Гостиничный рынок Киева: на этапе раскрытия потенциала

СИТУАЦИЯ НА ГОСТИНИЧНОМ РЫНКЕ КИЕВА ПО ИТОГАМ 2006 ГОДА
Гостиничный рынок Киева, так же, как и другие секторы коммерческой недвижимости, не показал в 2006 году значительных результатов. Единственным событием «под занавес» года стало предварительное открытие гостиницы «Опера» по ул. Б. Хмельницкого, 53. В середине 2006 года этот отель на стадии 90-процентной готовности был куплен у HCM Group компанией «Систем Кэпитал Менеджмент», которая также владеет 5-звездочным отелем «Донбасс Палас» в Донецке. По словам представителей компании-собственника, официальное торжественное открытие отеля «Опера» состоится весной 2007 года. Гостиница позиционируется как бутик-отель класса 5 звезд, однако процедура сертификации завершится только в начале 2007 года.
Что касается анонсированного ранее открытия в 2006 году 5-звездочного отеля «Святая София Hyatt Regency Киев», то оно перенесено на 2007. Помимо этого, в 2006 году было завершено строительство 4-звездочной гостиницы «Ривьера» на Почтовой площади, однако ее открытие также состоится в 2007 году.
В Киеве, как и в Украине в целом, по-прежнему действует только один отель, находящийся в управлении международного гостиничного оператора, – это гостиница Radisson SAS на Ярославовом Валу. Анонсированная в конце 1990-х реализация гостиничных проектов с участием таких международных брэндов, как Accor, Hilton, InterContinental, Marriott, Kempinski, так и остались на бумаге. Хотя, при условии осуществления планов девелоперских компаний «Дубль W», «XXI Век», «Ярославов Вал», «Международно-деловой центр», есть большая вероятность открытия гостиниц под этими брэндами уже до 2010 года.


Открытие гостиницы «Ривьера» запланировано на 2007 год
фото: Олег Герасименко

В целом, по данным экспертов, сегодня на киевском рынке работает 2 пятизвездочные гостиницы: «Премьер Палас» и «Опера» (несмотря на то, что гостиница введена в эксплуатацию не в полном объеме, она уже принимает постояльцев); 5 четырехзвездочных: Radisson SAS, «Днепр», «Жемчужина Днепра», отель «Национальный», «Президент-отель «Киевский»; 16 трехзвездочных (среди которых «Лыбидь», «Киев», «Братислава», «Славутич», «Турист», «Воздвиженский», «Киевский» и др.); 24 двухзвездочных. По словам Андрея Миргородского, члена совета директоров компании «XXI Век», «к гостиницам западного качества на сегодняшний день можно отнести лишь «Премьер Палас», Radisson SAS, а также несколько небольших бутик-гостиниц на Подоле. Во втором эшелоне идут гостиницы «Днепр», «Киевкая Русь», «Президент-отель «Киевский», которые, однако, не совсем дотягивают до стандартов аналогичных объектов в Западной Европе и Северной Америке. Другие гостиницы советского типа в течение ближайших лет должны уйти в прошлое, как это произошло в столицах других европейских государств несколько лет назад».
Как отмечает Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, «подавляющее большинство гостиниц Киева не имеет какой-либо категории, а просто располагает сертификатом на предоставление услуг размещения. Практически все гостиницы, имеющие ту или иную «звездность», по международным стандартам, не дотягивают до таковой».


Один из номеров гостиницы «Опера», Киев
фото: Олег Герасименко

В целом, на киевском рынке гостиничной недвижимости ощущается серьезный дефицит предложения в классе 3, 4, 5 звезд. По словам Андрея Миргородского, «отсутствие прироста предложения номерного фонда современного качества и стремительный рост спроса на услуги гостиниц, ориентированных на обслуживание бизнес-сегмента (годовой прирост бизнес-посещений Киева в 2006 году был на уровне 20%, а в целом за 2002-2006 составил более 210%) приводит к значительному увеличению заполняемости гостиниц (до 75%) на фоне серьезного повышения средней стоимости номеров».
По словам Натальи Байдан, директора департамента жилой и коммерческой недвижимости консалтинговой компании Horwath, цены на гостиничные номера в Украине, и особенно в Киеве, намного выше цен за номера европейских гостиниц соответствующего класса. Например, стоимость проживания в отеле «Премьер Палас» составляет от 285 до 2275 евро в сутки, в Radisson SAS – от 350 до 1000 евро в сутки и т.д.


