Группа DCH: «Здание бизнес-центра по ул. Межигорской в Киеве станет центральным объектом Подола»

Надежда Лысенко, руководитель сектора «Недвижимость», группа DCH
фото: Олег Герасименко

CP: Расскажите, пожалуйста, об истории проекта бизнес-центра на Подоле, к строительству которого приступила Ваша компания.
Группа DCH вошла в проект на этапе предпроектных проработок. В ходе проектирования, благодаря конструктивному диалогу с архитектором проекта удалось пересмотреть концепцию с учетом наших пожеланий. Результат нас удовлетворил – здание поменяло свой облик: стало более современным, поскольку изменилась конфигурация и фасад; на 20 тысяч м² увеличилась площадь офисных помещений; количество машиномест стало соответствовать нормативам для офисных центров категории А. Помимо этого, было выполнено наше базовое требование – здание станет доминирующим объектом в районе локации.
CP: Каковы характеристики земельного участка, на котором будет реализовываться проект?
Бизнес-центр возводится на арендованном земельном участке площадью более одного гектара. Месторасположение выбрано исключительно удачно. Во-первых, бизнес-центр находится в непосредственной близости от центрального делового района столицы. Во-вторых, он расположен неподалеку от станции метро «им. Тараса Шевченко» и места слияния основных транспортных магистралей Подола (улиц Набережно-Луговой и Межигорской, соединяющих центр города с микрорайонами Оболонь и Троещина). В результате объект получает превосходную транспортную доступность. И, в-третьих, локализация бизнес-центра учитывает градостроительную стратегию развития города, так как с вводом в эксплуатацию Подольско-Воскресенского мостового перехода (под строительство которого мы, кстати, отдали часть участка) месторасположение бизнес-центра становится уникальным и представляет собой сильное конкурентное преимущество объекта.
CP: Расскажите, пожалуйста, подробнее о технических параметрах и конструктивных особенностях комплекса.
Прежде всего, хочу отметить, что речь идет о возведении бизнес-центра класса А, который будет соответствовать всем требованиям, предъявляемым к лучшим «представителям» этого класса. Проектом предусмотрено строительство 20-этажного здания, большая часть помещений которого предназначена под офисы. Площадь застройки составляет 6800 м² (возможно изменение в сторону увеличения); общая площадь здания – 130 140 м²; площадь офисных помещений – 65 000 м²; площадь коммерческих помещений и помещений общественного пользования, в том числе: торговая/бутиковая зона (товары для офиса, подарки, цветы), ресторан быстрого питания, фитнес-клуб и SPA-салон (1500 м²), конференц-залы, отделение банка, аптека – 14 606 м²; площадь технических помещений – 10 845 м², в том числе серверная и охрана; площадь паркинга – 39 690 м² (без учета вертолетной площадки). Однако сразу хочу подчеркнуть, что в настоящее время проектирование еще ведется, поэтому технические параметры будут уточняться.
Стоит отметить также следующие конструктивные и инженерные особенности здания, определяющие его соответствие классу А: отдельная, четко выраженная входная группа с фойе; чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) составляет, как минимум, 2,7 метра; открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающей гибкость планировки; оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, Internet-услуги; двухтрубная система отопления, вентиляции и кондиционирования с регулировкой температуры.


