«Грин Сайт Менеджмент»: «В условиях «большой ротации» главный инструмент – компромисс»
Commercial Property №11 (159-160) октябрь 2016
ПО СЛОВАМ ЕЛЕНЫ ВОРОБЬЕВОЙ, ДИРЕКТОРА КОМПАНИИ «ГРИН САЙТ МЕНЕДЖМЕНТ», В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ 80% ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ АРЕНДАТОРОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – КОМПАНИИ, РАБОТАЮЩИЕ В СФЕРЕ IT. ИХ АКТИВНОЕ РАЗВИТИЕ СОЗДАЛО УСЛОВИЯ ДЛЯ «БОЛЬШОЙ РОТАЦИИ» НА РЫНКЕ.
Текст: Оксана Бабенко
Расскажите о компании «Грин Сайт Менеджмент», направлениях ее деятельности и портфеле проектов.
Компания «Грин Сайт Менеджмент» входит в состав украинской производственной корпорации «Карбон», созданной в 2007 году, и занимается развитием, сдачей в аренду и эксплуатацией ее объектов недвижимости. Портфель компании «Грин Сайт Менеджмент» в настоящее время включает два здания: бизнес-центр Grand Step по ул. Полевой и бизнес-парк «Глория» по ул. Смольной в Киеве.
Какой объем инвестиций был направлен в реализацию проектов компании?
Бизнес-центр Grand Step был построен в 2008 году. Общая сумма вложений в данный проект оценивается в $18 миллионов, при этом использовались собственные и заемные средства, в частности, объем кредитов составил 20% всего бюджета этого проекта.
БЦ Grand Step по ул. Полевой, 24-д, Киев
ФОТО: «ГРИН САЙТ МЕНЕДЖМЕНТ»
Прокомментируйте, пожалуйста, актуальную ситуацию в бизнес-центрах* компании по состоянию на октябрь 2016 года. Как изменилась заполняемость данных объектов по сравнению с началом текущего года?
В течение последних двух лет мы активно работаем над заполняемостью БЦ Grand Step. Дело в том, что до 2015 года основным арендатором этого объекта выступал банк FIDOBANK, который арендовал около 70% площадей бизнес-центра. Однако, к сожалению, данная компания потерпела крах, что, соответственно, привело к 70-процентной вакантности здания. После года работы по привлечению новых арендаторов вакантность в БЦ Grand Step снизилась до 19% по состоянию на начало 2016 года, а к началу октября – до 1%.
Главным событием 2016 года в БЦ Grand Step стала сдача в аренду помещения площадью около 1000 м2 без ремонта и технического оснащения. Этот лот длительное время пустовал из-за наличия других свободных офисов с отделкой и неготовностью клиентов к дополнительным расходам. Однако мы нашли компанию, которая оценила преимущества помещения без отделки и села за стол переговоров. Для нас не было неожиданностью, что ею оказался существующий арендатор бизнес-центра, работающий в сфере информационных технологий.
По моим наблюдениям, сегодня, как никогда ранее, необходимо работать с существующими арендаторами, всячески стараясь не только удержать, но и стимулировать их рост. Например, специфика IT-бизнеса такова, что стартап, изначально арендующий 50 м2, может уже в течение года увеличить штат сотрудников и в несколько раз расширить офис. Поэтому ежедневная работа с арендаторами, клиентоориентированный подход, положительный настрой и гибкость в общении с успешными клиентами позволяют минимизировать вакантность объекта, в том числе за счет ротации размещения компаний и предоставления площадок под их текущие потребности. Это главный инструмент, который мы использовали в текущем году для повышения заполняемости БЦ Grand Step, и думаю, что этот подход будет эффективным еще несколько лет.
Кроме того, чтобы повысить доход «Грин Сайт Менеджмент», в текущем году было принято решение сдать в аренду офис нашей управляющей компании, который находится в самой востребованной части бизнес-центра.
Какая ситуация с заполняемостью второго объекта – бизнес-парка «Глория», который находится под управлением компании?
Вакантность бизнес-парка «Глория» практически не изменилась по сравнению с прошлым годом и близка к 0% в готовых помещениях. Однако этот комплекс имеет около 8000 м2, требующих капитальных вложений, поэтому летом нынешнего года начались работы по реконструкции одного из старых корпусов бизнес-парка. В 2017 году мы планируем интенсивное обновление всех зданий комплекса.
Какие новые договоры аренды были подписаны в 2016 году?
В текущем году мы подписали четыре договора аренды в БЦ Grand Step совокупной площадью более 2370 м2, в БЦ «Глория» заключены три договора на общую площадь более 450 м2.
