Гостиничный рынок Украины: проблемы роста

фото: Олег Герасименко

История гостиничного бизнеса сопоставима с историей независимости украинского государства. По словам Владимира Горащенко, президента компании «Дубль W», «большой интерес к гостиницам возник в середине 1990-х в связи с запланированными сборами ЕБРР в Киеве в 1998 году и ожиданием по этой причине льгот, быстрого и легкого получения централизованных кредитов. Однако из-за непрофессионализма привлеченных сторон программа по правительственным кредитам была затянута, а в последствии и вовсе провалена. Часть денег сумели предоставить только на реконструкцию существующих объектов. Из запланированных 11 новых международных гостиниц в 1990-х не была построена ни одна. Причины очень просты – у местных инвесторов не было знаний по гостиничному бизнесу, опыта в международном финансировании, желания делиться приличной долей прибыли с западными партнерами. В результате проекты или земельные участки стали перепродавать, а украинские девелоперы и инвесторы переключились на проекты недвижимости с меньшим сроком окупаемости – жилье, торговые и офисные объекты».
Сегодня ситуация на рынке несколько иная. Все эксперты отмечают активизацию инвесторов в гостиничном сегменте коммерческой недвижимости. Таким переменам способствует целый ряд причин, среди которых можно выделить:
– неспособность существующих гостиниц удовлетворить существующий спрос;
– стабильное увеличение спроса на апартаменты мирового уровня;
– насыщение сегментов рынка недвижимости с минимальным сроком окупаемости;
– увеличение капитала инвестиционных компаний;
– относительная стабильность украинской экономики;
– изменения во внешней политике;
– приближение границ ЕС к границам Украины и постепенная интеграция государства в европейское и мировое сообщество;
– улучшение инвестиционного и бизнес-климата внутри Украины;
– постепенный рост бизнес-активности внутри страны, увеличение частоты деловых визитов в Киев из-за рубежа и регионов Украины;
– рост туристической привлекательности Украины.
На последнем пункте хотелось бы остановиться отдельно, так как именно он, по мнению экспертов, является основополагающим фактором успеха гостиничного бизнеса. По данным, предоставленным компанией Ernst & Young, в первой половине 2005 года, по сравнению с аналогичным периодом 2004 года, прирост потока туристов в Украину составил 16%. При этом общее количество иностранных туристов, посетивших нашу страну за обозначенный период 2005 года, составило 6,6 миллиона человек – столько же, сколько за весь 2000 год. Этот факт можно объяснить двумя причинами: проведение финала конкурса «Евровидение» в Киеве и временная отмена визового режима для стран Евросоюза. По прогнозам в 2006 году прирост иностранных туристов в Украину может составить 20-25%, а в последующие годы увеличение притока гостей из-за рубежа стабилизируется.