Проект бизнес-центра по ул. Межигорской, 85, Киев
ПРОЕКТ: DCH

Внутреннее пространство здания в формате Open Space позволяет гибко проводить изменение конфигурации площадей, поэтому необходимости четко определять планировку помещений пока нет. На стадии эксплуатации объекта будет обеспечен профессиональный менеджмент с прозрачной системой бухгалтерского учета, системой «открытой книги» для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения.
CP: С какими компаниями вы сотрудничаете при реализации данного проекта?
В данный момент мы проводим тендер среди международных компаний (С&W, JLL, DTZ, Colliers International) по оказанию агентских услуг и консалтинга в ходе проектирования.
Оценку проекта по требованиям банка сделала компания ВЕЯ.
Рассчет cost-plan выполняется компанией Savant.
Мы приступили также к предквалификации претендентов для участия в тендере по выбору генерального подрядчика.
CP: Какая компания осуществляет разработку проекта БЦ?
Разработку финальной версии концепции БЦ обеспечила архитектурная мастерская Георгия Духовичного, которая на стадии «П» выполняет также функции генерального проектировщика. При участии этой организации определена техническая команда проекта, осуществляющая генеральное проектирование, архитектуру и инжиниринг. Кандидатуры подрядчиков на рассмотрение и утверждение тендерного комитета представил руководитель архитектурной мастерской. В проектировании кроме ПТАМ «Духовичного Г. С.» задействованы компания Siemens, издательское конструкторское бюро, компания TKP (фасадные работы).
CP: Расскажите об инфраструктуре БЦ.
Ключевая идея, положенная в основу концепции объекта, – создание максимально комфортных условий для работы арендаторов. Целевой уровень комфорта достигается путем обеспечения дополнительных удобств для ведения бизнеса. Особое внимание уделяется безопасности «жителей» комплекса. С этой целью будет установлена пропускная система (контроль допуска), опции по защите коммуникационных сетей и обеспечению информационной безопасности. Предполагается создать «банк-сервер», в котором во избежание вирусных атак и прочих угроз под усиленным контролем хранится информация, как это принято в зданиях современных офисных центров стран Западной Европы. Эксплуатацией банк-сервера традиционно занимаются специализированные компании, обладающие необходимыми IT-ресурсами. Мы планируем внедрить этот опыт и уже ведем переговоры с украинскими IT-компаниями, способными предоставить такие услуги.
Будут созданы все условия для ведения переговоров, без которых не обходится ни один бизнес. Для этого в комплексе предусмотрен конференц-холл, оборудованный необходимой оргтехникой. Учитывая востребованность опции конференц-сервиса как украинскими предпринимателями, так и иностранными бизнесменами, мы даже рассматриваем возможность выделения этой организационной структуры в отдельный бизнес. И рассчитываем на успех, поскольку модель работы конференц-холла прорабатывалась очень тщательно. Так, в его состав войдет, в частности, специальный ланч-зал для проведения кофе-брейков и фуршетов – помещение, где по организованным каналам доставки можно будет заказать выбранные блюда.
Отличительной чертой бизнес-центра станет развитая сфера сопутствующих сервисов. Для ежедневного питания сотрудников предусмотрено несколько ресторанов быстрого питания. Кроме того, мы планируем выделить площадь под чайные, кофейни. Кстати, из зоны общественного питания предусмотрен выход на большие террасы, где разместятся зеленые насаждения (летний и зимний сад). Так что возможность «слиться с природой» после трудового дня или в перерывах для сотрудников компаний-арендаторов мы тоже предусмотрели.
Торговая зона будет также выполнять обслуживающую функцию по отношению к зоне офисов. В качестве арендаторов планируется мини-маркет, а также компании, реализующие канцелярские принадлежности, подарки, книги и т.д. Здесь разместятся также заведения сферы услуг – отделение банка, химчистка.
CP: Как будет решен вопрос с паркингом?
Площадь паркинга бизнес-центра по ул. Межигорской определялась, исходя из расчета одно машиноместо на 70 м² сдаваемой в аренду офисной площади. При разработке проекта мы уделили особое внимание комфорту пользователей паркинга. Например, концепцией предусмотрены две рампы (в начальной версии была одна), что избавит автомобилистов от дополнительного напряжения во внутрипаркинговом «серпантине»: передвигаться по дороге с односторонним движением намного легче. Кроме того, на крыше здания предусмотрена вертолетная площадка – очень перспективная опция, учитывая растущее количество автотранспортных средств и напряженную дорожную обстановку в Киеве.
CP: Подписаны ли уже предварительные договора аренды? Какие арендные ставки установлены на площади БЦ?
Переговоры с потенциальными арендаторами площадей (включая якорных) ведутся уже сейчас. Арендные ставки установлены на уровне лучших столичных объектов класса А. При их формировании учтены стандартные ценообразующие факторы – площадь арендуемых помещений, целевое назначение, расположение арендатора в структуре БЦ и т.д.
CP: На какой стадии проект находится сегодня? На какой период запланировано начало строительных работ? Какие ориентировочные сроки строительства БЦ?
Сейчас ведутся подготовительные работы. Уже осуществлен снос всех зданий и сооружений на участке и практически завершен этап выноса существующих инженерных сетей, с целью уточнения геологической ситуации проводятся детальные инженерно-геологические изыскания.
Ведутся работы по разработке проекта стадии «П». Параллельно готовится документация на выполнение работ «нулевого цикла», что позволит после получения заключения экспертизы и разрешения на производство работ без промедления приступить к их выполнению. Ориентировочно, строительные работы начнутся в IV квартале 2008 года. Говорить о сроках строительства можно, когда на площадку «зайдут» строители.
CP: Кто будет заниматься управлением БЦ после введения его в эксплуатацию?
Решение по этому вопросу будет приниматься на более позднем этапе реализации проекта.
CP: Какой объем инвестиций запланирован для реализации проекта? Каким образом будет структурировано финансирование проекта? Какую часть составят собственные средства компании, какую заемные?
Объем планируемых инвестиций в проект достигает 155,9 миллиона евро. В корпоративной структуре проекта 75% принадлежит DCH (стратегический инвестор строительства объекта), еще 25% – финансовому инвестору. Из источников инвестиционных ресурсов в проекте задействованы как собственные средства инвесторов, так и проектное банковское финансирование.
CP: Известно, что совладельцем проекта бизнес-центра является компания HCM Group, владевшая 50-процентной долей. Почему DCH приняла решение об увеличении доли с 50% до 75%? Планирует ли DCH приобрести 100% проекта?
Увеличение доли DCH в операционной компании до 75% обеспечивает максимальную централизацию управления, что позволит избежать рассеивания ответственности и обеспечить эффективное управление соответствующими бизнес-процессами. Это единственно возможный способ добиться четкого выполнения графика мероприятий и соблюдения бюджета проекта для объектов такого масштаба и уровня сложности. Таким образом, компания сможет гарантировать соответствие плановых и фактических показателей экономической эффективности проекта.