Практически все гостиницы советской постройки нуждаются в полной реконструкции и модернизации. Состояние даже так называемых «ведущих гостиниц Киева» (таких как «Русь», «Национальный», «Турист») является неудовлетворительным. При этом уровень цен в этих гостиницах достаточно высокий даже по сравнению с европейским и уж точно завышенный в сравнении с предлагаемым сервисом. Как правило, такие гостиницы вынуждены осуществлять модернизацию за собственные средства, которых, естественно, на полный процесс переоборудования не достаточно. По официальным данным, финансирование строительства и реконструкции гостиниц в Украине осуществляется на 58% самими предприятиями гостиничного хозяйства, на 39,5% – за счет отечественных, а также иностранных инвесторов и всего лишь на 2,5% – за счет государства. Более того, в последнее время городские власти начали избавляться от принадлежащих им пакетов акций различных гостиниц. К примеру, в последнее время городские власти продали 26,6% акций гостиницы «Славутич» и 36,6% – «Лыбиди». Известно, что в ближайшее время будет приватизирована и гостиница «Крещатик». Как по всей Украине, так и в Киеве в частности не хватает гостиниц всех категорий. Киеву, столице европейского государства, кроме успешно функционирующего 5-звездочного отеля Premier Pаlace, необходимы по меньшей мере еще 4-5 пятизвездочных гостиниц. При этом для многочисленных иностранных гостей очень важным фактором является наличие известного гостиничного брэнда. Помимо пятизвездочных гостиниц, значительные перспективы развития есть также у недорогих гостиниц категории три звезды, которые необходимы в большом количестве как в столице, так и в региональных центрах, а также курортных зонах для обслуживания многочисленных внутренних туристов, представителей малого и среднего бизнеса, студентов. В соответствии с утвержденной «Программой развития туризма и гостиничного хозяйства в городе Киеве до 2010 года» в столице должны быть созданы пять 5-звездочных, пятнадцать 4-звездочных и около пятидесяти 3-звездочных гостиниц. Несмотря на явные перспективы развития гостиничной недвижимости, для большинства местных и иностранных инвесторов, а также девелоперских структур наиболее привлекательным остается развитие жилой недвижимости, имеющей наименьший срок окупаемости среди всех сегментов недвижимости. Следом за ней идут офисные и торговые объекты. Однако как объект средне- и долгосрочных инвестиций отельная недвижимость обладает большим потенциалом, и рынок это постепенно начинает понимать. В Украине уже наметилась тенденция строительства частных мини-отелей и пансионатов, некоторые компании планируют создание гостиниц высокого класса. К примеру, девелоперская компания HCM до конца этого года намеревается ввести в эксплуатацию гостиницу «Опера» класса 4 звезды. Другие компании заявили о создании гостиниц в структуре многофункциональных центров. Однако уже первые шаги в направлении развития гостиничного бизнеса указали на ряд проблем, в том числе и на законодательном уровне. В Украине должны быть предприняты меры по стимулированию развития гостиничной недвижимости на государственном уровне, как это происходит во многих государствах. Некоторые шаги на этом пути уже сделаны. Также одной из сложностей при создании гостиничного объекта является наличие подходящего земельного участка. Особенно этот вопрос важен для гостиниц категории 4-5 звезд, поскольку отели данного уровня должны располагаться в центре города, и, чаще всего строиться заново. В этой связи политика городских властей касательно выделения земельных участков под застройку в центре города выглядит недальновидной, поскольку большинство из существующих участков, где мог бы расположиться отель высокого класса, уже были выделены под строительство жилых и офисных комплексов. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие пять лет западные гостиничные сети будут проявлять активный интерес к украинскому гостиничному рынку. К примеру, международный сетевой оператор Kempinski Hotels & Resorts, несмотря на неудачный опыт работы с гостиницей «Одесса», вновь проявляет интерес к украинскому рынку, планируя создание гостиницы уже в Киеве. Международная сеть Accor будет оператором 3-звездочной гостиницы в структуре офисно-гостиничного центра «Торонто-Киев». В ноябре 2004 года должно завершиться строительство гостиницы Radisson SAS, инвесторами и кредиторами которой являются ЕБРР и РайффайзенБанк. Также на украинский рынок выходят международные гостиничные сети Holiday Inn и Marriot. Вполне возможно, что многие сети предпочтут не инвестировать проекты гостиниц на 100%, а работать с украинскими компаниями на условиях франчайзинга или контрактов на управление. В последнем случае международный оператор не рискует своими инвестициями, он вносит только интеллектуальный вклад в развитие проекта и в дальнейшем осуществляет его управление, при этом получая вполне приличный доход. В Москве этот показатель составляет в среднем 8-13% от оборота. Осветить проблемы и перспективы развития гостиничного бизнеса мы попросили непосредственных участников гостиничного рынка.