Можно ли говорить о том, что период кризисных переговоров между собственниками бизнес-центров и арендаторами уже завершился?
Если говорить о кризисных временах начала 2015 года, когда курс доллара был на пике, а привязка ставки аренды к иностранной валюте ставила под удар весь бизнес компаний, для нас эти переговоры завершились еще в апреле-мае прошлого года уступками в пользу арендаторов. При этом в сложившихся условиях нам удается выполнять финансовые обязательства перед акционерами, значит, мы нашли идеальный компромисс и оптимальные решения различных ситуаций. На данный момент мы не получаем запросы о предоставлении льгот со стороны арендаторов. Возможно потому, что многим из них были предложены лояльные условия, и они прекрасно об этом осведомлены.
Лично я, уже более 10 лет занимаясь вопросами, связанными с арендой на рынке офисной недвижимости, с уверенностью могу сказать, что в долгосрочных отношениях с арендаторами лучше пойти на уступки и в чем-то потерять. Впоследствии управляющая компания, которая вошла в положение клиентов, может наверстать и приумножить упущенное.
Визуализация реконструкции бизнес-парка «Глория» по ул. Смольной, 8, Киев
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: «ГРИН САЙТ МЕНЕДЖМЕНТ»
В компании «Грин Сайт Менеджмент» была создана позиция Client Happiness менеджера. В чем заключаются его функции?
Позиция Client Happiness менеджера включает функции администратора объекта, но со специфическими человеческими качествами. Если говорить кратко, то Client Happiness менеджер не ищет причины, почему он не может выполнить ту или иную просьбу арендатора, а находит пути, как это сделать.
Как изменились требования компаний к арендуемым площадям?
По сравнению с предыдущими годами несколько снизилась популярность помещений, организованных по принципу open space, и сейчас даже IT-компании предпочитают частично кабинетную планировку. Что осталось прежним, так это желание арендаторов снимать офисы с готовым ремонтом, поэтому перед активным показом лота потенциальным клиентам необходимо выполнить отделку помещения, иначе каждый просмотр будет заканчиваться смещением объекта в конец шорт-листа.
По Вашим словам, задача успешной девелоперской компании – прогнозировать спрос на 3-4 года вперед для того, чтобы максимально выгодно реализовать проекты. Дайте, пожалуйста, Ваш прогноз спроса в сегменте офисной недвижимости Киева на перспективу ближайших лет.
Вести деятельность на рынке недвижимости в непрогнозируемых реалиях очень ложно, ведь возврат инвестиций рассчитывается из средней арендной ставки, которая за время реализации проекта офисного центра может серьезно измениться. Тем не менее, мы пытаемся предугадать спрос на различные виды объектов, чтобы понимать, в каком направлении развивать наши объекты. Наши прогнозы следующие.
Во-первых, как показала практика недавних кризисов, спрос на помещения класса В будет более стабилен, нежели на здания классов А или С.
Во-вторых, в некоторых районах Киева наблюдается спрос на аренду помещений в формате «офис + склад», и мы ожидаем, что данная тенденция сохранится. Кроме того, учитывая ограниченное количество такого предложения, можно рассчитывать, что ставки аренды в подобных объектах будут менее чувствительны к общей ситуации на рынке офисной недвижимости.
В-третьих, мы прогнозируем рост и расширение отечественных IT-компаний, являющихся одними из наиболее активных арендаторов офисных помещений. Такие фирмы имеют свои особенности, которые необходимо учитывать арендодателю. К примеру, каждые полгода крупная IT-компания нуждается в изменении площади офиса, при этом речь идет не только об увеличении помещения, но также и уменьшении. Поэтому гибкие и легко трансформируемые пространства будут наиболее востребованы. Это значит, что привязки к стоякам коммуникаций, лифтовым группам и т.д., практикуемые сегодня, потеряют актуальность, а креативные инженерные решения в бизнес-центрах станут их конкурентным преимуществом.
Фото: СР
ЕЛЕНА ВОРОБЬЕВА
Дата рождения: 30 мая 1976 года
Место рождения: Киев
Место жительства: Киев
Образование: Киевский национальный лингвистический университет; Professional Sales (University of Toronto)
Занимаемая должность: директор компании «Грин Сайт Менеджент»
Семейное положение: замужем, есть сын
Хобби: спорт, деловая литература, поэзия.