СТАТИСТИКА
По данным компании Ernst & Young, на начало 2005 года в Украине было официально зарегистрировано 1218 гостиниц, а также 3,2 тысячи санаторно-курортных и оздоровительных учреждений, при этом сертификаты категории в нашей стране имеют лишь 148 гостиниц. На сегодняшний день в Украине есть только 3 пятизвездочные гостиницы: «Премьер Палас» в Киеве, «Донбасс Палас» в Донецке и отель Rixos в Трускавце. Необходимо отметить, что в Украине на конец 2005 года работает только один отель, входящий в международную гостиничную сеть, – это открывшийся в 2005 году Radisson SAS Hotel Kyiv категории 4 звезды. Также на территории Украины существует пока только одна национальная сеть отелей – Premier Hotels, в состав которой входят 6 гостиниц: «Премьер Палас», «Ореанда» (Ялта), «Днистер» (Львов), «Стар» (Мукачево), «Лондонская» (Одесса), Cosmopolit (Харьков).
Обеспеченность гостиничными местами на 1 тысячу жителей в Киеве составляет 6 мест, в то время как в других столицах европейских государств этот показатель значительно выше (например, в Вене – 25, Париже – 38). По развитию гостиниц мирового уровня Киев сегодня находится на 13-м месте среди 15 столиц стран СНГ.
В Киеве на сегодняшний день функционирует порядка 90 гостиничных объектов различных категорий, общий номерной фонд которых составляет 8000 номеров. Из ведущих киевских гостиничных объектов необходимо назвать единственную в Киеве пятизвездочную гостиницу «Премьер Палас», 4 четырехзвездочные – Radisson SAS, «Днепр», отель «Национальный» и «Президент-отель «Киевский», а также около 20 трехзвездочных («Лыбидь», «Киев», «Братислава», «Славутич», «Турист», «Русь», «Мир», «Воздвиженский», «Андреевский» и другие).
По словам Владимира Горащенко, «в подавляющем большинстве украинские гостиницы построены в эпоху социализма, они технологически, морально и физически устарели. Некоторые гостиницы реконструированы, но часто это сделано поверхностно либо без понимания современных требований».
Как отмечает Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в СНГ, «большинство гостиниц в Украине находятся в неудовлетворительном состоянии. Иностранные туристы зачастую недовольны соотношением цены и качества предоставляемых гостиничных услуг. При этом, если ориентироваться на статистику, стоимость проживания в гостинице в Украине намного выше проживания в гостинице аналогичного класса в Европе, что объясняется, в первую очередь, дефицитом отелей на рынке».
Отметим, что стоимость проживания в отелях различной категории колеблется в Украине от $6-8 (в общежитиях гостиничного типа в регионах), до $300-400 в гостиницах класса 4 звезды. При этом в гостинице «Премьер Палас» стоимость проживания в номере Premier Royal Suite составляет около $3000.
Эксперты отмечают постоянную положительную динамику роста загрузки отечественных отелей. Так, по словам Владимира Горащенко, за последние 10 лет заполняемость в киевских гостиницах увеличилась на 30-40%. На сегодняшний день в Radisson SAS Kyiv заполняемость колеблется от 75 до 100% в будние дни, а увеличение заполняемости в выходные дни зависит от роста числа туристов.
По словам Ольги Архангельской, для Львова среднегодовой уровень загрузки в наиболее качественных гостиницах в 2005 году достиг 50%, демонстрируя постепенный рост с 30-40% в 2002 году. При этом среднегодовой тариф в сутки достигает $60, увеличившись с $45-50 в 2002 году. В Крыму эти показатели достигают, соответственно, 50% (в 2002 – 35%) и $175 (в 2002 – $130).
Что касается структуры спроса, то, как отмечает Ольга Архангельская, «среди посетителей киевских гостиниц преобладают представители деловых кругов, бизнесмены, приезжающие в столицу на переговоры или по делам компаний. Они, как правило, предпочитают гостиницы класса 4-5 звезд, расположенных недалеко от офисов и деловых центров.
Следует отметить, что не все приезжающие останавливаются в гостиницах, а из останавливающихся существенная часть выбирает гостиницы не самого высокого класса. Прежде всего, гостиницы более низких категорий выбирают туристические группы, приезжающие в город с обзорными экскурсиями, как из-за рубежа, так и из Украины. Этот сегмент спроса ориентирован на недорогие отели в центре города или возле удобных транспортных развязок, например «Русь», «Турист», «Киев», «Кооператор».
Большой процент людей, приезжающих в Киев с целью осмотра достопримечательностей (индивидуальный туризм), или бизнесмены из других городов Украины останавливаются в съемных квартирах. Данный сегмент предоставления временного жилья очень развит в Киеве и составляет значительную конкуренцию гостиницам всех классов. В Киеве существует множество различных компаний, предлагающих снять квартиры на срок от суток и более в различных районах города (в том числе и в самом центре). Как правило, стоимость квартиры в сутки на 50-70% ниже стоимости гостиничного номера аналогичного качества».
Для нормального функционирования гостиничного рынка, по мнению экспертов, Киеву необходимо еще как минимум 3 сетевые гостиницы уровня 4-5 звезд и реконструкция 4-5 существующих гостиниц под 3 звезды. Также необходимо строительство в областных центрах страны гостиниц хотя бы трехзвездочного уровня по международному стандарту. Отдельного разговора заслуживают рекреационные зоны – Крым и ряд территорий Западной Украины. Здесь, как отмечают специалисты, необходима серьезная поддержка развития туризма и гостиничного сектора на государственном уровне. Отметим, что в Трускавце в 2005 году уже открылся первый пятизвездочный отель в Западной Украине на 434 номера, входящий в турецкую гостиничную сеть Rixos.