ЕВГЕНИЙ САМАРЦЕВ, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ТУРИСТИЧЕСКОЙ АДМИНИСТРАЦИИ УКРАИНЫ Евгений Самарцев фото: Олег Герасименко
CP: Как вы оцениваете ситуацию в гостиничном хозяйстве Киева и Украины на сегодняшний день? По официальным данным Госкомстата, в Украине зарегистрировано 103 832 гостиничных места на 48 миллионов человек населения. Таким образом, на 1000 человек приходится около 2,2 гостиничных места. В то же время, для Киева этот показатель составляет около 6 мест на 1000 жителей. При этом в Москве на 1000 жителей приходится более 9 гостиничных мест, а в столицах Европы этот показатель значительно выше: 25 для Вены и 38 для Парижа. Количество гостиничных мест на 1000 жителей отражает реалии туристического бизнеса. Таким образом, сравнение киевского показателя с другими служит своего рода сигналом о слабом развитии гостиничного бизнеса, но с другой стороны – отражает потенциал рынка. Говоря о небольшом желании инвесторов вкладывать средства в строительство гостиниц, нужно указать на то, что в этой сфере сроки окупаемости инвестиций относительно велики по сравнению с другими видами недвижимости. Если в некоторых проектах жилой недвижимости можно добиться 100% возврата средств за 2 года, то гостиничные проекты в среднем окупаются для украинского рынка в сроки от 4 до 7 лет с момента начала эксплуатации. Однако в случае жилищного строительства инвестор вкладывает «разовые деньги», тогда как гостиничная или коммерческая недвижимость – это долгоиграющие проекты, поскольку они дают возможность оставаться собственником актива и, помимо возврата капитала, зарабатывать в дальнейшем. Если посмотреть на сложившуюся ситуацию с гостиничным хозяйством в Киеве, то загрузка гостиниц в столице составляет сейчас порядка 50%, однако она постоянно растет. При этом все гостиницы класса 4 и 5 звезд в Киеве загружены почти на 100%. И это принимая во внимание, что совокупный номерной фонд 4- и 5-звездочных гостиниц в настоящее время не позволяет проводить крупные международные конгрессы, на которые бы прибыли из-за рубежа 1500-2000 человек. Исходя из этого, Киев пока не готов к проведению крупных профессиональных международных мероприятий, которые сейчас приносят другим европейским столицам десятки, если не сотни миллионов долларов. Однако наиболее острая нехватка в Украине и в Киеве ощущается в 2-х и 3-звездочных гостиницах со стоимостью проживания порядка $30-40 в сутки за двухместный номер. CP: Сама структура гостиничного бизнеса предполагает функциональное размещение объектов в городской структуре. Как показывает практика, наиболее эффективно расположение гостиниц в Киеве – в центре города. Согласно программе развития туризма до 2010 года, в Киеве должны быть построены 4-5 гостиниц пятизвездочного уровня, 10-12 – четырехзвездочного, еще 30-40 – трехзвездочного. Однако для такого количества проектов земельных ресурсов в центре столицы просто нет... Конечно же, планировать строительство большинства гостиниц необходимо глобально, учитывая перспективные проекты в генеральном плане развития городов и резервируя земельные участки. Но идеальной является и привязка гостиниц к конгресс-центрам и выставочным комплексам. В этом случае огромный потенциал есть у Национального выставочного центра, у Международного выставочного центра на Левом берегу. Что же касается выделения участков согласно программе развития туризма, то, к сожалению, на сегодняшний день у нас нет четкой оферты от городских властей относительно землеотвода для строительства и реконструкции гостиниц. Такая задача должна быть поставлена Кабинетом Министров Украины. CP: Какие благоприятные условия, по вашему мнению, необходимо создать для увеличения интереса инвесторов к сфере развития гостиничной недвижимости? Для инвесторов и операторов рынка очень важен факт отмены гостиничного сбора с 1 января 2004 года. Но при этом основным тормозом активизации рынка является 20-процентный налог с гостиничного оборота наряду с очень сложной процедурой согласований по выделению земельных участков для развития проектов. Поэтому в первую очередь необходимо выделение муниципальными властями «гостиничного» земельного фонда с перечнем четко очерченных участков с полной информацией по обременениям, условиям инвестиционных конкурсов, либо условиям продажи и цене. Во-вторых, необходимо создать простую систему согласования проектов по принципу «одного окна». Кроме того, в настоящее время в Кабинете Министров Украины завершается согласование принципов механизма содействия строительству и реконструкции гостиниц, основные положения которого будут обнародованы после принятия окончательного решения.