СПЕЦИФИКА ГОСТИНИЧНОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА
По мнению экспертов, гостиничный девелопмент является самым сложным, поскольку требует учета множества факторов и участия специалистов самых различных областей. Так, по словам Андрея Миргородского, «в рамках одного объекта должны органично сосуществовать сложные технологические процессы (номерной фонд, фитнес-клуб, магазины, бары и рестораны, прачечная, паркинг, конференц-залы и т.д.). Поэтому для успешной реализации проекта необходимо делать акцент на проектировании, дизайне интерьеров и управлении качеством».
Еще одну отличительную черту гостиничного девелопмента отмечает Андрей Назаренко: «Гостиница – это бизнес, требующий управления на текущей основе, здесь нет арендаторов, которые могут заключить договор на несколько лет и мириться с теми или иными недостатками в обмен на определенные преимущества – хорошее расположение, паркинг и т.д. Для того, чтобы гостиница была успешной в долгосрочной перспективе, ее следует создавать с учетом множества мелких нюансов, о которых, на первый взгляд, можно и не догадываться, но которые существенно влияют на комфортность проживания и фактически определяют наполняемость отеля и адекватность запрашиваемой стоимости номера. Подчас успешные и неуспешные гостиницы отличаются неуловимыми для непросвещенного взгляда аспектами, знать которые может только опытный эксперт. И если склад или офисный центр можно построить, придерживаясь прописанных стандартных требований к тому или иному классу, то гостиница – это наиболее творческий из всех объектов недвижимости, даже в большей степени, чем торговый центр».
Анализ тех немногочисленных 4-5-звездочных гостиниц, которые были построены в Украине после развала Союза, показывает, что до сегодняшнего дня девелоперы предпочитали развивать гостиничные проекты без привлечения сетевых операторов, что в условиях неразвитости рынка было вполне закономерным шагом (подробно о причинах этой ситуации см. в статье «Гостиничная недвижимость: варианты девелопмента» в «СР» №11, 2006). Однако, уже сегодня, в условиях постепенного «взросления» рынка, многие девелоперы осознают необходимость привлечения к управлению отелем международного гостиничного оператора, поскольку его участие в проекте является своего рода гарантом создания объекта, соответствующего мировым стандартам гостеприимства и требованиям крупных институциональных инвесторов.
По словам Андрея Назаренко, «украинские девелоперы постепенно начинают понимать всю значимость и привлекательность международного оператора в работе над гостиницей, и не столько потому, что ее сложно построить, не обладая соответствующим опытом и знаниями, сколько по той причине, что сегодняшняя монополия продавца на рынке услуг проживания рано или поздно закончится. Когда это произойдет, ответить сложно, но, как показывает мировая практика, гостиницы, входящие в международную сеть и работающие под мировым брэндом, с финансовой точки зрения являются более эффективными».
Необходимо отметить, что крупнейшие гостиничные проекты Киева, заявленные к реализации до 2010 года, предполагают участие крупных международных сетевых операторов.


ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА УКРАИНЫ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ И ИНВЕСТОРОВ
Как отмечают эксперты, до недавнего времени гостиничный сегмент был наименее интересным для отечественных девелоперов сектором коммерческой недвижимости по причине их нацеленности на развитие сравнительно более понятных и простых жилых, торговых или офисных проектов. У отечественных застройщиков еще не было достаточного опыта, к тому же, на рынке отсутствовали международные операторы и консультанты.
Еще одним фактором, сыгравшим существенную роль в распределении интересов девелоперов и инвесторов не в пользу гостиничного сегмента, было то, что высококлассные гостиничные проекты требуют больших затрат и, в то же время, имеют более низкие показатели доходности по сравнению с проектами, реализованными в 2000-2006 годы на рынке торговой или офисной недвижимости Киева, не говоря уже о жилой. Однако, ситуация постепенно меняется – на рынок приходят операторы и консультанты, да и у девелоперов в целом растет профессионализм и желание браться за более сложные и интересные проекты. К тому же, как отмечает Андрей Миргородский, «за последние 2 года доходность качественных объектов значительно выросла (в первую очередь, за счет роста спроса в условиях ограниченного предложения) и на сегодня значительно превышает даже самые оптимистические ожидания еще двухлетней давности. После появления в 2009-2011 годы серии объектов рынок Киева начнет насыщаться и стабилизироваться».
На сегодняшний день основными участниками девелопмента гостиничных проектов, как, впрочем, и проектов в других секторах украинской недвижимости, являются отечественные компании, что объясняется, в первую очередь, особенностями ведения бизнеса в украинских реалиях. По словам Андрея Назаренко, «западные компании пока ограничиваются опосредованным участием в украинском отельном рынке. Обусловлено это теми же факторами, которые тормозят развитие всех сегментов рынка недвижимости: сложность работы на рынке земли, неумение работать в отечественных условиях, высокие и подчас непреодолимые качественные входные барьеры, которые в гостиничной недвижимости усложняются спецификой необходимых земельных участков – объекту высокого класса наиболее соответствуют участки, расположенные в центре города, которые и отечественным игрокам найти очень сложно, не говоря уже об иностранных. Кроме того, – продолжает эксперт, – в этот сегмент на Западе, как правило, вкладывают средства те инвесторы, для которых гостиничная недвижимость – это конек, сфера специализации, где они имеют большой опыт и наработанные связи. Такие компании, как правило, довольно авторитетны и консервативны, а поэтому ожидать их скорого прихода на достаточно рискованный строительный рынок нашей страны вряд ли стоит. Прежде чем выйти, они должны убедиться в успешности работы местных игроков, появлении международных брэндов. Рано или поздно они сюда придут, но хорошие участки уже будут заняты более предприимчивыми местными девелоперами».
Еще одним фактором, сдерживающим начало активной работы западных девелоперов на украинском гостиничном рынке, по мнению Дэвида Хорна, вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels, является политическая нестабильность в стране: «В той ситуации, которая сегодня сложилась в Украине, инвесторы предпочитают вкладывать средства в более быстрые бизнес-схемы. Что же касается работы зарубежных инвесторов, то они сталкиваются с серьезными трудностями как в Украине, так и в России. Стоит отметить, что без серьезного, опытного и надежного украинского партнера работа зарубежной компании на этом рынке невозможна в принципе. Сегодня Украина только начинает развивать отельный бизнес. В этом экономическом секторе уже работают некоторые крупные отечественные девелоперские группы».
Как отмечает Наталья Байдан, «гостиничный рынок Украины является привлекательным для международных игроков по причине отсутствия качественного предложения и растущего спроса. Даже с учетом реализации планируемых проектов, спрос на качественные гостиничные услуги, скорее всего, еще несколько лет будет превышать предложение, и ожидается, что уровень загрузки существующих гостиниц останется довольно высоким. Если говорить о тенденциях, то, скорее всего, успешные гостиничные проекты будут продаваться зарубежным инвесторам. И это нормальный процесс».
В целом, по словам Андрея Миргородского, отечественный гостиничный рынок интересен сегодня и операторам, и инвесторам: «Их интересует недвижимость самого высокого качества, а таких объектов, к сожалению, в Украине исключительно мало. Что касается операторов, то лишь самые прогрессивные местные гостиницы смогут выдержать конкуренцию международных сетевиков. А в отношении конкуренции на инвестиционном рынке, то нужно ли конкурировать отечественным компаниям с большими инвестиционными фондами – это большой вопрос. Отечественные инвесторы могут зарабатывать деньги на стадии девелопмента, поскольку они лучше управляют рисками развития и как раз за счет фондов гарантировать прибыльность и ликвидность при продаже готовых объектов».


ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ НА РЫНКЕ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Еще одним важным аспектом деятельности гостиничного рынка являются инвестиционные продажи. В истории украинского рынка известны 2 такие сделки – продажа гостиничного проекта, который теперь известен как «Святая София Hyatt Regency Киев», и гостиницы «Опера». По словам Андрея Заики, генерального директора компании HCM Group – девелопера отеля, «проект гостиницы «Опера» был продан нами с условием введения объекта в эксплуатацию. Таким образом, сейчас идет процедурный процесс продажи готового «под ключ» объекта. Для нас это очень сложный и полезный опыт девелопмента гостиничной недвижимости. У HCM Group не было никакого опыта развития гостиничных проектов, тем более такого класса. Этот проект рождался, в прямом смысле слова, в муках. Изначально, когда было приобретено старое здание постройки начала 1900-х годов, памятник архитектуры, мы планировали гостиницу на 30 номеров, затем – на 100, на 150. Наши искания, соответственно, выражались в привлечении разного рода консультантов. В результате был создан оригинальный продукт формата бутик-отель, но с соблюдением стандартов, обеспечивающих определенную «звездность». Наш покупатель – компания «СКМ» – имеет успешный опыт оперирования отелем класса 5 звезд «Донбасс Палас» в Донецке. Кто знает, может быть сейчас формируется новая сеть с мировым будущим?
Что касается решения о продаже, то в этом случае основной мотив – наше развитие как девелоперской структуры. В отличие от нашего покупателя, инвестиционный запас которого позволяет работать с проектами длительной окупаемости, мы заинтересованы в быстром реинвестировании привлеченных от продажи готового объекта средств».


На начало 2007 года «Премьер Палас» является единственным сертифицированным 5-звездочным отелем в Киеве
фото: «ПРЕМЬЕР ПАЛАС»

По словам Натальи Емченко, PR-директора компании «СКМ», возможность покупки проекта гостиницы «Опера» оказалась очень хорошим вариантом вхождения на киевский рынок недвижимости и расширения деятельности компании в гостиничном сегменте.
В целом, мнения экспертов о распространенности практики инвестиционных продаж на рынке гостиничной недвижимости в мировых масштабах несколько расходятся. Так, по мнению Наталии Байдан, «такая практика в мире довольно распространена. Ведь когда есть разрешение на строительство и проект реализуется, купить его намного безопаснее, чем самому проходить все процедуры с нуля». По словам Андрея Миргородского, «девелопмент гостиниц ничем не отличается от девелопмента других форматов коммерческой недвижимости, поэтому при правильной цене и стечении обстоятельств продажа незавершенного объекта всегда может иметь место». Вместе с тем, как отмечает Андрей Назаренко, «практика инвестиционных продаж на рынке гостиничной недвижимости менее распространена, чем в других секторах, в первую очередь, в офисном и складском. Основная причина – гостиничные проекты более сложны и неоднозначны с точки зрения оценки их конкурентоспособности и прогноза будущего места на рынке. Они являются также менее ликвидными, поскольку не так стандартны, а, соответственно, гораздо меньшее количество институциональных инвесторов может быть знакомо со спецификой данного рынка настолько, чтобы решиться на инвестирование в такой объект.
В Украине рынок гостиничной недвижимости только начинает свое развитие. Сделки, которые произошли на нем, пока не имеют формата тенденции, а представляют собой скорее частные решения».


    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    

Основные гостиничные проекты, заявленные к реализации в Киеве в 2007-2010-х годах
Название объекта	Девелопер	Расположение	Количество номеров	Ожидаемый класс	Ввод в эксплуатацию
«Опера»	HCM Group, «Cистем Кэпитал Менеджмент»	Богдана Хмельницкого, 53	138	5 звезд	2007
«Святая София Hyatt Regency Киев»	«Индустриальный Союз Донбасса»	Аллы Тарасовой, 5	234	5 звезд	2007
«Ривьера»	«Ярославов Вал»	Сагайдачного, 25	71	4 звезды	2007
Rixos	«Риксос»	Прорезная, 24	223	5 звезд	2008-2009
–	«XXI Век»	Лютеранская, 14-в	270	4-5 звезд	2009
Hilton	«Международно-деловой центр»	Тараса Шевченко, 28-30	257	5 звезд	2010
InterContinental	«Ярославов Вал»	Б. Житомирская, 2-a	270	5 звезд	2010