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ГОСТИНИЧНЫХ ПРОЕКТОВ
При столь позитивной динамике роста спроса, рынок гостиничной недвижимости все еще уступает другим секторам коммерческой недвижимости по количеству реализованных проектов. По словам Юрия Нартова, главы отдела инвестиционных услуг компании «Сolliers International Украина», «данная тенденция объясняется, во-первых, проявленным интересом со стороны девелоперов к другим секторам рынка, таким как жилье, офисы и торговля, а, во-вторых, тем что гостиничный бизнес требует более существенных капиталовложений, опыта и знаний для его успешной реализации. Повышенными являются также и требования к выбору строительной площадки. Более того, – продолжает эксперт, – для строительства гостиницы высокого уровня необходимо привлечение международного оператора, который будет настаивать на своих собственных стандартах и технических спецификациях».
Перечень особенностей гостиничного строительства дополняет Ольга Архангельская: «Для успешной работы гостиницы мало построить здание. Необходимо еще на этапе строительства подумать о позиционировании гостинцы, наборе персонала, налаживании связей с поставщиками и позаботиться о вопросах эксплуатации объекта. Дополнительные сложности вызывает тот факт, что гостиниц международного уровня в Киеве и Украине пока мало, опыт в стране ограничен. Существует недостаток квалифицированного персонала, а это значит, что обеспечить деятельность гостиницы на высоком уровне сложнее, чем в странах, где этот рынок более развит».
Владимир Горащенко добавляет, что девелоперу, реализующему гостиничный проект, «необходим объем знаний по архитектурным особенностям зданий гостиниц, структурному финансированию, строительству, юридическим и налоговым схемам. Девелопер должен уметь управлять рисками и структурировать их, иметь опыт и имя – иначе большие деньги ему попросту не доверят. Нужно уметь убеждать и быть дипломатичным и терпеливым.
Вышеперечисленный набор «must» требуется по 3 важным причинам. Первая – гостиничный проект в среднем стоит от 30 до $100 миллионов, и эти деньги нужно вложить самому или привлечь партнеров. Вторая причина – в гостиничном проекте большой состав участников: девелопер, проектанты, 2-3 инвестора, банки-кредиторы, консультанты, юристы всех инвесторов, управляющая компания, строительная компания, супервайзеры (строительно-бюджетный контроль) сторон. Третья причина – более длительный период развития и строительства проекта – 4-5 лет».
В связи с этим, по мнению экспертов, многие отечественные инвесторы пока считают гостиничный бизнес более рисковым в сравнении с другими областями рынка недвижимости.
Отсутствие активного желания среди отечественных девелоперов и инвесторов реализовывать проекты в сфере гостиничной недвижимости обусловлено не только перечисленными особенностями реализации гостиничных проектов, но и сроком их окупаемости. Во всем мире он уступает торговому и офисному сегментам недвижимости. И если первые удачные проекты в условиях полного отсутствия конкуренции в Украине окупаются за 5-6 лет, то, по словам Владимира Горащенко, далее окупаемость будет уменьшаться вплоть до европейского уровня – 15-17 лет.