ИГОРЬ ПРИЯНЧУК, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР КОМПАНИИ BML CONSULTING Игорь Приянчук фото: Олег Герасименко
CP: Какие меры стимулирования развития гостиничной недвижимости, опираясь на зарубежный опыт, будут предприняты в Украине? Многие государства с целью развития туристической инфраструктуры проводят политику законодательного стимулирования строительства и реконструкции гостиниц. В первую очередь, это касается поддержки привлечения иностранных и внутренних инвестиций. Можно выделить следующие основные направления законодательного стимулирования строительства и реконструкции гостиниц: – упрощение и предоставление помощи в выделении участков под застройку; – возврат капиталовложений с высокими кредитными ставками; – отсрочка налоговых платежей с начальной стадии проекта на период получения прибыли; – установление налоговых и таможенных льгот для поставок стройматерилов и оборудования, не производящегося в стране. В основном, государства, поддерживающие рост туризма через развитие его инфраструктуры, предоставляют финансовые льготы при минимальной прямой финансовой поддержке гостиничных проектов. Например, в Израиле до 30% инвестиций в гостиничную сферу возвращаются инвестору государством в виде прямых отчислений и налоговых льгот (условием для этого является достижение определенных объемов привлечения туристов). Во Франции для новосозданных предприятий, в том числе гостиничных, установлены уменьшенные ставки налога на прибыль в первые годы деятельности, освобождение от уплаты земельного налога на протяжении первых двух лет работы и так далее. В Испании принят план повышения конкурентоспособности национального турпродукта, в котором в качестве приоритетного направления выделена реконструкция и модернизация гостиниц в основных курортных зонах, и правительство инвестирует крупные суммы в развитие туристической инфраструктуры приоритетных курортных территорий. В Марокко, в соответствии с планом развития туризма, предусмотрены прямые бюджетные инвестиции (20-40%) в приоритетные проекты (парки развлечений, гостиничные комплексы). Опыт стран СНГ, в частности России, подтверждает целесообразность отнесения к валовым расходам гостиниц расходов на ремонт, реконструкцию, техническое переоснащение основных фондов гостиниц (в первую очередь помещений и номерного фонда) до 50, а то и до 100 процентов от общей суммы. Усовершенствование системы налогообложения строительства и модернизации гостиниц требует комплексного подхода, учета специфики как строительства новых, так и модернизации действующих гостиниц, средств размещения курортных территорий, интересов инвесторов и приоритетных направлений развития туристической инфраструктуры. Предполагаемые и разработанные изменения для украинского законодательства имеют, на наш взгляд, не льготный, а стимулирующий характер, поскольку строительство новых и расширение деятельности действующих гостиниц в результате повысит объем и спектр предоставляемых туристических и гостиничных услуг, что увеличит, в конечном итоге, поступления в государственный и местный бюджеты. Основой для разработки комплекса законодательных мер по стимулированию и реконструкции гостиниц стал Указ Президента Украины «О некоторых мерах по развитию туристической и курортно-рекреационной сфер Украины» от 11 марта 2003 года №207/2003. В соответствии с этим Указом, планируется разработка законопроекта, предусматривающего механизмы стимулирования строительства новых и реконструкции действующих объектов туристической и курортно-рекреационной инфраструктуры, поощрения льготного долгосрочного кредитования строительства и реконструкции жилья, используемого для услуг сельского зеленого туризма; создание условий для привлечения инвестиций в туристическую индустрию. В целях реализации Указа разработан проект Закона Украины, который в настоящее время передан Государственной туристической администрации для проведения согласований с экономическими и финансовыми ведомствами страны. В частности, предусмотрены следующие законодательные меры стимулирования строительства новых и реконструкции действующих гостиниц: – Освобождение от уплаты ввозной пошлины и налога на добавленную стоимость с 2005 по 2010 год оборудования и материалов, ввозимых на таможенную территорию Украины для исполнения контрактов с предприятиями (заказчиками) для строительства, реконструкции, текущего и капитального ремонта, модернизации и технического переоснащения, других видов улучшения основных фондов гостиниц. По мнению разработчиков законопроекта, необходимым условием для этого является целевой характер использования