Михаил Ермоленко, заместитель директора компании НСМ Property Management, руководитель проекта «Олимпик Плаза» фото: Александр Демьянчук
CP: В свое время на градостроительном совете сломалось не одно копье при консультационном обсуждении проекта ТРЦ «Олимпик Плаза» на площади возле НСК «Олимпийский». В связи с этим, насколько вы считаете оптимальным утвержденный в итоге проект – как с коммерческой, так и с архитектурной позиций? Мы считаем, что именно последний проект «Олимпик Плаза», который со всеми изменениями был утвержден на градостроительном совете 26 ноября, и есть наиболее оптимальным как с экономической, так и с архитектурной стороны. Ведь этот объект должен стать не только торгово-развлекательным центром, а и местом для отдыха, где люди могли бы собираться, чтобы отвлечься от повседневной суеты. Исходя из этого, позиционирование ТРЦ состоит в том, что все строится для киевлян и гостей столицы среднего достатка. На средний достаток будет рассчитан и кинотеатр на семь экранов, и фитнесс-центр, находящиеся в «Олимпик Плаза». Помимо этого, строительство именно ТРЦ «Олимпик Плаза» – очень важное событие для нашей компании, поскольку он не только несет коммерческую выгоду, но и является объектом престижа. Ведь в инвестиционном портфеле нашей компании в перечне объектов, которые мы построили, этот ТРЦ – самый главный и важный. И здесь мы, в какой-то мере, поступились даже нашими бизнес-позициями. Но ни в коем случае нельзя сказать, что он не будет прибыльным по сравнению с тем же «Метроградом» и подобными торгово-развлекательными центрами, которые сегодня уже есть в Киеве. CP: Строительство исключительно торгово-развлекательного центра, без офисных или гостиничных помещений – это ваше сознательное решение, или все же результат того, что градостроители выступили против создания многоэтажных башен при ТРЦ? Изначально у нас было ограничение по строительству высотного сооружения: будь то офисный центр или гостиница. А именно наша, так называемая «башня», не должна была впоследствии закрывать гостиницу «Спорт». Но в то же время, мы имели право построить башню по улице Жилянской, или над ней, то есть она могла стоять на колоннах и тогда бы не закрывала гостиницу. Одним словом, мы могли строить любое здание, причем без ограничения высотности. Но, взвесив все «за» и «против», мы сознательно отказались от башни. В первых проектах «Олимпик Плаза» планировалось 45-этажное знание. Но мы все же пришли к выводу, что такое высокое сооружение не только усложнило бы проект, но и нарушило бы впоследствии целостность всего торгово-развлекательного комплекса. Мы считаем, что даже без башни у нас получилось неплохо. Очень важным является и то, что около «Олимпик Плаза» находится НСК «Олимпийский» и, возможно, в будущем на стадионе появится козырек, который будет накрывать и наш комплекс, а вся эта колоссальная структура будет работать как единое целое. Как бы там ни было, мы уверены, что подобного ТРЦ «Олимпик Плаза» сооружения в Украине еще нет. Да и в ближайшие несколько лет вряд ли что-то похожее будет построено. По всем международным стандартам наш центр будет не только лучшим в Украине, но и одним из лучших в Европе. Один из первых концептуальных проектов «Олимпик Плаза» фото: Михаил Антипов, ПП «ФОРМАТ»
CP: Какая компания выступит генеральным подрядчиком строительства «Олимпик Плаза»? Генеральным подрядчиком строительства ТРЦ является Трест «Юго-запад Транс Строй». Эта компания начинала свою деятельность еще при Советском Союзе, и имеет большой опыт работы в сфере строительства масштабных сооружений. Среди объектов, которые построил Трест «Юго-запад Транс Строй», всем известные аэропорт «Борисполь», «Украинский Дом», «Дворец Украина». CP: Руслан Кухаренко как-то заявил, что строительные работы по «Олимпик Плаза» были начаты без разрешения его ведомства, что было на самом деле? Честно говоря, я ничего об этом не знаю. Я не в курсе тех событий, которые происходили полтора или два года назад, но я точно знаю, что с нашей стороны никакого нарушения не было. CP: Считаете ли вы, что предписания по охране памятников архитектуры, необходимости проведения археологических раскопок и т. д. существенно тормозят реализацию девелоперами их проектов? Археологические раскопки не только тормозят реализацию проектов, но и существенно увеличивают их стоимость. Ведь в нашей стране еще отсутствует обоюдовыгодный механизм как для девелопера, так и для муниципалитета по решению вопросов с археологическими раскопками. Сейчас в случае какой-то археологической находки строительство сразу же тормозится, притом, что заказчик продолжает платить за аренду. Муниципалитет же, который на первый взгляд должен в этом активно участвовать, стоит в стороне. А, поверьте мне, в случае, если уже есть готовый котлован и строительство остановить, стоимость проекта сразу же увеличивается как минимум еще на 15% от общей его стоимости. А это все инвестиционные деньги, которые потом надо возвращать. CP: Какие консультанты привлекались вашей компанией для разработки концепции «Олимпик Плаза»? Поскольку у нас нет опыта строительства таких объектов, мы решили не «изобретать