МЕЖДУНАРОДНЫЕ ОПЕРАТОРЫ
Как отмечают эксперты, гостиничный рынок Украины является чрезвычайно привлекательным для международных игроков по причине отсутствия качественного предложения и растущего спроса. Сегодня, помимо уже работающих на нашем гостиничном рынке международного оператора Radisson SAS (Киев), турецкого оператора Rixos (Трускавец), заканчивается реализация проекта с участием международного оператора Hyatt International (Киев), о своем желании развивать проекты в Украине заявили Accor, Hilton, Marriot (Киев). Некоторые украинские девелоперы говорят о готовности привлечь международных операторов к реализации своих проектов в сфере гостиничной недвижимости в ближайшие несколько лет.
По словам Максима Белоуса, директора аналитического департамента ИК «XXI век», «привлекая в проект международного оператора, увеличивается стоимость объекта. Помимо этого, если у компании есть договор на управление или договор аренды с профессиональным оператором, ему проще привлечь финансирование. Однако, с операторами следует уметь построить взаимовыгодные отношения.
Зачастую, у операторов-лидеров достаточно жесткие требования к проекту и условия договора на управление. Помимо этого, с оператором следует начинать работу еще на уровне создания концепции для того, чтобы инфраструктура соответствовала требованиям конкретного оператора, а требования у всех разные. Также к преимуществам работы в гостиничной бизнесе с сетевым оператором Максим Белоус относит гарантию создания инвестиционного продукта, который будет конкурентоспособен как минимум 20 лет. Эксперт отмечает, что «особенностью украинского рынка является то, что сетевые операторы предпочитают заключать только договора на управление и отказываются рассматривать договора аренды».
По мнению Ольги Архангельской, привлечение управляющей компании:
– позволяет гостинице быстрее интегрироваться в международные гостиничные сети;
– гарантирует узнаваемость брэнда;
– предоставляет доступ к международным системам бронирования.
Наличие единых стандартов обеспечивает гостинице такие конкурентные преимущества:
– единую линию стратегии развития гостиницы;
– систему управления и отчетности;
– программу обучения персонала.
Среди существующих на сегодняшний день препятствий для зарубежных инвесторов и операторов Ольга Архангельская называет сложность получения разрешений в местных органах власти. По ее словам, решение этих проблем во многом зависит от проводимой политики государства, направленной на улучшение инвестиционного климата страны.

ГОСТИНИЦЫ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОДУКТ
Как отметил Максим Белоус, «гостиничный проект является инвестиционным продуктом тогда, когда он создан в соответствии с требованиями, предъявляемыми международными гостиничными операторами. Исследования инвестиционных портфелей ста крупнейших фондов недвижимости Европы, проведенные ИК «XXI век», показывают, что гостиницы составляют там порядка 5-15%. Основу портфелей составляет в основном офисная и торговая недвижимость. Гостиничную недвижимость приобретают для дополнительной диверсификации портфеля. Это говорит о том, что гостиница является инвестиционным продуктом и международные инвесторы настроены покупать готовые гостиницы.
Согласно исследованиям ИК «XXI век» доходности гостиничной недвижимости на рынках Восточной и Западной Европы и прогнозируемых показателей, интересуемая институциональных инвесторов доходность гостиницы высшего уровня в Киеве может составлять порядка 12%. Исходя из данной доходности будет формироваться цена продажи гостиничного инвестиционного продукта».
По словам экспертов, в мире практика продажи гостиниц довольно распространена, причем продаются как отдельные гостиницы, так и целые сети. По словам Юрия Нартова, «на глобальной арене покупка и продажа гостиничного бизнеса – это обычное дело. Поскольку гостиничный бизнес имеет много специфических черт, инвестиционные продажи данного продукта обычно проходят при участии инвесторов, которые имеют опыт покупки и управления гостиницами. Однако в Украине инвестиционные продажи с участием западных инвесторов пока что не имеют места по причине отсутствия продукта институционального уровня. На сегодняшний день киевский рынок имеет две высококачественные гостиницы – «Премьер Палас» и Radisson SAS Kiev, которые могут стать объектами инвестиционных транзакций».
В целом, по словам экспертов, с развитием рынка коммерческой недвижимости, гостиницы, как и другие объекты, будут поступать на инвестиционный рынок продаж.