соответствующих товаров, в противном случае субъект хозяйствования должен уплатить ввозную пошлину и НДС. – На период с 2005 по 2010 год по нулевой ставке налога на добавленную стоимость планируется налогообложение работ по строительству, реконструкции, текущему и капитальному ремонту, модернизации, техническому переоснащению и другим видам улучшения основных фондов гостиниц, осуществляемых строительными организациями на условиях заключенных контрактов. – Наиболее важной в перечне мер законодательного стимулирования реконструкции действующих гостиниц, на наш взгляд, является возможность отнесения гостиницами расходов на улучшение основных фондов, подлежащих амортизации, до 50% совокупной балансовой стоимости всех групп основных фондов на начало отчетного периода. На сегодняшний день, в соответствии с действующим Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий», на гостиницы распространяется единая 10-процентная норма амортизации, в связи с чем бо'льшая часть работ по реконструкции и модернизации гостиниц осуществляется за счет прибыли. – В целях стимулирования развития сельского зеленого туризма законопроект предусматривает льготное долгосрочное кредитование строительства, реконструкции, а также приобретения готовых (или незавершенных) объектов недвижимости в сельской местности, которые будут использоваться для отдыха, размещения и проживания туристов с закреплением соответствующей суммы расходов в Государственном бюджете. Целесообразным в плане стимулирования строительства и реконструкции гостиниц, что вполне соответствует зарубежному опыту, было бы освобождение гостиниц от налогообложения на период строительства (в том числе и от арендной платы за землю), а также на период реконструкции гостиниц при условии их выведения из эксплуатации. Но плата за землю на сегодняшний день является важным источником наполнения местных бюджетов, в связи с чем принятие соответствующего положения в сложившихся условиях является довольно проблематичным. CP: Каким образом повлияет на процессы реконструкции уже существующих и создание новых гостиниц недавно принятая редакция Закона Украины «О туризме»? Новая редакция Закона Украины «О туризме», вступившего в силу с 1 января 2004 года, будет иметь существенное влияние на привлечение инвестиций в гостиничный сектор, создавая более благоприятные условия для строительства и реконструкции гостиниц и аналогичных средств размещения. Хотя новая редакция закона и не предусматривает норм прямого действия, многие положения влияют на вопросы инвестирования в строительство и модернизацию гостиничного сектора косвенным образом. Так, в последнее время сложилась ситуация, при которой гостиницы и курортные учреждения попали в неравные условия конкуренции с частными средствами размещения, которые не имели четкого статуса в законодательстве, работая в тени и получая конкурентные преимущества за счет себестоимости и цены на предоставляемые услуги. Это не способствовало прозрачности правил игры на рынке и, соответственно, инвестициям в легальный гостиничный сектор. Новая редакция Закона Украины «О туризме» уравнивает статус гостиниц и других средств размещения, предусматривая получение последними разрешения на свою деятельность у местных органов власти, а также единые требования к договору на гостиничное обслуживание, к порядку предоставления и качеству услуг. Структурированию рынка гостиничных услуг в значительной степени будут способствовать и усовершенствованные законодательные основы категорий качества и уровня обслуживания объектов туристической инфраструктуры, в первую очередь гостиниц и аналогичных средств размещения. Структурирование туристического рынка на туроператоров, гостиничные услуги которых входят в предоставляемый ими турпродукт, и турагентов, которые могут выступать посредниками в реализации комплексного турпродукта или услуг гостиницы по проживанию и размещению, также будут иметь влияние на формирование выработанных многолетней международной практикой правил игры на туристическом рынке, увеличение туристических потоков и повышение инвестиционной привлекательности гостиничного бизнеса. CP: Каким образом регулирование вопросов стандартизации, установления категорий средств размещения связаны с вопросами строительства и реконструкции гостиниц? Какие основные изменения произошли в этой сфере? Государственный комитет Украины по вопросам технического регулирования и потребительской политики утвердил два национальных стандарта: ДСТУ 4268:2003 «Услуги туристические. Средства размещения: общие требования» и «ДСТУ 4269:2003 «Услуги туристические. Классификация гостиниц», которые вступают в действие с 1 июля 2004 года. Новые стандарты в значительной степени гармонизированы с европейскими. С учетом и на основании этих стандартов будут разработаны нормативные