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
Основными тенденциями развития гостиничного рынка в Украине, по мнению экспертов, являются активизация интереса к нашей стране со стороны международных операторов, которые активно ищут украинских партнеров, заинтересованных в реализации гостиничных проектов, поскольку для международных операторов Украина сейчас – очень лакомый кусочек.
При условии реализации заявленных проектов, качественное предложение на киевском гостиничном рынке в ближайшие 2-3 года увеличится как минимум вдвое. Однако, несмотря на это, эксперты прогнозируют сохранение дефицита номеров и, соответственно, стоимости проживания и показателей заполняемости отелей на уровне 2006 года. По словам Дэвида Хорна, «ситуация на киевском рынке гостиничной недвижимости аналогична московскому. В обоих городах бизнес развивается достаточно высокими темпами, увеличивается количество международных компаний. При этом качественных гостиничных номеров в Киеве пока очень мало. Я даже предполагаю, что бывают ситуации, когда в существующих отелях бизнес-уровня нет свободных мест, – комментирует эксперт. – Именно поэтому можно прогнозировать, что уровень загрузки в «Святая София Hyatt Regency Киев» будет таким же, как в «Премьер Паласе» и Radisson SAS. Такой уровень спроса может обеспечиваться за счет иностранцев, пользующихся сегодня услугами частных апартаментов».


На начало 2007 года «Премьер Палас» является единственным сертифицированным 5-звездочным отелем в Киеве
фото: «ПРЕМЬЕР ПАЛАС»

На развивающемся рынке вывод нескольких проектов не может существенно повлиять на его основные показатели. Как подтверждение этого, Дэвид Хорн привел ситуацию на московском рынке: «В Москве за последние два года открылось как минимум 5 гостиниц с международным брэндом. Но на цены и уровень загрузки это не повлияло, поскольку развивается не только гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости, но и вся российская экономика в целом. Та же ситуация, по моему мнению, наблюдается и в Украине. А поскольку основные постояльцы отелей 4-5 звезд – это деловые люди, работающие в Европе и России, то стоит ожидать постоянного увеличения спроса в данном сегменте. В значительной степени этому способствует расположение Киева в центре пересечения азиатских и европейских бизнес-интересов. Не стоит сбрасывать со счетов и обыкновенных туристов, которых с каждым годом становится все больше».
Этой же точки зрения придерживается и Андрей Назаренко. По его словам, «вывод новых проектов существенно не повлияет на среднюю стоимость проживания и заполняемость киевских отелей, но только для самых успешных и грамотно реализованных проектов. Фактически рост конкуренции сформирует предпосылки для рыночной дифференциации и возникновения разрыва между различными проектами. Однако, в любом случае, темпы роста спроса и его неудовлетворенный потенциал настолько велики, что даже в среднесрочной перспективе о существенном насыщении рынка говорить не приходится».
Что касается показателей доходности в гостиничном сегменте недвижимости, то, как было отмечено выше, сегодня они превосходят даже самые смелые ожидания, однако, это касается в основном высококлассных отелей. По словам Андрея Назаренко, «необходимо отметить достаточно широкий разброс показателей, но в среднем можно говорить об уровне доходности в пределах 10-15%, тогда как еще 2-3 года назад речь шла о 7-12%. В ближайшее время этот рынок ожидает стремительный рост, однако причина просто в том, что сегодня его, по сути, еще нет, а появление сразу нескольких высококлассных гостиниц в дополнение к двум существующим будет сродни взрыву, после которого последует более плавное количественное и, что наиболее важно, качественное развитие».


ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ РАЗВИТИЯ ОТЕЛЬНОГО БИЗНЕСА
Все эксперты сходны во мнении, что наибольшим потенциалом гостиничный сегмент обладает именно в Киеве. Однако, не меньшую инвестиционную привлекательность имеют другие города-миллионники и украинские рекреационные территории – Крым и Карпаты. Несмотря на то, что в этих регионах развитие гостиничного бизнеса сильно зависит от сезонности, в Крыму, например, даную проблему можно решить за счет организации бизнес-конференций и деловых встреч.
Еще один очень перспективный регион, по мнению Дэвида Хорна, представляет собой Львов, «поскольку для многих европейцев этот город является достаточно экзотичным, но при этом он наполнен европейским духом. Поэтому там вполне успешно можно проводить различного рода конференции и форумы. Этому способствует и упрощенный визовый режим с Украиной для граждан Евросоюза».