ПЕРСПЕКТИВЫ
По словам Ольги Архангельской, «в развитии гостиничной индустрии наступил перелом лишь в последние несколько лет, когда наметился положительный тренд в экономике страны. Сейчас идет активное строительство небольших по вместимости отелей и гостиниц – до 200 номеров.
В случае успешной реализации намеченных политических и экономических целей развития страны в целом и Киева в частности, можно ожидать, что в ближайшие пять лет в Киев станут приезжать порядка 2,3-2,5 миллиона иностранцев в год, что позволит увеличить доход от туризма до $1,5 миллиарда. Согласно сообщениям КГГА, в столице существует план строительства 40 гостиниц на 4,3 тысячи мест до 2010 года. Около пяти из них должны соответствовать международному уровню 4-5 звезд. Уже сейчас, по информации Главного управления гостиничного хозяйства, туризма и курортов КГГА, администрацией города зарезервированы земельные участки в центре города под строительство некоторых гостиниц.
В первую очередь, город нуждается в гостиницах высокого класса типа конгресс-отеля (с большими конференц-залами, банкетными и переговорными залами), которые могли бы принимать VIP-гостей международного уровня и быть задействованы в проведении европейских мероприятий. Потребность в таких гостиницах ощущалась во время проведения престижных мероприятий последних лет. В 2005 году уже построено 11 маленьких частных гостиниц общей емкостью в 200 мест и введен в эксплуатацию отель Radisson SAS Kyiv (255 номеров). В течение 2006 года планируется строительство еще 10 маленьких гостиниц. Также, в ближайшее время ожидается завершение строительства гостиницы «Святая София» под управлением сети Hyatt International.

Основные проекты в гостиничной сфере Киева, заявленные к реализации в 2006-2008 годах

Rixos Hotel Kiev

        Месторасположение: угол улиц Владимирской и Прорезной, в здании бывшего ресторана «Лейпциг»

        Оператор: компания Rixos Hotels

        Количество номеров: 223

        Ввод в эксплуатацию: 2006 год

Гостиница «Святая София Hyatt Regency Киев»

        Количество звезд: пять

        Девелопер: ЗАО «София Киев»

        Оператор: Hyatt International

        Ввод в эксплуатацию: 2006 год

Гостиница «Опера»

        Месторасположение: ул. Богдана Хмельницкого, 53

        Количество звезд: пять

        Девелопер: HCM Group

        Ввод в эксплуатацию: 2006 год

Гостиница по адресу: ул. Набережно-Крещатицкая, 21

        Количество звезд: четыре-пять

        Заказчик: «Союз Контракт Инвестмент»

        Количество номеров: 371

        Оператор: Hilton

Международный гостинично-
офисный
комплекс «Торонто-Киев»

        Месторасположение: ул. Антоновича, 79

        Количество звезд: три

        Девелопер: СП «Торонто-Киев»

        Оператор: Accor

        Количество номеров: 200

Гостиница по адресу: ул. Лютеранская, 14- в

        Количество звезд: четыре

        Девелопер: ИК «ХХI Век»

        Количество номеров: 300-350

Гостиничный комплекс на месте гостиницы «Украина» на Площади Независимости

Количество звезд: пять

Девелопер: СП «ЗАО «Отель «Украина»

Гостинично-
офисный комплекс «Столичный» в рамках реконструкции Европейской площади

Количество звезд: пять

Гостиницы в составе многофункционального комплекса в районе железнодорожного вокзала

        Девелопер: бюро DECPM

        Заказчик: ЗАО ТД «Ленинская кузня»

        Ввод в эксплуатацию: 2009 год

Тем не менее, даже с учетом реализации планируемых проектов, спрос на качественные гостиничные услуги, скорее всего, будет превышать предложение еще несколько лет, и ожидается, что уровень загрузки существующих гостиниц останется на высоком уровне».
По словам Владимира Горащенко, «основная проблема гостиничного рынка – это недостаток серьезных западных инвестиций, льгот, а также государственной программы развития данного сектора. Без этого быстрого развития не стоит ожидать. Но положительно то, что к сектору гостиничной недвижимости появился интерес, – значит развитие будет.
По моему прогнозу насыщение рынка Киева может наступить через 7-8 лет, при условии реализации имеющихся сейчас 8-10 новых проектов. Но для насыщения рынка необходимо не только строить новые гостиницы, но и хорошо реконструировать существующие. Безусловно, конкуренция ожесточится, но это нормальный процесс для всех стран и всех видов услуг».

Версия для печати