документы, определяющие требования к конкретным видам средств размещения туристов. Средствами размещения определены любые объекты, регулярно или временно предоставляющие услуги по размещению и ночлегу. С юридической точки зрения, стандарты устанавливают минимальные требования для проживания туристов и являются обязательными для всех видов средств размещения. Анализируя содержание стандартов, можно установить их серьезное влияние на вопрос строительства гостиниц. Например, в национальном стандарте «Услуги туристические. Классификация гостиниц» установлено, что: – Гостиницы категории 1 звезда могут быть выполнены из недорогих строительных материалов, должны иметь оборудование и мебель, выпуск которых носит серийный характер. Площадь номеров (без учета площадей санузлов и балконов) предусматривается следующая: одноместные – 8 м2, двухместные – 10 м2, трехместные – 14 м2, четырехместные – 16 м2. Инвентарь номера категории 1 звезда следующий: кровать (односпальная – 80х190 сантиметров, двуспальная – 140х190), комплект постельного белья, тумбочка возле каждой кровати, вешалка для верхней одежды, шкаф, стулья (по одному на каждого гостя), письменный стол, плотные шторы, зеркало, стаканы (по одному на каждого гостя), пепельница. Ярлыки «Прошу не беспокоить» и «Прошу убрать» должны быть в номерах гостиниц всех категорий. Уборка номеров – ежедневная, смена белья – раз в три дня. На каждом этаже из расчета на 5 номеров предусматриваются туалеты и ванные/душевые. В гостиницах с более чем четырьмя этажами должен быть лифт или эскалатор (в случае невозможности установки лифта предусматривается бесплатная доставка багажа в номер). На каждом этаже – телефон с городской связью, а на ресепшн – с междугородней. – Гостиницы категории 2 звезды предусматривают оборудование и материалы, которые могут быть недорогими, но функциональными. Оснащение санузлов должно иметь эстетический вид, стены и пол должны быть покрыты водонепроницаемым материалом и выполнены качественно, без видимых недостатков. Площадь одноместных номеров – не менее 9 м2, двухместных – 12 м2, трехместных – 16 м2, четырехместных – 18 м2. В номере должен быть умывальник с горячей и холодной водой. В 50% номеров – полный санузел. Общая ванная или душевая не менее чем на каждые 20 человек, а туалет – на каждые 10 номеров. Инвентарь номера соответствует категории 1 звезда. – Гостиницы категории 3 звезды должны органически вписываться в архитектурный ансамбль улицы (площади), главный фасад дома должен отвечать определенному архитектурному стилю. Если дом построен по неудачному проекту и имеет невыразительный фасад, необходимо применить широкий спектр современных строительных технологий и материалов, которые предоставляют возможность создать приемлемый внешний вид здания. Номера и общественные помещения должны быть украшены декоративными элементами, картинами и художественными произведениями. Санузлы – оборудованы качественной техникой средней стоимости, стены и пол покрыты соответствующим водонепроницаемым материалом, выполнены без недостатков. Наличие лифта в гостинице этой категории с количеством этажей более трех обязательно, как и наличие автостоянки с количеством мест не менее 20% от общего количества номеров. 100% номеров должны иметь прямую телефонную связь с городской сетью. В номере предусматривается: санузел, телефон, цветной телевизор, холодильник. Площадь номеров одноместных однокомнатных – не менее 10 м2, двухместных однокомнатных – 14 м2. Оснащение номера инвентарем соответствует категориям 1-2 звезды с изменением размеров кровати (односпальная – 90х200 сантиметров, двуспальная – 149х190 сантиметров). В гостиницах категории три звезды предусматриваются следующие услуги: ресторан или кафе-бар. Смена постельного белья и полотенец – ежедневно. Предоставляется утюг и гладильная доска, услуги химчистки, туристические услуги: экскурсии, сервисы гидов и переводчиков. Начиная с категории 3 звезды, гостиницы должны быть оснащены резервной системой горячего водоснабжения на случай аварии или профилактических работ. – Гостиницы категории 4 звезды также должны вписываться в архитектурный ансамбль улицы (площади), дополнительно все фасады здания должны отвечать определенному, четко выраженному архитектурному стилю; в случае реконструкции дома, который является памятником истории/архитектуры, должен быть сохранен оригинальный облик первоначального вида фасадов, фресок, витражей, лепнины, балясин и прочее. Интерьеры здания должны быть выполнены в соответствии с единым стилем дизайн-проекта, украшены художественными произведениями, гармонирующими с интерьером. Строительные материалы, мебель и оборудование помещений и номеров выполняются с использованием дорогих материалов. Санузлы имеют дорогое оборудование, находящееся в отличном