На сегодняшний день в Киеве представлены два проекта офисной недвижимости, получившие «зеленые» сертификаты – это строящиеся БЦ ASTARTA и БЦ «К-Мост». Еще один объект в Украине находится в процессе его получения - это уже введенный в эксплуатацию «Оптима Плаза» во Львове. По Вашему мнению, «зеленые» бизнес-центры – это единичные случаи на украинском рынке или же девелоперы готовы к сертификации своих проектов?
К моему огромному сожалению, девелоперы пока не готовы инвестировать в сертификацию объектов, и наша компания входит в их число. Во-первых, на данный момент нет запросов от арендаторов по наличию такого сертификата. Поэтому если нет спроса – зачем создавать столь затратное предложение? Во-вторых, энергоэффективные инженерные решения, которые дают возможность экономии на эксплуатации объекта, изначально требуют больших финансовых вложений, возврат которых может затянуться на 10 лет и более. Поэтому с точки зрения коммерческой целесообразности результат таких инвестиций не является прогнозируемым.
Наша компания нашла свой путь к сохранению окружающей среды, не требующий сертификации, но очень практичный и наглядный: в сентябре текущего года была запущена программа утилизации пластика и бумаги в БЦ Grand Step. Нашим партнером в этом проекте является «Центр управления отходами», который принимает отходы на переработку. Утилизационные баки установлены во всех зонах общего пользования бизнес-центра. Эта инициатива поддержана арендаторами с большим вдохновением.
Какие стратегические цели ставит перед собой компания «Грин Сайт Менеджмент» в отношении офисных центров?
Прежде всего мы планируем провести реконструкцию бизнес-парка «Глория», что отражено в финансовой модели компании на 2017 год. Весь процесс, учитывая текущие темпы финансирования, займет более трех лет.
Офисные площади в Голосеевском районе столицы, где расположен этот комплекс, очень востребованы. В частности, наша компания получает соответствующие запросы каждый день, однако пока мы не можем полностью их удовлетворить. В связи с этим мы видим возможности для развития бизнес-парка «Глория», при этом в наших планах – сделать этот объект не бетонно-стеклянным кубом с максимальным количеством сдаваемых в аренду квадратных метров, а комфортным местом для работы и отдыха. Именно этот критерий станет в скором будущем важным аргументом при принятии арендатором решения по выбору офиса, потому что сейчас работодатель заботится об удобстве рабочего места сотрудников.
Я уверена, в более далеком будущем реконцепция потребуется многим современным на сегодняшний день объектам, а мы уже открыты к новшествам и пытаемся внедрять их по мере возможности уже сейчас.
Ранее Вы сообщили, что компания рассматривает возможность строительства в Киеве бизнес-центра класса В+ на 35-40 тысяч м2. На какой стадии находится этот проект сегодня?
В данный момент мы ведем переговоры с потенциальными инвесторами. Безусловно, этот бизнес-центр является достаточно привлекательным для них, однако большие страновые риски пока не дают возможности совершить сделку и привлечь финансирование.
Помимо этого бизнес-центра, на данный момент компания «Грин Сайт Менеджмент» не занимается реализацией или разработкой новых проектов.
Дайте Ваши прогнозы развития ситуации на рынке офисной недвижимости Киева в перспективе 2017-2018 годов.
В ближайшие несколько лет не стоит ожидать выхода в нашу страну глобальных инвестиционных фондов, а соответственно – и обширного роста бизнеса или строительства новых объектов. Стоимость эксплуатации бизнес-центров будет увеличиваться. По нашим подсчетам, в текущем году она выросла на 20% по сравнению с 2015 годом. Поэтому, если не сдерживать увеличение данных издержек, заработок арендодателей будет снижаться. В зависимости от активности развития IT-сегмента, возможно, мы увидим небольшое увеличение ставок аренды в качественных объектах.
Какие риски и возможности Вы связываете в настоящее время с украинским рынком офисной недвижимости
Однозначно, инвестирование в строительство новых объектов офисной недвижимости сейчас очень рискованно. Исходя из уровня текущих арендных ставок, возврат таких вложений составляет более 20 лет. Для стабильной экономики это не столь длительный период, однако не в реалиях украинского рынка. В сущности, на данный момент больше всего возможностей в сегменте коммерческой недвижимости имеется у арендаторов, нежели девелоперов или арендодателей. Как только в Украине стабилизируется ситуация, в страну поступят инвестиции, возобновится рост экономики и рынка недвижимости в частности. Мы с нетерпением и уверенностью ждем этих времен.
*На момент подготовки номера к печати вакантность в объектах компании «Грин Сайт Менеджмент» составляла 0%.