велосипед», а купить его у западных консультантов. В этом вопросе помогало агентство Cushman & Wakefield Healey & Baker. Они разрабатывали и идею центра, и его концепцию. Также мы плотно сотрудничали с международным архитектурным агентством Benoy, штаб-квартира которого находится в Лондоне. На градостроительном совете по фасадным и архитектурным решениям нас представлял старший архитектор Benoy Карл Франсес. Этот факт тоже следует отметить, поскольку то, что на градостроительном совете выступал иностранец, – новшество для нашего города. Мы понимали, что присутствие Карла Франсеса могло сыграть на совете роль «красной тряпки для быка», ведь все-таки у нас разные архитектурные школы. Но все прошло «на ура». Также в разработке концепции центра, помимо англичан, активное участие принимало архитектурное бюро Сергея Бабушкина. CP: Насколько вы довольны тем, как архитекторы, работающие над проектом, учитывали пожелания девелопера, прежде всего по коммерческой нагрузке? В связи с тем, что позиция девелопера всегда очень четкая, архитекторы, конечно, прислушивались к нашим пожеланиям. Но, в основном, они старались «продавливать» свои решения. Иногда желание делать по-своему все же возникало, но архитекторы приводили аргументы, которым, с нашей стороны, было трудно что-то противопоставить. Плюс к этому – их опыт, и, в конце концов, мы понимали, что они правы. Вообще же в работе над проектом «Олимпик Плаза» царило взаимопонимание не только между западными архитекторами и девелопером, но и западными и отечественными архитекторами, что тоже очень важно. В конце же концов мы остались довольны совместной работой. CP: В ТРЦ «Олимпик Плаза» предусмотрено строительство паркинга. Каковы его характеристики? Паркинг будет подземный, на 2 уровня, рассчитан приблизительно на 400 автомобилей. И будет еще 6-уровневый наземный крытый паркинг, по аналогии с паркингом универмага «Украина», на 780 машиномест. Итого, одновременно у нас смогут припарковаться порядка 1200 авто. Для такого центра, мы уверены, этого количества машиномест будет достаточно. Итоговый проектный макет ТРЦ «Олимпик Плаза» фото: НСМ
CP: Аналогичный вашему, проект «Лыбидь Плаза» требует суммы инвестиций в размере около 100 миллионов EUR. Сколько вы вкладываете в «Олимпик Плаза»? С выполнением всех условий, которые поставил город, в ТРЦ будет инвестировано порядка $70-80 миллионов. Мы хотели бы иметь стратегического соинвестора в виде зарубежных финансовых структур, поэтому сейчас ведутся активные переговоры с западными банками, институциональными инвесторами. В любом случае, даже вкладывая в этот проект большие средства, мы не собираемся экономить ни на фасадах, ни на внутренних интерьерных решениях. Мы хотим, чтобы по окончанию строительства появилось сооружение, которое само говорило бы за себя, что «я самое лучшее, посмотрите на меня». CP: Как вы оцениваете ситуацию с банковским кредитованием крупных проектов развития недвижимости в Украине? С банковским кредитованием у нас в стране пока что ситуация оставляет желать лучшего. Не секрет, что у нас некоторые компании начинают строительство, не имея на руках полного комплекта разрешений, а потом в процессе строительства все доделывается задним числом. Нередко подобный опыт терпит фиаско, и тогда все остаются у разбитого корыта. В случае же, даже если вся разрешительная документация в порядке, с украинскими банками все равно говорить достаточно сложно, поскольку привлекаемый ресурс дорогой и, естественно, выдаваемый ресурс еще дороже – ведь банку нужно тоже заработать. Поэтому отечественную систему кредитования иным словом как несовершенная назвать нельзя. К тому же она гораздо дороже, нежели у западных банков. CP: Земля под ТРЦ «Олимпик Плаза» принадлежит вашей компании или находится в аренде? Участок под торгово-развлекательным центром не является нашей собственностью. Мы взяли его в аренду на 49 лет. Строительная площадка ТРЦ «Олимпик Плаза» фото: Олег Сидоренко
CP: Тяжело ли было получить данный земельный участок? Это была задача не из простых. Проводился тендер, и на данный земельный участок претендовало сразу несколько компаний. Но мы приняли землю с максимальными условиями города. Согласно этим условиям, наша компания за собственные средства должна перенести коллектор, осуществить перенос Дома творчества для детей и юношества и, кроме этого, провести реконструкцию школы-лицея №145, а также выполнить еще ряд условий. CP: Как вы планируете осуществлять проперти-менеджмент объекта после ввода его в эксплуатацию? Несмотря на то, что в структуре нашей компании есть отдел, который осуществляет проперти-менеджмент построенных нами объектов, в случае с «Олимпик Плаза» мы все же будем привлекать западных специалистов. Поскольку, скажу честно, в Украине пока что нет экспертов с опытом управления торговыми центрами. Этот сегмент коммерческой недвижимости в нашей стране лишь начинает развиваться. На западе уже есть десятилетний опыт. Поэтому в первые полтора-два года работы «Олимпик Плаза» его управлением будут заниматься иностранцы. На их примере мы планируем выучить своих специалистов, и далее будем справляться своими силами.