состоянии, стены и пол покрыты качественным водонепроницаемым материалом не менее, нежели на две трети поверхности. Площадь одноместных номеров составляет 16 м2, двухместных – 20 м2. – Гостиницы категории 5 звезд должны иметь исключительный дизайн интерьера. Номера, холлы, вестибюли украшены авторскими работами, картинами, декоративными украшениями, керамикой, гобеленами. Предметы интерьера и оформления должны формировать респектабельную атмосферу гостиницы. Оборудование комнат и общественных помещений, в том числе и санузлов, должно быть выполнено из самых дорогих материалов, иметь исключительный характер, неповторимые особенности и пребывать в безупречном состоянии. Площадь одноместного номера составляет 18 м2, двухместного – 25 м2. Площадь санузла – не менее 4-5 м2. В каждом номере должен быть полный санузел (ванна, душ, умывальник, унитаз), телефон, кондиционер, телевизор с дистанционным управлением и основными телеканалами мира, холодильник или мини-бар, сейф. Также предусматривается охранная сигнализация или электронные средства контроля за безопасностью номера, дверной замок повышенной секретности; звукоизоляция номеров повышенная, обеспечивающая уровень шума менее 35 дБ; выключатель дистанционного управления всех источников света у изголовья кровати; в системах отопления предусматривается термостат для индивидуальной регулировки температуры в номере и подогрев пола в ванной комнате. В комплекте мебели номера предусматривается, кроме указанной аналогичной для всех категорий гостиниц: кровать (односпальная 90х200 см, двуспальная 160х200 см), стулья – по одному на комнату, кресла – по одному на гостя, журнальный столик, письменный стол с рабочим креслом, подставка под телевизор, зеркало в полный рост, набор посуды для мини-бара, а также информационные и рекламные материалы на разных иностранных языках в папке с эмблемой гостиницы. В комплект санитарно-гигиенического оснащения категории 4-5 звезд входят: средства гигиены, фен для сушки и укладки волос, 4 банных полотенца на каждого гостя, банный халат и тапочки (только для гостиниц категории 5 звезд). Кроме того, гостиницы категории 4 и 5 звезд должны включать: бизнес-центр (конференц-зал), оборудованный средствами связи, копировальной техникой, компьютерами и телефаксами; плавательный бассейн с сауной; медицинский кабинет; парикмахерскую-салон, магазины и торговые киоски, кафе, ресторан с несколькими залами, барами и ночной клуб. Услуги, предоставляемые четырех- и пятизвездочными гостиницами должны быть следующими: уборка номера и его контроль в течение дня, вечерняя подготовка номера (только для категории 5 звезд); смена белья и полотенец – ежедневно; стирка со сроком исполнения не более 12 часов, глажение со сроком исполнения до одного часа, химчистка в течение 12 часов, а также чистка обуви; услуги секретаря, переводчика; обмен валюты – круглосуточно, прокат автомобилей; парковка (персоналом гостиницы) и подача автомобиля гостя (только для категории 5 звезд); швейцар; организация встреч и отъезда клиентов (в аэропорт, на вокзал); бронирование билетов на различные виды транспорта; туристические услуги; услуги питания: возможность выбора любого из вариантов питания, бронирование мест в ресторане (меню должно быть в каждом номере, а обслуживание – круглосуточным). Обслуживающий персонал обязан свободно владеть одним из иностранных языков и работать в форменной одежде, дифференцированной по службам гостиницы.
ИРИНА СЕДЛЕЦКАЯ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ PREMIER INTERNATIONAL (УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ СЕТИ PREMIER HOTELS) Ирина Седлецкая фото: Олег Герасименко
CP: Расскажите, пожалуйста, о гостиничной сети Premier Hotels и планах ее дальнейшего развития компанией Premier International. На данный момент в гостиничную сеть уже входят 5 гостиниц – это Premier Palace в Киеве, «Ореанда» в Ялте, «Днестр» во Львове, «Лондонская» в Одессе и «Стар» в Мукачево. Все гостиницы, входящие в сеть Premier Hotels, являются независимыми участниками сети с общими требованиями и стандартами. Основное требование для гостиниц – это наличие сертификации стандарта класса не менее, чем четыре звезды, и соответствие нашим требованиям, стандартам. Последние включают очень многое, начиная с этикета общения с гостем, его размещения и сервировки в ресторанах, до того, какой должна быть температура воды в бассейне. Для того, чтобы гостиница могла стать участником сети, она должна пройти некий сервисный аудит, и только в случае соответствия всем требованиям мы можем начинать переговоры о ее зачислении в состав сети. Здесь также важно, насколько легко вести переговоры с владельцами гостиниц. Когда проводятся переговоры о совместном долевом участии, у украинских инвесторов/директоров гостиниц