда за девелопером, однако наши рекомендации принимаются во внимание, потому что, работая с неопытными архитекторами, могут возникнуть проблемы, решение которых может повлечь за собой дополнительные расходы.Hilton WorldwideКомпания Hilton Worldwide (Вирджиния, США) была основана Конрадом Хилтоном (Conrad Hilton) в 1919 году. На сегодняшний день в портфель компании входит более 3500 отелей в 81 стране мира. Основными брэндами компании являются Waldorf Astoria, объединившим 20 отелей и курортов премиум-класса, Conrad Hilton – 18 отелей бизнес-класса, 218 отелей DoubleTree; Hilton Garden Inn – отели среднего класса; Embassy Suites Hilton – 201 высококачественный отель полного цикла; Hilton – 520 отелей и курортов; Hampton – 1670 отелей эконом-класса; Homewood Suites – 275 отелей домашнего цикла; Home2 Suites – сеть отелей полного цикла и 12 курортов Hilton Grand Vacations.С какими проблемами Вам пришлось столкнуться на украинском рынке, которые не были присущи ни одному рынку, где работает Hilton Hotels?В развитых странах реализация проекта гостиницы занимает 2-3 года, в Украине – около 5-7 летфото: ISУкраинский рынок известен большой долей административной работы независимо от проекта и долгими, непредсказуемыми процедурами со стороны правительства: чтобы получить разрешение украинских властей на строительство или управление отелем, приходится буквально сражаться. Это занимает много времени – месяцы, иногда годы, и много денежных средств. В развитой стране реализация проекта занимает 2 или 3 года, а в Украине этот процесс длится около 5 или 7 лет, и то если повезет. Это ужасно с точки зрения репутации страны, а также негативно сказывается на финансовом состоянии девелоперов и операторов. Например, собственники несут большие потери, когда отель стоит закрытым спустя год после окончания строительства. Можно сказать, что страна и ее жители также несут потери, потому что функционирующий отель приносит выручку и доход, с которых уплачиваются налоги, которые правительство страны, в свою очередь, использует для удовлетворения потребностей народа.