возникает опасение по поводу появления «некой управляющей компании», которая якобы может со временем претендовать на имущество гостиницы или захочет отобрать у проекта «свободу». Но это совсем не так. Многих приходится убеждать, что задача управляющей компании – только помочь в ведении бизнеса, но ни в коем случае не претендовать на права владельца. Приходится преодолевать психологический барьер. Украинский рынок пока недостаточно цивилизован и образован в вопросах профессионального построения качественного и прибыльного гостиничного бизнеса по общепринятым мировым стандартам. Если говорить о том, насколько мы хотим расширить свое присутствие на рынке Украины, то предварительное исследование показало, что в государстве в настоящее время существует лишь около 10 гостиниц, которые потенциально могут быть представлены как участники сети Premier Hotels. Что касается иных планов, то нас интересует также создание сети трехзвездочных гостиниц, поскольку они более востребованы на рынке и в стратегической перспективе отдельная сеть трехзвездочных гостиниц сможет стать еще одной сетью Premier Hotels. Если мы увидим, что интерес к трехзвездочным гостиницам возрастает, то, используя предыдущий опыт в работе, сумеем выйти на рынок с новым брэндом. На данный момент мы уже управляем одной трехзвездочной гостиницей на границе с Польшей в городе Ягодин и приобретаем на ее основе необходимый опыт. Но пока тяжело говорить о нашей готовности создавать сеть трехзвездочных гостиниц на базе уже существующих объектов. CP: Когда вы планируете ввести в эксплуатацию вторую очередь киевской гостиницы Premier Palace? Вторая очередь будет введена летом 2004 года. В новом здании Premier Palace номерной фонд будет в два раза больше существующего в первой очереди. Общая площадь второй очереди гостиницы составит 20 298 м2, в ней будет открыт новый ресторан, казино и ночной клуб (по принципу варьете), а также конференц-зал внушительного размера, в котором планируется проводить не только внутренние, но и мероприятия общественного значения. CP: Какой вы видите перспективы развития гостиничного рынка Украины? Создание успешного проекта гостиничного бизнеса – дело рук не одной компании и даже не профессионального девелопера, который решил единолично взяться за проект. Для того, чтобы создать гостиницу, необходима команда как минимум из трех участников: инвестора, девелопера и строителя. Но даже они совместными усилиями не добьются успеха без участия важнейшей договорной стороны – оператора гостиничной сети, который впоследствии будет управлять гостиницей на долгосрочной основе. Поэтому роль девелопера в гостиничной недвижимости сводится еще и к тому, чтобы интересы всех участников проекта были согласованы. Ведь специфика гостиничных проектов на Западе такова, что ни один объект не может быть создан спекулятивно, когда переговоры об участии оператора начинаются на стадии строительства или уже по его завершении. Договариваться необходимо еще до разработки рабочей документации. Однако на украинском рынке сделать это очень сложно, и тому есть масса внутренних причин. Нынешнее состояние Киева, когда его «украшают» несколько крупных гостиничных долгостроев, объясняется тем, что участники проекта строительства не смогли найти общий язык. В некоторых случаях, возможно, причинами приостановления реализации проектов послужили ограниченность финансирования или неоправданные прогнозы бизнес-плана, или недостаточная проработка концепции будущей гостиницы. Главное, чтобы инвесторы, девелоперы, строители и управляющие компании, заинтересованные в становлении украинского рынка гостиничной недвижимости, научились взаимопониманию и командной работе. Мне кажется, что проблема гостиничных долгостроев для киевского рынка уже позади. Сейчас на финальную прямую вышли проекты гостиниц Radisson SAS по ул. Ярославов Вал и «Опера» по ул. Богдана Хмельницкого, и можно быть уверенными, что они начнут работу в скором времени. Что же касается долгостроя на Софиевской площади, то в этом проекте некоторое время существовали коммуникативные проблемы внутреннего характера, но сейчас ситуация, судя по всему, изменяется. С моей точки зрения, выход на украинский рынок новых проектов гостиничной недвижимости под управлением Accor, Radisson SAS и других операторов должен только приветствоваться. Ожидание прихода в Украину и в Киев мировых гостиничных операторов оказало благотворное влияние на саму идею создания гостиничных сетей в нашей стране. Владельцы и управляющие украинских гостиниц начали понимать, что для достойного предоставления каких-либо услуг нельзя экономить на затратах и качестве. Даже с учетом отмены гостиничного сбора с началом 2004 года, отбиравшего значительную часть доходов, уровень цен на гостиничные услуги вряд ли претерпит изменения в сторону уменьшения. Я думаю, что рентабельность украинских гостиниц ввиду отмены сбора возрастет на 15-20%, но практически все владельцы и операторы предполагают дальнейшее вложение этих средств в развитие. Это может повлиять и на уменьшение сроков возврата инвестиций от вложений в развитие гостиничной недвижимости. Сроки окупаемости проектов в гостиничном бизнесе зависят от многих факторов: ситуации на рынке, правильной стратегии позиционирования гостиниц, ценовой политики. Как правило, в настоящее время речь идет о сроках возврата инвестиций в 5-7 лет. С учетом роста конкуренции можно было бы прогнозировать увеличение этого срока, но с постоянным ростом спроса на гостиничные услуги при недостаточном насыщении рынка можно прогнозировать даже обратную тенденцию. CP: Что вы думаете по поводу перспектив редевелопмента гостиничной недвижимости советской эпохи? Рациональность реконструкции с созданием современной гостиницы зависит от того, каким предполагается создать итоговый продукт по концепции, ценовому уровню и соответствию международным стандартам. Если инвестор хочет создать на базе бывшего санатория объект аналогичной категории без претензий на улучшения класса, то зачастую можно обойтись и косметическим ремонтом. Но если ставить перед собой задачу создать из трехзвездочной гостиницы советской постройки современный объект класса четыре звезды, то ее реализация невозможна практически. Поэтому, если у инвестора есть в распоряжении здание в центре города, не являющееся памятником истории/архитектуры, то единственно правильным шагом будет полный снос и строительство на его месте нового. Инфраструктура трехзвездочных гостиниц кардинально отличается от четырехзвездочных. Если в трехзвездочной гостинице может и не быть бассейна, то в четырехзвездочной он должен быть обязательно; аналогичные проблемы возникают и с планировками площадей, инженерными системами и коммуникациями. CP: Насколько сложным является осуществление проперти-менеджмента в гостиничном бизнесе? Именно проперти-менеджмент, то есть профессиональное управление недвижимостью, является основой успешности ведения гостиничного бизнеса. В полной мере за эту сторону отвечает управляющая компания, оператор. Так, мы постепенно осваиваем комплексный подход в проперти-менеджменте. На данный момент мы создали собственную проектно-строительную группу, компанию по поддержке работы программного продукта внутри гостиниц и систем контроля за безопасностью, доступом, некоторыми техническими системами. В ближайшее время мы планируем создать и службу клининговых услуг. В наших планах также создание собственного рекламного агентства, компании по поддержке ресурсов сети наших гостиниц в интернете, планируем работать с собственным туроператором. Мы создали собственный центр по подготовке и обучению персонала гостиниц. Для каждой должности разработаны четкие квалификационные требования, и при наборе персонала мы стараемся предельно их соблюдать. На такие должности, как горничная, уборщица, кладовщик или грузчик наличие специального образования не столь важно. Но и здесь необходимо понимать, что любой персонал, который имеет непосредственный контакт с гостями гостиницы, должен обладать набором личностных качеств: вежливостью, тактичностью, внимательностью к пожеланиям клиентов, умением общаться. Это касается даже грузчиков. Поэтому самое главное негласное правило в гостиницах нашей сети: каждый сотрудник должен постоянно самосовершенствоваться, развиваться, учиться и работать над собой. CP: Известно, что при открытии вашей первой гостиницы в Киеве вам пришлось столкнуться с вопросом изменения названия «Украина» на Premier Palace. Прокомментируйте данную ситуацию. Сейчас мы не жалеем о происшедшем и считаем, что смена брэнда даже стала своего рода толчком в развитии гостиницы. Ведь, как говорят, «как вы лодку назовете, так она и поплывет». После смены названия на Premier Palace первое время происходило много курьезных случаев: гости путали старую «Украину» и новую, из-за этого бронировали места не там, где нужно; таксисты привозили гостей не в ту гостиницу. В старых справочниках мы указаны как гостиница «Украина», и иногда кое-кто удивляется, как за несколько лет она могла превратиться в трехзвездочную... Единственной проблемой из-за смены имени была перезакупка инвентаря: скатертей, постельного белья, полотенец, посуды в ресторане (пятизвездочные гостиницы обязаны иметь брэндированый инвентарь). Но мы пережили эту трансформацию и от нее остались только неприятные воспоминания. В первое время относительно высокие цены на номера в Premier Palace были восприняты как стратегия «снятия сливок», однако по прошествии двух лет успешной работы наша гостиница ставится в пример по рекомендациям и качеству работы на рынке гостеприимства.
